จับตาวิกฤตความสามารถกู้ซื้อ! 6 ทำเลเดือด: โอกาสหรือภัยคุกคามในตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569
ปี 2569 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญหน้ากับปัญหาที่รุนแรงและซับซ้อนที่สุดในรอบหลายปี นั่นคือ “วิกฤตความสามารถในการกู้ซื้อ” (Mortgage Rejection Crisis) โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งอัตราการถูกปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 70% ทำให้ผู้ประกอบการต้องตัดสินใจถอยห่างจากตลาดแมส และหันไปมุ่งเน้นตลาดลักชัวรี (Luxury) ที่ใช้เงินสดเป็นหลัก
อย่างไรก็ตาม ในอีกมุมหนึ่ง ตลาดที่อยู่อาศัยสำหรับผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง (Real Demand) ยังคงมี “โอกาส” อยู่เสมอ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มบ้านแนวราบราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ในทำเลชานเมืองที่มีศักยภาพ ซึ่งยังคงเป็นที่ต้องการอย่างต่อเนื่องของผู้ซื้อที่มองหาที่อยู่อาศัยจริง
จากการสำรวจโครงการอสังหาริมทรัพย์กว่า 4,000 โครงการทั่วกรุงเทพฯ โดยเทอร์ร่า มีเดีย (Terra Media) พบว่า มี 6 โซนหลักที่น่าจับตามอง ซึ่งแต่ละโซนมีโอกาสและความท้าทายที่แตกต่างกัน ทำให้ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต้องใช้กลยุทธ์ที่แตกต่างกันในแต่ละทำเล เพื่อตอบสนองความต้องการของกลุ่มเป้าหมายให้ได้มากที่สุด
โซนศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) – สนามรบของกลุ่มทุนและความมั่งคั่ง
โซนศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) ในกรุงเทพฯ อย่างสีลม สาทร สุขุมวิท และ พระราม 3 กลายเป็นสนามรบของกลุ่มตลาดเฉพาะทาง (Niche Market) โดยเฉพาะอย่างยิ่งตลาดบ้านแนวราบระดับพรีเมียมและลักชัวรี ราคาเฉลี่ยต่อยูนิตทะลุหลัก 65 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม แม้จะเป็นตลาดที่มีกำลังซื้อสูง แต่ก็มีการเติบโตที่แข็งแกร่งถึง 10% ต่อปี นอกจากนี้ ตลาดคอนโดมิเนียมในย่านนี้มีการเปิดตัวโครงการใหม่เพิ่มขึ้นถึง 15% แม้ราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรจะค่อนข้างทรงตัว สะท้อนให้เห็นว่านี่คือตลาดสำหรับกลุ่มคนที่มีฐานะทางการเงินที่แข็งแกร่งที่สุดเท่านั้น
สถานการณ์ปัจจุบัน:
สินค้าที่เหลือขายส่วนใหญ่ในโซนนี้เป็นโครงการระดับลักชัวรี ซึ่งต้องทำการตลาดแบบตรงเป้าหมายไปยังกลุ่มนักลงทุนต่างชาติ และกลุ่มบุคคลที่มีสินทรัพย์เพื่อการลงทุนจำนวนมากตั้งแต่ 30 ล้านบาทขึ้นไป หรือที่เรียกว่า กลุ่มบุคคลที่มีความมั่งคั่งสูง (High Net Worth Individuals: HNWI) เหมาะสำหรับโครงการระดับลักชัวรีที่ขาย “ประสบการณ์” มากกว่าการขายพื้นที่ใช้สอยเพียงอย่างเดียว
โอกาสและความเสี่ยง:
โอกาส: โซนนี้ถือเป็น “Safe Haven” สำหรับนักลงทุนที่กำลังมองหาการลงทุนระยะยาวในอสังหาริมทรัพย์ระดับพรีเมียม และกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงที่มีกำลังซื้อสูงมาก
ความท้าทาย: ต้นทุนการพัฒนาโครงการค่อนข้างสูง มีการแข่งขันที่รุนแรง และลูกค้ามีทางเลือกที่หลากหลายมาก
โซนในเมือง (Urban) – บททดสอบความสามารถในการแข่งขัน
โซนในเมือง (Urban) อย่างจตุจักร รัชดา พญาไท และห้วยขวาง กำลังเผชิญกับช่วงเวลาที่ยากลำบากที่สุดในรอบ 10 ปีสำหรับตลาดคอนโดมิเนียม การเปิดตัวโครงการใหม่ในโซนนี้ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ อย่างไรก็ตาม โครงการคอนโดมิเนียมที่ยังคงขายได้ดีคือโครงการที่มีราคาไม่เกิน 150,000 บาทต่อตารางเมตร ในขณะเดียวกัน ตลาดบ้านแนวราบราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท โดยเฉพาะอย่างยิ่งทาวน์โฮม 3 ชั้น กลายเป็น “ฮีโร่” ของโซนนี้ ซึ่งตอบโจทย์กลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงได้เป็นอย่างดี
สถานการณ์ปัจจุบัน:
โครงการใหม่ๆ ที่เปิดตัวในโซนนี้มีจำนวนไม่มากนัก ทำให้ราคาต่อตารางเมตรโดยรวมอาจดูค่อนข้างสูงเมื่อเทียบกับทำเลอื่น แต่ถ้าพิจารณาเฉพาะโครงการที่มีราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ซึ่งส่วนใหญ่เป็นทาวน์โฮม 3 ชั้น จะพบว่าตลาดนี้ยังคงเติบโตได้ดี เนื่องจากตอบโจทย์กลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง และยอมจ่ายมากขึ้นเพื่อแลกกับทำเลที่เดินทางสะดวก
โอกาสและความเสี่ยง:
โอกาส: ตลาดทาวน์โฮม 3 ชั้นระดับกลาง-ล่าง ยังมีโอกาสเติบโตได้อีกมาก โดยเฉพาะอย่างยิ่งการออกแบบที่เน้นการใช้ชีวิตจริงของครอบครัว
ความท้าทาย: การแข่งขันกับคอนโดมิเนียมมือสองที่มีจำนวนมากในโซนนี้เป็นสิ่งที่ต้องพิจารณา
โซนตะวันออก เกษตร-นวมินทร์ มีนบุรี อ่อนนุช ลาดกระบัง – ดาวรุ่งของตลาดบ้านแนวราบ
โซนตะวันออก เกษตร-นวมินทร์ มีนบุรี อ่อนนุช และลาดกระบัง กำลังกลายเป็นดาวรุ่งที่มาแรงอย่างต่อเนื่องในตลาดบ้านแนวราบ เนื่องจากมีอัตราการเติบโตที่แข็งแกร่งถึง 11% ต่อปี โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ในขณะที่ตลาดคอนโดมิเนียมยังคงทรงตัวอยู่ที่ราคาประมาณ 70,000 – 80,000 บาทต่อตารางเมตร แต่ยูนิตที่ขายดีที่สุดมักจะอยู่ในระดับราคาต่ำกว่า 150,000 บาทต่อตารางเมตร สะท้อนให้เห็นว่านี่คือโซนที่ผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงยังคงมองหา และยอมจ่ายมากขึ้นเพื่อแลกกับทำเลที่ตอบโจทย์การใช้ชีวิต
สถานการณ์ปัจจุบัน:
การเติบโตอย่างก้าวกระโดดของตลาดบ้านแนวราบในโซนนี้เป็นผลมาจากการขยายตัวของเมือง และการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานต่างๆ โดยเฉพาะระบบขนส่งสาธารณะ ทำให้ทำเลเหล่านี้มีความน่าสนใจมากขึ้นสำหรับกลุ่มผู้ซื้อที่ต้องการบ้านหลังแรก หรือครอบครัวที่กำลังมองหาบ้านเพื่ออยู่จริง
โอกาสและความเสี่ยง:
โอกาส: กลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงในโซนนี้มีจำนวนมาก และกำลังมองหาบ้านแนวราบที่มีราคาเหมาะสมกับกำลังซื้อ
ความท้าทาย: การขยายตัวของชุมชนใหม่ๆ ทำให้ระบบขนส่งและสาธารณูปโภคต่างๆ ต้องได้รับการพัฒนาอย่างต่อเนื่อง เพื่อรองรับการเติบโตของประชากร
โซนตะวันตก ปิ่นเกล้า กาญจนา สุขสวัสดิ์ พระราม 2 – ตลาดที่มีความเสี่ยงสูง
โซนตะวันตก ปิ่นเกล้า กาญจนา สุขสวัสดิ์ และพระราม 2 กำลังเผชิญกับความผันผวนของตลาดราคา แม้ว่าตลาดบ้านแนวราบจะมีการขยับราคาเพิ่มขึ้น 5% แต่จำนวนโครงการใหม่ที่เปิดตัวลดลงอย่างมาก เนื่องจากสต็อกสินค้าในระดับราคา 10 – 20 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มที่ขายได้ยาก เพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ในทางกลับกัน ตลาดแมสราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทกลับขายดี และตลาดคอนโดมิเนียมลดการเปิดตัวลงถึง 30% ต่อปี ซึ่งสะท้อนถึงการตั้งรับอย่างเต็มรูปแบบของบรรดาผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ โซนนี้ถือเป็น “โอกาส” สำหรับกลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท แต่ก็เป็น “ความท้าทาย” สำหรับตลาดกลาง-บน ที่ต้องใช้เวลาในการระบายสต็อกสินค้า
สถานการณ์ปัจจุบัน:
เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจที่ซบเซาและการเพิ่มขึ้นของอัตราดอกเบี้ย ทำให้ผู้ซื้อในกลุ่มกลาง-บน ชะลอการตัดสินใจซื้อ ทำให้เกิดสต็อกสะสมในโซนนี้มากขึ้น
โอกาสและความเสี่ยง:
โอกาส: ตลาดบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทยังคงเติบโตได้ดี แม้ในภาวะเศรษฐกิจที่ผันผวน
ความท้าทาย: การระบายสต็อกสินค้าในตลาดกลาง-บน ยังคงต้องใช้เวลาอีกระยะหนึ่ง เนื่องจากความกังวลเรื่องราคาและกำลังซื้อ
โซนเหนือ ดอนเมือง แจ้งวัฒนะ รังสิต ลำลูกกา – การเติบโตตามแนวรถไฟฟ้า
โซนเหนือ ดอนเมือง แจ้งวัฒนะ รังสิต และลำลูกกา เป็นทำเลที่ตลาดทาวน์โฮมและคอนโดมิเนียมกำลังเติบโตอย่างรวดเร็วตามแนวรถไฟฟ้าขยายสาย ในขณะที่ตลาดบ้านแนวราบยังคงทรงตัวทั้งด้านราคาและจำนวนการเปิดตัว สินค้าที่กระจายตัวอยู่ในตลาดส่วนใหญ่อยู่ในระดับราคา 3 – 5 ล้านบาท โดยเฉพาะทาวน์โฮม ซึ่ง
