อสังหาริมทรัพย์หรู: มรดกแห่งศตวรรษที่ 21 กับกลยุทธ์ ‘ความพอเพียงแห่งความหรูหรา’ ในเศรษฐกิจปี 2569
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี พ.ศ. 2569 กำลังอยู่ในช่วงหัวเลี้ยวหัวต่อที่น่าจับตา ท่ามกลางความท้าทายทางเศรษฐกิจมหภาคอย่างต่อเนื่อง ปรากฏการณ์ที่น่าสนใจคือ การขยับตัวอย่างโดดเด่นของกลุ่ม อสังหาริมทรัพย์ระดับไฮเอนด์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งบ้านหรูราคา 10-30 ล้านบาท ซึ่งพิสูจน์ให้เห็นถึง ‘ความอยู่รอดตลอดกาล’ (Timelessness) และแรงดึงดูดที่ไม่มีวันจางหายจากกลุ่มผู้บริโภคกำลังซื้อสูง วันนี้เราจะเจาะลึกถึงปัจจัยขับเคลื่อนตลาดนี้ พร้อมวิเคราะห์กลยุทธ์การเจาะกลุ่ม ‘เศรษฐีรุ่นใหม่’ (New-Gen Wealth) ที่กำลังเปลี่ยนโฉมภูมิทัศน์วงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของประเทศไทย
ในฐานะผู้ที่มีประสบการณ์ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยมายาวนานกว่าทศวรรษ ผมพบว่ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์ระดับบน (Luxury Real Estate) ไม่เพียงแต่เป็นตลาดที่ ‘ไม่เคยตาย’ แต่ยังเป็น ‘เครื่องมือ’ ทางการลงทุนที่สะท้อนเสถียรภาพและความเชื่อมั่นของกลุ่มผู้ซื้อกลุ่มนี้ แม้ว่าเศรษฐกิจโลกและตลาดอสังหาริมทรัพย์บางกลุ่ม เช่น คอนโดมิเนียมระดับกลาง (Mass Condominium) จะเผชิญกับความยากลำบากในการเข้าถึงสินเชื่อ (Mortgage Accessibility) และการแข่งขันที่สูงลิ่ว แต่ตลาดบ้านหรู 10-30 ล้านบาท กลับสวนกระแสด้วยความต้องการที่แท้จริง (Real Demand) และกำลังซื้อที่แข็งแกร่ง
ข้อมูลล่าสุดจากการสำรวจตลาดอสังหาริมทรัพย์ในไตรมาสแรกของปี 2569 บ่งชี้ถึงการชะลอตัวที่ค่อนข้างชัดเจนในตลาดคอนโดมิเนียม โดยผู้ประกอบการหลายรายต่างทยอยชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ (New Project Launches) และหันมามุ่งเน้นการพัฒนาโครงการแนวราบทุกระดับราคาเพื่อกระจายความเสี่ยง นอกจากนี้ ผู้บริโภคยังคงระมัดระวังในการตัดสินใจซื้อ สะท้อนได้จากสถิติการโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ใหม่ในปี 2568 ที่ลดลงถึง 13.9% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
อย่างไรก็ตาม ตรงกันข้ามกับภาพรวมดังกล่าว ตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับสูงและบ้านหรูราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป กลับเติบโตอย่างโดดเด่น โดยมีอัตราการโอนกรรมสิทธิ์ลดลงน้อยกว่ากลุ่มตลาดมวลชน (Mass Market) อย่างมีนัยสำคัญ ซึ่งชี้ให้เห็นว่ากลุ่มผู้ซื้อในตลาดบนยังคงมีศักยภาพทางการเงิน (Financial Capability) ได้รับผลกระทบจากสภาวะเศรษฐกิจน้อยกว่า และยังคงมีความต้องการที่อยู่อาศัยจริงอย่างต่อเนื่อง ทำให้ตลาดบ้านหรูกลายเป็นกลุ่มที่ขับเคลื่อนตลาดในยุคที่เต็มไปด้วยความไม่แน่นอนนี้
กลยุทธ์การเจาะตลาด ‘ความพอเพียงแห่งความหรูหรา’ (The Luxury of Sufficiency)
หัวใจสำคัญที่ทำให้ตลาดบ้านหรู 10-30 ล้านบาท ยังคงเป็นที่ต้องการอย่างต่อเนื่อง ไม่ใช่แค่เรื่องของความหรูหราเพียงอย่างเดียว แต่คือการผสมผสานระหว่าง ‘Luxury of Sufficiency’ และ ‘Lifestyle Alignment’ ผู้บริโภคกลุ่มนี้ไม่เพียงแต่มองหาบ้านที่มีราคาแพง แต่พวกเขามองหา ‘ความคุ้มค่าในระยะยาว’ (Long-Term Value) ซึ่งรวมถึงทำเลที่ตั้งที่ตอบโจทย์การใช้ชีวิต ความปลอดภัย และสิ่งแวดล้อมที่ดีที่สุดสำหรับครอบครัว
ในปัจจุบัน โครงการบ้านแนวราบยังคงครองสัดส่วนสูงสุดในตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับบน คิดเป็นประมาณ 75-80% ของตลาดทั้งหมด ผู้ประกอบการจึงหันมาให้น้ำหนักกับการพัฒนาโครงการแนวราบอย่างต่อเนื่อง เพราะเป็นกลุ่มที่มีฐานกำลังซื้อขนาดใหญ่และหลากหลายกว่ากลุ่มอัลตราลักเซอรี่ (Ultra-Luxury) ที่มีกลุ่มเป้าหมายจำกัดกว่า
การสร้างแบรนด์เพื่อตลาดบน (Luxury Branding Strategy)
เพื่อแข่งขันในตลาดนี้ ผู้ประกอบการแต่ละค่ายต่างพยายามสร้างจุดเด่นและเอกลักษณ์ของแบรนด์ผ่านกลยุทธ์ที่แตกต่างกัน โดยมีผู้เล่นรายใหญ่ในตลาดอย่างแสนสิริ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ และ เอสซี แอสเสท เป็นผู้นำ
แสนสิริ (Sansiri): ตอกย้ำภาพลักษณ์ความเป็นผู้นำด้วยแบรนด์หลักอย่าง เศรษฐสิริ (Setthasiri) ที่มีการปรับปรุงดีไซน์และฟังก์ชันการใช้งานให้ทันสมัยอยู่เสมอ สร้างความตระหนักรู้ว่า ‘เศรษฐสิริ’ เป็นแบรนด์ที่สะท้อนสถานะทางสังคม (Social Status) ของผู้อยู่อาศัย นอกจากนี้ ยังมีแบรนด์ บุราสิริ (Burasiri) ซึ่งเน้นบรรยากาศการพักผ่อนแบบรีสอร์ต พร้อมจุดเด่นเรื่องบริการหลังการขายและระบบรักษาความปลอดภัย LIV-24
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (Land & Houses): พี่ใหญ่แห่งวงการยังคงรักษาภาพลักษณ์ความน่าเชื่อถือและความมีคุณภาพ โดยมีแบรนด์หลักอย่าง ชัยพฤกษ์ (Chaiyaphruek), มัณฑนา (Manthana), และ สีวลี (Sivalee) ซึ่งมีการปรับรูปแบบบ้านให้ทันสมัยตามยุคสมัย ราคาขายอาจเริ่มต้นที่มากกว่า 10 ล้านบาท แต่ด้วยภาพลักษณ์และความทนทานทำให้ยังคงเป็นที่นิยมของผู้ที่ต้องการบ้านในระดับราคานี้
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC Asset): เน้นการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรระดับไฮเอนด์ โดยมีแบรนด์ บางกอก บูเลอวาร์ด (Bangkok Boulevard) ราคาเริ่มต้น 10 ล้านบาท และ บางกอก บูเลอวาร์ด ซิกเนเจอร์ (Bangkok Boulevard Signature) ราคาเริ่มต้น 20-35 ล้านบาท ซึ่งเป็นที่สนใจของกลุ่มผู้บริหารและเจ้าของกิจการ
เอพี ไทยแลนด์ (AP Thailand): มีแบรนด์หลักในระดับราคาเดียวกันคือ เดอะ ซิตี้ (The City) และ เซนโทร (Centro) กระจายตัวอยู่ในหลายทำเลทั่วกรุงเทพฯ และปริมณฑล เพื่อตอบสนองความต้องการของกลุ่มคนที่ต้องการบ้านในเมืองแต่ยังให้ความสำคัญกับพื้นที่ใช้สอยและความเป็นส่วนตัว
นอกจากนี้ ยังมีผู้เล่นรายอื่น ๆ ที่มีโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคานี้ อาทิ ศุภาลัย และ พฤกษา ซึ่งช่วยเติมเต็มความหลากหลายของตัวเลือกให้กับผู้บริโภค
กลุ่มเป้าหมาย: ‘เศรษฐีรุ่นใหม่’ และความต้องการที่ไร้พรมแดน
กลุ่มเป้าหมายหลักของตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับนี้ คือ กลุ่มคนรุ่นใหม่ชาวไทยอายุไม่เกิน 45 ปี ที่มีความต้องการอยู่อาศัยจริง (End-Users) พวกเขาเหล่านี้กำลังมองหา ‘ความสมดุล’ ระหว่างความคุ้มค่าทางพื้นที่ใช้สอย (Space Efficiency) ทำเลที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ และความก้าวหน้าในหน้าที่การงาน
ปัจจัยในการตัดสินใจซื้อ (Buying Factors)
การตัดสินใจซื้อของกลุ่มเป้าหมายนี้ไม่ได้ขึ้นอยู่กับราคาหรือของแถมเพียงอย่างเดียว แต่ให้ความสำคัญกับปัจจัยเหล่านี้เป็นอันดับแรก:
การเดินทางที่เชื่อมต่อ (Connectivity): ความสะดวกในการเดินทางเป็นสิ่งสำคัญสูงสุด โดยเฉพาะการเข้าถึงโครงข่ายถนนสายหลักและระบบขนส่งสาธารณะ (Public Transportation) รวมถึงความใกล้เคียงกับสถานศึกษาชั้นนำสำหรับบุตรหลาน
สภาพแวดล้อมทางสังคมและภายในโครงการ (Social & Community Environment): การอยู่อาศัยในโครงการที่ปลอดภัย มีการจัดการที่ดี และมีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน สะท้อนถึง ‘คุณภาพชีวิต’ (Quality of Life) ที่ดี
มูลค่าทรัพย์สินในอนาคต (Future Asset Value): เนื่องจากกลุ่มผู้ซื้อมองอสังหาริมทรัพย์เป็นทรัพย์สินระยะยาว พวกเขาจึงพิจารณาถึงศักยภาพในการเติบโตของมูลค่าทรัพย์สินในอนาคต
ทำเลทองที่ครองใจคนรุ่นใหม่
ทำเลที่ได้รับความนิยมสูงสุดในตลาดนี้คือ ย่านรามอินทรา, บางนา, ดอนเมือง, ราชพฤกษ์ และปริมณฑลที่มีการขยายตัวของโครงสร้างพื้นฐานรองรับ ทำเลเหล่านี้กลายเป็นศูนย์กลางของความเจริญและการพัฒนาเมือง ทำให้การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในย่านเหล่านี้ยังคงมีศักยภาพในการเติบโตอย่างต่อเนื่อง
“สำหรับกลุ่มผู้ซื้อในเซ็กเมนต์นี้ ‘สุรเชษฐ’ วิเคราะห์ว่า ส่วนใหญ่เป็นคนรุ่นใหม่ชาวไทยอายุไม่เกิน 45 ปี ที่มีความต้องการอยู่อาศัยจริง โดยมองหาความคุ้ม
