ในม่านหมอกแห่งความผันผวนทางเศรษฐกิจ ภาพลักษณ์ของบ้านหรูระดับราคา 10-30 ล้านบาท ดูเหมือนจะเป็นข้อยืนยันที่แข็งแกร่งว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์นี้กำลังสร้างสมดุลอยู่บนการหยั่งรากลึกของความต้องการใช้ชีวิตที่แท้จริง ซึ่งกลายเป็นความมั่นคงที่ยั่งยืนท่ามกลางกระแสความไม่แน่นอนต่างๆ
หากเรามองย้อนกลับไปในช่วงต้นปี 2569 สัญญาณของการชะลอตัวในภาพรวมของตลาดที่อยู่อาศัยของประเทศไทยนั้นมีความชัดเจนอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มคอนโดมิเนียม ผู้พัฒนาโครงการส่วนใหญ่จำเป็นต้องปรับแผนกลยุทธ์เพื่อหลีกเลี่ยงความเสี่ยง ด้วยการลดจำนวนการเปิดตัวโครงการใหม่ และหันไปเน้นที่การพัฒนาโครงการที่พักอาศัยแนวราบในทุกระดับราคาพร้อมๆ กัน ขนานไปกับทิศทางของผู้บริโภคที่ตัดสินใจซื้ออย่างระมัดระวังเห็นได้ชัดเจน จากสถิติการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยใหม่ในปี 2568 ซึ่งลดลงถึง 13.9% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
แต่ในขณะเดียวกัน กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ระดับบนที่มีราคาสูงอย่างโครงการบ้านหรูที่มีระดับราคา 10-30 ล้านบาทนั้น กลับมีสัญญาณการเติบโตที่สวนทางอย่างน่าสนใจ โดยเฉพาะกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป พบว่ามีการโอนกรรมสิทธิ์ที่ลดลงน้อยกว่ากลุ่มราคาที่ต่ำกว่าอย่างมีนัยสำคัญ ซึ่งสะท้อนให้เห็นได้อย่างชัดเจนว่ากลุ่มลูกค้าเป้าหมายในตลาดบนนั้นยังมีศักยภาพทางเศรษฐกิจอยู่ มีความพร้อมทางการเงินสูง และได้รับผลกระทบจากสภาวะเศรษฐกิจโดยรวมน้อยกว่า เมื่อเปรียบเทียบกับกลุ่มลูกค้าระดับแมส ทำให้ตลาดบ้านหรูกลายเป็นกลุ่มที่ขับเคลื่อนตลาดนี้ได้อย่างน่าทึ่ง
“หากจะพิจารณาในเชิงโครงสร้างแล้ว โครงการแนวราบเหล่านี้ครองสัดส่วนที่สูงมากถึง 75-80% ของตลาดบ้านหรูทั้งหมดในประเทศไทย ทำให้ผู้ประกอบการทุกรายเลือกที่จะให้น้ำหนักและทุ่มเทให้กับการพัฒนาโครงการในระดับราคานี้อย่างต่อเนื่อง นอกจากนี้ การลงทุนในตลาดระดับบนยังเป็นการเจาะกลุ่มที่มีฐานกำลังซื้อที่มีศักยภาพกว้างกว่ากลุ่มตลาดอัลตราลักเซอรี่อย่างชัดเจน”
ในตลาดบ้านหรูระดับราคา 10-30 ล้านบาทนั้น บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ยังคงยืนหยัดเป็นผู้นำตลาด โดยใช้แบรนด์ “เศรษฐสิริ” เป็นเรือธง ซึ่งมีการพัฒนาและปรับเปลี่ยนดีไซน์ รวมถึงฟังก์ชันให้ตอบสนองความต้องการของลูกค้าอย่างต่อเนื่องอยู่เสมอ และสามารถสร้างภาพจำของแบรนด์ว่าเป็นแบรนด์ที่มอบภาพลักษณ์และสถานะทางสังคมให้แก่ผู้อยู่อาศัยได้อย่างชัดเจน นอกจากนี้ แสนสิริยังมีแบรนด์ “บุราสิริ” ซึ่งเป็นแบรนด์บ้านเดี่ยวในระดับราคาที่ใกล้เคียงกัน แต่เน้นการสร้างประสบการณ์การพักผ่อนราวกับอยู่ในรีสอร์ต พร้อมเสริมความโดดเด่นด้วยบริการหลังการขายและระบบรักษาความปลอดภัย LIV-24 อันเป็นเอกลักษณ์ของแสนสิริ
ในฟากของบริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) ซึ่งเป็นพี่ใหญ่อันดับหนึ่งของวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย ได้รับความเชื่อมั่นจากผู้บริโภคอย่างสูงในเรื่องของคุณภาพและความน่าเชื่อถือของโครงการในระดับราคานี้ แบรนด์หลักที่น่าจับตามองก็คือ “ชัยพฤกษ์-มัณฑนา-สีวลี” ซึ่งรูปแบบบ้านก็มีการปรับเปลี่ยนให้เข้ากับยุคสมัยเช่นกัน ราคาขายอาจจะเริ่มต้นที่มากกว่า 10 ล้านบาท แต่ด้วยภาพลักษณ์และคุณภาพที่สั่งสมมา ทำให้โครงการนี้ยังคงเป็นที่สนใจของผู้ที่ต้องการที่อยู่อาศัยในระดับราคานี้อยู่เสมอ
ทางด้านบริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) หรือ SC ก็กำลังมุ่งเน้นไปที่การพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคาเดียวกันนี้อย่างจริงจัง โดยมีแบรนด์เรือธงที่ประสบความสำเร็จอย่าง “บางกอก บูเลอวาร์ด” ที่เริ่มต้นราคาที่ราว 10 ล้านบาท และ “บางกอก บูเลอวาร์ด ซิกเนเจอร์” ที่มีช่วงราคาตั้งแต่ 20-35 ล้านบาท ซึ่งกำลังได้รับความนิยมอย่างต่อเนื่อง
ขณะเดียวกัน บริษัท เอพี ไทยแลนด์ จำกัด (มหาชน) หรือ AP ก็มีแบรนด์หลักในระดับราคาที่ใกล้เคียงกันนี้ ได้แก่ “เดอะซิตี้” และ “เซนโทร” ซึ่งกระจายตัวอยู่ในหลากหลายทำเลที่มีความโดดเด่นทั้งในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล
นอกเหนือจากแบรนด์ยักษ์ใหญ่เหล่านี้ ยังมีผู้ประกอบการรายอื่นๆ ที่กำลังรุกตลาดบ้านหรูในระดับราคานี้อยู่ด้วยเช่นกัน อาทิ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) และบริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) ซึ่งอาจมีจำนวนโครงการที่ไม่มากเท่ากับแบรนด์หลัก แต่ก็เป็นอีกหนึ่งตัวเลือกที่น่าสนใจสำหรับตลาดกลุ่มนี้
“กลุ่มเป้าหมายหลัก” คือ คนรุ่นใหม่ไทยอายุไม่เกิน 45 ปี
เมื่อพิจารณาเจาะลึกลงไปถึงกลุ่มผู้ซื้อเป้าหมายในเซ็กเมนต์นี้ “สุรเชษฐ” ได้วิเคราะห์อย่างชัดเจนว่า ส่วนใหญ่แล้วจะเป็นคนรุ่นใหม่ชาวไทยที่มีอายุไม่เกิน 45 ปี ที่มีความต้องการอยู่อาศัยเป็นหลัก พวกเขามองหาความคุ้มค่าของพื้นที่ใช้สอย ทำเลที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์การใช้ชีวิตในแต่ละวัน โดยเฉพาะการเดินทางที่สะดวกสบาย สามารถเชื่อมต่อกับโครงข่ายถนนหลักและระบบขนส่งสาธารณะได้อย่างมีประสิทธิภาพ และยังคำนึงถึงความใกล้กับสถานศึกษาชั้นนำของบุตรหลานอีกด้วย รวมถึงต้องมีสภาพแวดล้อมทางสังคมและบรรยากาศภายในโครงการที่สามารถสะท้อนถึง “คุณภาพชีวิต” ที่ดีได้ ทำเลที่ได้รับความนิยมอย่างมากในกลุ่มนี้ ได้แก่ รามอินทรา, บางนา, ดอนเมือง, และราชพฤกษ์ รวมถึงพื้นที่ปริมณฑลที่มีการขยายตัวของโครงสร้างพื้นฐานรองรับอย่างต่อเนื่อง
“กลุ่มผู้ซื้อเป้าหมายนี้ถือว่ามีสถานะการเงินที่แข็งแกร่งมาก ส่วนใหญ่จะเป็นเจ้าของธุรกิจ หรือผู้บริหารระดับสูงที่มีฐานรายได้มั่นคง เป็นกลุ่มคนรุ่นใหม่ที่ประสบความสำเร็จในอาชีพ ซึ่งกำลังเข้ามารับช่วงต่อกิจการ หรือเรียกว่า Young Successor นั่นเอง ดังนั้น พฤติกรรมการตัดสินใจซื้อของพวกเขาจึงไม่ได้ขึ้นอยู่กับราคาหรือของแถมเป็นหลัก แต่จะเน้นความคุ้มค่าและภาพลักษณ์ที่สะท้อนถึงความสำเร็จในการดำเนินชีวิตมากกว่า ในสภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวทั่วโลก กลุ่มผู้ซื้อที่มีศักยภาพเหล่านี้จึงมีแนวโน้มที่จะใช้เวลาในการเปรียบเทียบและตัดสินใจซื้อนานขึ้นอย่างเห็นได้ชัด เพื่อให้ได้เงื่อนไขที่ดีที่สุด ทำให้เกิดอำนาจต่อรองที่สูงขึ้น”
ถึงแม้ต้นทุนการผลิตจะเพิ่มสูงขึ้นจากปัจจัยภายนอก แต่ราคาบ้านในกลุ่มนี้ยังคงมีต้นทุนเดิม
ในด้านของ “ต้นทุนการผลิต” แม้ว่าราคาวัสดุก่อสร้างในช่วงที่ผ่านมาจะปรับตัวสูงขึ้นประมาณ 5-10% ซึ่งได้รับแรงกดดันจากอัตราเงินเฟ้อและราคาน้ำมันที่ผันผวนจากสถานการณ์สงครามตะวันออกกลาง แต่ราคาขายของบ้านในระดับ 10-30 ล้านบาทในปัจจุบันนั้น ส่วนใหญ่ยังคงเป็น”ราคาต้นทุนเดิม” หากสถานการณ์สงครามยังคงยืดเยื้อเป็นเวลานาน ราคาขายก็มีแนวโน้มที่จะปรับเพิ่มสูงขึ้นตามต้นทุนใหม่ที่จะเกิดขึ้นในทันที
“ช่วงเวลานี้จึงถือเป็นโอกาสทองอย่างแท้จริงสำหรับผู้ซื้อที่มีความต้องการอยู่อาศัยจริง ในการเข้าถือครองสินทรัพย์ภายใต้ข้อเสนอที่คุ้มค่าจากผู้ประกอบการ นอกจากจะได้ลงทุนเพื่อคุณภาพชีวิตที่ดีขึ้นแล้ว อสังหาริมทรัพย์ในทำเลศักยภาพ ทั้งในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ก็ยังมีแนวโน้มของมูลค่าเพิ่มขึ้นทุกปี ตามราคาที่ดินที่ขยับตัวสูงขึ้น ทำให้การซื้อที่อยู่อาศัยในตอนนี้ถือเป็นการสร้างมรดกและส่งต่อความมั่งคั่งที่คุ้มค่าที่สุด ก่อนที่ต้นทุนการพัฒนาในอนาคตจะปรับตัวสูงขึ้นอย่างก้าวกระโดด”
นอกจากนี้ ยังเป็นจังหวะที่อัตราดอกเบี้ยอยู่ในระดับต่ำ และยังมีมาตรการภาครัฐที่สนับสนุนถึง 2 มาตรการ ทั้งการผ่อนปรนหลักเกณฑ์ LTV (Loan-to-Value) และการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองเหลือเพียง 0.01% ซึ่งจะสิ้นสุดในวันที่ 30 มิถุนายน 2569 มาตรการเหล่านี้ล้วนช่วยเพิ่มสภาพคล่องและลดภาระเงินดาวน์ให้แก่ผู้ซื้อ ก่อนที่เกณฑ์จะกลับมาเข้มงวดอีกครั้ง ดังนั้น การ
