อสังหาริมทรัพย์ระดับบน: แนวราบ ‘10-30 ล้าน’ ไร้คู่แข่ง ชิงชัย ‘ตลาดคนรุ่นใหม่’
ในโลกอสังหาริมทรัพย์แห่งปี 2569 แม้เศรษฐกิจไทยจะเผชิญภาวะชะลอตัวครั้งใหญ่ ผู้ประกอบการรายใหญ่กลับไม่หยุดนิ่ง แต่กลับมุ่งมั่นรุกหน้าสู่ตลาดที่มีมูลค่ามหาศาล โดยเฉพาะตลาด “บ้านหรู” ระดับราคา 10-30 ล้านบาท ที่กำลังกลายเป็น “สนามรบแห่งใหม่” สำหรับกลุ่มทุนยักษ์ใหญ่
ภายใต้ภาวะความไม่แน่นอนทั้งสงครามโลก ปัญหาเงินเฟ้อ และอัตราดอกเบี้ยโลกที่ผันผวน ท่ามกลางวิกฤตการณ์ทางเศรษฐกิจที่กดดันตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างรุนแรง แต่ตลาด “บ้านหรู” กลับสวนกระแสการเติบโต ส่งสัญญาณเชิงบวกที่ท้าทายทุกความคาดหมาย
ทำไม “ตลาดบ้านหรู” ถึงไร้คู่แข่ง ในขณะที่ตลาดคอนโดมิเนียมถึงผันผวนและชะลอตัวอย่างหนัก? กลุ่มทุนยักษ์ใหญ่รายใดกำลังมุ่งหน้าแข่งขันกันชิงกำลังซื้อจากกลุ่ม “เศรษฐีรุ่นใหม่” อย่างดุเดือด? และนี่คือเบื้องลึกกลยุทธ์ของผู้ประกอบการชั้นนำที่ต้องติดตามอย่างใกล้ชิดในฤดูกาลแห่งการลงทุนครั้งนี้
ภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2569: เมื่อวิกฤตกลายเป็นโอกาสทอง
“สุรเชษฐ กองชีพ” หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย ได้วิเคราะห์ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในไตรมาส 1 ปี 2569 ว่าตลาดโดยรวมยังคงชะลอตัวอย่างชัดเจน โดยเฉพาะกลุ่มคอนโดมิเนียมที่มีผู้ประกอบการรายใหญ่เริ่มปรับกลยุทธ์ ลดการเปิดตัวโครงการใหม่ หันมาเน้นการพัฒนาโครงการแนวราบทุกระดับราคา เพื่อบริหารความเสี่ยง
ขณะที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยเผชิญกับปัญหาการกู้ยืมที่ซับซ้อนขึ้น ผู้บริโภคชะลอการตัดสินใจอย่างต่อเนื่อง สังเกตได้จากตัวเลขสถิติการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยใหม่ในปี 2568 ที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญถึง 13.9% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
อย่างไรก็ตาม ในช่วงที่ภาวะความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจทำให้กลุ่มผู้บริโภคส่วนใหญ่ลังเลและตัดสินใจยากขึ้น แต่ตลาด “บ้านหรู” ระดับราคา 10-30 ล้านบาท กลับเติบโตอย่างโดดเด่น โดยเฉพาะกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับราคาสูงกว่า 10 ล้านบาท ที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ลดลงน้อยกว่ากลุ่มราคาต่ำ สะท้อนให้เห็นว่ากลุ่มลูกค้าในตลาดบนยังมีศักยภาพทางการเงิน มีความพร้อม และได้รับผลกระทบจากสภาวะเศรษฐกิจน้อยกว่าตลาดมวลชน ส่งผลให้ “ตลาดบ้านหรู” เป็นกลุ่มที่สามารถขับเคลื่อนตลาดในช่วงเวลานี้
“โดยเฉพาะโครงการแนวราบที่ครองสัดส่วนสูงถึง 75-80% ของตลาดบนทั้งหมด ทำให้ผู้ประกอบการเลือกให้น้ำหนักกับการพัฒนาโครงการในระดับราคานี้อย่างต่อเนื่อง ทั้งยังเป็นกลุ่มที่มีฐานกำลังซื้อที่มีศักยภาพในวงกว้างกว่ากลุ่มอัลตราลักเซอรี่”
4 บิ๊กแบรนด์เจ้าตลาดบ้านหรู
“สุรเชษฐ” กล่าวต่อว่า ในปัจจุบันผู้ประกอบการแต่ละเจ้าต่างสร้างจุดเด่นของตัวเองผ่านกลยุทธ์ที่แตกต่างกัน เพื่อตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้าและความได้เปรียบในการแข่งขัน โดยมีผู้เล่นที่น่าสนใจมากมาย เริ่มต้นที่ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ซึ่งมี “เศรษฐสิริ” แบรนด์หลักเป็นจุดขาย โดยมีการพัฒนาและปรับเปลี่ยนดีไซน์ ฟังก์ชันให้เข้ากับความต้องการของลูกค้าอย่างต่อเนื่อง และสร้างภาพจำว่า “เศรษฐสิริ” เป็นแบรนด์ที่สะท้อนถึงรสนิยมและภาพลักษณ์ของผู้อยู่อาศัย
นอกจากนี้ยังมี “บุราสิริ” อีกหนึ่งแบรนด์บ้านเดี่ยวในระดับราคาใกล้เคียงกัน แต่เน้นการออกแบบสไตล์รีสอร์ต พร้อมจุดเด่นด้านบริการหลังการขายของแสนสิริ และระบบรักษาความปลอดภัย LIV-24 ที่เป็นมาตรฐานของกลุ่มลูกค้าตลาดบน
ด้าน บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) ผู้เล่นรายใหญ่ที่มีภาพจำในเรื่องของคุณภาพและความเชื่อมั่น โดยมีแบรนด์หลักในระดับราคานี้คือ “ชัยพฤกษ์-มัณฑนา-สีวลี” ซึ่งมีรูปแบบบ้านที่ปรับเปลี่ยนไปตามยุคสมัย ราคาขายอาจจะเริ่มต้นที่มากกว่า 10 ล้านบาท แต่ด้วยภาพลักษณ์และคุณภาพทำให้เป็นที่สนใจของผู้ที่ต้องการบ้านในราคานี้เสมอ
เช่นเดียวกับ บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) หรือ SC ที่เน้นการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคานี้ โดยมีแบรนด์เรือธงอย่าง “บางกอก บูเลอวาร์ด” ราคาเริ่มต้น 10 ล้านบาท และ “บางกอก บูเลอวาร์ด ซิกเนเจอร์” ราคาเริ่มต้น 20-35 ล้านบาท
ขณะที่บริษัท เอพี ไทยแลนด์ จำกัด (มหาชน) หรือ AP มีแบรนด์หลักในระดับราคาเดียวกันคือ “เดอะซิตี้-เซนโทร” กระจายตัวในหลายทำเลทั่วกรุงเทพฯและปริมณฑล
นอกจากนี้ยังมีรายอื่น ๆ ที่มีโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคานี้ แต่จำนวนอาจจะไม่เทียบเท่า อาทิ ศุภาลัย และพฤกษา เป็นต้น
เป้าหมาย “เศรษฐีรุ่นใหม่”: กลยุทธ์เจาะใจ Gen Y
สำหรับกลุ่มผู้ซื้อเป้าหมายในเซ็กเมนต์นี้ “สุรเชษฐ” ได้วิเคราะห์ว่า ส่วนใหญ่เป็นคนรุ่นใหม่ชาวไทยอายุไม่เกิน 45 ปี ที่มีความต้องการอยู่อาศัยจริง โดยมองหาความคุ้มค่าของพื้นที่ใช้สอย ทำเลที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ โดยเฉพาะการเดินทางที่เชื่อมต่อทั้งโครงข่ายถนนหลักและระบบขนส่งสาธารณะ และความใกล้กับสถานศึกษาชั้นนำของบุตรหลาน รวมถึงสภาพแวดล้อมทางสังคมและภายในโครงการที่สะท้อนถึง “คุณภาพชีวิต” ทำเลที่ได้รับความนิยมอย่างมากคือ รามอินทรา บางนา ดอนเมือง ราชพฤกษ์ รวมถึงปริมณฑลที่มีเขตติดกับกรุงเทพฯ ที่มีการขยายตัวของโครงสร้างพื้นฐานรองรับ
“ผู้บริโภคกลุ่มนี้มีสถานะการเงินที่แข็งแกร่ง ส่วนใหญ่เป็นเจ้าของกิจการ หรือผู้บริหารระดับสูงที่มีฐานรายได้มั่นคง เป็นกลุ่ม Young Successor จากการประสบความสำเร็จในอาชีพ พฤติกรรมการตัดสินใจซื้อจึงไม่ได้ขึ้นอยู่กับราคาหรือของแถมเป็นหลัก แต่เน้นความคุ้มค่าและภาพลักษณ์ที่สะท้อนความสำเร็จ และในสภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวทั่วโลก กลุ่มผู้ซื้อที่มีศักยภาพเหล่านี้มีแนวโน้มใช้เวลาในการเปรียบเทียบและตัดสินใจซื้อนานขึ้น เพื่อแสวงหาเงื่อนไขที่ดีที่สุด ทำให้เกิดอำนาจต่อรองที่สูงขึ้น”
ปัจจัยความเสี่ยงและมาตรการรัฐที่ต้องจับตา
ด้าน “ต้นทุนการผลิต” แม้ราคาวัสดุก่อสร้างในช่วงเดือนที่ผ่านมาจะปรับตัวสูงขึ้น 5-10% รวมถึงแรงกดดันจากอัตราเงินเฟ้อและราคาน้ำมันจากสงครามตะวันออกกลาง แต่ราคาขายบ้านในระดับ 10-30 ล้านบาท ในปัจจุบันส่วนใหญ่ยังคงเป็น”ราคาต้นทุนเดิม” หากภาวะสงครามยืดเยื้อเป็นเวลานาน ราคาขายมีแนวโน้มปรับเพิ่มขึ้นตามต้นทุนใหม่ในทันที
“ช่วงเวลานี้จึงถือเป็นโอกาสทองสำหรับผู้ซื้อที่ต้องการที่อยู่อาศัยจริง ในการเข้าถือครองสินทรัพย์ภายใต้ข้อเสนอที่คุ้มค่าจากผู้ประกอบการ นอกจากลงทุนเพื่อคุณภาพชีวิตแล้ว อสังหาฯ ในทำเลศักยภาพทั้งกรุงเทพฯและปริมณฑล ยังมีมูลค่าเพิ่มขึ้นทุกปี ตามราคาที่ดินที่ขยับตัวสูงขึ้น ทำให้การซื้อที่อยู่อาศัยตอนนี้เป็นการสร้างมรดกและส่งต่อความมั่งคั่งที่คุ้มค่าที่สุด ก่อนที่ต้นทุนการพัฒนาในอนาคตจะปรับตัวสูงขึ้นอย่างก้าวกระโดด”
นอกจากนี้ยังเป็นช่วงจังหวะที่อัตราดอกเบี้ยต่ำ ยังมี 2 มาตรการรัฐสนับสนุน ทั้งผ่อนปรนเกณฑ์ LTV ลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง 0.01% ซึ่งจะสิ้นสุดวันที่ 30 มิถุนายน 2569 ช่วยเพิ่มสภาพคล่อง ลดภาระเงินดาวน์ ก่อนที่เกณฑ์จะกลับมาเข้มงวดขึ้น ดังนั้น การตัดสินใจในจังหวะนี้ถือเป็นความคุ้มค่าเชิงกลยุทธ์สูงสุดสำหรับกลุ่มผู้ซื้อที่มีความพร้อม
บทสรุป: มรดกแห่งอนาคต
ในขณะที่ความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจยังคงปก
