ตลาดบ้านหรู 10-30 ล้านบาท: สนามรบของยักษ์ใหญ่ชิงกำลังซื้อเศรษฐีรุ่นใหม่
แม้ในขณะที่เศรษฐกิจโดยรวมยังคงเผชิญกับความผันผวนและความไม่แน่นอน ทำให้บรรยากาศการซื้อขายในภาคอสังหาริมทรัพย์บางส่วนดูจะชะลอตัว โดยเฉพาะในตลาดที่อยู่อาศัยกลุ่มราคาเริ่มต้นที่มีปัญหาเรื่องกำลังซื้อและเกณฑ์การอนุมัติสินเชื่อ แต่ท่ามกลางกระแสชะลอตัวนั้น ตลาดบ้านหรูในระดับราคา 10-30 ล้านบาทกลับมีสัญญาณที่แข็งแกร่งอย่างน่าประหลาดใจ โดยตลาดนี้ยังคงขับเคลื่อนด้วยความต้องการซื้อจริง (Real Demand) จากกลุ่มลูกค้าที่มีศักยภาพทางการเงินสูง และได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจน้อยกว่ากลุ่มอื่น ๆ แม้ว่าลูกค้าในตลาดบนจะใช้เวลาในการตัดสินใจนานขึ้นก็ตาม
“สุรเชษฐ กองชีพ” หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา บริษัท คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย เปิดเผยข้อมูลเชิงลึกว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไตรมาส 1 ปี 2569 ส่อแววชะลอตัวอย่างชัดเจน โดยผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่จำนวนมากต่างเลือกปรับกลยุทธ์ ลดการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียม และหันมามุ่งเน้นการพัฒนาโครงการแนวราบในทุกระดับราคา เพื่อบริหารความเสี่ยง ในทางกลับกัน ฝั่งผู้บริโภคก็ชะลอการตัดสินใจซื้ออย่างต่อเนื่อง ซึ่งสะท้อนได้จากสถิติการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยใหม่ในปี 2568 ที่ลดลงถึง 13.9% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
แต่หากมองข้ามไปยังตลาดบ้านหรู (Luxury Homes) ในระดับราคา 10-30 ล้านบาท กลับพบว่าตลาดมีการเติบโตขึ้น โดยเฉพาะกลุ่มบ้านที่มีราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งพบว่าจำนวนการโอนกรรมสิทธิ์ลดลงน้อยกว่ากลุ่มตลาดระดับล่างอย่างมีนัยสำคัญ ซึ่งเป็นสัญญาณที่บ่งชี้ว่ากลุ่มลูกค้าเป้าหมายในตลาดบนนี้ยังมีศักยภาพที่สูง มีความพร้อมทางการเงิน และได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจน้อยกว่าตลาดแมส ส่งผลให้ตลาดบ้านหรู 10-30 ล้านบาท กลายเป็นกลุ่มที่ขับเคลื่อนตลาดในปัจจุบัน
บ้านแนวราบครองแชมป์ผู้นำตลาดบน
“โดยเฉพาะอย่างยิ่งในส่วนของโครงการแนวราบ ซึ่งมีสัดส่วนสูงถึง 75-80% ของตลาดบ้านหรูทั้งหมด ทำให้ผู้ประกอบการเลือกที่จะให้น้ำหนักกับการพัฒนาโครงการในระดับราคานี้อย่างต่อเนื่อง นอกจากนี้แล้ว ตลาดนี้ยังเป็นกลุ่มที่มีฐานกำลังซื้อที่มีศักยภาพในวงกว้างกว่ากลุ่มตลาดอัลตราลักเซอรี่ (Ultra-Luxury) อีกด้วย” สุรเชษฐให้ข้อมูลเพิ่มเติม
ในภาวะที่แนวโน้มดอกเบี้ยอาจปรับตัวสูงขึ้น และตลาดผันผวนอย่างต่อเนื่อง การเลือกซื้อบ้านในระดับราคา 10-30 ล้านบาทจึงไม่ใช่เพียงแค่การตอบโจทย์ด้านที่อยู่อาศัยเท่านั้น แต่ยังเป็นการลงทุนเชิงกลยุทธ์สำหรับอนาคต โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อพิจารณาถึงการเติบโตของราคาที่ดินในทำเลที่มีศักยภาพทั่วทั้งกรุงเทพฯ และปริมณฑล ซึ่งการลงทุนในช่วงนี้ถือเป็นโอกาสทองในการสร้างสินทรัพย์ที่มีมูลค่าเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง
ยักษ์ใหญ่บ้านหรู 10-30 ล้านบาท แข่งเดือด 4 เจ้าตลาด
ในปัจจุบัน ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์แต่ละรายต่างงัดกลยุทธ์เด็ดของตนเองออกมาใช้ เพื่อสร้างจุดเด่นและความได้เปรียบทางการแข่งขัน โดยมีผู้เล่นที่น่าจับตามองหลายรายในตลาดนี้ เริ่มตั้งแต่ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ที่ยังคงใช้แบรนด์หลักอย่าง “เศรษฐสิริ” เป็นจุดขายสำคัญ โดยมีการพัฒนาและปรับปรุงดีไซน์รวมถึงฟังก์ชันให้ตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้าอย่างต่อเนื่อง พร้อมสร้างภาพจำว่า “เศรษฐสิริ” เป็นแบรนด์ที่สะท้อนภาพลักษณ์และความสำเร็จของผู้พักอาศัย
นอกจากนี้ แสนสิริยังคงมีอีกหนึ่งแบรนด์บ้านเดี่ยวในระดับราคาใกล้เคียงกัน คือ “บุราสิริ” ที่เน้นการออกแบบที่มอบบรรยากาศการพักผ่อนเหมือนอยู่ในรีสอร์ต พร้อมกับจุดเด่นของแสนสิริที่ให้ความสำคัญกับบริการหลังการขายที่ยอดเยี่ยม และระบบรักษาความปลอดภัย LIV-24 ที่เชื่อมั่นได้
ด้าน บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) หรือ LH ถือเป็น “พี่ใหญ่” ของวงการอสังหาริมทรัพย์ ที่มีภาพจำในเรื่องของคุณภาพและความน่าเชื่อถือของโครงการแบรนด์หลักในระดับราคาดังกล่าว ซึ่งประกอบไปด้วย “ชัยพฤกษ์-มัณฑนา-สีวลี” รูปแบบบ้านของแบรนด์เหล่านี้มีการปรับเปลี่ยนให้ทันสมัยตามยุคสมัยอยู่เสมอ แม้ราคาขายอาจเริ่มต้นที่มากกว่า 10 ล้านบาท แต่ด้วยภาพลักษณ์ที่แข็งแกร่งและความคุ้มค่า ทำให้แบรนด์เหล่านี้ยังคงเป็นที่ต้องการของผู้บริโภคที่กำลังมองหาบ้านในระดับราคานี้
เช่นเดียวกันกับ บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) หรือ SC ซึ่งเน้นการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคานี้เป็นพิเศษ โดยมีแบรนด์เรือธงที่โดดเด่นคือ “บางกอก บูเลอวาร์ด” ที่ราคาเริ่มต้นประมาณ 10 ล้านบาท และ “บางกอก บูเลอวาร์ด ซิกเนเจอร์” ที่มีราคาสูงกว่า โดยเริ่มต้นที่ประมาณ 20-35 ล้านบาท
ในขณะที่ บริษัท เอพี ไทยแลนด์ จำกัด (มหาชน) หรือ AP ก็มีแบรนด์หลักในระดับราคาเดียวกันที่ได้รับความนิยมอย่างสูง ได้แก่ “เดอะซิตี้-เซนโทร” ซึ่งกระจายตัวอยู่ในหลายทำเลที่มีศักยภาพทั่วทั้งกรุงเทพมหานครและปริมณฑล
นอกจากยักษ์ใหญ่ทั้ง 4 แบรนด์ข้างต้นแล้ว ยังมีผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายอื่น ๆ อีกมากมายที่มีโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคานี้ แต่จำนวนอาจไม่เทียบเท่ากับผู้เล่นรายใหญ่ อาทิ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) และ บริษัท พฤกษา โฮลดิ้ง จำกัด (มหาชน) เป็นต้น
เป้าหมายหลัก: กลุ่มคนทำงานรุ่นใหม่ที่ประสบความสำเร็จ (Young Professionals & Successors)
สำหรับกลุ่มเป้าหมายหลักของตลาดบ้านหรูในเซ็กเมนต์นี้ สุรเชษฐให้ทัศนะว่า ส่วนใหญ่เป็นคนรุ่นใหม่ชาวไทยที่มีอายุไม่เกิน 45 ปี ซึ่งมีความต้องการอยู่อาศัยจริง โดยเน้นมองหาความคุ้มค่าของพื้นที่ใช้สอย ทำเลที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์เป็นสำคัญ โดยเฉพาะการเดินทางที่เชื่อมต่อทั้งโครงข่ายถนนหลักและระบบขนส่งสาธารณะ รวมถึงความใกล้กับสถานศึกษาชั้นนำของบุตรหลาน นอกจากนี้ สภาพแวดล้อมทางสังคมและภายในโครงการที่สะท้อนถึง “คุณภาพชีวิต” ที่ดี ก็เป็นปัจจัยสำคัญในการตัดสินใจ ทำเลที่ได้รับความนิยมอย่างมากในปัจจุบัน ได้แก่ ย่านรามอินทรา บางนา ดอนเมือง ราชพฤกษ์ รวมถึงพื้นที่ปริมณฑลที่อยู่ติดกับกรุงเทพฯ ซึ่งมีการขยายตัวของโครงสร้างพื้นฐานรองรับอย่างต่อเนื่อง
“ผู้บริโภคกลุ่มนี้มักจะมีสถานะทางการเงินที่ค่อนข้างแข็งแกร่ง ส่วนใหญ่เป็นเจ้าของกิจการ หรือผู้บริหารระดับสูงที่มีรายได้มั่นคง และอาจจะเป็นกลุ่ม Young Successor จากความสำเร็จในอาชีพการงาน พฤติกรรมการตัดสินใจซื้อของพวกเขามักไม่ได้ขึ้นอยู่กับราคาขายหรือของแถมเป็นหลัก แต่จะเน้นความคุ้มค่าและภาพลักษณ์ที่สะท้อนความสำเร็จของตนเอง ในสภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวทั่วโลก กลุ่มผู้ซื้อที่มีศักยภาพเหล่านี้มีแนวโน้มที่จะใช้เวลาในการเปรียบเทียบและตัดสินใจซื้อนานขึ้น เพื่อแสวงหาเงื่อนไขที่ดีที่สุด ทำให้เกิดอำนาจต่อรองที่สูงขึ้นด้วยเช่นกัน” สุรเชษฐกล่าว
สำหรับผู้บริโภคกลุ่มนี้ นอกจากความต้องการในการอยู่อาศัยจริงแล้ว การซื้อบ้านในทำเลที่มีศักยภาพยังถือเป็นการลงทุนเชิงกลยุทธ์ เนื่องจากราคาที่ดินในกรุงเทพฯ และปริมณฑลมีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้นทุกปี ทำให้การซื้อที่อยู่อาศัยในช่วงเวลานี้จึงเป็นการสร้างมรดกและส่งต่อความมั่งคั่งที่คุ้มค่าที่สุด ก่อนที่ต้นทุนการพัฒนาในอนาคตจะปรับตัวสูงขึ้นอย่างก้าวกระโดด
บ้านต้นทุนเดิม: โอกาสทองท่ามกลางความไม่แน่นอน
ในด้าน “ต้นทุนการผลิต” แม้ว่าราคาวัสดุก่อสร้างในช่วงที่ผ่านมาจะปรับตัวสูงขึ้น 5-10% รวมถึงแรงกดดันจากอัตราเงินเฟ้อและราคาน้ำมันที่ได้รับผลกระทบจากสถานการณ์ในตะวันออกกลาง แต่สำหรับราคาขายบ้าน
