ตลาดบ้านเดี่ยว 10-30 ล้านบาทปี 2569: คฤหาสน์หรู “นิรันดร์” ยืนหยัดท่ามกลางเศรษฐกิจ ชิงชัยกำลังซื้อ “ผู้บริหารรุ่นใหม่”
ท่ามกลางม่านหมอกแห่งความผันผวนทางเศรษฐกิจโลกและภาวะตึงเครียดในภูมิภาค ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในไตรมาสที่ 1 ปี 2569 แสดงให้เห็นถึงสัญญาณชะลอตัวที่ชัดเจน โดยเฉพาะในกลุ่มคอนโดมิเนียม ซึ่งสะท้อนถึงความระมัดระวังของผู้ประกอบการที่หันไปเน้นการพัฒนาโครงการแนวราบทุกระดับราคาเพื่อกระจายความเสี่ยง ประกอบกับการที่ผู้บริโภคเองก็เริ่มชะลอการตัดสินใจซื้ออย่างต่อเนื่อง ดังที่เห็นได้จากสถิติการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยใหม่ในปี 2568 ที่ลดลงถึง 13.9% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
อย่างไรก็ตาม ในขณะที่บางเซ็กเมนต์กำลังสะดุดด้วยแรงกดดันจากเกณฑ์การกู้สินเชื่อที่เข้มงวดมากขึ้น ตลาดอีกฟากหนึ่งกลับมีสีสันที่สดใสอย่างไม่น่าเชื่อ นั่นคือ ตลาดบ้านหรูระดับราคา 10-30 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มที่ได้รับการยกย่องว่าเป็น “ตลาดแห่งความยั่งยืน” หรือ “บ้านหรู 10-30 ล้านไม่มีวันตาย” ที่ยังคงมีแรงขับเคลื่อนจากกำลังซื้อที่มีศักยภาพสูง ไม่ได้รับผลกระทบจากสภาวะเศรษฐกิจรุนแรงเท่ากลุ่มอื่น ๆ แม้ว่าลูกค้ากลุ่มนี้อาจใช้เวลาในการตัดสินใจนานขึ้นจากความไม่แน่นอนก็ตาม
ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัย ปี 2569
“สุรเชษฐ กองชีพ” หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ ที่คร่ำหวอดในวงการมากว่าทศวรรษ ได้ฉายภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 ให้เห็นอย่างชัดเจนว่า ตลาดโดยรวมยังคงมีความท้าทาย ผู้ประกอบการต้องปรับตัวครั้งใหญ่ โดยเฉพาะบริษัทที่เน้นตลาดคอนโดมิเนียม ได้รับแรงกดดันจากภาวะหนี้ครัวเรือนที่สูง ทำให้การปล่อยสินเชื่อเป็นไปได้ยาก ผู้ประกอบการจึงหันมาให้น้ำหนักกับการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรมากขึ้น เพราะเป็นตลาดที่มีความต้องการจริง (Real Demand) และเข้าถึงความต้องการของลูกค้ากลุ่มเป้าหมายได้กว้างกว่า
“การขยายตัวของเมืองและจำนวนประชากรที่เพิ่มขึ้นในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล เป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้ตลาดบ้านหรูยังเติบโตได้อย่างต่อเนื่อง” สุรเชษฐกล่าว และเสริมว่า “กลุ่มลูกค้าเป้าหมายในตลาดบน ไม่ใช่กลุ่มที่ถูกกระตุ้นด้วยโปรโมชั่นราคาเป็นหลัก แต่พวกเขาตัดสินใจซื้อจากความคุ้มค่าในระยะยาว ภาพลักษณ์ และคุณภาพของโครงการ”
บ้านหรู: ฐานความมั่นคงท่ามกลางพายุเศรษฐกิจ
ทำไมตลาดบ้านหรูระดับ 10-30 ล้านบาท จึงยังคงได้รับการขนานนามว่าเป็น “ไม่มีวันตาย”? คำตอบอยู่ที่ลักษณะเฉพาะของกลุ่มผู้ซื้อเป้าหมายและรูปแบบการลงทุนในตลาดนี้
กำลังซื้อที่มีความแข็งแกร่ง: ลูกค้ากลุ่มนี้ส่วนใหญ่เป็นผู้ประกอบการ นักธุรกิจ เจ้าของกิจการ หรือผู้บริหารระดับสูง ที่มีรายได้มั่นคงและมีวินัยทางการเงินสูง พวกเขามักมีการกระจายความเสี่ยงทางธุรกิจที่ดี ทำให้ได้รับผลกระทบจากสภาวะเศรษฐกิจน้อยกว่าพนักงานประจำหรือคนกลุ่มอื่น
วิสัยทัศน์การลงทุน: ลูกค้ากลุ่มนี้ไม่ได้มองบ้านเป็นเพียงที่อยู่อาศัย แต่เป็นการลงทุนระยะยาว เป็นการสร้างความมั่งคั่ง (Wealth Creation) ส่งต่อเป็นมรดกให้กับลูกหลาน พวกเขามองเห็นถึงความคุ้มค่าของที่ดินที่เพิ่มมูลค่าอย่างต่อเนื่องในทำเลศักยภาพ
ความต้องการพื้นที่ใช้สอยและฟังก์ชัน: แม้เศรษฐกิจจะชะลอตัว แต่ความต้องการพื้นที่ใช้สอยที่เพิ่มขึ้นของครอบครัวขนาดใหญ่ หรือการมีพื้นที่สำหรับการทำงานที่บ้าน (Work from Home) ยังคงเป็นปัจจัยสำคัญที่กระตุ้นการตัดสินใจซื้อ
สุรเชษฐชี้ให้เห็นว่า โครงการแนวราบครองสัดส่วนถึง 75-80% ในตลาดบนทั้งหมด ทำให้ผู้ประกอบการหันมาทุ่มเททรัพยากรและกลยุทธ์ในการพัฒนาโครงการในระดับราคานี้อย่างต่อเนื่อง “การพัฒนาบ้านหรูไม่ใช่แค่การสร้างบ้าน แต่คือการสร้างชุมชน (Community) และสังคมที่มีระดับ”
จับตา 4 ยักษ์ใหญ่แห่งวงการ: ใครครองตลาดบ้านหรู 10-30 ล้าน
การแข่งขันในตลาดบ้านหรูระดับราคา 10-30 ล้านบาท เริ่มต้นขึ้นอย่างจริงจังในช่วง 5-10 ปีที่ผ่านมา เมื่อผู้เล่นรายใหญ่ในตลาดคอนโดมิเนียมเล็งเห็นโอกาสในการขยายไลน์ธุรกิจ และต่างสร้างจุดเด่นของตัวเองผ่านกลยุทธ์ที่แตกต่างกัน เพื่อตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้าและสร้างความได้เปรียบทางการแข่งขัน ปัจจุบันมีผู้เล่นรายสำคัญที่ครองส่วนแบ่งตลาดนี้อย่างชัดเจน ได้แก่
บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) – Sansiri: แสนสิริยังคงเป็นผู้นำที่แข็งแกร่งในตลาดนี้ ด้วยแบรนด์ เศรษฐสิริ ซึ่งถูกวางตำแหน่งเป็นแบรนด์เรือธง (Flagship Brand) ที่มุ่งเน้นการสร้างภาพลักษณ์และความสำเร็จให้กับผู้อยู่อาศัย ผ่านการดีไซน์ที่หรูหรา ทันสมัย และฟังก์ชันการใช้งานที่ตอบโจทย์ความต้องการที่เปลี่ยนแปลงตลอดเวลา
ไม่เพียงแค่นั้น แสนสิริยังได้พัฒนาแบรนด์ บุราสิริ ซึ่งเป็นบ้านเดี่ยวในระดับราคาใกล้เคียงกัน แต่เน้นบรรยากาศการพักผ่อนในสไตล์รีสอร์ต ความโดดเด่นของแสนสิริคือการให้ความสำคัญกับบริการหลังการขาย (After-sales Service) และระบบรักษาความปลอดภัยขั้นสูงอย่าง LIV-24 ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้ลูกค้ารู้สึกมั่นใจและเลือกซื้อแบรนด์นี้
บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) – LH: ในฐานะ “พี่ใหญ่” ของวงการอสังหาริมทรัพย์ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ยังคงสร้างความเชื่อมั่นให้กับตลาดบ้านหรูผ่านแบรนด์หลักอย่าง ชัยพฤกษ์-มัณฑนา-สีวลี แม้ราคาขายจะเริ่มต้นที่มากกว่า 10 ล้านบาท แต่ด้วยภาพลักษณ์ที่แข็งแกร่งในเรื่องคุณภาพ ความน่าเชื่อถือ และความมั่นคง ทำให้ยังคงเป็นตัวเลือกแรกสำหรับผู้ที่มองหาบ้านเดี่ยวในระดับราคานี้
บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) – SC: เอสซี แอสเสท ตอกย้ำความเป็นผู้นำตลาดบ้านหรูอย่างชัดเจน ด้วยแบรนด์ บางกอก บูเลอวาร์ด ซึ่งเริ่มแคมเปญการตลาดอย่างหนักเพื่อดึงดูดกลุ่มลูกค้าในระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป และแบรนด์ บางกอก บูเลอวาร์ด ซิกเนเจอร์ ที่เจาะกลุ่มลูกค้าระดับบนที่มีกำลังซื้อสูง ราคาเริ่มต้นอยู่ในช่วง 20-35 ล้านบาท SC เน้นการใช้เทคโนโลยีและนวัตกรรมในการออกแบบบ้านให้ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ของคนเมืองยุคใหม่
บริษัท เอพี ไทยแลนด์ จำกัด (มหาชน) – AP: เอพี ไทยแลนด์ เป็นอีกหนึ่งผู้เล่นรายสำคัญที่ประสบความสำเร็จอย่างสูงในตลาดบ้านหรู ด้วยแบรนด์หลักในระดับราคานี้อย่าง เดอะซิตี้ และ เซนโทร กระจายตัวอยู่ในหลากหลายทำเลศักยภาพทั้งในกรุงเทพฯ และปริมณฑล AP เน้นการออกแบบที่ทันสมัย การผสมผสานฟังก์ชันการใช้ชีวิต และการสร้างความรู้สึกถึง “ความมีสไตล์” ให้กับผู้อยู่อาศัย
นอกจากนี้ ยังมีผู้เล่นรายอื่น ๆ ที่มีโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคานี้ แต่จำนวนอาจไม่เทียบเท่าผู้เล่นหลัก เช่น ศุภาลัย และพฤกษา ซึ่งเริ่มรุกตลาดบ้านหรูมากขึ้นเพื่อกระจายความเสี่ยงจากตลาดคอนโดมิเนียม
เจาะลึกผู้ซื้อเป้าหมาย: มุ่งเป้าไปที่ “เศรษฐีรุ่นใหม่”
สำหรับกลุ่มผู้ซื้อเป้าหมายในเซ็กเมนต์บ้านหรูระดับ 10-30 ล้านบาท “สุรเชษฐ” ได้วิเคราะห์อย่างละเอียดว่า กลุ่มนี้ส่วนใหญ่เป็น คนรุ่นใหม่ชาวไทยอายุไม่เกิน 45 ปี ที่มีความต้องการอยู่อาศัยจริง (End User) โดยกลุ่มนี้ไม่ใช่กลุ่มที่เน้นการเก็งกำไร แต่พวกเขาต้องการยกระดับคุณภาพชีวิต (Quality of Life) และต้องการความคุ้มค่าในการใช้จ่าย
ปัจจัยสำคัญที่กระตุ้นให้คนกลุ่มนี้ตัดสินใจ
