ตลาดบ้านหรู 10-30 ล้าน: สนามรบแห่งศักดิ์ศรี “เศรษฐีรุ่นใหม่” ยืนหยัดท่ามกลางคลื่นเศรษฐกิจ
ในปี พ.ศ. 2569 อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญกับความผันผวนที่ชัดเจน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในตลาดคอนโดมิเนียมระดับกลางและระดับล่าง ซึ่งบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ต่างปรับกลยุทธ์หันไปเน้นการพัฒนาโครงการแนวราบทุกระดับราคาเพื่อกระจายความเสี่ยง ผู้บริโภคชะลอการตัดสินใจซื้ออย่างต่อเนื่อง สะท้อนได้จากสถิติการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยใหม่ในปี 2568 ที่ลดลงถึง 13.9% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า อย่างไรก็ตาม ในบรรยากาศที่ตลาดโดยรวมเริ่มส่งสัญญาณชะลอตัว ตลาดบ้านหรูในระดับราคา 10-30 ล้านบาทกลับยังคงเติบโตอย่างโดดเด่น โดยมีปริมาณการโอนกรรมสิทธิ์ที่ลดลงน้อยกว่าตลาดระดับกลาง สะท้อนให้เห็นถึงความแข็งแกร่งของกลุ่มลูกค้าเป้าหมายที่มีศักยภาพทางการเงินสูง และได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจน้อยกว่าตลาดมวลรวม ซึ่งทำให้ตลาดบ้านหรูระดับบนกลายเป็นกลไกขับเคลื่อนตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในช่วงเวลานี้
ทำไมบ้านหรูยังคง “ไร้กาลเวลา”
ตามการวิเคราะห์ของคุณสุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย กลุ่มโครงการแนวราบครองสัดส่วนสูงถึง 75-80% ของตลาดบ้านหรูทั้งหมด ทำให้ผู้ประกอบการทุกรายต่างให้ความสำคัญกับการลงทุนในตลาดระดับนี้อย่างต่อเนื่อง เพราะนอกเหนือจากจะเป็นตลาดที่มีกลุ่มลูกค้าที่มีศักยภาพในวงกว้างกว่ากลุ่มอัลตราลักเซอรี่แล้ว กลุ่มลูกค้าในตลาดบ้านหรู 10-30 ล้านบาท ยังเป็นกลุ่มที่มีความต้องการอยู่อาศัยจริงสูง (Real Demand) ซึ่งได้รับผลกระทบจากความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจและภูมิรัฐศาสตร์น้อยกว่าตลาดอื่นๆ
การปรับเปลี่ยนดีไซน์และฟังก์ชันของโครงการบ้านหรูในปัจจุบัน สอดคล้องกับความต้องการและพฤติกรรมการใช้ชีวิตของกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย โดยเน้นการผสมผสานความหรูหรา ความคุ้มค่า และความทันสมัยเข้าไว้ด้วยกัน นอกจากนี้ ยังมีการนำเทคโนโลยีและนวัตกรรมใหม่ๆ มาประยุกต์ใช้ในการออกแบบและสร้างสรรค์ เพื่อยกระดับประสบการณ์การอยู่อาศัยให้เหนือกว่าความคาดหวังของผู้ซื้อ
เปิดโฉม 4 ยักษ์ใหญ่เจ้าตลาดบ้านหรู
ในตลาดบ้านหรูระดับราคา 10-30 ล้านบาท ปัจจุบันมีผู้ประกอบการรายใหญ่ที่แข่งขันกันอย่างดุเดือด โดยแต่ละบริษัทต่างงัดกลยุทธ์ที่แตกต่างกันเพื่อสร้างความได้เปรียบในการแข่งขันและตอบโจทย์ความต้องการของกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย ได้แก่
บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน): ผู้ประกอบการรายใหญ่ที่มีแบรนด์หลักอย่าง เศรษฐสิริ ซึ่งถือเป็นแบรนด์ที่สร้างภาพลักษณ์และกระแสความนิยมให้กับผู้ครอบครอง มีการปรับเปลี่ยนดีไซน์และฟังก์ชันของบ้านให้สอดคล้องกับเทรนด์และไลฟ์สไตล์ของลูกค้าอย่างต่อเนื่อง นอกจากนี้ ยังมีแบรนด์ บุราสิริ ที่เน้นบรรยากาศการพักผ่อนในรีสอร์ต พร้อมระบบรักษาความปลอดภัย LIV-24 ที่เป็นจุดเด่นของแสนสิริ
บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน): พี่ใหญ่แห่งวงการที่ยังคงยึดมั่นในภาพลักษณ์ด้านคุณภาพและความเชื่อมั่นของแบรนด์หลักอย่าง ชัยพฤกษ์-มัณฑนา-สีวลี ซึ่งแม้ราคาเริ่มต้นอาจจะสูงกว่า 10 ล้านบาท แต่ด้วยคุณภาพและการออกแบบที่ตอบโจทย์ยุคสมัย ทำให้ยังคงเป็นที่สนใจของผู้ที่ต้องการที่อยู่อาศัยในระดับราคานี้อยู่เสมอ
บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) หรือ SC: ผู้ประกอบการที่เน้นการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคาดังกล่าว โดยมีแบรนด์เรือธงคือ บางกอก บูเลอวาร์ด ราคาเริ่มต้น 10 ล้านบาท และ บางกอก บูเลอวาร์ด ซิกเนเจอร์ ราคาเริ่มต้น 20-35 ล้านบาท ซึ่งได้รับความนิยมจากกลุ่มผู้ซื้อที่ต้องการบ้านหรูใจกลางเมือง
บริษัท เอพี ไทยแลนด์ จำกัด (มหาชน) หรือ AP: ผู้ประกอบการที่มีแบรนด์หลักในตลาดนี้คือ เดอะซิตี้-เซนโทร ซึ่งกระจายตัวในหลายทำเลทั่วกรุงเทพฯและปริมณฑล นอกจากนี้ ยังมีผู้เล่นรายอื่นๆ ที่มีโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคานี้ แต่จำนวนอาจไม่เทียบเท่า อาทิ ศุภาลัย และ พฤกษา เป็นต้น
ขุมกำลังใหม่แห่งทศวรรษ: “เศรษฐีรุ่นใหม่” ผู้เป็นเป้าหมาย
กลุ่มผู้ซื้อเป้าหมายในตลาดบ้านหรูระดับราคา 10-30 ล้านบาท ในปัจจุบัน ประกอบด้วยคนรุ่นใหม่ชาวไทยอายุไม่เกิน 45 ปี ที่มีความต้องการอยู่อาศัยจริง (Real Demand) กลุ่มนี้ไม่ได้มองหาแค่ที่อยู่อาศัย แต่ต้องการ “คุณภาพชีวิต” ที่สะท้อนถึงความสำเร็จและความมั่นคงทางสังคม โดยมองหาความคุ้มค่าของพื้นที่ใช้สอย ทำเลที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ ทั้งการเชื่อมต่อโครงข่ายถนนหลักและระบบขนส่งสาธารณะ รวมถึงความใกล้เคียงกับสถานศึกษาชั้นนำของบุตรหลาน ทำเลที่ได้รับความนิยมสูง ได้แก่ รามอินทรา บางนา ดอนเมือง ราชพฤกษ์ รวมถึงพื้นที่ปริมณฑลที่อยู่ติดกับกรุงเทพฯ และมีโครงสร้างพื้นฐานรองรับ
ผู้บริโภคกลุ่มนี้มักจะมีสถานะทางการเงินที่แข็งแกร่ง ส่วนใหญ่เป็นเจ้าของกิจการ หรือผู้บริหารระดับสูงที่มีฐานรายได้มั่นคง เป็นกลุ่ม Young Successor ที่ประสบความสำเร็จในอาชีพ พฤติกรรมการตัดสินใจซื้อของกลุ่มนี้จึงไม่ได้ขึ้นอยู่กับราคาหรือของแถมเป็นหลัก แต่เน้นความคุ้มค่า (Value) และภาพลักษณ์ที่สะท้อนความสำเร็จ (Brand Image) ในสภาวะเศรษฐกิจโลกที่ชะลอตัว กลุ่มผู้ซื้อที่มีศักยภาพเหล่านี้มีแนวโน้มใช้เวลาในการเปรียบเทียบและตัดสินใจซื้อนานขึ้น เพื่อแสวงหาเงื่อนไขที่ดีที่สุด ซึ่งทำให้พวกเขามีอำนาจต่อรองที่สูงขึ้น
ต้นทุนเดิม-มาตรการรัฐ: โอกาสทองก่อนที่ราคาจะทะยาน
แม้ว่าราคาวัสดุก่อสร้างในช่วงเดือนที่ผ่านมาจะปรับตัวสูงขึ้น 5-10% รวมถึงแรงกดดันจากอัตราเงินเฟ้อและราคาน้ำมันที่เพิ่มขึ้นจากภาวะสงครามในตะวันออกกลาง แต่ราคาขายบ้านในระดับ 10-30 ล้านบาท ในปัจจุบันส่วนใหญ่ยังคงเป็น “ราคาต้นทุนเดิม” หากภาวะสงครามยืดเยื้อเป็นเวลานาน ราคาขายมีแนวโน้มปรับเพิ่มขึ้นตามต้นทุนใหม่ในทันที
ดังนั้น ช่วงเวลานี้จึงถือเป็น โอกาสทองสำหรับผู้ซื้อที่ต้องการที่อยู่อาศัยจริง ในการเข้าถือครองสินทรัพย์ภายใต้ข้อเสนอที่คุ้มค่าจากผู้ประกอบการ นอกจากจะลงทุนเพื่อคุณภาพชีวิตแล้ว อสังหาริมทรัพย์ในทำเลศักยภาพทั้งกรุงเทพฯและปริมณฑล ยังมีมูลค่าเพิ่มขึ้นทุกปี ตามราคาที่ดินที่ขยับตัวสูงขึ้น ทำให้การซื้อที่อยู่อาศัยตอนนี้เป็นการสร้างมรดกและส่งต่อความมั่งคั่งที่คุ้มค่าที่สุด ก่อนที่ต้นทุนการพัฒนาในอนาคตจะปรับตัวสูงขึ้นอย่างก้าวกระโดด
นอกจากนี้ ยังเป็นช่วงจังหวะที่อัตราดอกเบี้ยยังคงอยู่ในระดับต่ำ และมีมาตรการรัฐสนับสนุนหลายด้าน เช่น การผ่อนปรนเกณฑ์ LTV และการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง ซึ่งจะสิ้นสุดวันที่ 30 มิถุนายน 2569 มาตรการเหล่านี้ช่วยเพิ่มสภาพคล่องและลดภาระเงินดาวน์ให้กับผู้ซื้อ ก่อนที่เกณฑ์จะกลับมาเข้มงวดขึ้น
อสังหาฯ ปี 2569: โอกาสในการสร้างฐานะเพื่ออนาคต
สถานการณ์เศรษฐกิจโลกที่ยังคงมีความไม่แน่นอนและแรงกดดันจากความตึงเครียดทางภูมิรัฐศาสตร์ อาจทำให้หลายคนลังเลที่จะตัดสินใจซื้อบ้าน อย่างไรก็ตาม สำหรับตลาดบ้านหรูระดับราคา 10-30 ล้านบาท สถานการณ์ปัจจุบันถือเป็นช่วงเวลาแห่งการลงทุนที่น่าสนใจ ด้วยเหตุผลหลายประการ ดังนี้
ราคาต้นทุนเดิม: ราคาขายบ้านในปัจจุบันส่วนใหญ่ยังคงอิงตามต้นทุนการพัฒนาในอดีต หากสงครามยืดเยื้อ ราคาวัสดุก่อสร้างและค่าแรงมีแนวโน้มสูงขึ้นอย่างมาก ซึ่งจะส่งผลให้ราคาขายบ้านปรับตัวสูงขึ้นในที่สุด
