บ้านหรู 10-30 ล้านบาท: ตลาดไร้กาลเวลา 4 ค่ายใหญ่ชิงชัยกำลังซื้อ “ผู้ประกอบการยุคใหม่”
สถานการณ์เศรษฐกิจชะลอตัวส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างชัดเจน โดยเฉพาะในกลุ่มคอนโดมิเนียมที่ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ลดการเปิดตัวโครงการใหม่ และหันไปเน้นการพัฒนาโครงการแนวราบทุกระดับราคา เพื่อบริหารความเสี่ยง แต่ในขณะเดียวกัน กลุ่มที่อยู่อาศัยระดับบน โดยเฉพาะบ้านหรูระดับราคา 10-30 ล้านบาท กลับยังคงส่งสัญญาณบวก ตลาดกลุ่มนี้ยังคงมีอุปสงค์จริง (Real Demand) และลูกค้ากลุ่มนี้ได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจน้อยกว่า แม้จะใช้เวลาในการตัดสินใจนานขึ้นก็ตาม
ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญด้านการตลาดอสังหาริมทรัพย์ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การวิเคราะห์ข้อมูล ตลาดทุน กองทุนรวม และภาวะเศรษฐกิจไทย แม้ตลาดรวมจะซบเซา แต่กลุ่มตลาดบ้านหรูยังคงเป็นขุมทรัพย์สำคัญที่ผู้ประกอบการต้องแย่งชิงกำลังซื้ออย่างต่อเนื่อง
กลุ่มบ้านหรู: แกนหลักขับเคลื่อนตลาด
นายสุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย ได้ให้ทัศนะเกี่ยวกับภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยช่วงไตรมาสแรกของปี 2569 ว่า ตลาดชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียมที่มีการปรับกลยุทธ์ด้านการลงทุนอย่างต่อเนื่อง ขณะเดียวกัน ตลาดบ้านเดี่ยวในระดับราคาสูง เช่น บ้านหรู 10-30 ล้านบาทกลับมีศักยภาพโดดเด่น
“ข้อมูลสถิติการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยใหม่ปี 2568 พบว่าลดลงประมาณ 13.9% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงกำลังซื้อของผู้บริโภคกลุ่มเป้าหมายที่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจที่ผันผวน อย่างไรก็ตาม กลุ่มตลาดบ้านหรูระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป กลับแสดงให้เห็นถึงอัตราการลดลงของการโอนกรรมสิทธิ์ที่น้อยกว่ากลุ่มตลาดราคาต่ำกว่า” นายสุรเชษฐกล่าว
การวิเคราะห์นี้ชี้ให้เห็นว่า กลุ่มลูกค้าในตลาดบ้านหรูยังคงมีกำลังซื้อที่มั่นคง และไม่ได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจมากเท่ากลุ่มตลาดแมส ส่งผลให้ตลาดบ้านหรูกลายเป็นกลุ่มที่ช่วยพยุงตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวมในปัจจุบัน
“โดยเฉพาะโครงการแนวราบที่ครองสัดส่วนสูงถึง 75-80% ของตลาดบนทั้งหมด ทำให้ผู้ประกอบการเลือกให้น้ำหนักกับการพัฒนาโครงการในระดับราคานี้อย่างต่อเนื่อง ทั้งยังเป็นกลุ่มที่มีฐานกำลังซื้อที่มีศักยภาพในวงกว้างกว่ากลุ่มอัลตราลักเซอรี่”
4 ค่ายยักษ์ใหญ่ชิงกำลังซื้อ
ตลาดบ้านหรูระดับราคา 10-30 ล้านบาทในปัจจุบัน มีการแข่งขันที่เข้มข้น โดยผู้ประกอบการแต่ละค่ายต่างสร้างความโดดเด่นผ่านกลยุทธ์ที่แตกต่างกัน เพื่อตอบสนองความต้องการของลูกค้าและสร้างความได้เปรียบในการแข่งขัน ซึ่งมีผู้เล่นที่น่าจับตามองหลายราย เริ่มจาก “แสนสิริ” ซึ่งมี “เศรษฐสิริ” เป็นแบรนด์หลักที่ได้รับการยอมรับอย่างสูงในตลาดบ้านหรู โดยมีการปรับเปลี่ยนการออกแบบและฟังก์ชันให้สอดคล้องกับความต้องการของลูกค้าอย่างต่อเนื่อง สร้างภาพจำให้ “เศรษฐสิริ” เป็นแบรนด์ที่สะท้อนถึงภาพลักษณ์และความสำเร็จของผู้ครอบครอง
นอกจากนี้ “บุราสิริ” เป็นอีกหนึ่งแบรนด์บ้านเดี่ยวในระดับราคาใกล้เคียงกันที่เน้นการสร้างบรรยากาศการพักผ่อนเสมือนรีสอร์ต พร้อมทั้งมีจุดเด่นด้านบริการหลังการขายและระบบรักษาความปลอดภัย LIV-24 ที่เป็นเอกลักษณ์
ด้าน “แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์” ซึ่งเป็นผู้เล่นรายใหญ่ที่มีภาพลักษณ์แข็งแกร่งในเรื่องของคุณภาพและความเชื่อมั่น มีแบรนด์หลักในระดับราคานี้ เช่น “ชัยพฤกษ์-มัณฑนา-สีวลี” ที่มีการปรับเปลี่ยนรูปแบบบ้านให้ทันสมัยอยู่เสมอ ราคาขายอาจเริ่มต้นมากกว่า 10 ล้านบาท แต่ด้วยภาพลักษณ์และคุณภาพทำให้ยังคงได้รับความนิยมจากกลุ่มลูกค้าที่ต้องการบ้านในราคานี้
ขณะที่ “เอสซี แอสเสท” หรือ SC ก็ให้ความสำคัญกับการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคานี้ โดยมีแบรนด์เรือธงอย่าง “บางกอก บูเลอวาร์ด” ราคาเริ่มต้น 10 ล้านบาท และ “บางกอก บูเลอวาร์ด ซิกเนเจอร์” ราคาเริ่มต้น 20-35 ล้านบาท
นอกจากนี้ “เอพี ไทยแลนด์” หรือ AP ก็มีแบรนด์หลักในระดับราคานี้เช่นกัน ได้แก่ “เดอะซิตี้-เซนโทร” ซึ่งกระจายตัวอยู่ในหลายทำเลทั่วกรุงเทพฯและปริมณฑล
ไม่เพียงเท่านั้น ยังมีผู้เล่นรายอื่น ๆ ที่มีโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคานี้ อาทิ ศุภาลัย และ พฤกษา แต่จำนวนโครงการอาจไม่เทียบเท่ากับค่ายหลักที่กล่าวมา
กลุ่มเป้าหมาย: “เศรษฐีรุ่นใหม่”
นายสุรเชษฐ ได้วิเคราะห์กลุ่มผู้ซื้อเป้าหมายในตลาดบ้านหรู 10-30 ล้านบาทว่า ส่วนใหญ่เป็นคนรุ่นใหม่ชาวไทยที่มีอายุไม่เกิน 45 ปี ซึ่งมีความต้องการอยู่อาศัยจริง โดยให้ความสำคัญกับความคุ้มค่าของพื้นที่ใช้สอย ทำเลที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ ทั้งความสะดวกในการเดินทางใกล้โครงข่ายถนนหลักและระบบขนส่งสาธารณะ รวมถึงความใกล้กับสถานศึกษาชั้นนำของบุตรหลาน ตลอดจนสภาพแวดล้อมทางสังคมและภายในโครงการที่สะท้อนถึง “คุณภาพชีวิต” ทำเลที่ได้รับความนิยมสูงในกลุ่มนี้ ได้แก่ รามอินทรา บางนา ดอนเมือง ราชพฤกษ์ และปริมณฑลที่มีเขตติดกับกรุงเทพฯ ซึ่งมีการขยายตัวของโครงสร้างพื้นฐานรองรับอย่างต่อเนื่อง
“ผู้บริโภคกลุ่มนี้มีสถานะการเงินที่แข็งแกร่ง ส่วนใหญ่เป็นเจ้าของกิจการ หรือผู้บริหารระดับสูงที่มีฐานรายได้มั่นคง เป็นกลุ่ม Young Successor จากการประสบความสำเร็จในอาชีพ พฤติกรรมการตัดสินใจซื้อจึงไม่ได้ขึ้นอยู่กับราคาหรือของแถมเป็นหลัก แต่เน้นความคุ้มค่าและภาพลักษณ์ที่สะท้อนความสำเร็จ และในสภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวทั่วโลก กลุ่มผู้ซื้อที่มีศักยภาพเหล่านี้มีแนวโน้มใช้เวลาในการเปรียบเทียบและตัดสินใจซื้อนานขึ้น เพื่อแสวงหาเงื่อนไขที่ดีที่สุด ทำให้เกิดอำนาจต่อรองที่สูงขึ้น”
ต้นทุนเดิมและการหนุนจากมาตรการรัฐ
ด้านต้นทุนการผลิตของสินค้า แม้ราคาวัสดุก่อสร้างในช่วงที่ผ่านมาจะปรับตัวสูงขึ้น 5-10% รวมถึงแรงกดดันจากอัตราเงินเฟ้อและราคาน้ำมันจากสงครามตะวันออกกลาง แต่ราคาขายบ้านในระดับ 10-30 ล้านบาท ในปัจจุบันส่วนใหญ่ยังคงเป็น”ราคาต้นทุนเดิม” หากภาวะสงครามยืดเยื้อเป็นเวลานาน ราคาขายมีแนวโน้มปรับเพิ่มขึ้นตามต้นทุนใหม่ในทันที
“ช่วงเวลานี้จึงถือเป็นโอกาสทองสำหรับผู้ซื้อที่ต้องการที่อยู่อาศัยจริง ในการเข้าถือครองสินทรัพย์ภายใต้ข้อเสนอที่คุ้มค่าจากผู้ประกอบการ นอกจากลงทุนเพื่อคุณภาพชีวิตแล้ว อสังหาฯ ในทำเลศักยภาพทั้งกรุงเทพฯและปริมณฑล ยังมีมูลค่าเพิ่มขึ้นทุกปี ตามราคาที่ดินที่ขยับตัวสูงขึ้น ทำให้การซื้อที่อยู่อาศัยตอนนี้เป็นการสร้างมรดกและส่งต่อความมั่งคั่งที่คุ้มค่าที่สุด ก่อนที่ต้นทุนการพัฒนาในอนาคตจะปรับตัวสูงขึ้นอย่างก้าวกระโดด”
นอกจากนี้ ยังเป็นช่วงจังหวะที่อัตราดอกเบี้ยต่ำ ยังมี 2 มาตรการรัฐสนับสนุน ทั้งผ่อนปรนเกณฑ์ LTV ลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง 0.01% ซึ่งจะสิ้นสุดวันที่ 30 มิถุนายน 2569 ช่วยเพิ่มสภาพคล่อง ลดภาระเงินดาวน์ ก่อนที่เกณฑ์จะกลับมาเข้มงวดขึ้น ดังนั้น การตัดสินใจในจังหวะนี้ถือเป็นความคุ้มค่าเชิงกลยุทธ์สูงสุดสำหรับกลุ่มผู้ซื้อที่มีความพร้อม
สรุปแนวโน้มตลาด
สำหรับตลาดบ้านหรู 10-30 ล้านบาท ภายใต้วิกฤตเศรษฐกิจและการแข่งขันที่เข้มข้น แม้กลุ่มนี้จะเป็นที่ต้องการของตลาด แต่ความสำเร็จของผู้ประกอบการในอนาคตจะขึ้นอยู่กับปัจจัยหลายประการ ได้แก่:
การออกแบบและฟังก์ชันที่ตอบโจทย์เทรนด์ใหม่: กลุ่มผู้ซื้อรุ่นใหม่ให้ความสำคัญกับ “บ้านอัจฉริยะ” (Smart Home) เทคโนโลยีเพื่อสุขภาพ (Wellness) และการออกแบบที่รองรับการทำงานจากที่บ้าน (Work from Home) การลงทุนในการวิจัยและพัฒนาผลิตภัณฑ์
