บ้านหรู 10-30 ล้านบาท: กลยุทธ์เด่นของผู้ประกอบการรายใหญ่ ชิงชัยกำลังซื้อเศรษฐีใหม่ปี 2569
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเทศไทยในปี 2569 เผชิญกับความท้าทายจากสภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวอย่างชัดเจน โดยเฉพาะในกลุ่มตลาดคอนโดมิเนียมที่ผู้ประกอบการรายใหญ่ต่างปรับกลยุทธ์ลดการเปิดตัวโครงการใหม่ หันไปเน้นพัฒนาโครงการแนวราบในทุกระดับราคาเพื่อบริหารความเสี่ยง ขณะเดียวกันผู้บริโภคเองก็มีแนวโน้มชะลอการตัดสินใจซื้อ สะท้อนได้จากสถิติการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยใหม่ปี 2568 ที่ลดลง 13.9% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า อย่างไรก็ตาม มีกลุ่มตลาดหนึ่งที่ยังคงเติบโตสวนกระแสและมีสัญญาณเชิงบวกอย่างต่อเนื่อง นั่นคือกลุ่มบ้านหรูระดับราคา 10-30 ล้านบาท
กลุ่มบ้านหรูยังคงขับเคลื่อนตลาด แม้ตลาดโดยรวมจะชะลอตัว สุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย ชี้แจงว่า ตลาดบ้านหรูระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป ยังคงมีการโอนกรรมสิทธิ์ลดลงน้อยกว่ากลุ่มราคาต่ำกว่าอย่างมีนัยสำคัญ ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่ากลุ่มลูกค้าเป้าหมายในตลาดบนยังคงมีศักยภาพทางการเงินสูง และได้รับผลกระทบจากสภาวะเศรษฐกิจโลกน้อยกว่าตลาดแมส (Mass Market) ทำให้ตลาดบ้านหรูกลายเป็นกลุ่มที่ขับเคลื่อนตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569 นี้
โครงการแนวราบเป็นหัวใจสำคัญของตลาดบ้านหรู โดยครองสัดส่วนสูงถึง 75-80% ของยอดขายทั้งหมดในตลาดบน ผู้ประกอบการทุกรายจึงต่างทุ่มเททรัพยากรในการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรระดับนี้อย่างต่อเนื่อง นอกจากนี้ กลุ่มตลาดนี้ยังมีฐานกำลังซื้อที่ใหญ่กว่าตลาดกลุ่มอัลตราลักเซอรี่ (Ultra-Luxury Segment) ซึ่งมีกลุ่มผู้ซื้อที่จำกัดกว่า
4 ผู้ประกอบการรายใหญ่ ชิงชัยในตลาดบ้านหรู
ปัจจุบัน ผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดบ้านหรูต่างนำเสนอจุดเด่นและกลยุทธ์ที่แตกต่างกันออกไป เพื่อตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้าเป้าหมาย และสร้างความได้เปรียบในการแข่งขันในตลาดที่มีความต้องการสูง
บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) แสนสิริ เป็นหนึ่งในผู้เล่นที่โดดเด่นในตลาดบ้านหรูระดับ 10-30 ล้านบาท ด้วยแบรนด์หลัก “เศรษฐสิริ” ที่มุ่งเน้นการปรับเปลี่ยนดีไซน์และฟังก์ชันให้เข้ากับไลฟ์สไตล์ของลูกค้ายุคใหม่ พร้อมสร้างภาพลักษณ์ความสำเร็จให้กับผู้ที่อยู่อาศัย นอกจากนี้ ยังมีแบรนด์ “บุราสิริ” ซึ่งเน้นการออกแบบที่ให้บรรยากาศเสมือนการพักผ่อนในรีสอร์ต พร้อมจุดแข็งด้านบริการหลังการขายและระบบรักษาความปลอดภัย LIV-24 ของบริษัท
บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) พี่ใหญ่แห่งวงการอสังหาริมทรัพย์ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH) สร้างความเชื่อมั่นในตลาดบ้านหรูผ่านแบรนด์หลักอย่าง “ชัยพฤกษ์-มัณฑนา-สีวลี” ซึ่งล้วนมีรูปแบบบ้านที่ปรับเปลี่ยนให้เข้ากับยุคสมัย โดยมักเริ่มต้นในราคาที่มากกว่า 10 ล้านบาท แต่ด้วยภาพลักษณ์คุณภาพที่แข็งแกร่ง ทำให้แบรนด์เหล่านี้ยังคงเป็นที่ต้องการของผู้ที่มองหาบ้านในระดับราคานี้เสมอ
บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) เอสซี (SC) เน้นการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรในตลาดระดับบน โดยมีแบรนด์เรือธงอย่าง “บางกอก บูเลอวาร์ด” ราคาเริ่มต้น 10 ล้านบาท และ “บางกอก บูเลอวาร์ด ซิกเนเจอร์” ราคาเริ่มต้น 20-35 ล้านบาท ซึ่งตอบโจทย์ทั้งกลุ่มลูกค้าระดับกลางถึงบนที่มีความต้องการบ้านหรูในทำเลที่เดินทางสะดวก
บริษัท เอพี ไทยแลนด์ จำกัด (มหาชน) เอพี (AP) เป็นผู้เล่นสำคัญในตลาดบ้านหรูระดับ 10-30 ล้านบาท ด้วยแบรนด์หลักอย่าง “เดอะซิตี้” และ “เซนโทร” ที่กระจายตัวอยู่ตามทำเลศักยภาพหลายแห่งทั่วกรุงเทพมหานครและปริมณฑล รวมถึงยังมีแบรนด์อื่น ๆ ในระดับราคาเดียวกัน เช่น ศุภาลัย และพฤกษา ที่พยายามขยายส่วนแบ่งตลาด
ผู้ซื้อเป้าหมาย: เศรษฐีรุ่นใหม่ที่มองหาคุณภาพชีวิต
กลุ่มผู้ซื้อเป้าหมายหลักในตลาดบ้านหรูระดับ 10-30 ล้านบาท คือ กลุ่ม “เศรษฐีรุ่นใหม่” หรือกลุ่ม Young Successors โดยสุรเชษฐ กองชีพ วิเคราะห์ว่า กลุ่มนี้ส่วนใหญ่เป็นชาวไทยอายุไม่เกิน 45 ปี ที่มีความต้องการอยู่อาศัยจริง (Real Demand) และมองหาความคุ้มค่าในเรื่องพื้นที่ใช้สอย รวมถึงทำเลที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์
ปัจจัยสำคัญที่ลูกค้ากลุ่มนี้พิจารณา ได้แก่:
ทำเลและการเดินทาง: การเชื่อมต่อกับโครงข่ายถนนหลักและระบบขนส่งสาธารณะ (รถไฟฟ้า) ถือเป็นหัวใจหลัก นอกจากนี้ ความใกล้กับสถานศึกษาชั้นนำสำหรับบุตรหลานก็เป็นปัจจัยสำคัญที่หลายครอบครัวคำนึงถึง
สภาพแวดล้อมและคุณภาพชีวิต: ลูกค้ากลุ่มนี้ไม่ได้มองหาแค่บ้าน แต่ต้องการ “คุณภาพชีวิต” ที่ดีขึ้น สภาพแวดล้อมทางสังคมและสิ่งอำนวยความสะดวกภายในโครงการจึงมีความสำคัญอย่างยิ่ง
ภาพลักษณ์และความสำเร็จ: กลุ่ม Young Successors เป็นกลุ่มคนรุ่นใหม่ที่ประสบความสำเร็จในอาชีพการงาน การเลือกบ้านหรูจึงสะท้อนถึงความสำเร็จและความภาคภูมิใจของตนเอง พฤติกรรมการตัดสินใจจึงไม่ได้ขึ้นอยู่กับราคาหรือของแถมเป็นหลัก แต่เน้น “ความคุ้มค่า” (Value) และภาพลักษณ์ที่สะท้อนสถานะทางสังคม
ทำเลยอดนิยม: ทำเลที่ได้รับความนิยมสูงสุดในกลุ่มบ้านหรูได้แก่ รามอินทรา บางนา ดอนเมือง และราชพฤกษ์ ซึ่งเป็นพื้นที่ที่มีศักยภาพในการเติบโตและมีความต้องการสูง รวมถึงพื้นที่รอบปริมณฑลที่อยู่ติดกับกรุงเทพฯ
สุรเชษฐ ยังกล่าวเพิ่มเติมว่า ในสภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวทั่วโลก กลุ่มผู้ซื้อที่มีศักยภาพเหล่านี้มีแนวโน้มที่จะใช้เวลาในการเปรียบเทียบและตัดสินใจนานขึ้น เพื่อให้ได้เงื่อนไขที่ดีที่สุด สิ่งนี้ทำให้เกิดอำนาจต่อรองที่สูงขึ้นสำหรับผู้บริโภคกลุ่มนี้
กลยุทธ์การกำหนดราคา: ต้นทุนเดิมและมาตรการรัฐที่สนับสนุน
สำหรับต้นทุนการผลิต สุรเชษฐ ชี้แจงว่า แม้ราคาวัสดุก่อสร้างในช่วงหลายเดือนที่ผ่านมาจะปรับตัวสูงขึ้น 5-10% รวมถึงแรงกดดันจากอัตราเงินเฟ้อและราคาน้ำมันที่ได้รับผลกระทบจากสงครามในตะวันออกกลาง แต่ราคาขายบ้านในกลุ่ม 10-30 ล้านบาทส่วนใหญ่ยังคงใช้ “ราคาต้นทุนเดิม” หากภาวะสงครามยืดเยื้อเป็นเวลานาน ราคาขายมีแนวโน้มปรับเพิ่มขึ้นตามต้นทุนใหม่ในทันที
ดังนั้น ช่วงเวลานี้จึงถือเป็น “โอกาสทอง” สำหรับผู้บริโภคที่มีความต้องการอยู่อาศัยจริง ในการเข้าถือครองสินทรัพย์ภายใต้เงื่อนไขที่คุ้มค่าจากผู้ประกอบการ นอกจากจะลงทุนเพื่อคุณภาพชีวิตแล้ว อสังหาริมทรัพย์ในทำเลศักยภาพทั้งกรุงเทพฯและปริมณฑล ยังมีแนวโน้มมูลค่าเพิ่มขึ้นทุกปี ตามราคาที่ดินที่ขยับสูงขึ้น การซื้อที่อยู่อาศัยในปัจจุบันจึงถือเป็นการสร้างมรดกและส่งต่อความมั่งคั่งที่คุ้มค่าที่สุด ก่อนที่ต้นทุนการพัฒนาในอนาคตจะปรับตัวสูงขึ้นอย่างก้าวกระโดด
นอกจากนี้ ยังเป็นจังหวะที่อัตราดอกเบี้ยยังคงอยู่ในระดับต่ำ และมี 2 มาตรการจากภาครัฐ ที่ให้การสนับสนุน ได้แก่:
การผ่อนปรนเกณฑ์ LTV (Loan-to-Value): ช่วยลดภาระเงินดาวน์สำหรับผู้ซื้อ
การลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง: เหลือเพียง 0.01%
มาตรการเหล่านี้จะสิ้นสุดลงในวันที่ 30 มิถุนายน 2569 ดังนั้น การตัดสินใจซื้อในช่วงเวลานี้จึงถือเป็นความคุ้มค่าเชิงกลยุทธ์สูงสุดสำหรับกลุ่มผู้ซื้อที่มีความพร้อมทางการเงิน
แนวโน้มตลาดปี 2569 และคำแนะนำ
จากภาพรวมตลาดบ้านหรูปี 2569 สุรเชษฐ สรุปว่า ตลาดนี้ยังคงเป็นกลุ่มที่ขับเคลื่อนตลาดโดยรวม แม้ตลาดคอนโดมิเนียมจะซบเซา ผู้ประกอบการรายใหญ่ยังคง
