แนวโน้ม ‘ตลาดบ้านหรู 10–30 ล้านบาท’ ในปี 2569: โอกาสทองของเศรษฐีรุ่นใหม่ท่ามกลางแรงกดดันทางเศรษฐกิจ
กรุงเทพฯ, 14 เมษายน 2569 – ท่ามกลางความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจโลกและภาวะอัตราเงินเฟ้อที่ยังคงทรงตัว ภาคอสังหาริมทรัพย์ของไทยยังคงเผชิญความท้าทายอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะกลุ่มตลาดกลางถึงล่างที่กำลังซื้อเริ่มชะลอตัวลงอย่างเห็นได้ชัด ขณะเดียวกัน ตลาดบ้านหรูระดับราคาสูงตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไปกลับเป็นข้อยกเว้นที่ยังคงมีการเติบโตอย่างโดดเด่น โดยผู้ประกอบการรายใหญ่ต่างมุ่งเน้นกลยุทธ์เพื่อเจาะตลาดกำลังซื้อที่มีศักยภาพสูง หรือที่รู้จักกันในนาม “เศรษฐีรุ่นใหม่”
รายงานล่าสุดจาก Cushman & Wakefield ประเทศไทย ชี้ให้เห็นว่า ไตรมาสแรกของปี 2569 ตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวมมีการชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด โดยเฉพาะกลุ่มคอนโดมิเนียมที่ผู้พัฒนาหลายรายตัดสินใจชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ เพื่อกระจายความเสี่ยงไปสู่ตลาดแนวราบในทุกระดับราคา อย่างไรก็ตาม กลุ่มตลาดบ้านหรูระดับบนสุดยังคงเป็นขุมกำลังหลักที่ช่วยขับเคลื่อนตลาด แม้ว่ากระบวนการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภคในกลุ่มนี้อาจใช้เวลานานขึ้น เพื่อวิเคราะห์ความเสี่ยงและเงื่อนไขทางเศรษฐกิจที่ผันผวน
ตลาดบ้านหรู: แหล่งพลังใหม่ที่ผลักดันอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569
การประเมินภาพรวมตลาด
สถานการณ์เศรษฐกิจมหภาคในปี 2569 ยังคงเป็นปัจจัยสำคัญที่ส่งผลกระทบต่อ “ความเชื่อมั่นผู้บริโภค” และ “กำลังซื้อ” อย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งภายใต้แรงกดดันจากอัตราดอกเบี้ยที่ยังคงอยู่ในระดับสูง และความไม่แน่นอนทางภูมิรัฐศาสตร์โลกที่ยังไม่คลี่คลาย ทำให้หลายภาคธุรกิจต่างต้องปรับตัวเพื่อความอยู่รอด
จากข้อมูลสถิติการโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ใหม่ในปี 2568 ซึ่งลดลงถึง 13.9% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า สะท้อนถึงแรงกดดันดังกล่าวได้อย่างชัดเจน โดยเฉพาะในกลุ่มตลาดคอนโดมิเนียมที่มีแนวโน้มการเปิดตัวโครงการใหม่น้อยกว่าที่คาดการณ์ไว้ เนื่องจากผู้ประกอบการส่วนใหญ่หันไปให้ความสำคัญกับการบริหารจัดการสต็อกที่มีอยู่เดิม และปรับกลยุทธ์หันมาพัฒนาโครงการแนวราบในทุกระดับราคาแทน เพื่อลดความเสี่ยง
ทว่าท่ามกลางภาพรวมที่ค่อนข้างอึมครึม “ตลาดบ้านหรูระดับ 10–30 ล้านบาท” กลับเป็นกลุ่มที่ได้รับการจับตามองเป็นพิเศษ จากข้อมูลการวิเคราะห์พบว่า กลุ่มบ้านพักอาศัยในระดับราคาดังกล่าวนี้ยังคงมีอัตราการเติบโตที่น่าสนใจ โดยมีจำนวนการโอนกรรมสิทธิ์ลดลงน้อยกว่ากลุ่มราคาต่ำกว่าอย่างมีนัยสำคัญ ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่ากลุ่มผู้ซื้อในตลาดระดับนี้ยังคงมีศักยภาพทางการเงินที่แข็งแกร่ง และได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวน้อยกว่าตลาดในกลุ่มอื่นๆ
“ตลาดบ้านหรูในระดับ 10–30 ล้านบาท กำลังกลายเป็นกลไกสำคัญในการขับเคลื่อนตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน โดยเฉพาะกลุ่มโครงการแนวราบที่ครอบครองสัดส่วนถึง 75–80% ของตลาดบนทั้งหมด ทำให้ผู้พัฒนาโครงการรายใหญ่เลือกให้น้ำหนักกับการพัฒนาในระดับราคานี้อย่างต่อเนื่อง นอกจากนี้ ยังเป็นกลุ่มที่มีฐานกำลังซื้อที่กว้างกว่ากลุ่มอัลตราลักเซอรี่ และมีความต้องการอยู่อาศัยจริงสูง” นายสุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา บริษัท คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย อธิบาย
4 ยักษ์ใหญ่แห่งวงการ: กลยุทธ์แย่งชิงกำลังซื้อ ‘เศรษฐีรุ่นใหม่’
ในตลาดที่มีการแข่งขันสูงเช่นนี้ ผู้ประกอบการรายใหญ่ต่างต้องสร้างจุดเด่นของตัวเองผ่านกลยุทธ์ที่หลากหลาย เพื่อตอบสนองความต้องการที่ซับซ้อนของลูกค้าในระดับบนสุด โดยมีรายชื่อผู้ประกอบการชั้นนำที่โดดเด่นดังนี้:
บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) (Sansiri):
แสนสิริยังคงยืนหยัดในฐานะผู้นำของตลาดบ้านหรูระดับบน ด้วยแบรนด์หลักอย่าง “เศรษฐสิริ” ที่เน้นภาพลักษณ์ความสำเร็จและความหรูหรา พร้อมการปรับปรุงดีไซน์และฟังก์ชันให้เข้ากับยุคสมัยอย่างสม่ำเสมอ นอกจากนี้ยังมีแบรนด์ “บุราสิริ” ที่เน้นดีไซน์บรรยากาศรีสอร์ต พร้อมจุดแข็งด้านบริการหลังการขายและระบบรักษาความปลอดภัย LIV-24 ที่เป็นมาตรฐาน
บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) (Land and Houses):
ในฐานะ “พี่ใหญ่” ของวงการ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ เป็นที่รู้จักในเรื่องคุณภาพและความเชื่อมั่นอย่างยาวนาน แบรนด์หลักอย่าง “ชัยพฤกษ์-มัณฑนา-สีวลี” ยังคงได้รับการตอบรับอย่างดี แม้ราคาขายอาจเริ่มต้นสูงกว่า 10 ล้านบาท แต่ด้วยความโดดเด่นด้านคุณภาพการก่อสร้างและทำเลที่ตั้ง ทำให้โครงการของบริษัทยังคงเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจสำหรับลูกค้ากลุ่มนี้เสมอ
บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) (SC Asset):
SC มุ่งเน้นการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคา 10–30 ล้านบาท ด้วยสองแบรนด์เรือธง คือ “บางกอก บูเลอวาร์ด” ในช่วงเริ่มต้นของตลาดระดับบน และ “บางกอก บูเลอวาร์ด ซิกเนเจอร์” ที่ตอบโจทย์ความต้องการของกลุ่มผู้ซื้อระดับไฮเอนด์ ด้วยราคาเริ่มต้น 20–35 ล้านบาท ทำให้มีศักยภาพในการแข่งขันสูง
บริษัท เอพี ไทยแลนด์ จำกัด (มหาชน) (AP Thailand):
AP ยังคงมีแบรนด์หลักที่น่าสนใจในตลาดระดับบน โดยเฉพาะ “เดอะซิตี้” และ “เซนโทร” ที่กระจายตัวอยู่ในหลากหลายทำเลทั้งในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ทำให้มีศักยภาพในการจับกลุ่มเป้าหมายที่หลากหลาย
นอกจากผู้เล่นหลักเหล่านี้ ยังมีผู้ประกอบการรายอื่นๆ ที่น่าสนใจในตลาดบ้านหรูระดับบน อาทิ ศุภาลัย (Supalai) และ พฤกษา (Pruksa) ที่ต่างนำเสนอโครงการใหม่ๆ เพื่อตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่ยังคงเปิดกว้าง
‘เศรษฐีรุ่นใหม่’: กลุ่มเป้าหมายหลักของตลาดบ้านหรูปี 2569
การวิเคราะห์กลุ่มเป้าหมายของตลาดบ้านหรูในระดับราคานี้ชี้ให้เห็นว่า กลุ่มลูกค้าหลักยังคงเป็น “คนรุ่นใหม่ชาวไทย” ที่มีอายุไม่เกิน 45 ปี โดยกลุ่มเป้าหมายนี้ส่วนใหญ่เป็นกลุ่ม “Young Successor” ที่มีความต้องการอยู่อาศัยจริง มองหาความคุ้มค่าของพื้นที่ใช้สอย ทำเลที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ และความใกล้เคียงกับโครงสร้างพื้นฐานที่สำคัญ เช่น ระบบขนส่งสาธารณะและสถานศึกษาชั้นนำของบุตรหลาน
ในสภาวะที่เศรษฐกิจยังคงมีความไม่แน่นอน กลุ่มผู้ซื้อที่มีศักยภาพกลุ่มนี้มีแนวโน้มที่จะใช้เวลาในการตัดสินใจนานขึ้น เพื่อเปรียบเทียบข้อเสนอและเงื่อนไขต่างๆ ก่อนตัดสินใจซื้อ ซึ่งส่งผลให้ผู้ประกอบการต้องใช้กลยุทธ์ด้านราคาและการตลาดที่เหนือกว่าคู่แข่ง
“กลุ่มผู้ซื้อเป้าหมายเหล่านี้มีสถานะทางการเงินที่ค่อนข้างแข็งแกร่ง ส่วนใหญ่เป็นเจ้าของธุรกิจ หรือผู้บริหารระดับสูงที่มีฐานรายได้มั่นคง พฤติกรรมการตัดสินใจซื้อจึงไม่ได้ขึ้นอยู่กับราคาหรือของแถมเพียงอย่างเดียว แต่เน้นไปที่ความคุ้มค่าและความคุ้มค่าของภาพลักษณ์ที่สะท้อนถึงความสำเร็จของตนเอง นอกจากนี้ ในสภาวะที่เศรษฐกิจชะลอตัวทั่วโลก กลุ่มผู้ซื้อที่มีศักยภาพเหล่านี้มีแนวโน้มใช้เวลาในการเปรียบเทียบและตัดสินใจซื้อนานขึ้น เพื่อแสวงหาเงื่อนไขที่ดีที่สุด ทำให้เกิดอำนาจต่อรองที่สูงขึ้น” นายสุรเชษฐ กองชีพ กล่าวเพิ่มเติม
ต้นทุนการก่อสร้างและแรงหนุนจากมาตรการภาครัฐ: โอกาสที่คาดไม่ถึง
แม้ว่าราคาวัสดุก่อสร้างในช่วงหลายเดือนที่ผ่านมาอาจปรับตัวสูงขึ้น 5–10% รวมถึงแรงกดดันจากอัตราเงินเฟ้อและราคาน้ำมันจากความตึงเครียดทางภูมิรัฐศาสตร์โลก แต่ราคาขายบ้านในระดับ 10–30 ล้านบาท ในปัจจุบันส่วนใหญ่ยังคงเป็น “ราคาต้นทุนเดิม” ซึ่งเป็นโอกาสอันดี
