ตลาดบ้านหรู 10-30 ล้านบาท: ฟันเฟืองสำคัญในการเติบโตปี 2569 ท่ามกลางแรงกดดันจากเศรษฐกิจโลก
ท่ามกลางบรรยากาศที่ค่อนข้างตึงเครียดของเศรษฐกิจมหภาค โดยเฉพาะผลกระทบจากความผันผวนของราคาน้ำมันและภาวะเงินเฟ้อที่ยังคงส่งแรงกดดันอย่างต่อเนื่องในตลาดโลก ทำให้ภาพรวมของ อสังหาริมทรัพย์ไทย ในช่วงไตรมาสแรกของปี 2569 มีสัญญาณของการชะลอตัวที่ชัดเจน โดยเฉพาะในกลุ่มคอนโดมิเนียมที่ผู้ประกอบการต่างปรับเปลี่ยนกลยุทธ์มุ่งเน้นการพัฒนาโครงการแนวราบในหลากหลายระดับราคา เพื่อเป็นการบริหารความเสี่ยงของพอร์ตการลงทุน ในขณะที่ผู้บริโภคเองก็อยู่ในภาวะที่ต้องพิจารณาและตัดสินใจอย่างรอบคอบมากขึ้น เห็นได้จากสถิติการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยใหม่ที่ลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
อย่างไรก็ตาม ภายใต้กระแสชะลอตัวนี้ ยังมีตลาดหนึ่งที่ยังคงส่งสัญญาณเชิงบวกและเป็นแกนหลักในการขับเคลื่อนภาคอสังหาริมทรัพย์ นั่นคือกลุ่ม บ้านหรูระดับราคา 10-30 ล้านบาท โดยเฉพาะอย่างยิ่งในประเภทบ้านเดี่ยวที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ลดลงน้อยกว่าเมื่อเทียบกับกลุ่มราคาอื่น ๆ สะท้อนให้เห็นว่าลูกค้าในตลาดนี้ยังคงมีศักยภาพทางการเงิน มีความพร้อม และได้รับผลกระทบจากสภาวะเศรษฐกิจน้อยกว่ากลุ่มผู้ซื้อในตลาดระดับกลางถึงล่าง
สุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา บริษัท คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย ให้ข้อมูลเชิงลึกว่า ในภาพรวมแล้วกลุ่มบ้านระดับบนยังคงมีความต้องการซื้อจริงอยู่สูง (Real Demand) แม้ระยะเวลาในการตัดสินใจอาจจะยาวนานขึ้น เนื่องจากความไม่แน่นอนของสถานการณ์เศรษฐกิจโลกก็ตาม
ตลาดบ้านหรู: ตัวขับเคลื่อนใหม่ของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย
ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ตลาดบ้านระดับบนยังคงแข็งแกร่ง คือการที่ โครงการบ้านจัดสรร หรือบ้านเดี่ยว ครองสัดส่วนสูงสุดในตลาดนี้ ซึ่งมีมากถึงประมาณ 75-80% ของมูลค่ารวมของอสังหาริมทรัพย์ในตลาดบน ส่งผลให้ผู้ประกอบการรายใหญ่ต่างหันมาทุ่มเททรัพยากรและงบประมาณไปกับการพัฒนาโครงการในระดับราคานี้อย่างต่อเนื่อง เพื่อดึงดูดกำลังซื้อจากกลุ่มลูกค้าที่มีความมั่นคง ซึ่งถือเป็นกลุ่มเป้าหมายที่มีกำลังซื้อครอบคลุมในวงกว้างกว่ากลุ่มตลาดอัลตร้าลักเซอรี่ (Ultra-Luxury)
4 ยักษ์ใหญ่ครองตลาดบ้านหรู 10-30 ล้านบาท
ในปัจจุบัน ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ต่างมุ่งเน้นกลยุทธ์การสร้างความโดดเด่นให้กับแบรนด์ของตนเอง เพื่อตอบสนองความต้องการที่หลากหลายและเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขันในตลาดบ้านหรู โดยมีผู้เล่นสำคัญที่น่าสนใจและครองส่วนแบ่งการตลาดอย่างเหนียวแน่นในเซ็กเมนต์นี้หลายราย ได้แก่
บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ถือเป็นผู้เล่นรายใหญ่ที่สุดรายหนึ่งที่มีแบรนด์หลักคือ เศรษฐสิริ แบรนด์บ้านหรูในระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งมีการปรับเปลี่ยนดีไซน์และฟังก์ชันให้ตอบโจทย์ความต้องการของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไปอยู่เสมอ ตอกย้ำภาพลักษณ์ของแบรนด์ที่เน้นการยกระดับคุณภาพชีวิต (Quality of Life) ให้กับผู้อยู่อาศัย
นอกจากนี้ แสนสิริยังมี บุราสิริ ซึ่งเป็นอีกหนึ่งแบรนด์บ้านเดี่ยวระดับบนที่มีราคาใกล้เคียงกัน แต่เน้นบรรยากาศการพักผ่อนที่หรูหราแบบรีสอร์ต พร้อมจุดแข็งด้านการบริการหลังการขายและระบบรักษาความปลอดภัย LIV-24 ที่เป็นเอกลักษณ์ของบริษัท
บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) (LH) พี่ใหญ่แห่งวงการอสังหาริมทรัพย์ ที่ยังคงมีภาพจำในเรื่องของความแข็งแกร่งด้านคุณภาพและความน่าเชื่อถือ โดยมีแบรนด์หลักในตลาดบ้านหรูคือ ชัยพฤกษ์ และ มัณฑนา ที่ยังคงได้รับความนิยมอย่างต่อเนื่อง แม้ว่าราคาขายอาจจะเริ่มต้นที่มากกว่า 10 ล้านบาท แต่ด้วยดีไซน์ที่ตอบโจทย์ทุกยุคสมัยและคุณภาพที่เชื่อถือได้ ทำให้กลุ่มลูกค้าที่มองหาบ้านในระดับนี้ยังคงให้ความสนใจอย่างสม่ำเสมอ
บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) (SC) เน้นการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรระดับบนอย่างเต็มรูปแบบ โดยมีแบรนด์เรือธงอย่าง บางกอก บูเลอวาร์ด (Bangkok Boulevard) ในระดับราคาเริ่มต้น 10 ล้านบาท ซึ่งได้รับความนิยมอย่างมากในกลุ่มผู้ซื้อที่ต้องการที่อยู่อาศัยในทำเลกรุงเทพฯ และปริมณฑล นอกจากนี้ยังมีแบรนด์ บางกอก บูเลอวาร์ด ซิกเนเจอร์ (Bangkok Boulevard Signature) ที่เจาะตลาดกลุ่มราคา 20-35 ล้านบาท ซึ่งสะท้อนถึงความหรูหราและเอกลักษณ์เฉพาะตัว
บริษัท เอพี ไทยแลนด์ จำกัด (มหาชน) (AP) เป็นอีกหนึ่งผู้เล่นที่มีบทบาทสำคัญในตลาดบ้านหรู โดยมีแบรนด์หลักในระดับราคานี้คือ เดอะซิตี้ (The City) และ เซนโทร (Centro) ที่กระจายตัวอยู่ตามทำเลศักยภาพในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ซึ่งตอบโจทย์ความต้องการของผู้ซื้อที่มองหาทำเลที่เดินทางสะดวกและสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน
นอกจากผู้เล่นรายหลักทั้ง 4 นี้ ยังมีบริษัทอสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ อีกหลายรายที่กำลังขยายการลงทุนในตลาดนี้ เช่น บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) และ บริษัท พฤกษา จำกัด (มหาชน) ซึ่งแม้ว่าอาจจะมีจำนวนโครงการในตลาดบ้านหรูไม่มากเท่าผู้เล่นรายหลัก แต่ก็เป็นอีกกลุ่มที่กำลังเข้ามาแข่งขันเพื่อแย่งชิงส่วนแบ่งกำลังซื้อในตลาดนี้
การเจาะตลาด “เศรษฐีรุ่นใหม่”: โอกาสใหม่สำหรับผู้ประกอบการ
สำหรับ กลุ่มเป้าหมาย ของตลาดบ้านหรูระดับราคา 10-30 ล้านบาท นั้น สุรเชษฐ กองชีพ วิเคราะห์ว่า ผู้ซื้อส่วนใหญ่เป็นคนรุ่นใหม่ชาวไทยที่มีอายุไม่เกิน 45 ปี ซึ่งส่วนใหญ่เป็นผู้ที่มีความต้องการซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยจริง (Real Demand) และมีการตัดสินใจซื้อโดยพิจารณาจากความคุ้มค่าของพื้นที่ใช้สอย ทำเลที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ และความสะดวกในการเดินทาง
ทำเลที่ตอบโจทย์ กลุ่มเป้าหมายนี้ มักเป็นทำเลที่เชื่อมต่อกับโครงข่ายถนนหลักและระบบขนส่งสาธารณะ (Mass Transit) และอยู่ใกล้กับสถานศึกษาชั้นนำของบุตรหลาน รวมถึงสภาพแวดล้อมทางสังคมและภายในโครงการที่สะท้อนถึง “คุณภาพชีวิต” ทำเลที่ได้รับความนิยมอย่างสูง ได้แก่ โซนรามอินทรา บางนา ดอนเมือง และราชพฤกษ์ รวมถึงพื้นที่รอบนอกกรุงเทพฯ ที่กำลังมีการขยายตัวของโครงสร้างพื้นฐานรองรับ
“ผู้บริโภคกลุ่มนี้ส่วนใหญ่มีฐานะทางการเงินที่แข็งแกร่ง โดยอาจเป็นเจ้าของกิจการ หรือผู้บริหารระดับสูงที่มีรายได้มั่นคง เป็นกลุ่ม Young Successor ที่ประสบความสำเร็จในอาชีพการงาน พฤติกรรมการตัดสินใจซื้อของพวกเขาจึงไม่ได้ขึ้นอยู่กับราคาขายหรือของแถมเพียงอย่างเดียว แต่จะพิจารณาจากความคุ้มค่าและภาพลักษณ์ที่สะท้อนถึงความสำเร็จของตนเอง” สุรเชษฐกล่าวเสริม
ในสภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวทั่วโลก กลุ่มผู้ซื้อที่มีศักยภาพเหล่านี้มีแนวโน้มที่จะใช้เวลาในการเปรียบเทียบและพิจารณานานขึ้น เพื่อให้ได้มาซึ่งเงื่อนไขที่ดีที่สุด ทำให้เกิดอำนาจต่อรองที่สูงขึ้นกับผู้ประกอบการ
ต้นทุนการผลิต และปัจจัยสนับสนุนจากมาตรการรัฐ
แม้ราคาวัสดุก่อสร้างในช่วงเดือนที่ผ่านมาจะปรับตัวสูงขึ้น 5-10% รวมถึงแรงกดดันจากอัตราเงินเฟ้อและราคาน้ำมันจากสงครามตะวันออกกลาง แต่ราคาขาย บ้านหรู 10-30 ล้านบาท ในปัจจุบันส่วนใหญ่ยังคงใช้ ราคาต้นทุนเดิม หากภาวะสงครามยืดเยื้อเป็นเวลานาน ราคาขายมีแนวโน้มที่จะปรับเพิ่มขึ้นตามต้นทุนใหม่ในทันที
“ช่วงเวลานี้จึงถือเป็นโอกาสทองสำหรับผู้ซื้อที่ต้องการที่อยู่อาศัยจริง ในการเข้าถือครองสินทรัพย์ภายใต้ข้อเสนอที่คุ้มค่าจากผู้ประกอบการ นอกจากลงทุนเพื่อคุณภาพชีวิตแล้ว อสังหาฯ ในทำเลศักยภาพทั้งกรุงเทพฯและปริมณฑล ยังมีมูลค่าเพิ่มขึ้นทุกปี ตามราคาที่ดินที่
