วิกฤตการอนุมัติสินเชื่อที่อยู่อาศัย: 6 ทำเลเด่นในมหานครแห่งโอกาสหรือความเสี่ยงในปี 2569
การขยายตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในมหานครกรุงเทพฯ ต้องเผชิญกับอุปสรรคสำคัญที่ซับซ้อน คือ ‘วิกฤตความสามารถในการอนุมัติสินเชื่อ’ (Mortgage Rejection Crisis) โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ราคาย่อมเยาที่มีอัตราการอนุมัติสินเชื่อไม่ผ่านสูงถึง 70% ทำให้ผู้ประกอบการรายย่อยต้องถอนตัวออกจากตลาดแมสและหันไปมุ่งเน้นกลุ่มลูกค้าระดับบนที่มีกำลังซื้อสูงและไม่ต้องพึ่งพาเงินกู้เป็นหลัก อย่างไรก็ตาม ในอีกมุมหนึ่ง ตลาดที่อยู่อาศัยสำหรับผู้ซื้อจริง (Real Demand) โดยเฉพาะบ้านแนวราบในพื้นที่ชานเมืองที่มีศักยภาพ ยังคงมี ‘โอกาส’ ที่น่าจับตามอง เนื่องจากยังคงเป็นที่ต้องการของผู้ซื้อที่กำลังมองหาบ้านเพื่ออยู่อาศัยจริง
จากการสำรวจโครงการกว่า 4,000 โครงการทั่วเขตมหานครกรุงเทพฯ โดยบริษัท เทอร์ร่า มีเดีย (Terra Media) ได้ระบุว่ามี 6 เขตพื้นที่ที่มีแนวโน้มโอกาสและความท้าทายแตกต่างกัน ซึ่งแต่ละแห่งจำเป็นต้องมีกลยุทธ์การตลาดและการขายที่แตกต่างกันออกไป เพื่อให้ตอบสนองต่อความต้องการของกลุ่มเป้าหมายได้อย่างแม่นยำและมีประสิทธิภาพสูงสุด
เขตศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) กรุงเทพฯ: ตลาดเฉพาะกลุ่มราคาสูง (High-End Niche)
เขตศูนย์กลางธุรกิจ (Central Business District – CBD) ซึ่งครอบคลุมพื้นที่สีลม สาทร สุขุมวิท และพระราม 3 ได้กลายเป็นตลาดเฉพาะกลุ่ม (Niche Market) สำหรับอสังหาริมทรัพย์แนวราบที่มีราคาเฉลี่ยสูงกว่า 65 ล้านบาทต่อยูนิต อย่างไรก็ตาม เขตนี้ยังคงมีอัตราการเติบโตอย่างต่อเนื่องที่ 10% ต่อปี ขณะที่การเปิดตัวโครงการใหม่ของอสังหาริมทรัพย์ประเภทคอนโดมิเนียมเพิ่มขึ้นถึง 15% แต่ราคาขายเฉลี่ยต่อตารางเมตรยังคงทรงตัว สะท้อนให้เห็นว่าตลาดนี้เป็นตลาดสำหรับกลุ่มบุคคลที่มีสินทรัพย์สูงระดับ ‘บนสุด’ เท่านั้น
สินค้าคงเหลือส่วนใหญ่เป็นอสังหาริมทรัพย์ระดับลักชัวรี ซึ่งผู้พัฒนาต้องมุ่งเป้าไปที่กลุ่มลูกค้านักลงทุนชาวต่างชาติและกลุ่มบุคคลที่มีสินทรัพย์จำนวนมาก (High Net Worth Individuals – HNWI) ที่มีเงินทุนเริ่มต้นตั้งแต่ 30 ล้านบาทขึ้นไป เหมาะอย่างยิ่งสำหรับโครงการระดับลักชัวรีที่เน้นการ ‘ขายประสบการณ์’ มากกว่าขนาดของพื้นที่ใช้สอย แต่ความท้าทายที่สำคัญสำหรับตลาดนี้คือต้นทุนการพัฒนาที่สูง ความแข่งขันที่รุนแรง และทางเลือกที่มากมายของกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย
เขตที่อยู่อาศัยในเมือง (Urban Area): จุดต่ำสุดของตลาดคอนโดและฮีโร่ทาวน์โฮม
เขตที่อยู่อาศัยในเมือง เช่น จตุจักร รัชดา พญาไท และห้วยขวาง กำลังเผชิญกับช่วงเวลาที่ต่ำที่สุดของตลาดคอนโดมิเนียมในรอบทศวรรษ โดยจำนวนโครงการใหม่ที่เปิดตัวได้ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ อสังหาริมทรัพย์ประเภทคอนโดมิเนียมที่ยังสามารถขายได้ดีคือกลุ่มที่มีราคาไม่เกิน 150,000 บาทต่อตารางเมตร ขณะเดียวกัน อสังหาริมทรัพย์ประเภททาวน์โฮม 3 ชั้น ในราคาไม่เกิน 10 ล้านบาท ได้กลายเป็น ‘ฮีโร่’ ของเขตนี้ เนื่องจากสามารถตอบสนองความต้องการของกลุ่มผู้ซื้อจริงที่อาศัยอยู่ในเมืองได้เป็นอย่างดี ส่วนความท้าทายที่ต้องเผชิญคือการแข่งขันที่รุนแรงจากจำนวนคอนโดมิเนียมมือสองจำนวนมากที่มีอยู่ในตลาด
เขตตะวันออกและเกษตร-นวมินทร์: ตลาดแนวราบที่กำลังพุ่งทะยาน
เขตตะวันออก รวมถึงเกษตร-นวมินทร์ มีนบุรี และอ่อนนุช ลาดกระบัง กำลังก้าวขึ้นมาเป็น ‘ดาวรุ่ง’ (Rising Star) ของตลาดอสังหาริมทรัพย์แนวราบที่เติบโตอย่างรวดเร็ว โดยมีอัตราการเติบโตต่อเนื่องสูงถึง 11% ต่อปี โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ที่มีราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ขณะเดียวกันตลาดคอนโดมิเนียมยังคงทรงตัวในระดับราคา 70,000 – 80,000 บาทต่อตารางเมตร แต่โครงการที่มีการขายดีที่สุดอยู่ในกลุ่มราคาไม่เกิน 150,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งเป็นโอกาสสำหรับกลุ่มผู้ซื้อจริงที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัย และยอมจ่ายในราคาที่เพิ่มสูงขึ้นเพื่อคุณภาพชีวิตที่ดีขึ้น ส่วนความท้าทายของเขตนี้คือระบบการเดินทางและขนส่งมวลชนที่ต้องรองรับการขยายตัวของชุมชนใหม่ให้เพียงพอ
เขตตะวันตก ปิ่นเกล้า กาญจนา และสุขสวัสดิ์: การปรับราคาและความเสี่ยงที่สูงขึ้น
เขตตะวันตก ปิ่นเกล้า กาญจนา และสุขสวัสดิ์ พระราม 2 กำลังมีการปรับราคาเพิ่มขึ้น แต่ก็มาพร้อมกับความเสี่ยงที่สูงขึ้นเช่นกัน โดยอสังหาริมทรัพย์แนวราบมีการปรับราคาเพิ่มขึ้น 5% แต่จำนวนโครงการใหม่ที่เปิดตัวลดลงถึง 30% ต่อปี โดยเฉพาะอสังหาริมทรัพย์ประเภทสินค้าคงเหลือระดับราคา 10 – 20 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มที่ขายได้ยากมากขึ้น ขณะเดียวกันตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับแมส (Mass Market) ที่มีราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทกลับขายได้ดี สะท้อนถึงการตั้งรับอย่างเต็มรูปแบบของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ นี่คือ ‘โอกาส’ สำหรับกลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท แต่ขณะเดียวกันก็เป็น ‘ความท้าทาย’ สำหรับตลาดระดับกลางถึงบนที่ต้องใช้เวลาในการระบายสินค้าคงเหลือ
เขตเหนือ ดอนเมือง แจ้งวัฒนะ และรังสิต: การเติบโตตามระบบรถไฟฟ้าและการบริหารสต็อก
เขตเหนือ ดอนเมือง แจ้งวัฒนะ รังสิต และลำลูกกา เป็นพื้นที่ที่มีการขยายตัวของอสังหาริมทรัพย์ประเภททาวน์โฮมและคอนโดมิเนียมที่เติบโตตามระบบขนส่งมวลชน โดยขณะที่ตลาดแนวราบยังคงทรงตัวทั้งในแง่ของราคาและจำนวนการเปิดตัว สินค้าคงเหลือส่วนใหญ่อยู่ในกลุ่มราคา 3 – 5 ล้านบาท โดยเฉพาะอสังหาริมทรัพย์ประเภททาวน์โฮม และคอนโดมิเนียม ได้รับแรงหนุนจากโครงการรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายสายสีม่วงช่วงหมอชิต – คูคต ทำให้ราคาเริ่มขยับขึ้นสู่ระดับ 60,000 – 150,000 บาทต่อตารางเมตร แต่ปัญหาสำคัญที่ต้องเผชิญคือ ‘สต็อกคงค้างจำนวนมาก’ จุดขายที่เป็นโอกาสคือการเป็นพื้นที่เชื่อมต่อระหว่างตัวเมืองและชานเมืองที่กำลังได้รับการพัฒนาอย่างเต็มที่ แต่ความท้าทายคือผู้พัฒนาต้องบริหารจัดการสินค้าคงค้างไม่ให้ล้นตลาด
เขตนนทบุรี: ตลาดแนวราบเติบโตอย่างก้าวกระโดด
เขตนนทบุรี เป็นพื้นที่ที่มีการเติบโตของอสังหาริมทรัพย์ประเภทแนวราบที่สูงที่สุด โดยราคาเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องเฉลี่ย 10% ต่อปี เป็นระยะเวลา 5 – 6 ปี สินค้าที่ขายดีคือกลุ่มราคา 3 – 7 ล้านบาท เนื่องจากเป็นตลาดของผู้ซื้อจริง (Real Demand) ที่สามารถเข้าถึงได้ ในทางตรงกันข้าม อสังหาริมทรัพย์ประเภทคอนโดมิเนียมสายสีม่วงยังคงต้องระบายสต็อกจำนวนมากจากการเปิดตัวโครงการที่มีขนาดใหญ่ถึง 58,000 ยูนิต ในปีเดียว ทำให้เกิดภาวะอุปทานล้นเกินมาเกือบตลอดทศวรรษ ระดับราคาคงเหลือส่วนใหญ่ต่ำกว่า 60,000 บาทต่อตารางเมตร นี่คือ ‘โอกาส’ สำหรับอสังหาริมทรัพย์แนวราบที่ยังคงเติบโตได้อย่างต่อเนื่อง แต่ ‘ความท้าทาย’ ตกอยู่กับกลุ่มคอนโดมิเนียมที่ต้องใช้เวลานานในการระบายสินค้าคงค้างในตลาดที่อ่อนแรง
โอกาสในวิกฤต: การปรับตัวของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์
แม้ตลาดจะต้องเผชิญกับปัญหาที่หนักหน่วง ตั้งแต่กำลังซื้อที่หดตัว หนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงขึ้น และอัตราดอกเบี้ยที่ยังไม่มีแนวโน้มปรับลดลง แต่ ‘โอกาส’ ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงมีอยู่จริงและเห็นได้ชัดใน 2 กลุ่มหลัก คือ ตลาดลักชัวรี (High-End Market) ซึ่งถูกมองว่าเป็น ‘Safe Haven’ เนื่องจากกำลังซื้อยังคงแข็งแกร่ง แต่ผู้พัฒนาต้องสร้างความแตกต่างและคุณค่าใหม่ๆ เพื่อแข่งขัน ส่วน ตลาดแมส (Mass Market) เป็นโอกาสในกลุ่มบ้านระดับราคา 3 – 1
