บ้านหรูราคา 10–30 ล้านบาท: ‘อมตะ’ ขับเคลื่อนตลาดท่ามกลางความผันผวนทางเศรษฐกิจ
ในภาวะเศรษฐกิจไทยยังคงเผชิญกับความไม่แน่นอนและมีแนวโน้มชะลอตัว แม้ว่าตลาดที่อยู่อาศัยโดยรวมจะได้รับผลกระทบจากเกณฑ์การปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวดและยอดปฏิเสธสินเชื่อที่เพิ่มสูงขึ้น แต่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับบน โดยเฉพาะกลุ่มบ้านหรูที่มีราคาตั้งแต่ 10–30 ล้านบาท กลับเป็น “ดาวเด่น” ที่แสดงให้เห็นถึงความยืดหยุ่นและกำลังซื้อที่แข็งแกร่ง ผู้บริโภคกลุ่มนี้ไม่เพียงแต่ต้องการซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยจริง (Real Demand) แต่ยังมองหาการลงทุนเพื่อสร้างความมั่งคั่งและมรดกในอนาคต
ผู้เชี่ยวชาญในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยประเมินว่า แม้ผู้บริโภคในตลาดบนจะใช้เวลาในการตัดสินใจนานขึ้นเพื่อเปรียบเทียบและหาข้อเสนอที่ดีที่สุด แต่ความต้องการที่อยู่อาศัยในเซ็กเมนต์นี้ยังคงสูง เนื่องจากได้รับผลกระทบจากสภาวะเศรษฐกิจน้อยกว่ากลุ่มตลาดแมส (Mass Market)
บ้านหรู: 75-80% ของตลาดบน
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในไตรมาสแรกของปี 2569 ชี้ให้เห็นถึงสัญญาณการชะลอตัวที่ชัดเจน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มคอนโดมิเนียม ซึ่งหลายผู้ประกอบการต้องปรับกลยุทธ์หันมาพัฒนาโครงการแนวราบทุกระดับราคาเพื่อกระจายความเสี่ยง อย่างไรก็ตาม กลุ่มบ้านหรูยังคงเป็นกลไกสำคัญที่ขับเคลื่อนตลาดในปัจจุบัน
“บ้านหรูระดับราคา 10–30 ล้านบาท ยังคงมีความต้องการสูง” สุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย กล่าว“ตลาดนี้ยังคงมีการซื้อขายต่อเนื่อง เนื่องจากกลุ่มลูกค้าได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจน้อยกว่า และมีศักยภาพทางการเงินสูงกว่าตลาดอื่น ๆ”
จากการสำรวจพบว่า โครงการบ้านจัดสรรในตลาดบนมีการกระจุกตัวอยู่มาก โดยเฉพาะกลุ่มบ้านระดับราคา 10–30 ล้านบาท ซึ่งครองสัดส่วนสูงถึง 75–80% ของตลาดนี้ ผู้ประกอบการรายใหญ่จึงให้ความสำคัญกับการพัฒนาโครงการในกลุ่มนี้อย่างต่อเนื่อง เนื่องจากเป็นตลาดที่มีศักยภาพและฐานลูกค้ากว้างกว่ากลุ่มอัลตราลักเซอรี่ (Ultra-Luxury)
ผู้เล่นรายใหญ่ที่ก้าวขึ้นเป็นผู้นำ
ตลาดบ้านหรูในปี 2569 มีผู้ประกอบการรายใหญ่หลายรายที่ต่างแข่งขันกันเพื่อชิงส่วนแบ่งตลาดและตอบสนองความต้องการของลูกค้าด้วยกลยุทธ์ที่แตกต่างกัน เพื่อสร้างความได้เปรียบทางการแข่งขัน
แสนสิริ จำกัด (มหาชน): “บ้านเศรษฐสิริ” ยังคงเป็นแบรนด์หลักที่มีภาพลักษณ์โดดเด่น ผู้ประกอบการมีการปรับดีไซน์และฟังก์ชันการใช้งานให้เข้ากับความต้องการของลูกค้าอย่างต่อเนื่อง เพื่อตอกย้ำภาพลักษณ์ของแบรนด์ที่สะท้อนถึงรสนิยมและความสำเร็จของผู้อยู่อาศัย นอกจากนี้ “บุราสิริ” อีกหนึ่งแบรนด์บ้านเดี่ยวในระดับราคาใกล้เคียงกัน ก็เน้นบรรยากาศการพักผ่อนสไตล์รีสอร์ต พร้อมด้วยบริการหลังการขายและระบบรักษาความปลอดภัย LIV-24 ที่เป็นจุดแข็งของบริษัท
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน): ในฐานะ “พี่ใหญ่” ของวงการอสังหาริมทรัพย์ แบรนด์หลักของบริษัทในกลุ่มนี้ยังคงเป็น “ชัยพฤกษ์-มัณฑนา-สีวลี” ซึ่งได้รับการยอมรับในด้านคุณภาพและความเชื่อมั่น รูปแบบบ้านได้รับการปรับเปลี่ยนให้ทันสมัยตามยุคสมัย แม้ราคาขายเริ่มต้นอาจสูงกว่า 10 ล้านบาท แต่ด้วยแบรนด์ที่มีคุณภาพทำให้ได้รับความสนใจจากกลุ่มผู้ซื้อที่ต้องการบ้านในราคานี้เสมอ
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน): บริษัท SC เน้นการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรในตลาดบน โดยมีแบรนด์หลักคือ “บางกอก บูเลอวาร์ด” ราคาเริ่มต้น 10 ล้านบาท และ “บางกอก บูเลอวาร์ด ซิกเนเจอร์” ที่มุ่งเน้นกลุ่มลูกค้าที่มีรายได้สูง ด้วยราคาเริ่มต้น 20–35 ล้านบาท ซึ่งสะท้อนถึงความใส่ใจในรายละเอียดและดีไซน์ที่เป็นเอกลักษณ์
เอพี ไทยแลนด์ จำกัด (มหาชน): บริษัท AP มีแบรนด์หลักในกลุ่มเดียวกันคือ “เดอะซิตี้-เซนโทร” ซึ่งกระจายอยู่ในหลายทำเลสำคัญทั่วกรุงเทพฯและปริมณฑล โดยเน้นการเชื่อมต่อระบบขนส่งสาธารณะและความสะดวกสบายในการเดินทาง นอกจากนี้ ยังมีรายอื่น ๆ ที่มีโครงการบ้านจัดสรรในระดับนี้ แต่จำนวนอาจไม่มากเท่ากับผู้เล่นรายใหญ่ เช่น ศุภาลัย และพฤกษา ที่ยังคงมีศักยภาพในตลาดนี้
ผู้ซื้อเป้าหมาย: กลุ่มเศรษฐีรุ่นใหม่
ผู้ซื้อกลุ่มหลักในตลาดบ้านหรูราคา 10–30 ล้านบาท คือคนรุ่นใหม่ชาวไทยที่มีอายุไม่เกิน 45 ปี ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อและมีความต้องการที่อยู่อาศัยจริง สุรเชษฐ กองชีพ อธิบายเพิ่มเติมว่า “กลุ่มนี้เน้นความคุ้มค่าของพื้นที่ใช้สอย ทำเลที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ โดยเฉพาะการเดินทางที่สะดวกสบาย เข้าถึงโครงข่ายถนนหลักและระบบขนส่งสาธารณะ รวมถึงความใกล้กับสถานศึกษาชั้นนำของบุตรหลาน”
นอกจากนี้ สภาพแวดล้อมทางสังคมและภายในโครงการก็เป็นปัจจัยสำคัญในการตัดสินใจซื้อ เนื่องจากกลุ่มนี้มองหา “คุณภาพชีวิต” ที่สะท้อนถึงความสำเร็จ ทำเลที่ได้รับความนิยมอย่างมากในกลุ่มนี้คือ รามอินทรา บางนา ดอนเมือง ราชพฤกษ์ รวมถึงพื้นที่รอบกรุงเทพฯ ที่มีการขยายตัวของโครงสร้างพื้นฐานรองรับ
“กลุ่มผู้บริโภคนี้มีสถานะทางการเงินที่แข็งแกร่ง” สุรเชษฐ เสริม “ส่วนใหญ่เป็นเจ้าของกิจการ หรือผู้บริหารระดับสูงที่มีฐานรายได้มั่นคง เป็นกลุ่ม Young Successor จากการประสบความสำเร็จในอาชีพ พฤติกรรมการตัดสินใจซื้อจึงไม่ได้ขึ้นอยู่กับราคาหรือของแถมเป็นหลัก แต่เน้นความคุ้มค่าและภาพลักษณ์ที่สะท้อนความสำเร็จ และในสภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวทั่วโลก กลุ่มผู้ซื้อที่มีศักยภาพเหล่านี้มีแนวโน้มใช้เวลาในการเปรียบเทียบและตัดสินใจซื้อนานขึ้น เพื่อแสวงหาเงื่อนไขที่ดีที่สุด ทำให้เกิดอำนาจต่อรองที่สูงขึ้น”
ต้นทุนการผลิตและมาตรการรัฐที่สนับสนุน
แม้ราคาวัสดุก่อสร้างในช่วงเดือนที่ผ่านมาจะปรับตัวสูงขึ้น 5–10% รวมถึงแรงกดดันจากอัตราเงินเฟ้อและราคาน้ำมันจากสงครามตะวันออกกลาง แต่ราคาขายบ้านในระดับ 10–30 ล้านบาท ในปัจจุบันส่วนใหญ่ยังคงเป็น “ราคาต้นทุนเดิม” หากภาวะสงครามยืดเยื้อเป็นเวลานาน ราคาขายมีแนวโน้มปรับเพิ่มขึ้นตามต้นทุนใหม่ในทันที
“ช่วงเวลานี้จึงถือเป็นโอกาสทองสำหรับผู้ซื้อที่ต้องการที่อยู่อาศัยจริง ในการเข้าถือครองสินทรัพย์ภายใต้ข้อเสนอที่คุ้มค่าจากผู้ประกอบการ” สุรเชษฐ กล่าว “นอกจากลงทุนเพื่อคุณภาพชีวิตแล้ว อสังหาฯ ในทำเลศักยภาพทั้งกรุงเทพฯและปริมณฑล ยังมีมูลค่าเพิ่มขึ้นทุกปี ตามราคาที่ดินที่ขยับตัวสูงขึ้น ทำให้การซื้อที่อยู่อาศัยตอนนี้เป็นการสร้างมรดกและส่งต่อความมั่งคั่งที่คุ้มค่าที่สุด ก่อนที่ต้นทุนการพัฒนาในอนาคตจะปรับตัวสูงขึ้นอย่างก้าวกระโดด”
นอกจากนี้ ตลาดนี้ยังได้รับประโยชน์จากมาตรการรัฐที่สนับสนุน ทั้งการผ่อนปรนเกณฑ์ LTV (Loan to Value) และมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% ซึ่งจะสิ้นสุดวันที่ 30 มิถุนายน 2569 มาตรการเหล่านี้ช่วยเพิ่มสภาพคล่องและลดภาระเงินดาวน์ ก่อนที่เกณฑ์จะกลับมาเข้มงวดอีกครั้ง ดังนั้น การตัดสินใจซื้อในช่วงนี้จึงถือเป็นความคุ้มค่าเชิงกลยุทธ์สูงสุดสำหรับกลุ่มผู้ซื้อที่มีความพร้อม
สรุป: บ้านหรูคือความมั่นคงท่ามกลางความผันผวน
ตลาดบ้านหรูราคา 10–30 ล้านบาท ยังคงเป็น “ปราการ” ที่แข็งแกร่งของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้ภาพรวมตลาดโดยรวมจะมีความไม่แน่นอน แต่กลุ่มผู้ซื้อที่มีศักยภาพสูง ทั้งคนรุ่นใหม่ที่มีรายได้มั่นคง และนักลงทุนที่มองหาการลงทุนระยะยาว ยังคงเดินหน้าเข้าสู่ตลาดนี้อย่างต่อเนื่อง
การเติบโตของโครงการบ้านจัดสรรในตลาดนี้สะท้อนให้เห็นถึงความต้องการที่แท้จริงของกลุ่มผู้ซื้อที่มองหาคุณภาพชีวิตที่ดี การลงทุนที่คุ
