บ้านหรู 10-30 ล้านบาท: ตลาดที่ไม่หวั่นไหว ท่ามกลางความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจ ปี 2569
ภายใต้แรงกดดันจากภาวะเศรษฐกิจโลกที่ผันผวน อัตราเงินเฟ้อที่พุ่งสูง และความตึงเครียดทางภูมิรัฐศาสตร์ โดยเฉพาะความขัดแย้งในตะวันออกกลางที่ยืดเยื้อ “ตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเทศไทย” ในช่วงต้นปี 2569 ได้ส่งสัญญาณการชะลอตัวอย่างชัดเจน ภาคการลงทุนและอุปทานใหม่หลายส่วนกำลังถูกทบทวนกลยุทธ์ ขณะเดียวกัน ผู้บริโภคก็อยู่ในภาวะลังเล สังเกตได้จากยอดการโอนกรรมสิทธิ์บ้านพักอาศัยใหม่ที่ยังคงทรงตัวต่ำต่อเนื่อง แม้จะมีมาตรการกระตุ้นจากภาครัฐในช่วงที่ผ่านมา
อย่างไรก็ตาม ในท่ามกลางความไม่แน่นอนดังกล่าว กลับมีกลุ่มตลาดที่ยังคง “ยืนหยัด” และ “เติบโต” ได้อย่างน่าประหลาดใจ นั่นคือ “ตลาดบ้านหรูระดับราคา 10-30 ล้านบาท”
ตลาดบ้านหรู 10-30 ล้านบาท: ตัวขับเคลื่อนหลักในยุค 2569
“สุรเชษฐ กองชีพ” หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย (2569) เปิดเผยถึงภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยว่า แม้ผู้ประกอบการส่วนใหญ่จะชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ลง โดยเฉพาะกลุ่มคอนโดมิเนียมที่เน้นกลยุทธ์บริหารความเสี่ยงอย่างรอบคอบ แต่ในทางกลับกัน “โครงการแนวราบ” กลับได้รับความสนใจและขยายตัวอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป
ข้อมูลล่าสุดชี้ให้เห็นว่า กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ระดับราคานี้มีการโอนกรรมสิทธิ์ที่ลดลงในอัตราที่ “น้อยกว่า” กลุ่มราคาต่ำกว่าอย่างมีนัยสำคัญ สะท้อนให้เห็นถึง “ความยืดหยุ่นทางเศรษฐกิจ (Economic Resilience)” ของกลุ่มเป้าหมายที่มีศักยภาพทางการเงินสูง
บทวิเคราะห์เชิงลึก:
ทำไมตลาดบ้านหรู 10-30 ล้านบาทจึงสามารถต้านทานแรงกดดันทางเศรษฐกิจได้ดี? คำตอบอยู่ที่ “กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย” และ “ธรรมชาติของสินทรัพย์”
ตลาดบนกลุ่มนี้ครอบคลุมความต้องการตั้งแต่ “บ้านเดี่ยวระดับเริ่มต้น” ไปจนถึง “บ้านระดับอัลตราลักเซอรี่” ซึ่งโดยส่วนใหญ่มักเป็นโครงการแนวราบ (75-80% ของอุปทานในเซ็กเมนต์นี้) ผู้ประกอบการชั้นนำจึงเลือกให้น้ำหนักกับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในกลุ่มนี้เป็นพิเศษ เนื่องจากเป็นตลาดที่มีฐานกำลังซื้อแข็งแกร่งและมีวงกว้างกว่าตลาดสุดหรูเพียงไม่กี่ราย
4 บิ๊กแบรนด์เดินเกมกลยุทธ์ชิงกำลังซื้อ
ตลาดบ้านหรูระดับราคา 10-30 ล้านบาทในไทยมีการแข่งขันที่เข้มข้นอย่างต่อเนื่อง โดยผู้ประกอบการแต่ละรายต่างสร้าง “จุดขาย” และ “เอกลักษณ์” เฉพาะตัวเพื่อตอบสนองความต้องการของกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย ซึ่งส่วนใหญ่เป็นกลุ่มผู้มีรายได้สูงและมีความพร้อมทางการเงิน
บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) (Sansiri):
แสนสิริยังคงครองความแข็งแกร่งในเซ็กเมนต์นี้ด้วย “แบรนด์หลักเศรษฐสิริ (Setthasiri)” ซึ่งเป็นที่รู้จักในด้านการออกแบบที่ผสมผสานความหรูหราเข้ากับฟังก์ชันที่ใช้งานได้จริงอย่างลงตัว ผู้ประกอบการมีการ “ปรับดีไซน์และฟังก์ชัน” ให้สอดคล้องกับเทรนด์การอยู่อาศัยสมัยใหม่อย่างต่อเนื่อง เพื่อตอกย้ำภาพลักษณ์ว่า “เศรษฐสิริ” เป็นตัวแทนของความสำเร็จและความมีระดับของผู้พักอาศัย
นอกจากนี้ แสนสิริยังนำเสนอ “บุราสิริ (Burasiri)” ซึ่งเน้นดีไซน์สไตล์รีสอร์ตที่ให้ความรู้สึกผ่อนคลาย พร้อมตอกย้ำ “บริการหลังการขาย” และระบบรักษาความปลอดภัยอัจฉริยะ LIV-24 เพื่อสร้างความมั่นใจให้กับลูกบ้าน
บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) (LH):
ในฐานะ “ผู้นำในตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับบน” แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ยังคงยืนหยัดด้วยภาพจำด้าน “คุณภาพ” และ “ความน่าเชื่อถือ” แบรนด์หลักในกลุ่มราคานี้ประกอบด้วย ชัยพฤกษ์ (Chaiyaphruek), มัณฑนา (Manthana), และ สีวลี (Sivalee)
แบรนด์เหล่านี้มีการปรับเปลี่ยนรูปแบบบ้านให้เข้ากับยุคสมัยอย่างต่อเนื่อง แม้ราคาเริ่มต้นอาจสูงกว่า 10 ล้านบาท แต่ด้วยความคุ้มค่าในแง่ของ “ทำเล” และ “คุณภาพการก่อสร้าง” ทำให้ยังคงเป็นที่ต้องการของผู้ที่มองหาที่อยู่อาศัยคุณภาพสูงในระดับราคานี้
บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) (SC):
เอสซี แอสเสท มุ่งเน้นการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคานี้ โดยมีแบรนด์เรือธงอย่าง บางกอก บูเลอวาร์ด (Bangkok Boulevard) ซึ่งมักเริ่มต้นในราคาประมาณ 10 ล้านบาท และ บางกอก บูเลอวาร์ด ซิกเนเจอร์ (Bangkok Boulevard Signature) ที่เน้นความหรูหราระดับพรีเมียมในราคา 20-35 ล้านบาท โครงการเหล่านี้ถูกออกแบบให้มีความโดดเด่นทั้งด้านดีไซน์และความรู้สึกพิเศษ
บริษัท เอพี ไทยแลนด์ จำกัด (มหาชน) (AP):
เอพี ไทยแลนด์ เป็นอีกหนึ่งผู้เล่นที่แข็งแกร่งในตลาดบ้านหรูระดับ 10 ล้านบาทขึ้นไป ด้วยแบรนด์หลักคือ เดอะ ซิตี้ (The City) และ เซนโทร (Centro) ซึ่งกระจายตัวอยู่ในทำเลที่มีศักยภาพทั่วกรุงเทพฯและปริมณฑล เอพีเน้นการพัฒนาทำเลที่ตอบโจทย์กลุ่มคนทำงานที่ต้องเดินทางสะดวกและเข้าถึงศูนย์กลางธุรกิจได้ง่าย
นอกจากนี้ ยังมีผู้ประกอบการรายอื่น ๆ ที่มีโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคานี้ เช่น ศุภาลัย (Supalai) และ พฤกษา (Pruksa) ที่เน้นการสร้างความคุ้มค่า และตอบโจทย์ความต้องการที่หลากหลายของผู้บริโภคในกลุ่มราคานี้
กลุ่มเป้าหมาย: “เศรษฐีรุ่นใหม่” กับความต้องการที่เปลี่ยนไป
“สุรเชษฐ กองชีพ” อธิบายถึงกลุ่มลูกค้าเป้าหมายหลักในตลาดบ้านหรู 10-30 ล้านบาทในปี 2569 ว่า ส่วนใหญ่เป็น “คนรุ่นใหม่ชาวไทย” ที่มีอายุไม่เกิน 45 ปี ซึ่งมีความต้องการอยู่อาศัยจริง (End-User) และให้ความสำคัญกับคุณสมบัติด้านล่างนี้เป็นหลัก:
ความคุ้มค่าของพื้นที่ใช้สอย: ขนาดของที่อยู่อาศัยต้องตอบโจทย์จำนวนสมาชิกในครอบครัวและการใช้งานจริง
ทำเลที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์: เน้นความสะดวกในการเดินทางเชื่อมต่อทั้งโครงข่ายถนนหลักและระบบขนส่งสาธารณะ รวมถึงความใกล้เคียงกับสถานศึกษาชั้นนำ
สภาพแวดล้อมทางสังคม: ความปลอดภัยในโครงการและบรรยากาศของชุมชนที่สะท้อนถึง “คุณภาพชีวิต (Quality of Life)”
ทำเลที่ได้รับความนิยมสูงสุดยังคงเป็น รามอินทรา และ บางนา ซึ่งเป็นพื้นที่ที่มีการเติบโตของระบบโครงสร้างพื้นฐานรองรับอย่างต่อเนื่อง นอกจากนี้ ดอนเมือง และ ราชพฤกษ์ ก็เป็นทำเลที่มีการขยายตัวของโครงการบ้านหรูอย่างก้าวกระโดด
“Young Successor” คือหัวใจสำคัญ:
กลุ่มผู้ซื้อเหล่านี้ส่วนใหญ่เป็น “เจ้าของธุรกิจ” หรือ “ผู้บริหารระดับสูง” ที่มีรายได้มั่นคงและประสบการณ์ประสบความสำเร็จในอาชีพ (Young Successor) ทำให้พฤติกรรมการตัดสินใจซื้อ ไม่ได้ขึ้นอยู่กับราคาหรือของแถมเป็นหลัก แต่เน้น ความคุ้มค่า (Value for Money) และ ภาพลักษณ์ (Image) ที่สะท้อนความสำเร็จ
ในสภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวทั่วโลก กลุ่มผู้ซื้อที่มีศักยภาพเหล่านี้มีแนวโน้มใช้เวลาในการพิจารณาและตัดสินใจซื้อนานขึ้นกว่าเดิม เพื่อเปรียบเทียบเงื่อนไขที่ดีที่สุด ทำให้มี “อำนาจต่อรอง” ที่สูงขึ้นในการเจรจาต่อรองกับผู้ประกอบการ
ต้นทุนการผลิตและมาตรการรัฐ: โอกาสทองสำหรับผู้ซื้อ
แม้ว่าราคาวัสดุก่อสร้างในช่วงเดือนที่ผ่านมาจะปรับตัวสูงขึ้น
