จับตาภาวะวิกฤติความสามารถในการกู้ซื้อ! 6 โซนเด่นในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2568: โอกาสหรือความเสี่ยง?
ภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2568 กำลังเผชิญกับความท้าทายครั้งใหญ่ โดยเฉพาะอย่างยิ่งปัญหาอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่สูงลิ่ว ซึ่งส่งผลกระทบอย่างรุนแรงต่อกลุ่มผู้ซื้อบ้านที่มีรายได้น้อยและปานกลาง โดยเฉพาะบ้านที่มีราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ที่มีอัตราการกู้ไม่ผ่านสูงถึง 70% ทำให้ผู้ประกอบการหลายรายต้องปรับกลยุทธ์หันไปพึ่งพากลุ่มตลาดบนที่มีกำลังซื้อสูงแทน
อย่างไรก็ตาม แม้ตลาดโดยรวมจะมีความเสี่ยงสูง แต่ยังมีโอกาสใน 2 กลุ่มหลัก ได้แก่ กลุ่มตลาดลักชัวรี (Luxury) ซึ่งยังคงเป็นตลาดที่มีกำลังซื้อสูงและมีความต้องการอยู่เสมอ และกลุ่มตลาดบ้านแนวราบสำหรับผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง (Real Demand) ซึ่งเป็นกลุ่มที่ยังคงมองหาบ้านในทำเลที่มีศักยภาพ
จากการวิเคราะห์โครงการอสังหาริมทรัพย์กว่า 4,000 โครงการทั่วกรุงเทพฯ โดย เทอร์ร่า มีเดีย พบว่า 6 โซนเด่นในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2568 มีโอกาสและความท้าทายที่แตกต่างกัน ซึ่งผู้ประกอบการจำเป็นต้องปรับกลยุทธ์ให้เหมาะสมกับแต่ละทำเล เพื่อให้เข้าถึงความต้องการของกลุ่มเป้าหมายได้อย่างแท้จริง
โซนศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) – สีลม สาทร สุขุมวิท และ พระราม 3
โซนศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) อย่างสีลม สาทร สุขุมวิท และพระราม 3 กำลังกลายเป็นตลาดเฉพาะกลุ่ม (Niche) ที่มีมูลค่าสูง โดยบ้านแนวราบในโซนนี้มีราคาสูงเฉลี่ย 65 ล้านบาทต่อยูนิต แต่ยังคงมีการเติบโตที่น่าสนใจ โดยมีอัตราการเติบโตประมาณ 10% ต่อปี นอกจากนี้ โครงการคอนโดมิเนียมยังมีการเปิดตัวเพิ่มขึ้น 15% แต่ราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรทรงตัว สะท้อนว่าตลาดนี้เป็นตลาดสำหรับกลุ่มคนที่มีกำลังซื้อสูง (High Net Worth Individuals – HNWI) และกลุ่มนักลงทุนชาวต่างชาติเป็นหลัก
สินค้าคงเหลือส่วนใหญ่ในโซนนี้เป็นโครงการระดับลักชัวรี ที่เน้นการขายประสบการณ์และความหรูหรา มากกว่าขนาดของพื้นที่ใช้สอย โดยลูกค้าหลักคือกลุ่มชาวต่างชาติและบุคคลที่มีสินทรัพย์จำนวนมาก ซึ่งพร้อมจ่ายตั้งแต่ 30 ล้านบาทขึ้นไป อย่างไรก็ตาม ตลาดนี้มีการแข่งขันสูง ต้นทุนการพัฒนาโครงการสูง และลูกค้ามีทางเลือกหลากหลาย การเจาะตลาดนี้จึงจำเป็นต้องอาศัยความแตกต่างและคุณค่าของโครงการเป็นสำคัญ
โซนในเมือง (Urban) – จตุจักร รัชดา พญาไท และห้วยขวาง
โซนในเมืองอย่างจตุจักร รัชดา พญาไท และห้วยขวาง กำลังเผชิญกับช่วงเวลาที่ท้าทายที่สุดในรอบทศวรรษของตลาดคอนโดมิเนียม โดยโครงการใหม่มีการเปิดตัวลดลงอย่างมีนัยสำคัญ คอนโดมิเนียมที่ยังขายได้ดีในโซนนี้ คือ คอนโดราคาไม่เกิน 150,000 บาทต่อตารางเมตร และบ้านแนวราบราคาไม่เกิน 10 ล้านบาท โดยเฉพาะทาวน์โฮม 3 ชั้น กลายเป็นสินค้าขายดีในโซนนี้ ซึ่งถือเป็นโอกาสสำหรับสินค้าในระดับกลางถึงล่างที่ออกแบบมาเพื่อการอยู่อาศัยจริง อย่างไรก็ตาม ความท้าทายสำคัญคือต้องแข่งขันกับคอนโดมือสองจำนวนมากที่ยังคงมีอยู่ในตลาด
โซนตะวันออก – เกษตร-นวมินทร์ มีนบุรี อ่อนนุช และลาดกระบัง
โซนตะวันออกกำลังเป็นดาวรุ่งพุ่งแรงของตลาดแนวราบแบบติดเทอร์โบ โดยมีอัตราการเติบโตต่อเนื่อง 11% ต่อปี โดยเฉพาะบ้านในกลุ่มราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ขณะที่ตลาดคอนโดมิเนียมยังทรงตัวอยู่ที่ระดับราคา 70,000-80,000 บาทต่อตารางเมตร แต่คอนโดที่ขายดีที่สุดคือกลุ่มที่มีราคาไม่เกิน 150,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งเป็นโอกาสสำหรับกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงที่พร้อมจ่ายมากขึ้น อย่างไรก็ตาม ความท้าทายคือการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานและระบบขนส่งมวลชนให้รองรับการขยายตัวของชุมชนใหม่ในโซนนี้
โซนตะวันตก – ปิ่นเกล้า กาญจนา สุขสวัสดิ์ และพระราม 2
โซนตะวันตกกำลังเผชิญกับราคาที่ปรับตัวสูงขึ้นแต่ก็มีความเสี่ยงสูงเช่นกัน แนวราบในโซนนี้มีการเพิ่มราคาสูงขึ้น 5% แต่จำนวนโครงการเปิดใหม่กลับลดลง สต็อกบ้านในกลุ่มราคา 10-20 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มที่ขายยาก เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ขณะเดียวกัน ตลาดบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทกลับขายดี คอนโดมิเนียมเปิดตัวใหม่ลดลงถึง 30% ต่อปี สะท้อนให้เห็นถึงการตั้งรับเต็มรูปแบบของผู้ประกอบการ เป็นโอกาสสำหรับกลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท แต่ก็เป็นความท้าทายสำหรับตลาดระดับกลางถึงบนที่ต้องใช้เวลาในการระบายสต็อก
โซนเหนือ – ดอนเมือง แจ้งวัฒนะ รังสิต และลำลูกกา
โซนเหนือเป็นทำเลที่มีการขยายตัวอย่างต่อเนื่องของทาวน์โฮมและคอนโดมิเนียม ตามแนวรถไฟฟ้า ขณะที่ตลาดแนวราบทั้งราคาและจำนวนโครงการเปิดตัวยังคงทรงตัว สินค้าที่ขายดีในโซนนี้ คือ ทาวน์โฮมและคอนโดในกลุ่มราคา 3-5 ล้านบาท ซึ่งได้แรงหนุนจากโครงการรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายหมอชิต-คูคต ทำให้ราคาขยับขึ้นไปสู่ระดับ 60,000-150,000 บาทต่อตารางเมตร อย่างไรก็ตาม ปัญหาใหญ่คือสต็อกคงเหลือจำนวนมาก จุดขายที่เป็นโอกาสคือทำเลที่เชื่อมต่อระหว่างเมืองและชานเมือง ซึ่งกำลังได้รับการพัฒนาอย่างเต็มรูปแบบ แต่ความท้าทายคือการบริหารจัดการสต็อกไม่ให้ล้นตลาด
โซนนนทบุรี
โซนนนทบุรีเป็นทำเลที่มีการเติบโตแรงที่สุดของตลาดบ้านแนวราบ โดยราคาเพิ่มขึ้นต่อเนื่องเฉลี่ย 10% ต่อปี เป็นระยะเวลานาน 5-6 ปี สินค้าที่ขายดีคือบ้านในกลุ่มราคา 3-7 ล้านบาท เนื่องจากเป็นตลาดผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงที่เข้าถึงได้ง่าย ในทางกลับกัน คอนโดมิเนียมสายสีม่วงยังคงประสบปัญหาการระบายสต็อกที่เปิดตัวมากเกินไปตั้งแต่ปี 2558 จนเกิดภาวะอุปทานส่วนเกิน (Over Supply) ยาวนานเกือบหนึ่งทศวรรษ ระดับราคาที่เหลืออยู่ส่วนใหญ่ต่ำกว่า 60,000 บาทต่อตารางเมตร เป็นโอกาสที่บ้านแนวราบยังคงเติบโตได้อย่างต่อเนื่อง ในขณะที่ความท้าทายตกอยู่ที่ตลาดคอนโดมิเนียมที่ต้องใช้เวลาในการเคลียร์สต็อกในตลาดที่อ่อนแรง
แม้ตลาดจะเผชิญปัญหาหนักตั้งแต่กำลังซื้อหดตัว หนี้ครัวเรือนพุ่ง และอัตราดอกเบี้ยที่ยังคงสูง แต่โอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงมีอยู่จริง 2 กลุ่มชัดเจน คือ ตลาดไฮเอนด์ ซึ่งถูกมองว่าเป็น “Safe Haven” เพราะกำลังซื้อยังคงแข็งแกร่ง แต่จำเป็นต้องแข่งขันด้วยความแตกต่างและคุณค่าใหม่ และตลาดบ้านระดับกลางถึงล่าง (Real Demand) ที่เน้นกลุ่มบ้านแนวราบราคา 3-10 ล้านบาท ซึ่งเป็นโอกาสสำคัญที่ผู้ประกอบการจะต้องช่วยลูกค้าให้ “กู้ผ่าน” และสร้างคุณค่าเพิ่ม (Value Added) มากกว่าคู่แข่ง
ปัจจุบันตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังก้าวข้ามจากการขาย “บ้าน” ไปสู่การขาย “คุณภาพชีวิต” ผู้ซื้อไม่ได้มองหาแค่ที่อยู่อาศัย แต่ต้องการ “ชีวิตที่ดีขึ้น” ในราคาที่เอื้อมถึง นี่คือโจทย์ใหม่ที่กำลังกำหนดอนาคตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในยุคต่อไป
สำหรับผู้ประกอบการที่ต้องการรุกตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2568 การทำความเข้าใจความต้องการของตลาดในแต่ละโซน และการปรับกลยุทธ์ให้เหมาะสมกับแต่ละทำเล จึงเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่งในการสร้างความสำเร็จในตลาดที่เต็มไปด้วยการแข่งขันนี้
คำแนะนำเพิ่มเติม
การตลาดแบบเจาะจงเป้าหมาย: การตลาดแบบเดิมๆ อาจไม่สามารถเข้าถึงลูกค้าในทุกกลุ่มได้ ผู้ประกอบการควรใช้กลยุทธ์การตลาดแบบเจาะจงเป้าหมาย (Targeted Marketing) เพื่อเข้าถึงกลุ่มลูกค้าแต่ละกลุ่มได้อย่างแท้จริง
การสร้างคุณค่าเพิ่ม: การแข่งขันในตลาดอสังหาริมทรัพย์สูง ผู้ประกอบการควรสร้างคุณค่าเพิ่มให้กับโครงการ เช่น การออกแบบที่ทันสมัย การใช้เทคโนโลยีที่ล้ำสมัย หรือการให้บริการหลังการขายที่ดี เพื่อเพิ่มความน่าสนใจและดึงดูด
