ตลาดบ้านหรู 10-30 ล้านบาท: ไม่ตาย แต่ขยับ! เมื่อ “เศรษฐีรุ่นใหม่” คือแกนหลักแห่งตลาดระดับพรีเมียม (2569)
ท่ามกลางกระแสความผันผวนทางเศรษฐกิจโลกที่ยังคงมีผลต่อบรรยากาศการบริโภคในประเทศไทย ตลาดอสังหาริมทรัพย์เองก็ไม่อาจหลีกพ้นแรงกระเพื่อมดังกล่าวได้ โดยเฉพาะกลุ่มที่อยู่อาศัยในราคาต่ำถึงปานกลาง (Mass Segment) ที่ต้องเผชิญกับความท้าทายอย่างหนักจากภาวะความกังวลในการขอสินเชื่อและความไม่แน่นอนทางรายได้ อย่างไรก็ตาม ในขณะที่ตลาดส่วนใหญ่กำลังชะลอตัว มีตลาดอีกหนึ่งกลุ่มที่ยังคงส่งสัญญาณบวก และเป็นแรงขับเคลื่อนที่น่าจับตามองอย่างยิ่ง นั่นคือตลาดบ้านหรูระดับราคา 10-30 ล้านบาท
บ้านหรู: ความคงทนของตลาดที่ไม่หวั่นไหวต่อความผันผวน
ณ ปัจจุบัน ข้อมูลจาก สุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย เผยให้เห็นภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในช่วงไตรมาสแรกของปี 2569 ว่า มีสัญญาณชะลอตัวอย่างชัดเจน โดยเฉพาะในกลุ่มคอนโดมิเนียม ผู้ประกอบการรายใหญ่หลายรายได้ปรับกลยุทธ์ หันไปมุ่งเน้นการพัฒนาโครงการแนวราบในหลากหลายระดับราคา เพื่อบริหารความเสี่ยง นอกจากนี้ ผู้บริโภคเองก็ยังคงระมัดระวังในการตัดสินใจซื้อ เห็นได้จากสถิติการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยใหม่ในปี 2568 ที่ลดลงถึง 13.9% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
แต่ท่ามกลางการชะลอตัวนี้ ตลาดบ้านหรูระดับราคา 10-30 ล้านบาทกลับสวนกระแสอย่างน่าทึ่ง โดยเฉพาะกลุ่มบ้านเดี่ยวที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ลดลงน้อยกว่ากลุ่มราคาต่ำ สะท้อนให้เห็นถึงความแข็งแกร่งของกำลังซื้อในกลุ่มลูกค้าตลาดบน ซึ่งยังคงมีศักยภาพทางการเงิน และได้รับผลกระทบน้อยจากความผันผวนทางเศรษฐกิจ การเติบโตของตลาดระดับนี้ทำให้ผู้ประกอบการรายใหญ่หลายรายต้องเร่งปรับตัว เพื่อคว้าโอกาสจากกลุ่มลูกค้าที่มีความต้องการซื้อจริง (Real Demand) แม้กระบวนการตัดสินใจอาจจะนานขึ้น เนื่องจากผู้บริโภคกลุ่มนี้มีการประเมินความคุ้มค่าและความมั่นคงในระยะยาวอย่างรอบคอบ
แนวราบครองใจ: กลยุทธ์ของผู้เล่นรายใหญ่
ปัจจุบัน โครงการแนวราบครองสัดส่วนสูงถึง 75-80% ของตลาดบ้านหรูทั้งหมด ทำให้ผู้ประกอบการรายใหญ่ต่างให้ความสำคัญกับการพัฒนาโครงการในระดับราคานี้อย่างต่อเนื่อง นอกจากนี้ กลุ่มลูกค้าระดับบนยังมีความหลากหลายและกำลังซื้อที่มีศักยภาพสูงกว่าตลาดอัลตราลักเซอรี่ ทำให้การลงทุนในกลุ่มนี้มีความคุ้มค่าในระยะยาว ผู้เล่นรายใหญ่จึงพยายามสร้างจุดเด่นของแบรนด์ผ่านกลยุทธ์ที่แตกต่างกัน เพื่อดึงดูดลูกค้าและสร้างความได้เปรียบทางการแข่งขัน
คุณสุรเชษฐ ได้กล่าวถึงผู้เล่นที่น่าสนใจในกลุ่มนี้ ซึ่งสามารถแบ่งได้เป็น 4 บิ๊กแบรนด์หลัก ดังนี้
บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) (Sansiri): แสนสิริ ยังคงครองความเป็นผู้นำในตลาดบ้านหรูระดับพรีเมียม ด้วยแบรนด์เรือธงอย่าง เศรษฐสิริ ที่โดดเด่นเรื่องการออกแบบที่ทันสมัย ฟังก์ชันการใช้งานที่ครบครัน และการปรับเปลี่ยนให้เข้ากับไลฟ์สไตล์ของคนรุ่นใหม่ นอกจากนี้ แสนสิริยังเสริมความแข็งแกร่งด้วยแบรนด์ บุราสิริ ที่เน้นดีไซน์บรรยากาศการพักผ่อนแบบรีสอร์ต ควบคู่ไปกับการยกระดับบริการหลังการขาย และระบบรักษาความปลอดภัย LIV-24 ซึ่งเป็นจุดขายสำคัญที่ตอบโจทย์ความต้องการของผู้อยู่อาศัยจริงได้เป็นอย่างดี
บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) (LH): ในฐานะพี่ใหญ่ของวงการ อสังหาริมทรัพย์ของแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ถูกสร้างขึ้นบนพื้นฐานของความเชื่อมั่นและคุณภาพที่แข็งแกร่ง โดยเฉพาะแบรนด์หลักในตลาดนี้อย่าง ชัยพฤกษ์ มัณฑนา และ สีวลี ซึ่งมีรูปแบบบ้านที่ปรับเปลี่ยนให้ทันสมัยอยู่เสมอ แม้ราคาขายอาจเริ่มต้นที่มากกว่า 10 ล้านบาท แต่ด้วยภาพลักษณ์ที่สั่งสมมายาวนาน ทำให้แบรนด์เหล่านี้ยังคงเป็นที่สนใจของผู้บริโภคที่กำลังมองหาบ้านในระดับราคาเดียวกัน
บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) (SC): SC ยังคงมุ่งเน้นการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรในตลาดระดับพรีเมียม โดยมีแบรนด์เรือธงที่ได้รับความนิยมอย่างสูง ได้แก่ บางกอก บูเลอวาร์ด ซึ่งเริ่มต้นที่ราคา 10 ล้านบาท และ บางกอก บูเลอวาร์ด ซิกเนเจอร์ ที่ขยับขึ้นไปสู่ระดับราคา 20-35 ล้านบาท ด้วยการออกแบบที่หรูหราและทำเลศักยภาพ ทำให้แบรนด์เหล่านี้ตอบโจทย์ทั้งผู้อยู่อาศัยและนักลงทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ
บริษัท เอพี ไทยแลนด์ จำกัด (มหาชน) (AP): AP ยังคงครองความแข็งแกร่งด้วยแบรนด์หลักอย่าง เดอะซิตี้ และ เซนโทร ซึ่งมีการกระจายตัวของโครงการไปในหลากหลายทำเลทั่วกรุงเทพฯและปริมณฑล ทำให้เข้าถึงกลุ่มลูกค้าเป้าหมายได้อย่างครอบคลุม
นอกจากผู้เล่นหลักเหล่านี้แล้ว ยังมีผู้ประกอบการรายอื่นๆ ที่มีโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคานี้ เช่น บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) (Supalai) และ บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) (Pruksa) ซึ่งต่างก็มีจุดแข็งและข้อเสนอที่แตกต่างกันเพื่อดึงดูดลูกค้า
เศรษฐีรุ่นใหม่: แกนหลักแห่งตลาดพรีเมียม
สำหรับกลุ่มผู้ซื้อเป้าหมายหลักในตลาดบ้านหรู 10-30 ล้านบาท สุรเชษฐ วิเคราะห์ว่า ส่วนใหญ่เป็นคนรุ่นใหม่ชาวไทยอายุไม่เกิน 45 ปี ซึ่งเป็นกลุ่มที่ให้ความสำคัญกับการอยู่อาศัยจริง (Real Demand) พวกเขามองหาความคุ้มค่าของพื้นที่ใช้สอย ทำเลที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ โดยเฉพาะการเดินทางที่เชื่อมต่อทั้งโครงข่ายถนนหลักและระบบขนส่งสาธารณะ รวมถึงความใกล้กับสถานศึกษาชั้นนำสำหรับบุตรหลาน นอกจากนี้ สภาพแวดล้อมภายในโครงการและชุมชนที่สะท้อนถึง “คุณภาพชีวิต” ก็เป็นปัจจัยสำคัญในการตัดสินใจ ทำเลที่ได้รับความนิยมอย่างมากในปัจจุบัน ได้แก่ รามอินทรา บางนา ดอนเมือง ราชพฤกษ์ รวมถึงปริมณฑลที่มีการขยายตัวของโครงสร้างพื้นฐานรองรับ
กลุ่มผู้ซื้อเป้าหมายเหล่านี้มีฐานะการเงินที่ค่อนข้างแข็งแกร่ง ส่วนใหญ่เป็นเจ้าของกิจการ หรือผู้บริหารระดับสูงที่มีรายได้มั่นคง เป็นกลุ่มคนรุ่นใหม่ที่ประสบความสำเร็จในอาชีพ (Young Successor) พฤติกรรมการตัดสินใจซื้อของพวกเขาจึงไม่ได้ขึ้นอยู่กับราคาหรือของแถมเพียงอย่างเดียว แต่เน้นที่ความคุ้มค่าและความคุ้มค่าในระยะยาว นอกจากนี้ ในภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวทั่วโลก กลุ่มผู้ซื้อที่มีศักยภาพเหล่านี้มักจะใช้เวลาในการเปรียบเทียบข้อมูลและตัดสินใจนานขึ้น เพื่อให้ได้เงื่อนไขที่ดีที่สุด ซึ่งส่งผลให้มีอำนาจต่อรองเพิ่มมากขึ้น
ต้นทุนเดิม-มาตรการรัฐหนุน: โอกาสทองสำหรับผู้ซื้อ
ด้าน ต้นทุนการผลิต แม้ราคาวัสดุก่อสร้างในช่วงเดือนที่ผ่านมาอาจจะปรับตัวสูงขึ้น 5-10% รวมถึงแรงกดดันจากอัตราเงินเฟ้อและราคาน้ำมันอันเนื่องมาจากสถานการณ์ความไม่สงบในภูมิภาคตะวันออกกลาง แต่ราคาขายบ้านในระดับ 10-30 ล้านบาท ในปัจจุบันส่วนใหญ่ยังคงเป็น “ราคาต้นทุนเดิม” ผู้ประกอบการหลายรายยังคงใช้ราคาเดิมเพื่อรักษาส่วนแบ่งทางการตลาด อย่างไรก็ตาม หากภาวะสงครามยืดเยื้อเป็นเวลานาน คาดว่าราคาขายมีแนวโน้มที่จะปรับเพิ่มขึ้นตามต้นทุนใหม่ในทันที
จากสถานการณ์ดังกล่าว สุรเชษฐ กล่าวว่า ช่วงเวลานี้ถือเป็น “โอกาสทอง” สำหรับผู้ที่ต้องการที่อยู่อาศัยจริงในการเข้าถือครองสินทรัพย์ภายใต้ข้อเสนอที่คุ้มค่าจากผู้ประกอบการ นอกจากจะเป็นการลงทุนเพื่อคุณภาพชีวิตแล้ว อสังหาริมทรัพย์ในทำเลศักยภาพของกรุงเทพฯ และปริมณฑล ยังคงมีมูลค่าเพิ่มขึ้นทุกปี ตามราคาที่ดินที่ขยับตัวสูงขึ้น
