ตลาดบ้านหรู 10-30 ล้านบาท: สนามประลองกำลังซื้อ ‘เศรษฐีรุ่นใหม่’ ในปี 2569
บทวิเคราะห์จากมุมมองผู้เชี่ยวชาญตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ที่มีประสบการณ์กว่า 10 ปี
ในช่วงปี พ.ศ. 2569 สภาพเศรษฐกิจโลกยังคงเผชิญกับความผันผวนและความไม่แน่นอนในหลายมิติ แม้การฟื้นตัวของภาคการท่องเที่ยวและอุปสงค์ภายในประเทศยังคงเป็นปัจจัยบวก ทว่าความท้าทายด้านอัตราเงินเฟ้อที่ทรงตัว และความตึงเครียดทางภูมิรัฐศาสตร์ในบางภูมิภาค ยังคงสร้างแรงกดดันต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภคโดยรวม ท่ามกลางบรรยากาศที่อ่อนไหวดังกล่าว ตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเทศไทย ได้ฉายภาพที่แตกต่างกันอย่างชัดเจนตามแต่ละ “เซ็กเมนต์” ของโครงการ
โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ตลาดบ้านหรูระดับราคา 10-30 ล้านบาท ซึ่งนับเป็น “กลุ่มตลาดที่ไม่มีวันตาย” ที่ผู้ประกอบการรายใหญ่ต่างแข่งขันกันอย่างดุเดือดเพื่อช่วงชิงกำลังซื้อจากกลุ่ม “เศรษฐีรุ่นใหม่” ที่มีศักยภาพสูงและเติบโตอย่างก้าวกระโดดในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569: สัญญาณชะลอตัว แต่ยังคงมี “ความหวัง”
จากการสำรวจตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงไตรมาสแรกของปี 2569 “สุรเชษฐ กองชีพ” หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา บริษัท คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย ให้ทัศนะว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังอยู่ในช่วง “ขาลง” หรือ Slowdown อย่างชัดเจน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในตลาด คอนโดมิเนียม เนื่องจากผู้ประกอบการส่วนใหญ่ได้ปรับกลยุทธ์โดยการลดการเปิดตัวโครงการใหม่ลงอย่างมาก และหันมาเน้นการพัฒนาโครงการแนวราบในทุกระดับราคาแทน เพื่อกระจายความเสี่ยงและสร้างสมดุลในการบริหารจัดการสินค้าคงค้าง
นอกจากนี้ ผู้บริโภคเองก็ยังคงมีพฤติกรรมการตัดสินใจที่ค่อนข้าง “อนุรักษ์นิยม” โดยมีการชะลอการลงทุนอย่างต่อเนื่อง สถิติการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยใหม่ในปี 2568 ยังคงสะท้อนแนวโน้มดังกล่าว โดยพบว่าลดลงกว่า 13.9% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ซึ่งถือเป็นสัญญาณที่น่าจับตามองอย่างใกล้ชิด
อย่างไรก็ตาม ในขณะที่ตลาดโดยรวมชะลอตัว แต่มี ตลาดบ้านหรูระดับราคา 10-30 ล้านบาท ที่ยังคงมีสัญญาณการเติบโตและ “ความหวัง” ที่แข็งแกร่ง กลุ่มที่อยู่อาศัยในระดับราคานี้ มีการโอนกรรมสิทธิ์ลดลงน้อยกว่ากลุ่มราคาที่ต่ำกว่าอย่างมีนัยสำคัญ สะท้อนให้เห็นว่ากลุ่มลูกค้าในตลาดบนยังมีศักยภาพทางการเงินที่แข็งแกร่ง มีความพร้อมในการใช้จ่าย และได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจน้อยกว่าตลาดในกลุ่มระดับกลางถึงล่าง (Mass Market)
ปัจจัยดังกล่าวส่งผลให้ บ้านหรูขับเคลื่อนตลาด ในช่วงเวลานี้ โดยเป็นกลุ่มตลาดที่สร้างรายได้และความได้เปรียบทางการแข่งขันให้กับผู้ประกอบการรายใหญ่เป็นสำคัญ
ทำไมบ้านหรู 10-30 ล้านบาท จึงเป็น “ตลาดที่ไม่มีวันตาย”?
จากปรากฏการณ์ดังกล่าว ผู้เชี่ยวชาญให้เหตุผลที่ตลาดบ้านหรูระดับนี้ยังคงเติบโตได้ดี แม้ในภาวะเศรษฐกิจที่ท้าทาย โดยมีปัจจัยหลักดังนี้
อัตราการถือครองบ้านหรูที่สูง
ข้อมูลจาก “สุรเชษฐ กองชีพ” ชี้ให้เห็นว่า โครงการบ้านหรูในระดับราคานี้ครองสัดส่วนสูงถึง 75-80% ของตลาดบนทั้งหมด ทำให้ผู้ประกอบการเลือกที่จะให้น้ำหนักและเน้นการพัฒนาโครงการในระดับราคานี้เป็นพิเศษ เพราะเป็นกลุ่มที่มีฐานกำลังซื้อที่หลากหลายและกว้างขวางกว่ากลุ่มตลาดบนสุด (Ultra-Luxury) ที่มีฐานลูกค้าที่เฉพาะเจาะจงมากกว่า
การเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภค
ในปัจจุบัน ผู้บริโภคจำนวนมากให้ความสำคัญกับ “คุณภาพชีวิต” (Quality of Life) และต้องการความสมดุลระหว่างการทำงานและการพักผ่อนมากขึ้น ประกอบกับแรงกดดันจากโรคระบาดและการใช้ชีวิตวิถีใหม่ ทำให้เกิดการกระจายตัวของประชากรออกนอกเมือง และความต้องการบ้านที่มีพื้นที่ใช้สอยกว้างขวาง ตอบโจทย์การใช้ชีวิตของครอบครัวยุคใหม่
การเติบโตของกลุ่ม “เศรษฐีรุ่นใหม่”
จำนวนมหาเศรษฐีใหม่ (New Rich) และผู้บริหารระดับสูงที่มีฐานรายได้สูง มีการขยายตัวอย่างต่อเนื่องในประเทศไทย โดยเฉพาะกลุ่มคนรุ่นใหม่ที่มีอายุไม่เกิน 45 ปี ที่ประสบความสำเร็จในอาชีพและมีกำลังซื้อที่สูง ทำให้ความต้องการ อสังหาริมทรัพย์ ในตลาดบนเพิ่มสูงขึ้นตามไปด้วย
4 บิ๊กแบรนด์ เจ้าตลาด “บ้านหรู”
ในการแข่งขันที่ดุเดือดนี้ ผู้ประกอบการแต่ละรายต่างสร้างจุดเด่นของตัวเองผ่านกลยุทธ์ที่แตกต่างกัน เพื่อตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้าและสร้างความได้เปรียบทางการแข่งขัน โดยมีผู้เล่นรายสำคัญในตลาดนี้ดังนี้
บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน)
แสนสิริ เป็นผู้ประกอบการที่ตอกย้ำความเป็นผู้นำในตลาดบ้านหรูอย่างต่อเนื่อง โดยมีแบรนด์หลักคือ “เศรษฐสิริ” (Setthasiri) ซึ่งมีการปรับปรุงดีไซน์และฟังก์ชันให้เข้ากับความต้องการของลูกค้าอยู่เสมอ และสร้างภาพจำว่าเป็นแบรนด์ที่สะท้อนถึงรสนิยมและความสำเร็จของผู้อยู่อาศัย
นอกจากนี้ ยังมีแบรนด์ “บุราสิริ” (Burasiri) ที่เน้นการออกแบบในสไตล์รีสอร์ต (Resort-style) และมีบริการหลังการขายที่ดีเยี่ยม โดยเฉพาะอย่างยิ่งระบบรักษาความปลอดภัย LIV-24 ที่สร้างความมั่นใจให้กับลูกบ้าน
บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน)
“พี่ใหญ่” ของวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำด้วยจุดเด่นด้านคุณภาพและความน่าเชื่อถือของโครงการ แบรนด์หลักในตลาดนี้ ได้แก่ “ชัยพฤกษ์” (Chaiyaphruek), “มัณฑนา” (Manthana) และ “สีวลี” (Sivali) ซึ่งเป็นแบรนด์บ้านเดี่ยวระดับกลางถึงบนที่มีการขยายตัวอย่างกว้างขวาง ราคาขายอาจจะเริ่มต้นที่มากกว่า 10 ล้านบาท แต่ด้วยชื่อเสียงและความมั่นคง ทำให้เป็นที่ต้องการของผู้บริโภคที่มองหาบ้านในราคานี้
บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน)
เอสซี แอสเสท โฟกัสไปที่การพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคานี้อย่างจริงจัง โดยมีแบรนด์เรือธงคือ “บางกอก บูเลอวาร์ด” (Bangkok Boulevard) ซึ่งมีราคาเริ่มต้นประมาณ 10 ล้านบาท และแบรนด์ “บางกอก บูเลอวาร์ด ซิกเนเจอร์” (Bangkok Boulevard Signature) ที่เน้นโครงการระดับพรีเมียมในทำเลศักยภาพ มีราคาเริ่มต้นสูงขึ้นระหว่าง 20-35 ล้านบาท เพื่อตอบสนองกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูง
บริษัท เอพี ไทยแลนด์ จำกัด (มหาชน)
เอพี ไทยแลนด์ เป็นอีกหนึ่งผู้เล่นรายใหญ่ที่มีความแข็งแกร่งในตลาดนี้ โดยมีแบรนด์หลักอย่าง “เดอะซิตี้” (The City) และ “เซนโทร” (Centro) ซึ่งมีการกระจายตัวของโครงการในหลายทำเลสำคัญทั่วกรุงเทพฯและปริมณฑล เพื่อเข้าถึงความต้องการที่หลากหลายของผู้บริโภค
นอกจากนี้ ยังมีผู้ประกอบการรายอื่นๆ ที่มีศักยภาพและขยายการลงทุนในตลาดนี้อย่างต่อเนื่อง อาทิ ศุภาลัย และ พฤกษา ซึ่งนำเสนอผลิตภัณฑ์ที่หลากหลายเพื่อตอบสนองความต้องการในทุกระดับราคา
กลุ่มเป้าหมาย: “เศรษฐีรุ่นใหม่” ในปี 2569
การกำหนดกลุ่มเป้าหมายถือเป็นหัวใจสำคัญในการเข้าถึงและครองใจลูกค้ากลุ่มนี้ “สุรเชษฐ” วิเคราะห์ว่า กลุ่มผู้ซื้อเป้าหมายในตลาดนี้ ส่วนใหญ่คือ คนรุ่นใหม่ชาวไทยอายุไม่เกิน 45 ปี ที่มีความต้องการอยู่อาศัยจริง (Real Demand) โดยมีคุณสมบัติและพฤติกรรมการตัดสินใจดังนี้
การมองหา “ความคุ้มค่า” ของพื้นที่ใช้สอย
แม้จะเป็นกลุ่มคนรวย แต่ “เศรษฐีรุ่นใหม่” ก็ยังคงมอง
