ตลาดบ้านหรู 10-30 ล้าน: ‘ไม่มีวันตาย’ 4 บิ๊กแบรนด์แห่ชิงกำลังซื้อ ‘เศรษฐีรุ่นใหม่’
วันที่ 14 เมษายน 2569
ในยุคที่เศรษฐกิจโลกเผชิญกับความผันผวนอย่างต่อเนื่อง แรงกดดันจากอัตราเงินเฟ้อ และสถานการณ์ตึงเครียดทางภูมิรัฐศาสตร์ สถานการณ์ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569 เริ่มสะท้อนภาพความท้าทายที่ชัดเจนขึ้น โดยเฉพาะในกลุ่มคอนโดมิเนียมที่อุปทานใหม่ชะลอตัว ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ต่างปรับกลยุทธ์หันไปเน้นการพัฒนาโครงการแนวราบในหลากหลายระดับราคา เพื่อกระจายความเสี่ยง ขณะที่ผู้บริโภคเองก็ชะลอการตัดสินใจซื้ออย่างเห็นได้ชัด โดยสถิติการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยใหม่ในปี 2568 พบว่าลดลงถึง 13.9% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางภาพรวมที่ชะลอตัว ตลาดบ้านหรูระดับราคา 10-30 ล้านบาท กลับยังคงมีสัญญาณบวกและกลายเป็นกลไกสำคัญที่ขับเคลื่อนตลาดอย่างน่าสนใจ โดยเฉพาะกลุ่มที่อยู่อาศัยในระดับราคานี้ ที่พบว่ามียอดการโอนกรรมสิทธิ์ที่ลดลงน้อยกว่ากลุ่มตลาดแมสอย่างมีนัยสำคัญ สะท้อนให้เห็นว่ากลุ่มลูกค้าในตลาดบนยังมีศักยภาพทางการเงินสูง ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจน้อยกว่า แม้ว่าจะใช้เวลาในการตัดสินใจซื้อนานขึ้นก็ตาม ปรากฏการณ์นี้ยืนยันว่าความต้องการที่อยู่อาศัยระดับบนไม่ได้หยุดนิ่งลง แต่เป็นการปรับเปลี่ยนกระบวนการตัดสินใจภายใต้สภาวะเศรษฐกิจที่เปลี่ยนไป
บ้านหรู: ขุมทรัพย์การลงทุนที่ยังคงแข็งแกร่ง
บทบาทของตลาดบ้านหรู 10-30 ล้านบาท ในฐานะ ‘หัวหอก’ ขับเคลื่อนอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยนั้น ไม่ใช่เรื่องที่เพิ่งเกิดขึ้น หากแต่เป็นทิศทางที่เห็นได้ต่อเนื่องในช่วงหลายปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อพิจารณาถึงสัดส่วนของอุปทานและประเภทของโครงการ ปรากฏการณ์นี้แสดงให้เห็นถึงความพยายามของผู้ประกอบการรายใหญ่ที่จะเจาะเข้าถึงกลุ่มกำลังซื้อระดับบนอย่างต่อเนื่อง
นายสุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย ได้วิเคราะห์สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 ไว้ว่า สัญญาณชะลอตัวมีความชัดเจนในภาพรวม โดยมีปัจจัยหลักมาจากการที่ผู้ประกอบการเลือกที่จะลดการเปิดตัวโครงการใหม่ และหันไปให้น้ำหนักกับการพัฒนาโครงการแนวราบในทุกระดับราคา เพื่อบริหารความเสี่ยง นอกจากนี้ การชะลอตัวของการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภคก็เป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้ยอดโอนกรรมสิทธิ์ลดลง
แต่ในขณะที่กลุ่มคอนโดมิเนียมเริ่มเผชิญกับความท้าทาย ตลาดบ้านหรู 10-30 ล้านบาทกลับยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งพบว่ามีอัตราการโอนกรรมสิทธิ์ที่ลดลงน้อยกว่ากลุ่มราคาต่ำกว่าอย่างมีนัยสำคัญ สะท้อนให้เห็นว่ากลุ่มลูกค้าในตลาดบนยังคงมีศักยภาพ มีความพร้อมทางการเงิน และได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจน้อยกว่าตลาดแมส ส่งผลให้ตลาดบนเป็นกลุ่มที่ขับเคลื่อนตลาดในปัจจุบัน
“โดยเฉพาะโครงการแนวราบที่ครองสัดส่วนสูงถึง 75-80% ของตลาดบนทั้งหมด ทำให้ผู้ประกอบการเลือกให้น้ำหนักกับการพัฒนาโครงการในระดับราคานี้อย่างต่อเนื่อง ทั้งยังเป็นกลุ่มที่มีฐานกำลังซื้อที่มีศักยภาพในวงกว้างกว่ากลุ่มอัลตราลักเซอรี่” นายสุรเชษฐกล่าว
ความเชื่อมั่นในตลาดบ้านหรูนั้น เป็นผลมาจากปัจจัยหลายประการ ไม่ว่าจะเป็นความต้องการอยู่อาศัยจริงที่ยังคงมีอยู่สูงของกลุ่มคนรุ่นใหม่ที่ประสบความสำเร็จในอาชีพ ตลอดจนแรงจูงใจในการลงทุนเพื่อเก็งกำไรในระยะยาว การที่ราคาที่ดินในทำเลที่มีศักยภาพทั้งในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลมีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ทำให้การซื้อบ้านในตลาดบนไม่ใช่แค่การตอบสนองความต้องการด้านที่อยู่อาศัย แต่ยังเป็นการสร้าง ‘มรดก’ และ ‘ความมั่งคั่ง’ ที่คุ้มค่าที่สุด
4 บิ๊กแบรนด์เจ้าตลาด: กลยุทธ์ ‘ใครดีใครได้’
การแข่งขันในตลาดบ้านหรู 10-30 ล้านบาท เป็นไปอย่างดุเดือด โดยมีผู้ประกอบการยักษ์ใหญ่หลายรายต่างเร่งปรับกลยุทธ์เพื่อชิงส่วนแบ่งกำลังซื้อจากกลุ่ม ‘เศรษฐีรุ่นใหม่’ ผู้บริโภคกลุ่มนี้มองหาความคุ้มค่าในด้านพื้นที่ใช้สอย ทำเลที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ และสภาพแวดล้อมที่สะท้อนถึง ‘คุณภาพชีวิต’ ซึ่งแต่ละแบรนด์ก็มีจุดเด่นและเอกลักษณ์ที่แตกต่างกันออกไป
บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) หรือ Sansiri ยังคงเป็นผู้เล่นรายใหญ่ที่โดดเด่นในตลาดนี้ ด้วยแบรนด์หลักอย่าง “เศรษฐสิริ” ที่มีการปรับเปลี่ยนดีไซน์และฟังก์ชันให้เข้ากับความต้องการของลูกค้าอย่างต่อเนื่อง พร้อมทั้งสร้างภาพลักษณ์ที่สะท้อนความสำเร็จให้กับผู้อยู่อาศัย นอกจากนี้ แสนสิริยังมีแบรนด์ “บุราสิริ” อีกหนึ่งทางเลือกสำหรับบ้านเดี่ยวในระดับราคาใกล้เคียงกัน ซึ่งเน้นการออกแบบสไตล์รีสอร์ต พร้อมจุดเด่นด้านบริการหลังการขายและระบบรักษาความปลอดภัย LIV-24 ที่เป็นที่ยอมรับในตลาด
ขณะที่ บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) หรือ LH ซึ่งเป็นหนึ่งในผู้ประกอบการรายใหญ่ที่มีประวัติยาวนานและมีภาพจำในเรื่องของคุณภาพและความน่าเชื่อถือ ก็ยังคงมีแบรนด์หลักอย่าง “ชัยพฤกษ์-มัณฑนา-สีวลี” ที่ได้รับความสนใจจากกลุ่มลูกค้าในระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป แม้ราคาอาจจะเริ่มต้นที่มากกว่า 10 ล้านบาท แต่ด้วยภาพลักษณ์และคุณภาพทำให้เป็นที่ต้องการเสมอ
อีกหนึ่งแบรนด์ที่ต้องจับตามองคือ บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) หรือ SC ซึ่งเน้นการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคานี้ โดยมีแบรนด์เรือธงอย่าง “บางกอก บูเลอวาร์ด” ที่มีราคาเริ่มต้น 10 ล้านบาท และ “บางกอก บูเลอวาร์ด ซิกเนเจอร์” ซึ่งมีราคาเริ่มต้นสูงกว่าที่ 20-35 ล้านบาท ตอบโจทย์กลุ่มลูกค้าที่มองหาความหรูหราและทำเลที่โดดเด่น
นอกจากนี้ บริษัท เอพี ไทยแลนด์ จำกัด (มหาชน) หรือ AP ยังคงเป็นผู้เล่นรายสำคัญในตลาดนี้ ด้วยแบรนด์หลักอย่าง “เดอะซิตี้-เซนโทร” ที่กระจายตัวอยู่ในหลากหลายทำเลทั่วกรุงเทพฯ และปริมณฑล เพื่อตอบสนองความต้องการของกลุ่มลูกค้าที่มองหาบ้านในทำเลใกล้เมือง
นอกเหนือจากผู้เล่นรายใหญ่เหล่านี้ ยังมีผู้ประกอบการอื่นๆ ที่มีโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคานี้ แต่จำนวนอาจจะไม่เทียบเท่า อาทิ ศุภาลัย และพฤกษา เป็นต้น แต่ทั้งหมดนี้ล้วนเป็นส่วนหนึ่งของภาพรวมตลาดที่กำลังขับเคลื่อนอย่างไม่หยุดนิ่ง
‘เศรษฐีรุ่นใหม่’: กลุ่มเป้าหมายที่มองหา ‘คุณภาพชีวิต’
สำหรับกลุ่มผู้ซื้อเป้าหมายในตลาดบ้านหรู 10-30 ล้านบาท นายสุรเชษฐ กองชีพ วิเคราะห์ว่า ส่วนใหญ่เป็นคนรุ่นใหม่ชาวไทยอายุไม่เกิน 45 ปี ที่มีความต้องการอยู่อาศัยจริง โดยมองหาความคุ้มค่าของพื้นที่ใช้สอย ทำเลที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ โดยเฉพาะการเดินทางที่เชื่อมต่อทั้งโครงข่ายถนนหลักและระบบขนส่งสาธารณะ และความใกล้กับสถานศึกษาชั้นนำของบุตรหลาน รวมถึงสภาพแวดล้อมทางสังคมและภายในโครงการที่สะท้อนถึง ‘คุณภาพชีวิต’
ทำเลที่ได้รับความนิยมอย่างมากคือ รามอินทรา บางนา ดอนเมือง ราชพฤกษ์ รวมถึงปริมณฑลที่มีเขตติดกับกรุงเทพฯ ซึ่งมีการขยายตัวของโครงสร้างพื้นฐานรองรับอย่างต่อเนื่อง
“ผู้บริโภคกลุ่มนี้มีสถานะการเงินที่แข็งแกร่ง ส่วนใหญ่เป็นเจ้าของกิจการ หรือผู้บริหารระดับสูงที่มีฐานรายได้มั่นคง เป็นกลุ่ม Young Successor จากการประสบความสำเร็จในอาชีพ พฤติกรรมการตัดสินใจซื้อจึงไม่ได้ขึ้นอยู่กับราคาหรือของแถมเป็นหลัก แต่เน้นความคุ้มค่าและภาพลักษณ์ที่สะท้อนความสำเร็จ และในสภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวทั่วโลก กลุ่มผู้ซื้อที่มีศักยภาพเหล่านี้มีแนวโน้มใช้เวลาในการเปรียบเทียบและตัดสินใจซื้อ
