บ้านหรู: ตลาดที่ไม่ยอมแพ้ต่อเศรษฐกิจขาลงในตลาดที่อยู่อาศัยปี 2569
ในช่วงที่เศรษฐกิจไทยกำลังฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป แรงกดดันจากภาวะความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจระดับมหภาค ส่งผลให้ตลาดที่อยู่อาศัยในหลายเซ็กเมนต์เริ่มสะดุด โดยเฉพาะกลุ่มบ้านขนาดเล็กและคอนโดมิเนียมระดับเริ่มต้น ซึ่งผู้บริโภคต้องเผชิญกับความยากลำบากในการกู้ยืมเงิน อย่างไรก็ตาม ในท่ามกลางกระแสชะลอตัวนี้ ตลาดบ้านหรูระดับราคาสูงที่สามารถต้านทานแรงกระแทกทางเศรษฐกิจได้อย่างแข็งแกร่ง กำลังเป็นดาวเด่นที่ขับเคลื่อนตลาด ด้วยการรองรับความต้องการที่แท้จริงจากกลุ่มเศรษฐีรุ่นใหม่ที่ยังมีความพร้อมทางการเงินสูง
“บ้านหรู 10-30 ล้านบาท” คือเซ็กเมนต์ที่กำลังเป็นที่จับตามองในตลาดที่อยู่อาศัยไทยปี 2569 ในขณะที่ผู้บริโภคส่วนใหญ่ตัดสินใจชะลอการลงทุนเนื่องจากความไม่แน่นอนของสภาพเศรษฐกิจโดยรวม กลุ่มลูกค้าระดับบนยังคงมีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยอย่างต่อเนื่อง
ปัจจัยขับเคลื่อนตลาดบ้านหรู
“สุรเชษฐ กองชีพ” หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย เปิดเผยว่า สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในไตรมาสแรกของปี 2569 แสดงให้เห็นถึงสัญญาณการชะลอตัวที่ชัดเจน โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียมที่ผู้ประกอบการรายใหญ่ส่วนใหญ่ได้ปรับกลยุทธ์ไปเน้นการพัฒนาโครงการแนวราบในหลากหลายระดับราคา เพื่อบริหารความเสี่ยง เนื่องจากผู้บริโภคยังคงชะลอการตัดสินใจซื้ออย่างต่อเนื่อง ซึ่งสะท้อนได้จากสถิติการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยใหม่ในปี 2568 ที่ลดลง 13.9% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
ในขณะที่ตลาดบ้านหรูระดับราคา 10-30 ล้านบาท กลับมีทิศทางที่เติบโตขึ้น โดยเฉพาะกลุ่มที่อยู่อาศัยในระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป ที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ลดลงน้อยกว่ากลุ่มราคาต่ำกว่า สะท้อนให้เห็นว่ากลุ่มลูกค้าในตลาดบนยังคงมีศักยภาพ มีความพร้อมทางการเงิน และได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจน้อยกว่าตลาดแมส ส่งผลให้ตลาดบนกลายเป็นกลุ่มที่ขับเคลื่อนตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน
“โดยเฉพาะโครงการแนวราบที่ครองสัดส่วนสูงถึง 75-80% ของตลาดบนทั้งหมด ทำให้ผู้ประกอบการเลือกให้น้ำหนักกับการพัฒนาโครงการในระดับราคานี้อย่างต่อเนื่อง ทั้งยังเป็นกลุ่มที่มีฐานกำลังซื้อที่มีศักยภาพในวงกว้างกว่ากลุ่มอัลตราลักเซอรี่”
4 ผู้เล่นหลักชิงกำลังซื้อ“เศรษฐีรุ่นใหม่”
ในสภาวะที่มีการแข่งขันสูง ผู้ประกอบการแต่ละรายจึงมุ่งมั่นที่จะสร้างจุดเด่นของตนเองผ่านกลยุทธ์ที่หลากหลาย เพื่อตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้าและสร้างความได้เปรียบในการแข่งขัน ผู้เล่นในตลาดนี้น่าจับตามองมากมาย เริ่มต้นที่ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ซึ่งมีแบรนด์หลักคือ “เศรษฐสิริ” ที่เป็นที่รู้จักกันดี มีการพัฒนาและปรับเปลี่ยนดีไซน์และฟังก์ชันให้เข้ากับความต้องการของลูกค้าอย่างต่อเนื่อง และสร้างภาพลักษณ์ที่สะท้อนความสำเร็จของผู้พักอาศัย
นอกจากนี้ แสนสิริยังมีแบรนด์ “บุราสิริ” ซึ่งเป็นบ้านเดี่ยวในระดับราคาใกล้เคียงกัน แต่เน้นการออกแบบสไตล์รีสอร์ต พร้อมจุดเด่นเรื่องบริการหลังการขายและระบบรักษาความปลอดภัย LIV-24
ด้าน บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) ซึ่งเป็นผู้นำในวงการที่อยู่อาศัย มีภาพลักษณ์ที่แข็งแกร่งในด้านคุณภาพและความเชื่อมั่น โดยแบรนด์หลักในระดับนี้ ได้แก่ “ชัยพฤกษ์-มัณฑนา-สีวลี” ซึ่งรูปแบบบ้านได้รับการปรับเปลี่ยนให้เข้ากับยุคสมัย ราคาขายอาจเริ่มต้นที่มากกว่า 10 ล้านบาท แต่ด้วยภาพลักษณ์และคุณภาพ ทำให้เป็นที่สนใจของผู้ที่กำลังมองหาบ้านในราคานี้เสมอ
เช่นเดียวกับ บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) หรือ SC ที่เน้นการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคาดังกล่าว โดยมีแบรนด์เรือธงอย่าง “บางกอก บูเลอวาร์ด” ราคาเริ่มต้น 10 ล้านบาท และ “บางกอก บูเลอวาร์ด ซิกเนเจอร์” ราคาเริ่มต้น 20-35 ล้านบาท
ขณะที่ บริษัท เอพี ไทยแลนด์ จำกัด (มหาชน) หรือ AP ก็มีแบรนด์หลักในระดับราคาเดียวกันอย่าง “เดอะซิตี้-เซนโทร” ที่กระจายอยู่ตามทำเลต่างๆ ทั่วกรุงเทพฯ และปริมณฑล
นอกจากนี้ ยังมีรายอื่นๆ ที่มีโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคานี้ แต่จำนวนอาจไม่เท่ากับรายหลัก เช่น ศุภาลัย และพฤกษา เป็นต้น
กลุ่มเป้าหมาย: เศรษฐีรุ่นใหม่
สำหรับกลุ่มผู้ซื้อเป้าหมายในเซ็กเมนต์นี้ “สุรเชษฐ” วิเคราะห์ว่า ส่วนใหญ่เป็นคนรุ่นใหม่ชาวไทยอายุไม่เกิน 45 ปี ที่มีความต้องการอยู่อาศัยจริง โดยมองหาความคุ้มค่าของพื้นที่ใช้สอย ทำเลที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ โดยเฉพาะการเดินทางที่เชื่อมต่อทั้งโครงข่ายถนนหลักและระบบขนส่งสาธารณะ รวมถึงความใกล้กับสถานศึกษาชั้นนำของบุตรหลาน สภาพแวดล้อมทางสังคมและภายในโครงการที่สะท้อนถึง “คุณภาพชีวิต” ทำเลที่ได้รับความนิยมอย่างมากคือ รามอินทรา บางนา ดอนเมือง ราชพฤกษ์ รวมถึงปริมณฑลที่มีเขตติดกับกรุงเทพฯ ที่มีการขยายตัวของโครงสร้างพื้นฐานรองรับ
“ผู้บริโภคกลุ่มนี้มีสถานะการเงินที่แข็งแกร่ง ส่วนใหญ่เป็นเจ้าของกิจการ หรือผู้บริหารระดับสูงที่มีฐานรายได้มั่นคง เป็นกลุ่ม Young Successor จากการประสบความสำเร็จในอาชีพ พฤติกรรมการตัดสินใจซื้อจึงไม่ได้ขึ้นอยู่กับราคาหรือของแถมเป็นหลัก แต่เน้นความคุ้มค่าและภาพลักษณ์ที่สะท้อนความสำเร็จ และในสภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวทั่วโลก กลุ่มผู้ซื้อที่มีศักยภาพเหล่านี้มีแนวโน้มใช้เวลาในการเปรียบเทียบและตัดสินใจซื้อนานขึ้น เพื่อแสวงหาเงื่อนไขที่ดีที่สุด ทำให้เกิดอำนาจต่อรองที่สูงขึ้น”
บ้านต้นทุนเดิม-มาตรการรัฐหนุนกำลังซื้อ
ด้าน “ต้นทุนการผลิต” แม้ราคาวัสดุก่อสร้างในช่วงเดือนที่ผ่านมาจะปรับตัวสูงขึ้น 5-10% รวมถึงแรงกดดันจากอัตราเงินเฟ้อและราคาน้ำมันจากสงครามตะวันออกกลาง แต่ราคาขายบ้านในระดับ 10-30 ล้านบาท ในปัจจุบันส่วนใหญ่ยังคงเป็น”ราคาต้นทุนเดิม” หากภาวะสงครามยืดเยื้อเป็นเวลานาน ราคาขายมีแนวโน้มปรับเพิ่มขึ้นตามต้นทุนใหม่ในทันที
“ช่วงเวลานี้จึงถือเป็นโอกาสทองสำหรับผู้ซื้อที่ต้องการที่อยู่อาศัยจริง ในการเข้าถือครองสินทรัพย์ภายใต้ข้อเสนอที่คุ้มค่าจากผู้ประกอบการ นอกจากลงทุนเพื่อคุณภาพชีวิตแล้ว อสังหาฯ ในทำเลศักยภาพทั้งกรุงเทพฯและปริมณฑล ยังมีมูลค่าเพิ่มขึ้นทุกปี ตามราคาที่ดินที่ขยับตัวสูงขึ้น ทำให้การซื้อที่อยู่อาศัยตอนนี้เป็นการสร้างมรดกและส่งต่อความมั่งคั่งที่คุ้มค่าที่สุด ก่อนที่ต้นทุนการพัฒนาในอนาคตจะปรับตัวสูงขึ้นอย่างก้าวกระโดด”
นอกจากนี้ยังเป็นช่วงจังหวะที่อัตราดอกเบี้ยต่ำ ยังมี 2 มาตรการรัฐสนับสนุน ทั้งผ่อนปรนเกณฑ์ LTV ลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง 0.01% ซึ่งจะสิ้นสุดวันที่ 30 มิถุนายน 2569 ช่วยเพิ่มสภาพคล่อง ลดภาระเงินดาวน์ ก่อนที่เกณฑ์จะกลับมาเข้มงวดขึ้น ดังนั้น การตัดสินใจในจังหวะนี้ถือเป็นความคุ้มค่าเชิงกลยุทธ์สูงสุดสำหรับกลุ่มผู้ซื้อที่มีความพร้อม
หากคุณกำลังวางแผนซื้อบ้านหรูในปัจจุบัน ไม่ว่าจะเป็น “บ้านหรู 10-30 ล้านบาท” หรือบ้านเดี่ยวในระดับราคานี้ การติดตามข้อมูลตลาดอย่างใกล้ชิดและปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ จะช่วยให้คุณตัดสินใจได้อย่างมั่นใจและคุ้มค่าที่สุด ก่อนที่ราคาจะเพิ่มสูงขึ้นในอนาคต
หากคุณสนใจข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ หรือกำลังมองหาโครงการบ้านหรูคุณภาพ สามารถติดต่อเราเพื่อขอรับคำปรึกษาเพิ่มเติมได้เลย
หากคุณสนใจลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทบ้านหรูระดับไฮเอนด์ ควรปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์หรือบริษัทบริหารจัดการสินทรัพย์ที่มีประสบการณ์ เพื่อให้ได้รับคำแนะนำที่ถูกต้องและเหมาะสมกับสถานการณ์ทางการเงิน
