บ้านหรู 10-30 ล้าน ‘ไม่มีวันตาย’ 4 บิ๊กแห่ชิงกำลังซื้อ ‘เศรษฐีรุ่นใหม่’
24 เมษายน 2569
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569 แม้จะต้องเผชิญกับความท้าทายจากภาวะเศรษฐกิจโลกที่ชะลอตัว และความผันผวนของอัตราดอกเบี้ย แต่หากมองให้ลึกถึงแต่ละ “เซ็กเมนต์” จะพบว่ายังมีบางตลาดที่ยังคงเติบโตได้อย่างแข็งแกร่ง หนึ่งในนั้นคือตลาด “บ้านหรูระดับราคา 10-30 ล้านบาท” ซึ่งกำลังกลายเป็นสนามรบแห่งใหม่ของยักษ์ใหญ่ในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย
บทวิเคราะห์สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569
“สุรเชษฐ กองชีพ” หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา บริษัท คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย (Cushman & Wakefield) เปิดเผยข้อมูลเชิงลึกว่า ในไตรมาส 1 ปี 2569 ตลาดโดยรวมมีสัญญาณการชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียม ผู้ประกอบการหลายรายจึงหันมาให้น้ำหนักกับการพัฒนาโครงการแนวราบมากขึ้น เพื่อลดความเสี่ยง นอกจากนี้ ผู้บริโภคเองก็เริ่มชะลอการตัดสินใจ เห็นได้จากสถิติการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยใหม่ในปี 2568 ที่ลดลงถึง 13.9% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
ความแข็งแกร่งของตลาดบ้านหรู
อย่างไรก็ตาม ตลาดบ้านหรูระดับราคา 10-30 ล้านบาท กลับมีทิศทางการเติบโตที่โดดเด่น โดยเฉพาะกลุ่มบ้านเดี่ยว ซึ่งเป็นที่ต้องการของกลุ่มผู้ซื้อที่มีกำลังซื้อสูงและได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจน้อยกว่า สะท้อนให้เห็นว่า ตลาดบนยังคงมี “เรียลดีมานด์” แม้ว่ากระบวนการตัดสินใจของลูกค้าจะยาวนานขึ้น
“กลุ่มโครงการแนวราบถือครองสัดส่วนสูงถึง 75-80% ของตลาดบ้านหรูทั้งหมด ผู้ประกอบการจึงเลือกให้น้ำหนักกับการพัฒนาโครงการในระดับราคานี้อย่างต่อเนื่อง ทั้งยังเป็นกลุ่มที่มีฐานกำลังซื้อที่มีศักยภาพในวงกว้างกว่ากลุ่มอัลตราลักเซอรี่” สุรเชษฐกล่าวเพิ่มเติม
4 ยักษ์ใหญ่แห่งวงการชิงกำลังซื้อ“เศรษฐีรุ่นใหม่”
เพื่อตอบสนองความต้องการที่แตกต่างของผู้ซื้อกลุ่มนี้ ผู้ประกอบการแต่ละค่ายต่างงัดกลยุทธ์เด็ดเพื่อสร้างจุดขายและชิงความได้เปรียบในการแข่งขัน โดยมีผู้เล่นรายสำคัญที่น่าจับตามองดังนี้:
บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) หรือ แสนสิริ:
แบรนด์เรือธง: “เศรษฐสิริ” ซึ่งได้รับการยอมรับว่าเป็นแบรนด์บ้านหรูที่มีภาพลักษณ์ดีและได้รับการยอมรับอย่างกว้างขวาง แสนสิริมีการปรับดีไซน์และฟังก์ชันให้ทันสมัยอยู่เสมอ
แบรนด์เสริม: “บุราสิริ” เน้นบรรยากาศการพักผ่อนที่หรูหราคล้ายรีสอร์ต พร้อมจุดแข็งด้านการบริการหลังการขาย และระบบรักษาความปลอดภัย LIV-24
บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) หรือ LH:
แบรนด์หลัก: “ชัยพฤกษ์”, “มัณฑนา”, และ “สีวลี” ซึ่งล้วนเป็นแบรนด์บ้านจัดสรรระดับราคากลางถึงบนที่มีภาพลักษณ์ของความแข็งแรงและน่าเชื่อถือ LH ยังคงปรับรูปแบบบ้านให้ทันสมัยตามยุคสมัย ทำให้สินค้าเหล่านี้ยังคงเป็นที่สนใจของผู้บริโภคที่ต้องการบ้านราคานี้เสมอ
บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) หรือ SC:
แบรนด์หลัก: “บางกอก บูเลอวาร์ด” (ราคาเริ่มต้น 10 ล้านบาท) และ “บางกอก บูเลอวาร์ด ซิกเนเจอร์” (ราคาเริ่มต้น 20-35 ล้านบาท) ซึ่งได้รับการตอบรับที่ดีจากกลุ่มลูกค้าที่ต้องการบ้านในทำเลศักยภาพ
บริษัท เอพี ไทยแลนด์ จำกัด (มหาชน) หรือ AP:
แบรนด์หลัก: “เดอะซิตี้” และ “เซนโทร” ที่มีการกระจายตัวอยู่หลายทำเลทั่วกรุงเทพฯ และปริมณฑล
กลยุทธ์ความยั่งยืน: AP ยังคงให้ความสำคัญกับการพัฒนาโครงการที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อมตามแนวคิด ESG และการสร้างสรรค์นวัตกรรมใหม่ๆ เพื่อตอบสนองความต้องการของผู้ซื้อที่มีความใส่ใจด้านสิ่งแวดล้อม
นอกจาก 4 ค่ายหลักนี้ ยังมีผู้ประกอบการรายใหญ่อื่นๆ ที่น่าสนใจ เช่น บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) หรือ SPALI และ บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) หรือ PS ซึ่งมีการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคาเดียวกันนี้อย่างต่อเนื่องเช่นกัน
กลุ่มเป้าหมาย “เศรษฐีรุ่นใหม่” คือใคร?
สุรเชษฐ วิเคราะห์กลุ่มผู้ซื้อเป้าหมายในตลาดบ้านหรูว่า ส่วนใหญ่เป็นคนรุ่นใหม่ชาวไทยอายุไม่เกิน 45 ปี ที่มีความต้องการอยู่อาศัยจริง โดยให้ความสำคัญกับความคุ้มค่าของพื้นที่ใช้สอย และทำเลที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ โดยเฉพาะการเดินทางที่เชื่อมต่อกับโครงข่ายถนนหลัก ระบบขนส่งสาธารณะ และความใกล้กับสถานศึกษาชั้นนำของบุตรหลาน รวมถึงสภาพแวดล้อมทางสังคมภายในโครงการที่สะท้อนถึง “คุณภาพชีวิต” ทำเลที่ได้รับความนิยมสูงคือ รามอินทรา บางนา ดอนเมือง ราชพฤกษ์ รวมถึงปริมณฑลที่มีเขตติดกับกรุงเทพฯ ซึ่งมีการขยายตัวของโครงสร้างพื้นฐานรองรับ
“ผู้บริโภคกลุ่มนี้มีสถานะการเงินที่แข็งแกร่ง ส่วนใหญ่เป็นเจ้าของกิจการ หรือผู้บริหารระดับสูงที่มีฐานรายได้มั่นคง เป็นกลุ่ม Young Successor จากการประสบความสำเร็จในอาชีพ พฤติกรรมการตัดสินใจซื้อจึงไม่ได้ขึ้นอยู่กับราคาหรือของแถมเป็นหลัก แต่เน้นความคุ้มค่าและภาพลักษณ์ที่สะท้อนความสำเร็จ และในสภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวทั่วโลก กลุ่มผู้ซื้อที่มีศักยภาพเหล่านี้มีแนวโน้มใช้เวลาในการเปรียบเทียบและตัดสินใจซื้อนานขึ้น เพื่อแสวงหาเงื่อนไขที่ดีที่สุด ทำให้เกิดอำนาจต่อรองที่สูงขึ้น” สุรเชษฐกล่าว
ปัจจัยหนุนตลาด: ต้นทุนเดิมและมาตรการรัฐ
ด้าน “ต้นทุนการผลิต” แม้ราคาวัสดุก่อสร้างในช่วงเดือนที่ผ่านมาจะปรับตัวสูงขึ้น 5-10% รวมถึงแรงกดดันจากอัตราเงินเฟ้อและราคาน้ำมันจากภาวะสงครามตะวันออกกลาง แต่ราคาขายบ้านในระดับ 10-30 ล้านบาท ในปัจจุบันส่วนใหญ่ยังคงเป็น “ราคาต้นทุนเดิม” หากภาวะสงครามยืดเยื้อเป็นเวลานาน ราคาขายมีแนวโน้มปรับเพิ่มขึ้นตามต้นทุนใหม่ในทันที
“ช่วงเวลานี้จึงถือเป็นโอกาสทองสำหรับผู้ซื้อที่ต้องการที่อยู่อาศัยจริง ในการเข้าถือครองสินทรัพย์ภายใต้ข้อเสนอที่คุ้มค่าจากผู้ประกอบการ นอกจากลงทุนเพื่อคุณภาพชีวิตแล้ว อสังหาฯ ในทำเลศักยภาพทั้งกรุงเทพฯและปริมณฑล ยังมีมูลค่าเพิ่มขึ้นทุกปี ตามราคาที่ดินที่ขยับตัวสูงขึ้น ทำให้การซื้อที่อยู่อาศัยตอนนี้เป็นการสร้างมรดกและส่งต่อความมั่งคั่งที่คุ้มค่าที่สุด ก่อนที่ต้นทุนการพัฒนาในอนาคตจะปรับตัวสูงขึ้นอย่างก้าวกระโดด”
นอกจากนี้ ยังเป็นช่วงจังหวะที่อัตราดอกเบี้ยต่ำ ยังมี 2 มาตรการรัฐสนับสนุน ทั้งผ่อนปรนเกณฑ์ LTV ลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง 0.01% ซึ่งจะสิ้นสุดวันที่ 30 มิถุนายน 2569 ช่วยเพิ่มสภาพคล่อง ลดภาระเงินดาวน์ ก่อนที่เกณฑ์จะกลับมาเข้มงวดขึ้น ดังนั้น การตัดสินใจในจังหวะนี้ถือเป็นความคุ้มค่าเชิงกลยุทธ์สูงสุดสำหรับกลุ่มผู้ซื้อที่มีความพร้อม
อนาคตตลาดบ้านหรู 10-30 ล้านบาท
หากมองไปข้างหน้า ตลาดบ้านหรูระดับราคา 10-30 ล้านบาท ยังคงมีแนวโน้มเติบโตได้อย่างต่อเนื่อง เนื่องจากปัจจัยสนับสนุนด้านอุปสงค์จากผู้ซื้อที่มีกำลังซื้อสูง และการขยายตัวของโครงสร้างพื้นฐานที่ทำให้ทำเลศักยภาพใหม่ๆ เกิดขึ้นอย่างต่อเนื่อง ประกอบกับการที่ผู้ประกอบการรายใหญ่ให้ความสำคัญกับการพัฒนาโครงการในตลาดกลุ่มนี้มากขึ้น
แม้จะมีปัจจัยท้าทายทางเศรษฐกิจ แต่ตลาดบ้าน
