วิเคราะห์วิกฤติความสามารถในการกู้ซื้อ: 6 ทำเลดาวรุ่งที่น่าจับตามองในปี 2569
สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569 กำลังเผชิญหน้ากับความท้าทายครั้งใหญ่ที่สุดในรอบหลายปี นั่นคือ “วิกฤติความสามารถในการกู้ซื้อ” โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มสินค้าที่มีมูลค่าต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งมีอัตราการถูกปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 70% ทำให้ผู้ประกอบการจำนวนไม่น้อยเลือกที่จะถอยออกจากตลาดแมส หันไปมุ่งเน้นที่กลุ่มตลาดระดับลักชัวรีที่มีกำลังซื้อสูงและไม่พึ่งพาการกู้สินเชื่อเป็นหลัก
อย่างไรก็ตาม ในขณะที่ตลาดภาพรวมกำลังเผชิญกับความผันผวน ตลาดที่อยู่อาศัยสำหรับกลุ่มเรียลดีมานด์ หรือผู้ที่ต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง ยังคงมี “โอกาส” อยู่เสมอ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มบ้านแนวราบระดับราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ในทำเลชานเมืองที่มีศักยภาพ ซึ่งเป็นโซนที่ผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงยังคงให้ความสนใจอยู่เสมอ
จากการสำรวจโครงการอสังหาริมทรัพย์มากกว่า 4,000 โครงการทั่วกรุงเทพฯ โดยบริษัท เทอร์ร่า มีเดีย ระบุว่า มี 6 โซนหลักที่น่าจับตามองเป็นพิเศษ ซึ่งแต่ละโซนมีทั้งโอกาสและความท้าทายที่แตกต่างกันออกไป ผู้ประกอบการจำเป็นต้องใช้กลยุทธ์ที่เหมาะสมกับแต่ละทำเล เพื่อเข้าถึงความต้องการของกลุ่มเป้าหมายได้อย่างแม่นยำ
โซนศูนย์กลางธุรกิจ (CBD): ตลาดหรูหราและทางออกใหม่ของ HNWI
ทำเลศูนย์กลางธุรกิจ (Central Business District – CBD) เช่น สีลม สาทร สุขุมวิท และพระราม 3 ได้กลายเป็นตลาดเฉพาะกลุ่ม (Niche Market) สำหรับสินค้าหรูหรา โดยเฉพาะบ้านแนวราบที่มีราคาสูงถึงเฉลี่ย 65 ล้านบาทต่อยูนิต อย่างไรก็ตาม แม้จะมีราคาที่สูง แต่ตลาดนี้ยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่องที่อัตรา 10% ต่อปี สำหรับคอนโดมิเนียม มีอัตราการเปิดตัวเพิ่มขึ้นถึง 15% แต่ราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรยังคงทรงตัว สะท้อนให้เห็นว่าตลาดนี้เป็นตลาดของกลุ่มผู้มีกำลังซื้อระดับบนสุดเท่านั้น
สินค้าส่วนใหญ่ในทำเลนี้เป็นกลุ่มสินค้าหรูหรา (Luxury) ที่มุ่งเป้าไปที่กลุ่มชาวต่างชาติและกลุ่มบุคคลผู้มีสินทรัพย์สูง (High Net Worth Individuals – HNWI) ซึ่งมีเงินสดสำรองจำนวนมากตั้งแต่ 30 ล้านบาทขึ้นไป โครงการในทำเลนี้จำเป็นต้องนำเสนอ “ประสบการณ์” มากกว่าเพียงแค่พื้นที่ใช้สอย เนื่องจากลูกค้าในกลุ่มนี้ให้ความสำคัญกับความพิเศษ ความทันสมัย และความสะดวกสบายสูงสุด ความท้าทายของทำเลนี้คือ ต้นทุนการพัฒนาที่สูง การแข่งขันที่รุนแรง และการที่ลูกค้ามีทางเลือกที่หลากหลาย
โซนในเมือง (Urban): วิกฤตคอนโดและโอกาสของทาวน์โฮมราคาจับต้องได้
โซนในเมือง (Urban) เช่น จตุจักร รัชดา พญาไท และห้วยขวาง กำลังเผชิญกับจุดต่ำสุดของตลาดคอนโดมิเนียมในรอบ 10 ปี โดยมีการเปิดตัวโครงการใหม่อย่างมีนัยสำคัญลดลงอย่างมาก สินค้าที่ยังสามารถขายได้ในตลาดนี้คือคอนโดมิเนียมที่มีราคาไม่เกิน 150,000 บาทต่อตารางเมตร แนวราบราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท โดยเฉพาะทาวน์โฮม 3 ชั้น กลายเป็น “พระเอก” ของโซนนี้ ซึ่งตอบโจทย์กลุ่มผู้อยู่อาศัยจริงที่ต้องการบ้านในเมืองที่มีความสะดวกสบายและเข้าถึงระบบสาธารณูปโภคได้ง่าย
อย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบการในโซนนี้ต้องเผชิญกับความท้าทายในการแข่งขันกับคอนโดมิเนียมมือสองที่มีจำนวนมากในตลาด ซึ่งมีราคาที่จูงใจมากกว่าสำหรับผู้ซื้อบางกลุ่ม ผู้ประกอบการต้องสร้างความแตกต่างและนำเสนอคุณค่าที่เหนือกว่าคอนโดมือสอง ทั้งในแง่ของดีไซน์ ฟังก์ชันการใช้งาน และบริการหลังการขาย เพื่อดึงดูดกลุ่มเป้าหมาย
โซนตะวันออกและเกษตร-นวมินทร์: ดาวรุ่งตลาดแนวราบและอนาคตของชานเมือง
โซนตะวันออก และ เกษตร-นวมินทร์ มีนบุรี อ่อนนุช ลาดกระบัง กำลังกลายเป็น “ดาวรุ่ง” ของตลาดบ้านแนวราบ ด้วยอัตราการเติบโตที่สูงอย่างต่อเนื่องถึง 11% ต่อปี โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มสินค้าที่ราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ซึ่งตอบสนองความต้องการของผู้ที่กำลังมองหาบ้านหลังแรกเพื่ออยู่อาศัยจริง ในขณะที่ตลาดคอนโดมิเนียมยังคงค่อนข้างนิ่ง อยู่ในระดับราคา 70,000-80,000 บาทต่อตารางเมตร แต่คอนโดที่มีราคาขายได้ดีที่สุดคือกลุ่มที่มีราคาไม่เกิน 150,000 บาทต่อตารางเมตร
โซนนี้เป็นโอกาสที่ดีสำหรับกลุ่มผู้ที่ยอมจ่ายมากขึ้นเพื่อแลกกับทำเลที่สะดวกสบายและคุณภาพชีวิตที่ดีขึ้น อย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบการต้องตระหนักถึงความท้าทายในการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานด้านการคมนาคมและระบบขนส่งสาธารณะ เพื่อรองรับการขยายตัวของชุมชนที่กำลังเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว
โซนตะวันตก: การปรับตัวครั้งใหญ่สู่ราคาที่จับต้องได้
โซนตะวันตก ปิ่นเกล้า กาญจนา สุขสวัสดิ์ และพระราม 2 กำลังมีการปรับตัวครั้งสำคัญ ผู้ประกอบการกำลังขึ้นราคาบ้านแนวราบในโซนนี้ประมาณ 5% แต่กลับลดจำนวนโครงการใหม่ลงอย่างมาก สินค้าที่ยังคงเหลืออยู่ในสต็อกเป็นกลุ่มที่มีราคาสูงตั้งแต่ 10-20 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มที่ขายได้ยาก อย่างไรก็ตาม กลุ่มตลาดแมส ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท กลับมียอดขายที่ดีอย่างน่าประหลาดใจ และมีการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ลดลงถึง 30% ต่อปี
การเปลี่ยนแปลงนี้สะท้อนให้เห็นถึงการตั้งรับอย่างเต็มรูปแบบของผู้ประกอบการในโซนนี้ นี่คือ “โอกาส” สำหรับกลุ่มผู้ที่กำลังมองหาบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ขณะเดียวกันก็เป็น “ความท้าทาย” สำหรับตลาดกลางถึงบน ที่ต้องใช้เวลาในการระบายสต็อกสินค้าที่มีราคาสูง
โซนเหนือ: การเติบโตตามรถไฟฟ้าและการบริหารสต็อก
โซนเหนือ ดอนเมือง แจ้งวัฒนะ รังสิต และลำลูกกา กำลังมีการเติบโตอย่างมากของทาวน์โฮมและคอนโดมิเนียมที่ขยายตัวตามแนวรถไฟฟ้า ขณะที่ตลาดบ้านแนวราบยังค่อนข้างนิ่งทั้งในแง่ของราคาและการเปิดตัวโครงการใหม่ สินค้าส่วนใหญ่ที่เหลืออยู่ในสต็อกมีราคาสูงระหว่าง 3-5 ล้านบาท โดยเฉพาะทาวน์โฮม และคอนโดมิเนียมที่ได้แรงหนุนจากการขยายตัวของรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายสายสีม่วง (สถานีหมอชิต-คูคต) ทำให้ราคาเริ่มปรับตัวสูงขึ้นสู่ระดับ 60,000-150,000 บาทต่อตารางเมตร
อย่างไรก็ตาม ปัญหาสำคัญที่ผู้ประกอบการในโซนนี้ต้องเผชิญคือ “สต็อกสินค้าเหลือจำนวนมาก” จุดขายที่เป็นโอกาสคือการเชื่อมต่อระหว่างเมืองกับชานเมือง ซึ่งกำลังมีการพัฒนาอย่างเต็มรูปแบบ แต่ความท้าทายคือการบริหารจัดการสต็อกไม่ให้ล้นตลาด
โซนนนทบุรี: ตลาดเรียลดีมานด์ขาขึ้นและคอนโดที่รอการเคลียร์สต็อก
โซนนนทบุรี เป็นทำเลที่มีการเติบโตสูงที่สุดสำหรับบ้านแนวราบ โดยมีราคาเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องเฉลี่ย 10% ต่อปี เป็นเวลานานกว่า 5-6 ปี สินค้าที่ขายดีที่สุดคือกลุ่มราคา 3-7 ล้านบาท เนื่องจากเป็นตลาดที่ตอบสนองความต้องการของผู้ที่อยู่อาศัยจริง (Real Demand)
ในทางกลับกัน ตลาดคอนโดมิเนียมในโซนนี้ยังคงต้องเผชิญกับการระบายสต็อกที่เหลือจากการเปิดตัวโครงการครั้งใหญ่ในปี 2558 ซึ่งทำให้เกิดภาวะอุปทานล้นตลาด (Over Supply) ยาวนานเกือบ 10 ปี สินค้าที่เหลือส่วนใหญ่มีราคาต่ำกว่า 60,000 บาทต่อตารางเมตร นี่คือ “โอกาส” สำหรับกลุ่มบ้านแนวราบที่ยังสามารถเติบโตได้อีก ในขณะเดียวกันก็เป็น “ความท้าทาย” สำหรับตลาดคอนโดที่ต้องใช้เวลานานในการเคลียร์สต็อกในตลาดที่อ่อนแรง
โอกาสและทางรอดของตลาดอสังหาฯ ไทยในอนาคต
แม้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญกับปัญหาหนัก ตั้งแต่กำลังซื้อที่หดตัว หนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงขึ้น และสภาวะดอกเบี้ยที่ยังไม่เป็น
