เจาะลึกวิกฤติสินเชื่ออสังหาฯ: 6 ทำเลดาวรุ่ง-ดาวร่วง (ฉบับปี 2569)
วิกฤตการณ์ความสามารถในการขอสินเชื่อในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569: ความเสี่ยงและโอกาสใน 6 ทำเลศักยภาพ
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569 กำลังเผชิญหน้ากับความท้าทายครั้งสำคัญที่สุดในรอบหลายปี นั่นคือวิกฤตการณ์ด้านความสามารถในการกู้ยืมของภาคครัวเรือน แม้ว่าภาพรวมจะดูหดตัวอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะในกลุ่มบ้านที่มีราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ที่มีอัตราการถูกปฏิเสธสินเชื่อพุ่งสูงถึง 70% ส่งผลให้ผู้ประกอบการต้องหันเหความสนใจออกจากตลาดแมสและหันไปพึ่งพาตลาดระดับลักชัวรี (Luxury) ที่ใช้เงินสดในการทำธุรกรรมมากขึ้น
อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางความยากลำบากนี้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงมี “โอกาส” ที่น่าสนใจอยู่จริง โดยเฉพาะในกลุ่มบ้านสำหรับผู้อยู่อาศัยจริง (Real Demand) ในทำเลชานเมืองที่มีศักยภาพ ซึ่งผู้ซื้อกลุ่มนี้ยังคงมีความต้องการซื้อบ้านและต้องการเข้าถึงสินเชื่ออย่างต่อเนื่อง สำหรับโครงการแนวราบที่มีราคาไม่เกิน 10 ล้านบาท
จากการสำรวจโครงการอสังหาริมทรัพย์กว่า 4,000 โครงการทั่วกรุงเทพฯ ของเทอร์ร่า มีเดีย พบว่ามี 6 โซนหลักที่ควรจับตามองเป็นพิเศษ โดยแต่ละโซนมีทั้งจุดแข็ง จุดอ่อน โอกาส และความเสี่ยงที่แตกต่างกัน การวิเคราะห์กลยุทธ์ที่เหมาะสมกับแต่ละทำเลจึงมีความจำเป็นอย่างยิ่ง เพื่อให้สามารถเข้าถึงกลุ่มเป้าหมายได้อย่างมีประสิทธิภาพ
โซนศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) – ตลาด Niche ระดับบนสุด
โซนศูนย์กลางธุรกิจหลักของกรุงเทพฯ ได้แก่ สีลม สาทร สุขุมวิท และพระราม 3 ได้กลายเป็นสนามของตลาดเฉพาะกลุ่ม (Niche Market) โดยแนวราบในโซนนี้มีราคาเฉลี่ยสูงกว่า 65 ล้านบาทต่อยูนิต แต่ยังคงมีการเติบโตที่น่าสนใจ โดยเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 10% ต่อปี
ขณะเดียวกัน ตลาดคอนโดมิเนียมในโซนนี้มีการเปิดตัวโครงการใหม่เพิ่มขึ้นถึง 15% แต่ราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรยังคงค่อนข้างทรงตัว สิ่งเหล่านี้สะท้อนให้เห็นว่าตลาดนี้เป็นตลาดของผู้ที่มีกำลังซื้อสูงอย่างแท้จริง สินค้าที่เหลือขายส่วนใหญ่เป็นโครงการระดับลักชัวรีที่เน้นการขายประสบการณ์มากกว่าตัวสินค้าเอง ซึ่งเหมาะกับกลุ่มนักลงทุนที่มีสินทรัพย์จำนวนมาก (High Net Worth Individuals) หรือ HNWI ที่มีทรัพย์สินตั้งแต่ 30 ล้านบาทขึ้นไป
ในแง่ของโอกาส โซน CBD เป็นตลาดสำหรับโครงการระดับลักชัวรีที่มีการออกแบบและฟังก์ชันที่โดดเด่น แต่ในแง่ของความท้าทาย โซนนี้มีความเสี่ยงสูงจากต้นทุนการพัฒนาที่สูงมาก การแข่งขันที่รุนแรง และการที่มีทางเลือกของสินค้าให้กับลูกค้าที่หลากหลาย
โซนในเมือง (Urban) – จตุจักร, รัชดา, พญาไท และห้วยขวาง
โซนในเมืองอย่างจตุจักร รัชดา พญาไท และห้วยขวาง กำลังเผชิญกับจุดต่ำสุดในรอบ 10 ปีของตลาดคอนโดมิเนียม มีโครงการใหม่เปิดตัวน้อยลงอย่างเห็นได้ชัด โครงการที่ยังสามารถขายได้ดีมักจะเป็นโครงการคอนโดที่มีราคาไม่เกิน 150,000 บาทต่อตารางเมตร
ในขณะเดียวกัน ตลาดทาวน์โฮม 3 ชั้น ที่มีราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท กำลังเป็นฮีโร่ของโซนนี้ ซึ่งเป็นสินค้าที่ตอบโจทย์ผู้ที่ต้องการอยู่อาศัยจริง และกลายเป็นโอกาสสำหรับสินค้าในระดับกลางถึงระดับบนที่ออกแบบมาเพื่อการอยู่อาศัยจริงโดยเฉพาะ ความท้าทายหลักของโซนนี้คือการแข่งขันที่สูงจากตลาดคอนโดมือสองซึ่งมีจำนวนมาก
โซนตะวันออก – เกษตร-นวมินทร์, มีนบุรี, อ่อนนุช และลาดกระบัง
โซนตะวันออกถือเป็นตลาดดาวรุ่ง (Rising Star) ของอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะตลาดบ้านแนวราบที่มีการเติบโตอย่างรวดเร็วถึง 11% ต่อปี โดยเฉพาะกลุ่มบ้านที่มีราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท
ขณะที่ตลาดคอนโดมิเนียมในโซนนี้ยังค่อนข้างนิ่ง อยู่ในช่วงราคา 70,000-80,000 บาทต่อตารางเมตร แต่โครงการที่ขายได้ดีกลับอยู่ในช่วงราคาที่สูงขึ้นถึง 150,000 บาทต่อตารางเมตร แสดงให้เห็นว่าผู้ซื้อในโซนนี้ยอมจ่ายมากขึ้นเพื่อคุณภาพชีวิตที่ดีขึ้น เป็นโอกาสสำหรับกลุ่มคนที่ต้องการบ้านเพื่ออยู่อาศัยจริง ความท้าทายที่สำคัญของโซนนี้คือระบบการคมนาคมและการขนส่งสาธารณะที่ต้องรองรับการเติบโตของชุมชนใหม่ในอนาคต
โซนตะวันตก – ปิ่นเกล้า, กาญจนาภิเษก, สุขสวัสดิ์ และพระราม 2
โซนตะวันตกพบว่าราคายังคงมีการปรับตัวขึ้น แต่ก็มีความเสี่ยงสูงเช่นกัน ราคาบ้านแนวราบขยับขึ้นประมาณ 5% แต่มีการเปิดโครงการใหม่ลดลงอย่างมาก โครงการที่มีราคาอยู่ในช่วง 10-20 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มที่ขายได้ยาก กลับมีสต็อกสะสมเพิ่มมากขึ้น
ในทางกลับกัน ตลาดบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท กลับกลายเป็นตลาดที่ขายดีอย่างผิดปกติ มีการเปิดตัวโครงการใหม่ลดลงกว่า 30% ต่อปี สะท้อนให้เห็นว่าผู้ประกอบการกำลังตั้งรับอย่างเต็มที่ในโซนนี้ นี่จึงเป็นโอกาสสำหรับกลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท แต่ในขณะเดียวกันก็เป็นความท้าทายสำหรับตลาดระดับกลางถึงบนที่ต้องใช้เวลาในการระบายสต็อกสินค้า
โซนเหนือ – ดอนเมือง, แจ้งวัฒนะ, รังสิต และลำลูกกา
โซนเหนือเป็นทำเลที่มีการเติบโตอย่างมากของทาวน์โฮมและคอนโดมิเนียมที่กำลังขยายตัวตามเส้นทางรถไฟฟ้า ขณะที่ตลาดบ้านแนวราบยังค่อนข้างนิ่งทั้งด้านราคาและจำนวนโครงการใหม่ที่เปิดตัว
สินค้าส่วนใหญ่อยู่ในช่วงราคา 3-5 ล้านบาท โดยเฉพาะทาวน์โฮมที่ขายดี ได้แรงหนุนจากโครงการรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายหมอชิต-คูคต ทำให้ราคายังคงขยับขึ้นในโซน 60,000-150,000 บาทต่อตารางเมตร แต่ปัญหาหลักคือมี “สต็อกเหลือจำนวนมาก” จุดขายที่เป็นโอกาสคือทำเลที่เชื่อมต่อระหว่างเมืองกับชานเมือง ซึ่งกำลังได้รับการพัฒนาอย่างเต็มรูปแบบ แต่ความท้าทายคือต้องบริหารจัดการสต็อกไม่ให้มีปริมาณล้นตลาด
โซนนนทบุรี – เติบโตสูงสุดในตลาดบ้านแนวราบ
โซนนนทบุรีถือเป็นทำเลที่เติบโตมากที่สุดในตลาดบ้านแนวราบ มีราคาขยับขึ้นต่อเนื่องเฉลี่ย 10% ต่อปี ตลอดช่วง 5-6 ปีที่ผ่านมา สินค้าขายดีอยู่ในช่วงราคา 3-7 ล้านบาท ซึ่งเป็นตลาดที่ตอบโจทย์ผู้ต้องการอยู่อาศัยจริง (Real Demand) ได้อย่างชัดเจน
ในทางกลับกัน ตลาดคอนโดมิเนียมในโซนนี้ยังคงต้องเผชิญกับปัญหาสต็อกล้นตลาด (Over Supply) มาตั้งแต่ช่วงการเปิดตัวโครงการรถไฟฟ้าสายสีม่วงในปี 2558 ซึ่งมีการเปิดตัวมากถึง 58,000 ยูนิต ในปีเดียว ทำให้ต้องใช้เวลาเกือบสิบปีในการเคลียร์สต็อก ระดับราคาคอนโดที่เหลืออยู่ส่วนใหญ่ต่ำกว่า 60,000 บาทต่อตารางเมตร นี่จึงเป็นโอกาสที่ตลาดบ้านแนวราบยังเติบโตได้อีก ในขณะที่ความท้าทายตกอยู่ที่ตลาดคอนโดที่จะต้องใช้เวลานานกว่าจะกลับมาฟื้นตัวได้อีกครั้ง
ความเสี่ยงและโอกาสของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: ยุทธศาสตร์สู่ปี 2569
แม้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญปัญหาใหญ่มาอย่างต่อเนื่อง ทั้งปัญหาความสามารถในการซื้อของประชาชนที่ลดลง อัตราหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูง และสถานการณ์ดอกเบี้ยที่ยังไม่เป็นใจ แต่โอกาสในตลาดนี้ยังมีอยู่จริง โดยสามารถแบ่งได้เป็น 2 กลุ่มหลัก:
กลุ่มตลาดลักชัวรี (Luxury) – Safe Haven ของคนมีกำลังซื้อ
ตลาดระดับบน (Luxury) ถูกมองว่าเป็น “พื้นที่ปลอดภัย” (Safe Haven) สำหรับนักลงทุนและผู้ซื้อที่มีกำลังซื้อสูง เนื่องจากกลุ่มนี้ยังคงมีความสามารถในการใช้เงินสดในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ได้ อย่างไรก็ตาม การแข่งขันในตลาดนี้ก็รุนแรงเช่นกัน
