จับตาวิกฤตความสามารถกู้ซื้อ: 6 ทำเลทอง “โอกาส” หรือ “ความเสี่ยง” ในปี 2566
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชี่ยงกับการเปลี่ยนแปลงครั้งสำคัญ “วิกฤตความสามารถในการกู้ซื้อ” ได้กลายเป็นบททดสอบที่เข้มข้นที่สุด โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ที่มีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 70% จนเป็นเหตุให้ผู้ประกอบการรายใหญ่จำนวนมากต้องถอยห่างจากตลาดขนาดใหญ่ และมุ่งหน้าไปยังตลาดพรีเมียม ที่อาศัยเงินสดและการลงทุนเป็นหลัก
อย่างไรก็ตาม ในท่ามกลางความท้าทายเหล่านั้น ยังคงมี “โอกาส” ซ่อนตัวอยู่ โดยเฉพาะในตลาดอสังหาริมทรัพย์สำหรับผู้ที่อาศัยอยู่จริง (Real Demand) ซึ่งมีความต้องการบ้านและทาวน์โฮมราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ในทำเลชานเมืองที่มีศักยภาพ การสำรวจโครงการอสังหาริมทรัพย์กว่า 4,000 โครงการทั่วกรุงเทพฯ โดยเทอร์ร่า มีเดีย ได้เผยให้เห็นถึง 6 ทำเลที่มีโอกาสและความท้าทายที่แตกต่างกัน ผู้ประกอบการต้องใช้กลยุทธ์ที่ปรับให้เข้ากับแต่ละพื้นที่ เพื่อตอบสนองความต้องการของกลุ่มเป้าหมายได้อย่างตรงจุด
6 ทำเลทอง: โอกาสและความเสี่ยงที่ต้องรู้ในปี 2566
โซนศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) สีลม สาทร สุขุมวิท และ พระราม 3
CBD ถือเป็นสมรภูมิของตลาดเฉพาะกลุ่ม (Niche) แนวราบระดับลักชัวรีที่มีมูลค่าสูงเกิน 65 ล้านบาทต่อยูนิต แม้จะมีความผันผวนบ้าง แต่ยังคงมีอัตราการเติบโต 10% ต่อปี โครงการคอนโดมิเนียมเปิดตัวใหม่เพิ่มขึ้น 15% โดยราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรยังคงที่ สะท้อนว่าตลาดนี้เป็นที่ต้องการของกลุ่มนักลงทุนและเศรษฐีที่มีสินทรัพย์สูง (High Net Worth Individuals – HNWI) โดยเฉพาะกลุ่มที่ต้องใช้เงินสดและลงทุนจำนวนมากตั้งแต่ 30 ล้านบาทขึ้นไป
โครงการในกลุ่มนี้มักจะขาย “ประสบการณ์และไลฟ์สไตล์” มากกว่าพื้นที่ใช้สอย โอกาสของตลาดนี้คือการเข้าถึงกลุ่มลูกค้าที่กำลังมองหาสินค้าพรีเมียมที่มีความแตกต่างและตอบโจทย์การใช้ชีวิต แต่ความท้าทายหลักคือต้นทุนการพัฒนาที่สูงมาก การแข่งขันที่รุนแรง และจำนวนตัวเลือกที่หลากหลายสำหรับผู้บริโภค
โซนในเมือง จตุจักร รัชดา พญาไท และ ห้วยขวาง
ปี 2566 ถือเป็นจุดต่ำสุดในรอบ 10 ปีของตลาดคอนโดในโซนนี้ โครงการใหม่เปิดตัวลดลงอย่างมาก คอนโดมิเนียมที่ยังขายได้ดีส่วนใหญ่มีราคาไม่เกิน 150,000 บาทต่อตารางเมตร ในขณะที่ทาวน์โฮม 3 ชั้น ราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ได้กลายเป็น “พระเอก” ของตลาดนี้ เพราะตอบโจทย์ความต้องการของผู้ที่ต้องการบ้านเพื่ออยู่อาศัยจริง (Real Demand) โดยเฉพาะกลุ่มที่ยอมจ่ายเพิ่มขึ้นเพื่อความสะดวกสบาย ส่วนความท้าทายคือการแข่งขันสูงกับคอนโดมือสองจำนวนมาก
โซนตะวันออก เกษตร-นวมินทร์ มีนบุรี อ่อนนุช และ ลาดกระบัง
โซนนี้กำลังกลายเป็น “ดาวรุ่ง” ของตลาดบ้านแนวราบ ด้วยอัตราการเติบโตต่อเนื่องถึง 11% ต่อปี โดยเฉพาะบ้านราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ขณะที่คอนโดมิเนียมยังทรงตัวในระดับราคา 70,000-80,000 บาทต่อตารางเมตร แต่ยูนิตที่ขายได้ดีที่สุดคือระดับ 150,000 บาทต่อตารางเมตร กลุ่มเป้าหมายหลักคือคนทำงานที่มีความต้องการบ้านจริงและยอมจ่ายเพิ่มเพื่อทำเลที่เหมาะสม ส่วนความท้าทายคือระบบโครงสร้างพื้นฐานและระบบขนส่งที่ต้องรองรับการขยายตัวของชุมชนใหม่อย่างมีประสิทธิภาพ
โซนตะวันตก ปิ่นเกล้า กาญจนา สุขสวัสดิ์ และ พระราม 2
ปี 2566 โซนตะวันตกเผชิญความท้าทายด้านราคาที่เพิ่มสูงขึ้น โครงการแนวราบเปิดตัวใหม่ลดลง 5% และมีสต็อกบ้านระดับ 10-20 ล้านบาทเพิ่มขึ้น ทำให้ขายยากขึ้น ขณะเดียวกันตลาดบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทกลับขายดีมาก โครงการคอนโดใหม่ลดลง 30% ต่อปี สะท้อนถึงการตั้งรับเต็มรูปแบบของผู้ประกอบการ นี่คือโอกาสสำหรับตลาดบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท และเป็นความท้าทายสำหรับตลาดกลางถึงบนที่ต้องใช้เวลาในการระบายสินค้า
โซนเหนือ ดอนเมือง แจ้งวัฒนะ รังสิต และ ลำลูกกา
โซนเหนือเป็นตลาดที่เติบโตตามแนวรถไฟฟ้า มีการขยายตัวของทาวน์โฮมและคอนโดมิเนียม ตลาดแนวราบยังคงนิ่งทั้งด้านราคาและจำนวนการเปิดตัว สินค้าส่วนใหญ่มีราคาอยู่ในช่วง 3-5 ล้านบาท โดยเฉพาะทาวน์โฮม และคอนโด ได้รับแรงหนุนจากรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายหมอชิต-คูคต ทำให้ราคาขยับขึ้นสู่ช่วง 60,000-150,000 บาทต่อตารางเมตร แต่ปัญหาใหญ่ของโซนนี้คือ “สต็อกเหลือจำนวนมาก” จุดเด่นที่เป็นโอกาสคือการเชื่อมต่อระหว่างเมืองและชานเมือง ขณะที่ความท้าทายคือการจัดการสต็อกไม่ให้ล้นตลาดจนส่งผลกระทบต่อราคา
โซนนนทบุรี
โซนนนทบุรีเป็นทำเลที่มีการเติบโตสูงที่สุดสำหรับบ้านแนวราบ ราคาขยับเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องเฉลี่ย 10% ต่อปี มานาน 5-6 ปี สินค้าที่ขายดีคือกลุ่มราคา 3-7 ล้านบาท เพราะเป็นตลาดความต้องการอยู่อาศัยจริงที่เข้าถึงได้ง่าย ในทางตรงกันข้าม คอนโดมิเนียมสายสีม่วงยังคงต้องระบายสต็อกที่เหลือจากการเปิดตัว 58,000 ยูนิต ในปีเดียว ทำให้เกิดภาวะอุปทานล้นตลาด (Over Supply) ยาวนานเกือบ 1 ทศวรรษ ราคาที่เหลืออยู่ในตลาดส่วนใหญ่อยู่ที่ต่ำกว่า 60,000 บาทต่อตารางเมตร นี่คือ “โอกาส” ที่ตลาดบ้านแนวราบยังเติบโตได้อีก ในขณะที่ความท้าทายตกอยู่ที่คอนโดที่จะต้องใช้เวลาเคลียร์สินค้าในตลาดที่อ่อนแอ
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2566: ก้าวข้ามวิกฤตสู่ตลาดที่ยั่งยืน
แม้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะเผชิญกับปัญหาหนัก จากกำลังซื้อที่หดตัว หนี้ครัวเรือนที่สูง และอัตราดอกเบี้ยที่ยังคงมีแนวโน้มไม่เอื้ออำนวย แต่โอกาสในตลาดนี้ยังคงมีอยู่จริง โดยเฉพาะใน 2 กลุ่มหลัก คือ:
ตลาดลักชัวรี (Luxury Market)
ตลาดพรีเมียมและลักชัวรีถือเป็น “แหล่งหลบภัย” (Safe Haven) ในช่วงวิกฤต เพราะกลุ่มทุนและผู้ที่มีรายได้สูงยังคงมีกำลังซื้อที่แข็งแกร่ง อย่างไรก็ตาม การแข่งขันในตลาดนี้สูงมาก ผู้ประกอบการต้องสร้างความแตกต่างและเสนอคุณค่าใหม่ๆ ที่เหนือกว่า เพื่อดึงดูดผู้บริโภค
ตลาดบ้านแนวราบสำหรับผู้อยู่อาศัยจริง (Real Demand Market)
กลุ่มนี้คือโอกาสสำคัญของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2566 สินค้าที่ได้รับความนิยมคือบ้านแนวราบในราคา 3-10 ล้านบาท โดยเฉพาะบ้านเดี่ยวและทาวน์โฮม ผู้ประกอบการยุคใหม่จำเป็นต้องเข้าไปช่วยเหลือลูกค้าให้ “กู้ผ่าน” ได้อย่างมีประสิทธิภาพ และสร้างคุณค่าเพิ่ม (Value Added) ที่มากกว่าคู่แข่ง เพื่อให้สามารถยืนหยัดอยู่รอดได้ในสภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปนี้
อนาคตของอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังก้าวข้ามขอบเขตของการขายที่อยู่อาศัยธรรมดา ไปสู่การขาย “คุณภาพชีวิต” ผู้บริโภคไม่ได้มองหาเพียงแค่ “บ้าน” แต่ต้องการ “ชีวิตที่ดีขึ้น” ในราคาที่เอื้อมถึง นี่คือโจทย์ใหม่ที่กำลังถูกกำหนดทิศทางในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย
บทสรุป: ความท้าทายที่นำมาซึ่งโอกาส
แม้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญกับความท้าทายที่หนักหน่วง “วิกฤตความสามารถในการกู้ซื้อ” ได้บีบให้ผู้ประกอบการต้องปรับตัวอย่างเร่งด่วน ตลาดคอนโดราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทเกือบจะกลายเป็นตลาดที่ไม่สามารถแข่งขันได้ แต่ในขณะเดียวกัน นี่คือจุดเปลี่ยนที่ทำให้เราเห็นโอกาสใหม่ๆ ที่ซ่อนอยู่
ผู้ประกอบการที่เข้าใจ “ความต้องการจริง” ของลูกค้า และกล้าที่จะลงทุนในทำเลศักย
