นี่คือบทความใหม่ที่เขียนขึ้นอย่างสมบูรณ์ โดยอิงจากหัวข้อเดิม แต่ปรับเปลี่ยนเนื้อหาใหม่ให้น่าสนใจและทันสมัย (ปี 2569) พร้อมทั้งใช้ภาษาไทยที่เป็นทางการและเผยแพร่ได้ทันที
บ้านหรู 10–30 ล้านบาท: ไม่สิ้นสุดความต้องการ 4 ผู้นำตลาดชิงกำลังซื้อ ‘เศรษฐีรุ่นใหม่’ ในปี 2569
เศรษฐกิจชะลอตัวกำลังเป็นบททดสอบความแข็งแกร่งของตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะในภาคอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับแรงกระเพื่อมอย่างหนักจากภาวะการอนุมัติสินเชื่อที่เข้มงวด อย่างไรก็ตาม แม้ภาพรวมจะมีความท้าทาย แต่ตลาดบ้านระดับบนในทำเลทองกลับแสดงให้เห็นถึงความยืดหยุ่นที่น่าประทับใจ โดยยังคงมีดีมานด์ที่แท้จริง (Real Demand) จากผู้ซื้อที่มีศักยภาพสูง แม้จะต้องใช้เวลาในการพิจารณาตัดสินใจนานขึ้นกว่าเดิม ท่ามกลางความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจในปัจจุบัน
การขับเคลื่อนตลาดด้วยเซกเมนต์บ้านหรู
“สุรเชษฐ์ กองชีพ” หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย เปิดเผยว่า ไตรมาส 1 ปี 2569 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ส่งสัญญาณชะลอตัวอย่างชัดเจน โดยเฉพาะกลุ่มคอนโดมิเนียมที่ผู้ประกอบการหลายรายต้องปรับกลยุทธ์ ลดการเปิดตัวโครงการใหม่ และเน้นการพัฒนาโครงการแนวราบในทุกระดับราคาเพื่อกระจายความเสี่ยง ขณะเดียวกัน ผู้บริโภคเองก็ชะลอการตัดสินใจซื้ออย่างต่อเนื่อง ซึ่งสะท้อนให้เห็นจากตัวเลขสถิติการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยใหม่ในปี 2568 ที่ลดลงถึง 13.9% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
ในทางกลับกัน ตลาดบ้านหรูระดับราคา 10–30 ล้านบาท กลับเติบโตอย่างน่าจับตา โดยเฉพาะกลุ่มที่อยู่อาศัยในระดับราคานี้ มีอัตราการโอนกรรมสิทธิ์ลดลงน้อยกว่ากลุ่มราคาที่ต่ำกว่า ซึ่งบ่งชี้ว่ากลุ่มลูกค้าในตลาดบนยังมีศักยภาพทางการเงิน และได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจน้อยกว่ากลุ่มตลาดแมส (Mass Market) ส่งผลให้ตลาดบ้านหรูกลายเป็นกลุ่มที่ขับเคลื่อนตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปัจจุบัน
“โดยเฉพาะโครงการแนวราบที่ครองสัดส่วนสูงถึง 75–80% ของตลาดบนทั้งหมด ทำให้ผู้ประกอบการเลือกให้น้ำหนักกับการพัฒนาโครงการในระดับราคานี้อย่างต่อเนื่อง ทั้งยังเป็นกลุ่มที่มีฐานกำลังซื้อที่มีศักยภาพในวงกว้างกว่ากลุ่มอัลตราลักเซอรี่”
4 ผู้นำตลาด: กลยุทธ์การแข่งขันและการชิงชัย
ในสภาวะตลาดที่มีการแข่งขันสูง ผู้ประกอบการแต่ละรายต่างสร้างจุดเด่นของตนเองผ่านกลยุทธ์ที่แตกต่างกัน เพื่อตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้าและสร้างความได้เปรียบทางการแข่งขัน โดยมีผู้เล่นที่น่าสนใจมากมายในตลาดนี้
เริ่มต้นที่ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) แบรนด์หลักอย่าง “เศรษฐสิริ” เป็นจุดขายสำคัญ มีการพัฒนาและปรับเปลี่ยนการออกแบบ ฟังก์ชันให้เข้ากับความต้องการของลูกค้าอย่างต่อเนื่อง และสร้างภาพจำว่า “เศรษฐสิริ” เป็นแบรนด์ที่สร้างภาพลักษณ์อันทรงเกียรติให้กับผู้อยู่อาศัย
นอกจากนี้ยังมี “บุราสิริ” อีกหนึ่งแบรนด์บ้านเดี่ยวในระดับราคาใกล้เคียงกัน ที่เน้นการออกแบบบรรยากาศการพักผ่อนคล้ายรีสอร์ต พร้อมจุดเด่นด้านบริการหลังการขาย และระบบรักษาความปลอดภัย LIV-24 ที่เป็นเอกลักษณ์ของแสนสิริ
ขณะเดียวกัน บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) พี่ใหญ่ของวงการอสังหาริมทรัพย์ ยังคงตอกย้ำภาพลักษณ์ด้านคุณภาพและความเชื่อมั่นของแบรนด์หลักในตลาดนี้ ซึ่งประกอบด้วย “ชัยพฤกษ์–มัณฑนา–สีวลี” รูปแบบบ้านมีการปรับเปลี่ยนให้ทันสมัยตามยุคสมัยอยู่เสมอ แม้ราคาขายอาจจะเริ่มต้นที่มากกว่า 10 ล้านบาท แต่ด้วยภาพลักษณ์และคุณภาพ ทำให้เป็นที่ต้องการของผู้ที่มองหาบ้านในราคานี้เสมอ
เช่นเดียวกับ บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) หรือ SC ที่เน้นการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคาดังกล่าว โดยมีแบรนด์เรือธงอย่าง “บางกอก บูเลอวาร์ด” ราคาเริ่มต้น 10 ล้านบาท และ “บางกอก บูเลอวาร์ด ซิกเนเจอร์” ราคาเริ่มต้น 20–35 ล้านบาท
สำหรับ บริษัท เอพี ไทยแลนด์ จำกัด (มหาชน) หรือ AP ก็มีแบรนด์หลักในระดับราคาเดียวกันคือ “เดอะซิตี้–เซนโทร” ที่กระจายตัวอยู่ในหลายทำเลสำคัญทั่วกรุงเทพมหานครและปริมณฑล
นอกเหนือจากแบรนด์หลักเหล่านี้ ยังมีผู้ประกอบการรายอื่น ๆ ที่มีโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคานี้ เช่น ศุภาลัย และพฤกษา ซึ่งผู้บริโภคมีทางเลือกมากขึ้นในการตัดสินใจ
การเปิดพิกัดตลาดสำหรับ ‘เศรษฐีรุ่นใหม่’
สำหรับกลุ่มเป้าหมายหลักในตลาดบ้านหรูระดับนี้ “สุรเชษฐ์” ได้วิเคราะห์ไว้ว่า ส่วนใหญ่เป็นคนรุ่นใหม่ชาวไทยอายุไม่เกิน 45 ปี ที่มีความต้องการอยู่อาศัยจริง (Real Demand) โดยมองหาความคุ้มค่าของพื้นที่ใช้สอย ทำเลที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ โดยเฉพาะการเดินทางที่เชื่อมต่อทั้งโครงข่ายถนนหลักและระบบขนส่งสาธารณะ รวมถึงความใกล้กับสถานศึกษาชั้นนำของบุตรหลาน นอกจากนี้ สภาพแวดล้อมทางสังคมและภายในโครงการที่สะท้อนถึง “คุณภาพชีวิต” ถือเป็นปัจจัยสำคัญ ทำเลที่ได้รับความนิยมอย่างมากคือ รามอินทรา, บางนา, ดอนเมือง, และราชพฤกษ์ รวมถึงทำเลในปริมณฑลที่มีเขตติดกับกรุงเทพฯ และมีการขยายตัวของโครงสร้างพื้นฐานรองรับ
“ผู้บริโภคกลุ่มนี้มีสถานะการเงินที่แข็งแกร่ง ส่วนใหญ่เป็นเจ้าของกิจการ หรือผู้บริหารระดับสูงที่มีฐานรายได้มั่นคง เป็นกลุ่ม Young Successor จากการประสบความสำเร็จในอาชีพ พฤติกรรมการตัดสินใจซื้อจึงไม่ได้ขึ้นอยู่กับราคาหรือของแถมเป็นหลัก แต่เน้นความคุ้มค่าและภาพลักษณ์ที่สะท้อนความสำเร็จ และในสภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวทั่วโลก กลุ่มผู้ซื้อที่มีศักยภาพเหล่านี้มีแนวโน้มใช้เวลาในการเปรียบเทียบและตัดสินใจซื้อนานขึ้น เพื่อแสวงหาเงื่อนไขที่ดีที่สุด ทำให้เกิดอำนาจต่อรองที่สูงขึ้น”
บ้านจากต้นทุนเดิม vs. มาตรการรัฐ: โอกาสทองปี 2569
ในด้าน ต้นทุนการผลิต แม้ราคาวัสดุก่อสร้างในช่วงเดือนที่ผ่านมาจะปรับตัวสูงขึ้น 5–10% รวมถึงแรงกดดันจากอัตราเงินเฟ้อและราคาน้ำมันที่ผันผวนจากสถานการณ์สงครามตะวันออกกลาง แต่ราคาขายบ้านในระดับ 10–30 ล้านบาท ในปัจจุบันส่วนใหญ่ยังคงเป็น”ราคาต้นทุนเดิม” หากภาวะสงครามยืดเยื้อเป็นเวลานาน ราคาขายมีแนวโน้มปรับเพิ่มขึ้นตามต้นทุนใหม่ในทันที
“ช่วงเวลานี้จึงถือเป็นโอกาสทองสำหรับผู้ซื้อที่ต้องการที่อยู่อาศัยจริง ในการเข้าถือครองสินทรัพย์ภายใต้ข้อเสนอที่คุ้มค่าจากผู้ประกอบการ นอกจากลงทุนเพื่อคุณภาพชีวิตแล้ว อสังหาฯ ในทำเลศักยภาพทั้งกรุงเทพฯและปริมณฑล ยังมีมูลค่าเพิ่มขึ้นทุกปี ตามราคาที่ดินที่ขยับตัวสูงขึ้น ทำให้การซื้อที่อยู่อาศัยตอนนี้เป็นการสร้างมรดกและส่งต่อความมั่งคั่งที่คุ้มค่าที่สุด ก่อนที่ต้นทุนการพัฒนาในอนาคตจะปรับตัวสูงขึ้นอย่างก้าวกระโดด”
นอกจากนี้ ยังเป็นช่วงจังหวะที่ อัตราดอกเบี้ยต่ำ โดยยังมี 2 มาตรการรัฐที่ให้การสนับสนุนอย่างต่อเนื่อง ได้แก่ การผ่อนปรนเกณฑ์ LTV (Loan-to-Value) และการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง 0.01% ซึ่งมาตรการเหล่านี้จะสิ้นสุดลงในวันที่ 30 มิถุนายน 2569 มาตรการเหล่านี้มีบทบาทสำคัญในการเพิ่มสภาพคล่องและลดภาระเงินดาวน์ให้กับผู้ซื้อ ก่อนที่เกณฑ์จะกลับมาเข้มงวดอีกครั้ง ดังนั้น การตัดสินใจซื้อในช่วงนี้จึงถือเป็นความคุ้มค่าเชิงกลยุทธ์สูงสุดสำหรับกลุ่มผู้ซื้อที่มีความพร้อม
ตลาดนี้ ‘ไม่มีวันตาย’
จากการวิเคราะห์ของหัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย การที่ตลาดบ้านระดับบนไม่ได้รับผลกระทบอย่างรุนแรงจากภาวะเศรษฐกิจชะลอ
