ตลาดบ้านหรูระดับ 10-30 ล้านบาท: เกมการแข่งขันของ “เศรษฐีใหม่” ปี 2569
สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยปี 2569 กำลังเผชิญกับแรงกดดันจากภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวที่ส่งผลให้ยอดขายในภาพรวมลดลงอย่างเห็นได้ชัด โดยเฉพาะในกลุ่มคอนโดมิเนียมผู้ประกอบการหลายรายเริ่มปรับกลยุทธ์โดยการลดจำนวนโครงการใหม่และหันไปพัฒนาโครงการแนวราบในทุกระดับราคา เพื่อบริหารความเสี่ยง ท่ามกลางภาวะผันผวน ผู้บริโภคจำนวนมากชะลอการตัดสินใจซื้อ ส่งผลให้สถิติการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยใหม่ในปี 2568 ลดลง 13.9% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
อย่างไรก็ตาม แม้ตลาดโดยรวมจะชะลอตัว ตลาดบ้านหรูระดับราคา 10-30 ล้านบาทยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งที่อยู่อาศัยในกลุ่มราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งมียอดการโอนกรรมสิทธิ์ลดลงน้อยกว่ากลุ่มราคาต่ำกว่า สิ่งนี้สะท้อนให้เห็นว่ากลุ่มลูกค้าในตลาดบนยังคงมีศักยภาพทางการเงินและไม่ได้รับผลกระทบจากสภาวะเศรษฐกิจมากนัก แม้ว่าระยะเวลาในการตัดสินใจซื้ออาจจะยาวนานขึ้นก็ตาม ทั้งนี้ บ้านหรูยังคงเป็นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ที่ขับเคลื่อนตลาดในปัจจุบัน
บทบาทของโครงการแนวราบในตลาดบ้านหรู
โครงการแนวราบยังคงครองสัดส่วนส่วนใหญ่ในตลาดบ้านหรู โดยมีส่วนแบ่งตลาดสูงถึง 75-80% ของตลาดบนทั้งหมด ด้วยเหตุนี้ ผู้ประกอบการจึงยังคงให้น้ำหนักกับการพัฒนาโครงการในระดับราคานี้อย่างต่อเนื่อง อีกทั้งยังเป็นกลุ่มที่มีฐานกำลังซื้อขนาดใหญ่และครอบคลุมกว้างกว่ากลุ่มอัลตราลักเซอรี่
ผู้ประกอบการชั้นนำกับการช่วงชิงตลาดบ้านหรูปี 2569
ในปัจจุบัน ผู้ประกอบการแต่ละรายต่างนำเสนอจุดเด่นของตนเองผ่านกลยุทธ์ที่แตกต่างกัน เพื่อตอบสนองความต้องการของลูกค้าและสร้างความได้เปรียบทางการแข่งขัน โดยมีผู้เล่นที่น่าสนใจหลายรายในตลาดนี้ โดยเริ่มจากบริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ซึ่งมี “เศรษฐสิริ” เป็นแบรนด์หลักที่เน้นการพัฒนาและปรับเปลี่ยนดีไซน์ฟังก์ชันให้เข้ากับความต้องการของลูกค้าอย่างต่อเนื่อง พร้อมสร้างภาพลักษณ์ที่สะท้อนถึงความสำเร็จของผู้ที่อยู่อาศัย
นอกจากนี้ยังมี “บุราสิริ” อีกหนึ่งแบรนด์บ้านเดี่ยวในระดับราคาใกล้เคียงกัน ที่เน้นการออกแบบในบรรยากาศรีสอร์ต พร้อมด้วยบริการหลังการขายและระบบรักษาความปลอดภัย LIV-24 ที่เป็นเอกลักษณ์ของแสนสิริ
ด้านบริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) ซึ่งเป็นพี่ใหญ่ของวงการ มีภาพลักษณ์ที่แข็งแกร่งด้านคุณภาพและความน่าเชื่อถือ โดยมีแบรนด์หลักในระดับราคาเดียวกันคือ “ชัยพฤกษ์-มัณฑนา-สีวลี” ซึ่งรูปแบบบ้านได้รับการปรับเปลี่ยนให้ทันสมัยอยู่เสมอ แม้ราคาขายเริ่มต้นอาจจะสูงกว่า 10 ล้านบาท แต่ด้วยภาพลักษณ์และคุณภาพ ทำให้เป็นที่สนใจของผู้ที่ต้องการบ้านในราคานี้เสมอ
เช่นเดียวกับ บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) หรือ SC ที่เน้นการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคานี้เช่นกัน โดยมีแบรนด์เรือธงคือ “บางกอก บูเลอวาร์ด” ราคาเริ่มต้น 10 ล้านบาท และ “บางกอก บูเลอวาร์ด ซิกเนเจอร์” ราคาเริ่มต้น 20-35 ล้านบาท
ขณะที่บริษัท เอพี ไทยแลนด์ จำกัด (มหาชน) หรือ AP ก็มีแบรนด์หลักในระดับราคาเดียวกันคือ “เดอะซิตี้-เซนโทร” ที่กระจายตัวอยู่ในหลายทำเลทั่วกรุงเทพฯและปริมณฑล
นอกจากนี้ ยังมีผู้ประกอบการรายอื่น ๆ ที่มีโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคานี้ แต่จำนวนอาจจะไม่เท่ากับรายใหญ่ อาทิ ศุภาลัย และพฤกษา เป็นต้น
เจาะลึกกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย “เศรษฐีรุ่นใหม่”
สำหรับกลุ่มผู้ซื้อเป้าหมายในเซ็กเมนต์นี้ “สุรเชษฐ” วิเคราะห์ว่า ส่วนใหญ่เป็นกลุ่มคนรุ่นใหม่ชาวไทยอายุไม่เกิน 45 ปี ที่มีความต้องการอยู่อาศัยจริง โดยมองหาความคุ้มค่าของพื้นที่ใช้สอย ทำเลที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ โดยเฉพาะการเดินทางที่เชื่อมต่อทั้งโครงข่ายถนนหลักและระบบขนส่งสาธารณะและความใกล้กับสถานศึกษาชั้นนำของบุตรหลาน รวมถึงสภาพแวดล้อมทางสังคมและภายในโครงการที่สะท้อนถึง “คุณภาพชีวิต” ทำเลที่ได้รับความนิยมอย่างมากคือ รามอินทรา บางนา ดอนเมือง ราชพฤกษ์ รวมถึงปริมณฑลที่มีเขตติดกับกรุงเทพฯ ที่มีการขยายตัวของโครงสร้างพื้นฐานรองรับ
“ผู้บริโภคกลุ่มนี้มีสถานะการเงินที่แข็งแกร่ง ส่วนใหญ่เป็นเจ้าของกิจการ หรือผู้บริหารระดับสูงที่มีฐานรายได้มั่นคง เป็นกลุ่ม Young Successor จากการประสบความสำเร็จในอาชีพ พฤติกรรมการตัดสินใจซื้อจึงไม่ได้ขึ้นอยู่กับราคาหรือของแถมเป็นหลัก แต่เน้นความคุ้มค่าและภาพลักษณ์ที่สะท้อนความสำเร็จ และในสภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวทั่วโลก กลุ่มผู้ซื้อที่มีศักยภาพเหล่านี้มีแนวโน้มใช้เวลาในการเปรียบเทียบและตัดสินใจซื้อนานขึ้น เพื่อแสวงหาเงื่อนไขที่ดีที่สุด ทำให้เกิดอำนาจต่อรองที่สูงขึ้น”
ต้นทุนการผลิตและปัจจัยสนับสนุนการซื้อบ้าน
ด้านต้นทุนการผลิต แม้ราคาวัสดุก่อสร้างในช่วงเดือนที่ผ่านมาจะปรับตัวสูงขึ้น 5-10% รวมถึงแรงกดดันจากอัตราเงินเฟ้อและราคาน้ำมันจากสถานการณ์ความขัดแย้งในตะวันออกกลาง แต่ราคาขายบ้านในระดับ 10-30 ล้านบาท ในปัจจุบันส่วนใหญ่ยังคงเป็น “ราคาต้นทุนเดิม” หากภาวะความขัดแย้งยืดเยื้อเป็นเวลานาน ราคาขายมีแนวโน้มปรับเพิ่มขึ้นตามต้นทุนใหม่ในทันที
“ช่วงเวลานี้จึงถือเป็นโอกาสทองสำหรับผู้ซื้อที่ต้องการที่อยู่อาศัยจริง ในการเข้าถือครองสินทรัพย์ภายใต้ข้อเสนอที่คุ้มค่าจากผู้ประกอบการ นอกจากลงทุนเพื่อคุณภาพชีวิตแล้ว อสังหาฯ ในทำเลศักยภาพทั้งกรุงเทพฯและปริมณฑล ยังมีมูลค่าเพิ่มขึ้นทุกปี ตามราคาที่ดินที่ขยับตัวสูงขึ้น ทำให้การซื้อที่อยู่อาศัยตอนนี้เป็นการสร้างมรดกและส่งต่อความมั่งคั่งที่คุ้มค่าที่สุด ก่อนที่ต้นทุนการพัฒนาในอนาคตจะปรับตัวสูงขึ้นอย่างก้าวกระโดด”
นอกจากนี้ยังเป็นช่วงจังหวะที่อัตราดอกเบี้ยต่ำ ยังมี 2 มาตรการรัฐสนับสนุน ทั้งผ่อนปรนเกณฑ์ LTV ลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง 0.01% ซึ่งจะสิ้นสุดวันที่ 30 มิถุนายน 2569 ช่วยเพิ่มสภาพคล่อง ลดภาระเงินดาวน์ ก่อนที่เกณฑ์จะกลับมาเข้มงวดขึ้น ดังนั้น การตัดสินใจในจังหวะนี้ถือเป็นความคุ้มค่าเชิงกลยุทธ์สูงสุดสำหรับกลุ่มผู้ซื้อที่มีความพร้อม
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569: ความท้าทายและการปรับตัว
ในปี 2569 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญกับความท้าทายหลายประการที่ส่งผลต่อภาพรวมของอุตสาหกรรม จากการวิเคราะห์ของ “สุรเชษฐ กองชีพ” หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย พบว่าสภาวะตลาดกำลังเคลื่อนตัวไปในทิศทางที่ผู้ประกอบการต้องมีการปรับตัวอย่างรวดเร็ว โดยเฉพาะการปรับลดการเปิดตัวโครงการใหม่ในกลุ่มคอนโดมิเนียม เพื่อกระจายความเสี่ยงไปสู่การพัฒนาโครงการแนวราบที่ครอบคลุมทุกระดับราคา
แรงกดดันจากการชะลอตัวของเศรษฐกิจอย่างต่อเนื่อง ทำให้ผู้บริโภคโดยรวมมีความระมัดระวังในการใช้จ่ายมากขึ้น ดังที่เห็นได้จากสถิติการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยใหม่ในปี 2568 ที่ลดลงถึง 13.9% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า อย่างไรก็ตาม ตลาดบ้านหรูระดับราคา 10-30 ล้านบาท กลับเป็นกลุ่มที่ยังคงมีการเติบโตอย่างโดดเด่น โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับราคาสูง ซึ่งมียอดการโอนกรรมสิทธิ์ลดลงน้อยที่สุด สิ่งนี้บ่งชี้ถึงความแข็งแกร่งของกลุ่มลูกค้าในตลาดบนที่มีศักยภาพทางการเงินสูง แม้จะเผชิญกับความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจก็ตาม
แรงขับเคลื่อนสำคัญ: ตลาดบ้านหรูและความต้องการที่พักอาศัย
