วิกฤตสินเชื่อสั่นสะเทือนตลาดอสังหาฯ ไทย 6 ทำเลเดือด: โอกาสซ่อนเร้นหรือหายนะทางการเงิน?
ในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี พ.ศ. 2569 นี้ ได้เกิดปรากฏการณ์ที่น่าจับตามองและถือเป็น “บททดสอบ” ครั้งสำคัญของภาคอุตสาหกรรม นั่นคือ “วิกฤตความสามารถในการกู้ซื้อ” (Mortgage Rejection Crisis) ซึ่งส่งผลกระทบโดยตรงต่อตลาดบ้านระดับกลางถึงล่าง โดยเฉพาะอย่างยิ่งกลุ่มที่พักอาศัยที่มีราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งประสบปัญหาอัตราการอนุมัติสินเชื่อไม่ผ่านสูงถึงระดับวิกฤต จนผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายรายต้อง “ถอยทัพ” ออกจากตลาดแมส (Mass Market) และมุ่งเป้าไปที่กลุ่มลูกค้าระดับบนที่มีกำลังซื้อสูง (High Net Worth Individuals – HNWI) ซึ่งมักไม่ต้องพึ่งพาสินเชื่อธนาคาร
ในขณะเดียวกัน ภาคอสังหาริมทรัพย์ยังคงต้องพยายามสร้างสมดุลระหว่างความเสี่ยงและโอกาส โดยเน้นไปที่ “ความต้องการที่แท้จริง” ของตลาด (Real Demand) ซึ่งยังคงมีศักยภาพในกลุ่มผู้ที่ต้องการที่อยู่อาศัยเพื่อการอยู่อาศัยจริง (End-User) โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มบ้านแนวราบที่มีราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาทในทำเลชานเมืองที่มีศักยภาพ ซึ่งยังคงเป็นทำเลที่ผู้ซื้อที่ต้องการบ้านเพื่ออยู่อาศัยเองยังคงให้ความสนใจอย่างต่อเนื่อง
จากการสำรวจภาพรวมตลาดโครงการอสังหาริมทรัพย์ทั่วกรุงเทพฯ และปริมณฑลของ บริษัท เทอร์ร่า มีเดีย (Terra Media) พบว่า ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญกับความท้าทายด้านความสามารถในการกู้ซื้อ ซึ่งเป็นสัญญาณบ่งบอกถึงปัญหาเรื้อรังในตลาดนี้
ผลสำรวจและข้อมูลวิเคราะห์จากผู้เชี่ยวชาญ
ปิยะพร เลิศวิสุทธิไพบูลย์ หัวหน้าฝ่ายวิจัยของเทอร์ร่า มีเดีย ได้เปิดเผยข้อมูลเชิงลึกที่แสดงให้เห็นถึงภาพรวมความท้าทายของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569 สิ่งที่น่าจับตามองไม่ใช่เพียงแค่ตัวเลขการซื้อขาย แต่คือสัญญาณที่สะท้อนให้เห็นว่าตลาดนี้กำลังเผชิญกับปัญหาที่ลึกซึ้งกว่าที่คาดการณ์ไว้
“วิกฤตความสามารถในการกู้ซื้อ” คือปัญหาเรื้อรังที่กำลังส่งผลกระทบต่อตลาดคอนโดและบ้านจัดสรรในกลุ่มราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ด้วยอัตราการอนุมัติสินเชื่อที่สูงถึง 70% ทำให้ผู้ประกอบการหลายรายต้องถอยห่างจากตลาดแมส “หนี” ไปพึ่งพาตลาดระดับสูงที่มีกำลังซื้อสูง และไม่ต้องกู้ซื้อเป็นหลัก” ปิยะพร กล่าว
แต่อีกมุมหนึ่งตลาดที่อยู่อาศัยสำหรับกลุ่มผู้ที่ต้องการอยู่อาศัยจริงยังคงมี “โอกาส” โดยเฉพาะในตลาดบ้านแนวราบราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาทในทำเลชานเมืองที่มีศักยภาพ ซึ่งยังคงเป็นโซนที่ผู้ซื้อที่ต้องการบ้านเพื่ออยู่อาศัยเองยังคงให้ความสนใจอย่างต่อเนื่อง
6 โซนทำเลทอง: โอกาสหรือความเสี่ยงที่ต้องพิจารณา
จากการสำรวจโครงการกว่า 4,000 โครงการทั่วกรุงเทพฯ ของเทอร์ร่า มีเดีย พบ 6 โซนทำเลที่มีศักยภาพสูง แต่ก็มีความท้าทายที่แตกต่างกัน ซึ่งผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ต้องใช้กลยุทธ์ที่แตกต่างกันไปในแต่ละทำเล เพื่อเข้าถึงกลุ่มเป้าหมายได้อย่างมีประสิทธิภาพ
โซนศูนย์กลางธุรกิจ (Central Business District – CBD)
สถานการณ์: โซน CBD ของกรุงเทพฯ เช่น สีลม สาทร สุขุมวิท และพระราม 3 ได้กลายเป็นตลาดเฉพาะกลุ่ม (Niche Market) โดยเน้นที่ตลาดลักชัวรี (Luxury Segment) ราคาเฉลี่ยต่อยูนิตพุ่งสูงกว่า 65 ล้านบาท แต่ยังคงมีอัตราการเติบโตอย่างต่อเนื่องถึง 10% ต่อปี ตลาดคอนโดมิเนียมในโซนนี้มีการเปิดโครงการใหม่เพิ่มขึ้นถึง 15% แต่ราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรยังค่อนข้างคงที่ สิ่งนี้สะท้อนให้เห็นว่าโซน CBD กลายเป็นสนามแข่งขันสำหรับผู้ที่มีความมั่งคั่งระดับสูงสุดเท่านั้น
สินค้าและกลุ่มเป้าหมาย: สินค้าเหลือขายส่วนใหญ่ในทำเลนี้เป็นโครงการระดับลักชัวรี ซึ่งมักจะเน้นการเจาะตลาดกลุ่มชาวต่างชาติ (Foreign Buyers) และกลุ่มนักลงทุนที่มีความมั่งคั่งสูง (HNWI) โดยมุ่งเน้นขาย “ประสบการณ์การใช้ชีวิต” มากกว่าเพียงแค่ขนาดของห้อง สินค้าที่ได้รับความนิยมในกลุ่มนี้มักมีมูลค่าตั้งแต่ 30 ล้านบาทขึ้นไป
ความท้าทาย: ต้นทุนการพัฒนาโครงการในโซน CBD ค่อนข้างสูง ประกอบกับการแข่งขันที่รุนแรง และลูกค้าในกลุ่มนี้มีทางเลือกหลากหลาย ทำให้ผู้ประกอบการต้องสร้างความแตกต่างอย่างมีนัยสำคัญ
โอกาส: สำหรับนักลงทุนที่มีเงินสดสูง การลงทุนในตลาดลักชัวรีของโซน CBD ยังคงเป็นทางเลือกที่น่าสนใจ เนื่องจากยังมีดีมานด์ที่สม่ำเสมอ
โซนในเมือง (Urban Area)
สถานการณ์: โซนในเมือง เช่น จตุจักร รัชดา พญาไท และห้วยขวาง กำลังเผชิญกับภาวะ “ต่ำสุดในรอบ 10 ปี” สำหรับตลาดคอนโดมิเนียม การเปิดตัวโครงการใหม่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ แต่คอนโดมิเนียมที่ยังขายดีมักจะมีราคาไม่เกิน 150,000 บาทต่อตารางเมตร
สินค้าและกลุ่มเป้าหมาย: กลุ่มบ้านแนวราบราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท โดยเฉพาะทาวน์โฮม 3 ชั้น กลายเป็นฮีโร่ในโซนนี้ เนื่องจากตอบโจทย์ความต้องการอยู่อาศัยจริง (Real Demand) ได้เป็นอย่างดี สินค้าประเภทนี้เป็นโอกาสสำหรับกลุ่มผู้ซื้อที่ต้องการบ้านในเมือง แต่ยังอยู่ในงบประมาณที่จำกัด
ความท้าทาย: การแข่งขันในโซนในเมืองมีความรุนแรง โดยเฉพาะเมื่อเทียบกับตลาดคอนโดมิเนียมมือสองที่มีจำนวนมากในพื้นที่ ทำให้ผู้ประกอบการต้องสร้างความแตกต่างและคุณค่าใหม่ให้กับสินค้า
โอกาส: สำหรับผู้ที่ต้องการบ้านในเมือง โซนนี้ยังมีโอกาสสำหรับบ้านแนวราบระดับกลางถึงล่างที่ออกแบบมาเพื่อตอบโจทย์การอยู่อาศัยจริง
โซนตะวันออก
สถานการณ์: โซนตะวันออก เช่น เกษตร-นวมินทร์ มีนบุรี อ่อนนุช และลาดกระบัง กำลังกลายเป็น “ดาวรุ่ง” (Rising Star) ของตลาดบ้านแนวราบ ด้วยอัตราการเติบโตอย่างต่อเนื่องถึง 11% ต่อปี โดยเฉพาะกลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ในขณะที่ตลาดคอนโดยังค่อนข้างนิ่งในระดับราคา 70,000-80,000 บาทต่อตารางเมตร
สินค้าและกลุ่มเป้าหมาย: ยูนิตที่ขายดีในโซนนี้มักมีราคาไม่เกิน 150,000 บาทต่อตารางเมตร เป็นโอกาสสำหรับผู้ที่ต้องการบ้านเพื่ออยู่อาศัยจริงและยอมจ่ายมากขึ้น เพื่อแลกกับความสะดวกสบายในการเดินทางและการใช้ชีวิต
ความท้าทาย: ปัญหาหลักของโซนนี้คือระบบขนส่งและโครงสร้างพื้นฐานที่ต้องรองรับการขยายตัวของชุมชนใหม่ในอนาคต
โอกาส: โซนตะวันออกเป็นทำเลทองสำหรับผู้ที่มองหาบ้านในชานเมืองที่กำลังพัฒนาอย่างต่อเนื่อง
โซนตะวันตก
สถานการณ์: โซนตะวันตก เช่น ปิ่นเกล้า กาญจนา สุขสวัสดิ์ และพระราม 2 มีความผันผวนของราคา แต่มีความเสี่ยงสูงในตลาดบ้านแนวราบ ราคาขยับสูงขึ้น แต่มีการเปิดโครงการใหม่ลดลงอย่างเห็นได้ชัด โดยเฉพาะในกลุ่มบ้านราคา 10-20 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มที่ขายได้ยากกว่า นอกจากนี้ ตลาดแมสราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทกลับมียอดขายดีขึ้น ทำให้ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายรายต้องตั้งรับอย่างเต็มรูปแบบ การเปิดตัวโครงการใหม่ลดลงถึง 30% ต่อปี
สินค้าและกลุ่มเป้าหมาย: โอกาสสำหรับตลาดบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งมียอดขายสูง ในขณะเดียวกันเป็นความท้าทายสำหรับตลาดกลาง-บน ที่ต้องใช้เวลาในการระบายสต็อกเดิม
ความท้าทาย: การบริหารจัดการสต็อกบ้านแนวราบในกลุ่มราคากลางถึงสูง ซึ่งมีความเสี่ยงในการขายสูง
โอกาส: สำหรับผู้ที่กำลังมองหาบ้านในโซนตะวันตก ยังคงมีโอกาสในตลาดบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท
โซนเหนือ
สถานการณ์: โซนเหนือ เช่น ดอนเมือง แจ้งวัฒนะ รังสิต และลำลูกกา เป็นทำเล
