บ้านหรูระดับ 10-30 ล้านบาท: “สมรภูมิที่ไม่มีวันตาย” กับการช่วงชิงอำนาจซื้อ “เศรษฐีรุ่นใหม่” ในปี 2569
ปี 2569 กำลังก้าวเข้าสู่ครึ่งหลังของปี และบรรยากาศของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงอยู่ในช่วงการปรับฐานอย่างต่อเนื่อง ท่ามกลางภาพรวมเศรษฐกิจที่ผันผวนและเงินเฟ้อที่ยังทรงตัวอยู่ในระดับสูง นักวิเคราะห์ยังคงจับตามองความเคลื่อนไหวของตลาดอสังหาริมทรัพย์กลุ่มกลางถึงบน โดยเฉพาะอย่างยิ่ง “ตลาดบ้านหรูระดับราคา 10-30 ล้านบาท” ซึ่งถูกมองว่าเป็นกลุ่ม “ไม่มีวันตาย”
ทำไมตลาดบ้านหรูถึงยังคง ‘อยู่รอด’ ในช่วงขาลงของอสังหาริมทรัพย์? ปัจจัยใดที่ทำให้ผู้ประกอบการรายใหญ่ต่างทุ่มเทงบประมาณและทรัพยากรไปกับการพัฒนาโครงการในระดับราคาดังกล่าว? และกลยุทธ์ใดที่ “สี่ขาใหญ่” กำลังใช้ในการช่วงชิงกำลังซื้อจาก “เศรษฐีรุ่นใหม่” ซึ่งเป็นกลุ่มเป้าหมายหลักที่กำลังเข้ามาพลิกโฉมภูมิทัศน์ของวงการนี้? เพื่อให้เข้าใจถึงพลวัตของตลาดบ้านหรูในปัจจุบันและอนาคต จึงขอพาทุกท่านไปเจาะลึกข้อมูลที่สำคัญ
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2569: ความซับซ้อนของ “เซ็กเมนต์”
ในช่วงปี 2568 ที่ผ่านมา ตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวมถือว่ามีความผันผวนอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่ม “คอนโดมิเนียม” ที่มียอดขายใหม่ชะลอตัวลงอย่างชัดเจน ซึ่งสะท้อนได้จากสถิติการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยใหม่ที่ลดลงราว 13.9% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า แต่ภาพรวมที่ซับซ้อนกว่านั้นคือ การแบ่งแยกของ “เซ็กเมนต์” (Segments) ที่ชัดเจน
เราพบว่า การชะลอตัวนี้ไม่ได้ส่งผลกระทบกับทุกตลาดอย่างเท่าเทียมกัน สิ่งที่น่าสนใจคือ “กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ระดับบน” ยังคงส่งสัญญาณเชิงบวกอยู่เสมอ โดยเฉพาะตลาดบ้านหรูและทาวน์โฮมระดับบน ซึ่งได้รับแรงหนุนจากกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูง และมีภูมิทัศน์ทางการเงินที่แข็งแกร่ง
สุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย (Chuchart Phetpun) ได้ให้ทัศนะที่น่าสนใจว่า “ตลาดบ้านหรูระดับราคา 10-30 ล้านบาท ยังคงเป็นกลุ่มที่มีเรียลดีมานด์ (Real Demand) สูง แม้ว่าลูกค้าอาจจะใช้เวลาในการตัดสินใจนานขึ้นจากความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจก็ตาม”
ปัจจัยที่ทำให้บ้านหรูกลายเป็น “ขวัญใจ” ตลาด
เหตุใดในช่วงเวลาที่ความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจยังคงอยู่ ราคาที่ดินพุ่งสูง และอัตราเงินเฟ้อยังคงเป็นสิ่งที่ต้องจับตา กลุ่มบ้านหรูจึงกลายเป็นตัวขับเคลื่อนที่สำคัญของตลาด? มี 3 ปัจจัยหลักที่สนับสนุนเรื่องนี้:
กลุ่มเป้าหมายมีภูมิคุ้มกันต่อวิกฤต (Immunity to Crisis):
ลูกค้าในตลาดบ้านหรูส่วนใหญ่เป็นผู้ประกอบการ นักธุรกิจ หรือผู้บริหารที่มีรายได้มั่นคง และได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวน้อยกว่ากลุ่มผู้ซื้อบ้านระดับล่าง (Mass Market) พวกเขายังคงมีความพร้อมทางการเงินที่จะซื้อบ้านหลังใหม่เพื่อการอยู่อาศัยจริง หรือเพื่อการลงทุนระยะยาว
การลงทุนเพื่ออนาคต (Future Investment):
สำหรับกลุ่มเป้าหมายในระดับราคานี้ การซื้อบ้านหรูไม่ได้มองแค่เรื่องของการอยู่อาศัยเพียงอย่างเดียว แต่ยังเป็นการลงทุนเพื่อ “คุณภาพชีวิต” และ “มรดก” เนื่องจากที่ดินในทำเลศักยภาพยังคงมีแนวโน้มเติบโตสูงทุกปี ดังนั้น การซื้อในช่วงนี้จึงเปรียบเสมือนการ “ซื้อความคุ้มค่า” ก่อนที่ต้นทุนการพัฒนาในอนาคตจะพุ่งสูงขึ้น
ความต้องการความยืดหยุ่นในการใช้ชีวิต (Lifestyle Flexibility):
บ้านหรูไม่ได้มอบแค่ความหรูหรา แต่ยังมอบพื้นที่กว้างขวาง การออกแบบที่ปรับเปลี่ยนได้ และสิ่งอำนวยความสะดวกที่รองรับการใช้ชีวิตในยุคใหม่ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง “บ้านแนวราบ” ซึ่งคิดเป็นสัดส่วนสูงถึง 75-80% ของตลาดบ้านหรู ทำให้ผู้ประกอบการหันมาให้ความสำคัญกับการพัฒนาโครงการเหล่านี้อย่างต่อเนื่อง
การแข่งขันใน “สมรภูมิบ้านหรู”: 4 บริษัทยักษ์ใหญ่ชิงชัย
ในตลาดบ้านหรูระดับราคา 10-30 ล้านบาท ผู้ประกอบการรายใหญ่ต่างพยายามสร้างความแตกต่างและสร้างจุดขายเพื่อดึงดูดกำลังซื้อ โดยแต่ละแบรนด์ต่างมีกลยุทธ์และจุดเด่นที่แตกต่างกันออกไป ซึ่งทำให้สมรภูมิการแข่งขันนี้มีความน่าสนใจอย่างมาก
แสนสิริ จำกัด (มหาชน) (Sansiri PCL):
หนึ่งในผู้เล่นที่แข็งแกร่งที่สุดในตลาดบ้านหรู “แสนสิริ” ใช้แบรนด์ “เศรษฐสิริ” (Setthasiri) เป็นแบรนด์หลัก โดยมีการปรับปรุงและพัฒนาดีไซน์ ฟังก์ชันให้ทันสมัยอยู่เสมอ นอกจากนี้ แสนสิริยังเป็นที่รู้จักกันดีในเรื่องของบริการหลังการขายที่ครบวงจร และระบบรักษาความปลอดภัย LIV-24 ซึ่งเป็นจุดขายที่สำคัญสำหรับกลุ่มลูกค้าที่ให้ความสำคัญกับความปลอดภัยและความสะดวกสบาย
นอกจากนี้ยังมีแบรนด์ “บุราสิริ” (Burasiri) ที่เป็นบ้านเดี่ยวในระดับราคาใกล้เคียงกัน แต่เน้นบรรยากาศการพักผ่อนแบบรีสอร์ต ซึ่งตอบโจทย์กลุ่มลูกค้าที่ต้องการความผ่อนคลายในบ้านของตนเอง
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) (Land and Houses PCL):
พี่ใหญ่แห่งวงการอสังหาริมทรัพย์ “แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์” ยังคงเป็นที่ยอมรับในเรื่องคุณภาพและความเชื่อมั่นของโครงการ โดยมีแบรนด์หลักที่แข็งแกร่งในตลาดนี้ ได้แก่ “ชัยพฤกษ์” (Chaiyaphruek), “มัณฑนา” (Manthana) และ “สีวลี” (Siwalee) ซึ่งแม้ราคาอาจจะเริ่มต้นที่สูงกว่า 10 ล้านบาท แต่ด้วยภาพลักษณ์และความเชื่อมั่นในแบรนด์ ทำให้กลุ่มลูกค้ายังคงให้ความสนใจเสมอ
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) (SC Asset PCL):
“เอสซี แอสเสท” หรือ SC เน้นการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคาเดียวกันนี้ โดยมีแบรนด์เรือธงอย่าง “บางกอก บูเลอวาร์ด” (Bangkok Boulevard) ที่ราคาเริ่มต้น 10 ล้านบาท และแบรนด์ “บางกอก บูเลอวาร์ด ซิกเนเจอร์” (Bangkok Boulevard Signature) ที่มีราคาสูงขึ้นไปถึง 20-35 ล้านบาท ซึ่งตอบโจทย์กลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูงขึ้นไปอีกระดับ
เอพี ไทยแลนด์ จำกัด (มหาชน) (AP Thailand PCL):
“เอพี ไทยแลนด์” หรือ AP มีแบรนด์หลักในระดับราคาใกล้เคียงกัน ได้แก่ “เดอะซิตี้” (The City) และ “เซนโทร” (Centro) ซึ่งกระจายตัวอยู่ในหลายทำเลทั่วกรุงเทพฯและปริมณฑล ทำให้ลูกค้ามีทางเลือกในการเข้าถึงโครงการได้ง่ายขึ้น
นอกจากนี้ยังมีผู้เล่นอื่น ๆ ที่มีโครงการในตลาดนี้ แต่ขนาดอาจจะไม่เทียบเท่าผู้เล่นหลัก เช่น บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) (Supalai PCL) และ บริษัท พฤกษา โฮลดิ้ง จำกัด (มหาชน) (Pruksa Holding PCL) ซึ่งต่างก็พยายามสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ใหม่ ๆ ให้ตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้าอยู่เสมอ
กลุ่มเป้าหมาย: ไขรหัส “เศรษฐีรุ่นใหม่” และ “Young Successor”
เมื่อเจาะลึกไปถึงกลุ่มเป้าหมายของตลาดบ้านหรูระดับ 10-30 ล้านบาท เราพบว่าเป็นกลุ่มคนรุ่นใหม่ชาวไทยที่มีอายุไม่เกิน 45 ปี ซึ่งมีคุณสมบัติและความต้องการที่โดดเด่น ดังนี้:
การอยู่อาศัยจริง (Owner Occupier):
กลุ่มเป้าหมายหลักคือผู้ที่ต้องการซื้อบ้านเพื่อ “อยู่อาศัยจริง” ไม่ใช่เพื่อเก็งกำไรเป็นหลัก พวกเขามองหา “ความคุ้มค่า” ของพื้นที่ใช้สอย ทำเลที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ และโครงสร้างพื้นฐานที่รองรับ
ทำเลที่ตั้งและการเดินทาง:
ทำเลที่ได้รับความนิยมสูงในกลุ่มนี้คือ บริเวณ “รามอินทรา”, “บางนา”, “ดอนเมือง” และ “ราชพฤกษ์” รวมถึงพื้นที่ปริมณฑลที่ติดกับกรุงเทพฯ ซึ่งเป็นพื้นที่ที่มีการขยายตัวของโครงสร้างพื้นฐานรองรับ ทำให้การเดินทาง
