บ้านหรูราคา 10-30 ล้านบาท: การลงทุนไร้กาลเวลาและความมั่นคงสำหรับเศรษฐีรุ่นใหม่ในปี 2569
ในขณะที่เศรษฐกิจไทยยังคงเผชิญกับความผันผวนของตลาดที่อยู่อาศัยในวงกว้าง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในตลาดคอนโดมิเนียมที่ผู้บริโภคชะลอการตัดสินใจอย่างเห็นได้ชัด สะท้อนจากตัวเลขสถิติการโอนกรรมสิทธิ์ที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ แต่หากพิจารณาในเชิงลึก จะพบว่ายังมีตลาดอสังหาริมทรัพย์อีกกลุ่มหนึ่งที่ยังคงเคลื่อนไหวได้อย่างแข็งแกร่ง นั่นคือตลาดบ้านหรูระดับราคา 10-30 ล้านบาท ซึ่งกลุ่มลูกค้าในเซ็กเมนต์นี้ถือได้ว่าเป็น “กลุ่มที่น่าจับตามองอย่างยิ่ง” สำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน
ตามรายงานของสำนักงานคณะกรรมการพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ (สศช.) พบว่าในช่วงไตรมาส 1 ของปี 2569 การโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์โดยรวมมีการชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะอย่างยิ่งกลุ่มคอนโดมิเนียม ซึ่งถือเป็นกลุ่มแรกๆ ที่ได้รับผลกระทบจากสถานการณ์เศรษฐกิจชะลอตัวและการเข้มงวดของสถาบันการเงิน ทำให้ผู้ประกอบการหลายรายต้องเร่งปรับกลยุทธ์ โดยหันไปเน้นการพัฒนาโครงการแนวราบมากขึ้น เพื่อบริหารความเสี่ยงและตอบสนองความต้องการของตลาด
อย่างไรก็ตาม ตลาดบ้านหรูระดับราคา 10-30 ล้านบาท กลับมีการเติบโตขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะกลุ่มที่อยู่อาศัยในระดับราคานี้ที่พบว่ามีการโอนกรรมสิทธิ์ลดลงน้อยกว่ากลุ่มราคาต่ำกว่า สะท้อนให้เห็นว่ากลุ่มลูกค้าในตลาดบนยังมีศักยภาพทางการเงินที่แข็งแกร่ง และได้รับผลกระทบจากสภาวะเศรษฐกิจน้อยกว่า ทำให้ตลาดบนเป็นกลุ่มที่ขับเคลื่อนตลาดในภาพรวมได้เป็นอย่างดี
“บ้านหรูคือการลงทุนระยะยาว” ดร.สุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย กล่าวว่า “ในภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวเช่นนี้ ผู้ประกอบการยังคงต้องให้ความสำคัญกับการพัฒนาโครงการบ้านหรูเป็นพิเศษ เพราะกลุ่มนี้ถือเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อและมีศักยภาพสูงอย่างต่อเนื่อง แม้จะมีปัจจัยลบภายนอกอยู่บ้าง แต่ลูกค้ากลุ่มนี้ส่วนใหญ่มีเงินออมจำนวนมาก และยังมีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยจริงอยู่ ดังนั้น แม้จะมีการตัดสินใจช้าลงบ้าง แต่ก็ไม่ได้ทำให้ความต้องการซื้อหายไป”
สำหรับโครงการแนวราบในตลาดบนนั้น ครองสัดส่วนสูงถึง 75-80% ของตลาดทั้งหมด ทำให้ผู้ประกอบการต้องให้น้ำหนักกับการพัฒนาโครงการในระดับราคานี้อย่างต่อเนื่อง ทั้งยังเป็นกลุ่มที่มีฐานกำลังซื้อที่มีศักยภาพในวงกว้างกว่ากลุ่มอัลตราลักเซอรี่อีกด้วย ซึ่งหมายความว่าตลาดนี้มีโอกาสเติบโตได้อีกมากหากผู้ประกอบการสามารถนำเสนอโครงการที่ตรงกับความต้องการของลูกค้าได้จริง
ปัจจัยหนุนสำคัญ: มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจ
นอกจากกำลังซื้อภายในของตลาดแล้ว ยังมีปัจจัยภายนอกที่เข้ามาสนับสนุนให้ตลาดนี้เติบโตได้อย่างต่อเนื่อง นั่นคือมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจของภาครัฐ แม้จะมีการผ่อนปรนเกณฑ์ LTV และการลดหย่อนค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองไปบ้าง แต่ก็ถือเป็นเครื่องมือสำคัญที่ช่วยเพิ่มสภาพคล่องและลดภาระเงินดาวน์ให้กับผู้ซื้อ ทำให้การตัดสินใจซื้อบ้านในระดับนี้เป็นเรื่องที่ง่ายขึ้น
“มาตรการเหล่านี้เป็นสิ่งสำคัญมาก” ดร.สุรเชษฐกล่าวเสริม “ถึงแม้จะมีการประกาศยกเลิกไปบ้างแล้ว แต่ในช่วงระยะเวลาที่ผ่านมามันช่วยกระตุ้นตลาดได้เยอะมากครับ โดยเฉพาะในกลุ่มคนที่มีความพร้อมและต้องการซื้อบ้านจริงๆ ซึ่งผมเชื่อว่าในอนาคตหากเศรษฐกิจยังทรงตัวอยู่ รัฐบาลอาจจะมีมาตรการอื่น ๆ ออกมาสนับสนุนเพิ่มเติมเพื่อกระตุ้นตลาดอีกครั้ง ซึ่งก็จะส่งผลดีต่อตลาดบ้านหรูในที่สุด”
ผู้บริโภคกลุ่มเป้าหมาย: เศรษฐีรุ่นใหม่
ตลาดบ้านหรูระดับราคา 10-30 ล้านบาท ส่วนใหญ่มีเป้าหมายอยู่ที่กลุ่ม “เศรษฐีรุ่นใหม่” ที่อายุไม่เกิน 45 ปี ซึ่งเป็นกลุ่มคนที่มีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยจริง มองหาความคุ้มค่าของพื้นที่ใช้สอย ทำเลที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ และเน้นความสะดวกสบายในการเดินทาง โดยเฉพาะการเดินทางที่เชื่อมต่อทั้งโครงข่ายถนนหลักและระบบขนส่งสาธารณะ รวมถึงความใกล้กับสถานศึกษาชั้นนำของบุตรหลาน
นอกจากนี้ ยังให้ความสำคัญกับสภาพแวดล้อมทางสังคมและภายในโครงการที่สะท้อนถึง “คุณภาพชีวิต” ทำเลที่ได้รับความนิยมอย่างมากคือ รามอินทรา บางนา ดอนเมือง ราชพฤกษ์ รวมถึงปริมณฑลที่มีเขตติดกับกรุงเทพฯ ที่มีการขยายตัวของโครงสร้างพื้นฐานรองรับ ทำให้กลุ่มนี้สามารถเดินทางเข้าเมืองเพื่อทำงานหรือทำธุรกิจได้อย่างสะดวกสบาย
“ผู้บริโภคกลุ่มนี้มีสถานะการเงินที่แข็งแกร่ง ส่วนใหญ่เป็นเจ้าของกิจการ หรือผู้บริหารระดับสูงที่มีฐานรายได้มั่นคง เป็นกลุ่ม Young Successor จากการประสบความสำเร็จในอาชีพ” ดร.สุรเชษฐอธิบาย “พฤติกรรมการตัดสินใจซื้อจึงไม่ได้ขึ้นอยู่กับราคาหรือของแถมเป็นหลัก แต่เน้นความคุ้มค่าและภาพลักษณ์ที่สะท้อนความสำเร็จ และในสภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวทั่วโลก กลุ่มผู้ซื้อที่มีศักยภาพเหล่านี้มีแนวโน้มใช้เวลาในการเปรียบเทียบและตัดสินใจซื้อนานขึ้น เพื่อแสวงหาเงื่อนไขที่ดีที่สุด ทำให้เกิดอำนาจต่อรองที่สูงขึ้น”
4 บิ๊กแบรนด์เจ้าตลาด
ในปัจจุบัน ตลาดบ้านหรูระดับราคา 10-30 ล้านบาท มีผู้ประกอบการรายใหญ่หลายรายที่แข่งขันกันอย่างเข้มข้น เพื่อชิงกำลังซื้อจากกลุ่มเศรษฐีรุ่นใหม่ โดยแต่ละรายต่างมีจุดเด่นและกลยุทธ์ของตัวเองที่แตกต่างกัน ดังนี้
แสนสิริ (Sansiri): แบรนด์หลักที่แข็งแกร่งอย่าง “เศรษฐสิริ” ยังคงเป็นจุดขายสำคัญ ด้วยการพัฒนาและปรับเปลี่ยนดีไซน์ฟังก์ชันให้เข้ากับความต้องการของลูกค้าอย่างต่อเนื่อง และสร้างภาพจำว่า “เศรษฐสิริ” เป็นแบรนด์ที่สร้างภาพลักษณ์ให้กับผู้อยู่อาศัย นอกจากนี้ยังมีแบรนด์ “บุราสิริ” ที่เน้นดีไซน์บรรยากาศการพักผ่อนในรีสอร์ต พร้อมจุดเด่นของแสนสิริที่ให้ความสำคัญกับบริการหลังการขาย และมีระบบรักษาความปลอดภัย LIV-24
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (Land and Houses): พี่ใหญ่ของวงการที่มีภาพจำในเรื่องของคุณภาพ และความเชื่อมั่นของโครงการแบรนด์หลักในระดับราคานี้คือ “ชัยพฤกษ์-มัณฑนา-สีวลี” ซึ่งมีรูปแบบบ้านที่ปรับเปลี่ยนไปตามยุคสมัยเช่นกัน ราคาขายอาจจะเริ่มต้นที่มากกว่า 10 ล้านบาท แต่ด้วยภาพลักษณ์และคุณภาพทำให้เป็นที่สนใจของผู้ที่ต้องการบ้านในราคานี้เสมอ
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC Asset Corporation): เน้นการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคานี้ โดยมีแบรนด์เรือธงอย่าง “บางกอก บูเลอวาร์ด” ราคาเริ่มต้น 10 ล้านบาท และ “บางกอก บูเลอวาร์ด ซิกเนเจอร์” ราคาเริ่มต้น 20-35 ล้านบาท
เอพี ไทยแลนด์ (AP Thailand): มีแบรนด์หลักในระดับราคาเดียวกันคือ “เดอะซิตี้-เซนโทร” กระจายตัวในหลายทำเลทั่วกรุงเทพฯและปริมณฑล
นอกจากนี้ยังมีรายอื่น ๆ ที่มีโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคานี้ แต่จำนวนอาจจะไม่เทียบเท่า อาทิ ศุภาลัย และพฤกษา เป็นต้น
ต้นทุนการผลิตและอนาคตของตลาด
ถึงแม้ว่าในช่วงที่ผ่านมาราคาวัสดุก่อสร้างจะมีการปรับตัวสูงขึ้น 5-10% รวมถึงแรงกดดันจากอัตราเงินเฟ้อและราคาน้ำมันจากสงครามตะวันออกกลาง แต่ราคาขายบ้านในระดับ 10-30 ล้านบาท ในปัจจุบันส่วนใหญ่ยังคงเป็น”ราคาต้นทุนเดิม” หากภาวะสงครามยืดเยื้อเป็นเวลานาน ราคาขายมีแนวโน้มปรับเพิ่มขึ้นตามต้นทุนใหม่ในทันที
“ช่วงเวลานี้จึงถือเป็นโอกาสทองสำหรับผู้ซื้อที่ต้องการที่อยู่อาศัยจริง ในการเข้าถือครองสินทรัพย์ภายใต้ข้อเสนอที่คุ้มค่าจากผู้ประกอบการ นอกจากลงทุนเพื่อคุณภาพชีวิตแล้ว อสังหาฯ ในทำเลศักยภาพทั้งกรุงเทพฯและปริมณฑล ยังมีมูลค่าเพิ่มขึ้นทุกปี ตามราคาที่ดินที่ขยับตัวสูงขึ้น ทำให้การซื้อที่อยู่อาศัยตอนนี้เป็นการสร้างมรดกและส่งต่อความมั่งค
