ตลาดบ้านหรู 10-30 ล้านบาท: ‘ไม่มีวันตาย’ 4 บิ๊กแบรนด์แห่ชิงกำลังซื้อ ‘เศรษฐีรุ่นใหม่’
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ไตรมาส 1 ปี 2569: สัญญาณชะลอตัว แต่ตลาดบนยังแกร่ง
ในสภาพแวดล้อมเศรษฐกิจที่ชะลอตัวทั่วโลก ส่งผลกระทบโดยตรงต่อ “ตลาดที่อยู่อาศัย” ของไทย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มคอนโดมิเนียมที่ผู้ประกอบการส่วนใหญ่เริ่มปรับกลยุทธ์ลดการเปิดตัวโครงการใหม่ หันไปพัฒนาโครงการแนวราบทุกระดับราคา เพื่อบริหารความเสี่ยงทางธุรกิจ แต่ “บางเซ็กเมนต์” ยังคงส่งสัญญาณที่ดีอย่างต่อเนื่อง ซึ่งก็คือ “ตลาดบ้านหรูระดับราคา 10-30 ล้านบาท” กลุ่มนี้ยังคงมีเรียลดีมานด์ ลูกค้ากลุ่มเป้าหมายได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจน้อยกว่าตลาดแมส (Mass) แม้ว่าอาจจะต้องใช้เวลาในการตัดสินใจนานขึ้นก็ตาม
“สุรเชษฐ กองชีพ” หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา บริษัท คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย (Cushman & Wakefield) ให้ภาพรวมว่า แม้ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวมในไตรมาสแรกปี 2569 จะมีสัญญาณชะลอตัวอย่างชัดเจน แต่ตลาดบ้านหรูระดับราคา 10-30 ล้านบาท กลับมีการเติบโตขึ้น โดยเฉพาะกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป ที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ลดลงน้อยกว่ากลุ่มราคาต่ำกว่า สะท้อนให้เห็นว่ากลุ่มลูกค้าในตลาดบนยังคงมีศักยภาพทางการเงิน มีความพร้อม และได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจน้อยกว่าตลาดแมส ส่งผลให้ตลาดบนเป็นกลุ่มที่ขับเคลื่อนตลาดอสังหาฯ ของไทยในปัจจุบัน
บ้านหรู “ไม่มีวันตาย” กลยุทธ์ที่ผู้พัฒนาเลือกเดิน
“โดยเฉพาะโครงการแนวราบที่ครองสัดส่วนสูงถึง 75-80% ของตลาดบนทั้งหมด ทำให้ผู้ประกอบการเลือกให้น้ำหนักกับการพัฒนาโครงการในระดับราคานี้อย่างต่อเนื่อง ทั้งยังเป็นกลุ่มที่มีฐานกำลังซื้อที่มีศักยภาพในวงกว้างกว่ากลุ่มอัลตราลักเซอรี่ (Ultra Luxury)” หัวหน้าฝ่ายวิจัยฯ กล่าวเสริม
“สุรเชษฐ” ยังให้ข้อมูลเพิ่มเติมอีกว่า ในสภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ปัจจุบัน ผู้ประกอบการแต่ละค่ายต่างพยายามสร้างจุดเด่นของตนเองผ่านกลยุทธ์การตลาดที่แตกต่างกัน เพื่อตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้า และสร้างความได้เปรียบในการแข่งขัน โดยมีผู้เล่นที่น่าสนใจมากมายในตลาดบ้านหรู 10-30 ล้านบาท
4 บิ๊กแบรนด์เจ้าตลาด ชิงกำลังซื้อเศรษฐีรุ่นใหม่
แสนสิริ (Sansiri): มีแบรนด์หลัก “เศรษฐสิริ” เป็นตัวชูโรง โดยมีการพัฒนาและปรับเปลี่ยนดีไซน์ ฟังก์ชั่น ให้ตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้าอย่างต่อเนื่อง สร้างภาพจำว่า “เศรษฐสิริ” เป็นแบรนด์ที่ช่วยเสริมสร้างภาพลักษณ์ให้แก่ผู้ที่อยู่อาศัย นอกจากนี้ยังมีอีกหนึ่งแบรนด์บ้านเดี่ยวในระดับราคาใกล้เคียงกันคือ “บุราสิริ” ซึ่งเน้นการสร้างบรรยากาศการพักผ่อนในสไตล์รีสอร์ต พร้อมด้วยจุดเด่นด้านบริการหลังการขาย และระบบรักษาความปลอดภัย LIV-24 ของแสนสิริ
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (Land and Houses): พี่ใหญ่แห่งวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย ที่มีภาพจำในเรื่องของคุณภาพและความน่าเชื่อถือของแบรนด์หลักในระดับราคานี้ ประกอบด้วยแบรนด์ “ชัยพฤกษ์-มัณฑนา-สีวลี” ซึ่งมีรูปแบบบ้านที่ปรับเปลี่ยนไปตามยุคสมัยเช่นกัน ราคาขายอาจจะเริ่มต้นที่มากกว่า 10 ล้านบาท แต่ด้วยภาพลักษณ์และคุณภาพทำให้เป็นที่สนใจของผู้ที่ต้องการบ้านในราคานี้เสมอ
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC Asset): เน้นการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคานี้ โดยมีแบรนด์เรือธงคือ “บางกอก บูเลอวาร์ด” ราคาเริ่มต้น 10 ล้านบาท และ “บางกอก บูเลอวาร์ด ซิกเนเจอร์” ราคาเริ่มต้น 20-35 ล้านบาท
เอพี ไทยแลนด์ (AP Thailand): มีแบรนด์หลักในระดับราคาเดียวกันคือ “เดอะซิตี้-เซนโทร” ซึ่งกระจายตัวอยู่ในหลายทำเลทั่วกรุงเทพฯและปริมณฑล
นอกจากนี้ ยังมีผู้ประกอบการรายอื่น ๆ ที่มีโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคานี้ แต่จำนวนอาจจะไม่เทียบเท่าผู้เล่นรายใหญ่ข้างต้น อาทิ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) และบริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน)
เป้าหมายลูกค้า: เศรษฐีรุ่นใหม่ (Young Successor) ที่มองหา “คุณภาพชีวิต”
สำหรับกลุ่มผู้ซื้อเป้าหมายในเซ็กเมนต์บ้านหรู 10-30 ล้านบาท “สุรเชษฐ” วิเคราะห์ว่า กลุ่มหลักคือ คนรุ่นใหม่ชาวไทยที่มีอายุไม่เกิน 45 ปี ที่มีความต้องการ “อยู่อาศัยจริง” (Real Demand) โดยมองหาความคุ้มค่าของพื้นที่ใช้สอย ทำเลที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์
ทำเลและสิ่งอำนวยความสะดวก: เน้นทำเลที่สามารถเดินทางสะดวก เชื่อมต่อทั้งโครงข่ายถนนหลักและระบบขนส่งสาธารณะ และใกล้กับสถานศึกษาชั้นนำสำหรับบุตรหลาน รวมถึงสภาพแวดล้อมทางสังคมและภายในโครงการที่สะท้อนถึง “คุณภาพชีวิต”
ทำเลที่ได้รับความนิยม: ทำเลที่มีความต้องการสูง ได้แก่ รามอินทรา, บางนา, ดอนเมือง, ราชพฤกษ์ รวมถึงปริมณฑลที่มีเขตติดกับกรุงเทพฯ ซึ่งมีการขยายตัวของโครงสร้างพื้นฐานรองรับอย่างต่อเนื่อง
“ผู้บริโภคกลุ่มนี้มีสถานะการเงินที่แข็งแกร่ง ส่วนใหญ่เป็นเจ้าของกิจการ หรือผู้บริหารระดับสูงที่มีฐานรายได้มั่นคง เป็นกลุ่ม Young Successor จากการประสบความสำเร็จในอาชีพ พฤติกรรมการตัดสินใจซื้อจึงไม่ได้ขึ้นอยู่กับราคาหรือของแถมเป็นหลัก แต่เน้นความคุ้มค่าและภาพลักษณ์ที่สะท้อนความสำเร็จ และในสภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวทั่วโลก กลุ่มผู้ซื้อที่มีศักยภาพเหล่านี้มีแนวโน้มใช้เวลาในการเปรียบเทียบและตัดสินใจซื้อนานขึ้น เพื่อแสวงหาเงื่อนไขที่ดีที่สุด ทำให้เกิดอำนาจต่อรองที่สูงขึ้น”
ต้นทุนการผลิต และแรงหนุนจากมาตรการภาครัฐ
ด้าน “ต้นทุนการผลิต” แม้ว่าราคาวัสดุก่อสร้างในช่วงเดือนที่ผ่านมาจะปรับตัวสูงขึ้น 5-10% รวมถึงแรงกดดันจากอัตราเงินเฟ้อและราคาน้ำมันจากสถานการณ์ความขัดแย้งในตะวันออกกลาง แต่ราคาขายบ้านในระดับ 10-30 ล้านบาท ในปัจจุบันส่วนใหญ่ยังคงเป็น”ราคาต้นทุนเดิม” หากภาวะความขัดแย้งยืดเยื้อเป็นเวลานาน ราคาขายมีแนวโน้มปรับเพิ่มขึ้นตามต้นทุนใหม่ในทันที
“ช่วงเวลานี้จึงถือเป็นโอกาสทองสำหรับผู้ซื้อที่ต้องการที่อยู่อาศัยจริง ในการเข้าถือครองสินทรัพย์ภายใต้ข้อเสนอที่คุ้มค่าจากผู้ประกอบการ นอกจากลงทุนเพื่อคุณภาพชีวิตแล้ว อสังหาฯ ในทำเลศักยภาพทั้งกรุงเทพฯและปริมณฑล ยังมีมูลค่าเพิ่มขึ้นทุกปี ตามราคาที่ดินที่ขยับตัวสูงขึ้น ทำให้การซื้อที่อยู่อาศัยตอนนี้เป็นการสร้างมรดกและส่งต่อความมั่งคั่งที่คุ้มค่าที่สุด ก่อนที่ต้นทุนการพัฒนาในอนาคตจะปรับตัวสูงขึ้นอย่างก้าวกระโดด”
นอกจากนี้ “สุรเชษฐ” ยังกล่าวเสริมถึงช่วงจังหวะที่ อัตราดอกเบี้ยต่ำ ยังมี 2 มาตรการรัฐสนับสนุน ได้แก่ ผ่อนปรนเกณฑ์ LTV และ ลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง 0.01% ซึ่งจะสิ้นสุดวันที่ 30 มิถุนายน 2569 มาตรการเหล่านี้ช่วยเพิ่มสภาพคล่อง ลดภาระเงินดาวน์ ก่อนที่เกณฑ์จะกลับมาเข้มงวดขึ้น ดังนั้น การตัดสินใจในจังหวะนี้จึงถือเป็นความคุ้มค่าเชิงกลยุทธ์สูงสุดสำหรับกลุ่มผู้ซื้อที่มีความพร้อม
การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ไทย 2026: ท่ามกลางความไม่แน่นอน
สำหรับแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569 ยังคงมีความไม่แน่นอนสูงจากปัจจัยภายนอกหลายประการ แต่ “สุรเชษฐ” ให้ความเห็นว่า ในส่วนของกลุ่มบ้านหรูระดับ 10-30 ล้านบาทนั้น “ไม่มีวันตาย” เนื่องจากยังคงมีความต้องการอยู่อาศัยจริงอย่างต่อเนื่อง และกลุ่มลูกค้าเป้าหมายมีสถานะทางการ
