จับตาวิกฤติความสามารถกู้ซื้อ! 6 ทำเลร้อน ‘โอกาส’ หรือความเสี่ยง?
ตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังเผชิญกับแรงกดดันด้านอำนาจการซื้อครั้งใหญ่ ซึ่งสะท้อนจากตัวเลขปฏิเสธสินเชื่อที่พุ่งสูง โดยเฉพาะกลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งมีอัตราการอนุมัติสินเชื่อต่ำกว่าเกณฑ์มากจนทำให้ผู้ประกอบการจำนวนมากต้องถอยห่างจากตลาดนี้ และมุ่งเน้นไปที่กลุ่มตลาดบนที่มีศักยภาพทางการเงินสูงกว่าแทน บทวิเคราะห์นี้จะพาไปสำรวจ 6 ทำเลสำคัญในกรุงเทพฯ และปริมณฑล เพื่อไขปริศนาว่าโซนใดคือตลาดแห่งโอกาส หรือควรเป็นโซนที่ควรระมัดระวังเป็นพิเศษ
“ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังก้าวผ่านความท้าทายที่ใหญ่ที่สุดในรอบหลายปี” ปิยะพร เลิศวิสุทธิไพบูลย์ หัวหน้าฝ่ายวิจัยจากเทอร์ร่า มีเดีย กล่าวเน้นย้ำพร้อมยกข้อมูลจากผลสำรวจโครงการกว่า 4,000 โครงการทั่วกรุงเทพฯ “วิกฤติความสามารถในการกู้ซื้อ” กลายเป็นปัญหาที่น่าจับตามอง โดยเฉพาะกลุ่มบ้านที่มีราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งมีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 70% ตัวเลขนี้สะท้อนให้เห็นถึงปัญหาเชิงโครงสร้างด้านการเข้าถึงสินเชื่อและภาระหนี้สินของครัวเรือนไทย ที่กำลังทำให้ตลาดบ้านราคาเริ่มต้นและบ้านสำหรับผู้มีรายได้น้อยกลายเป็นตลาดที่ผู้ประกอบการต้องยอมถอย “หนี” ไปพึ่งพากลุ่มผู้ซื้อที่มีกำลังซื้อสูง ซึ่งส่วนใหญ่อาศัยอยู่ในตลาดลักชัวรีและสามารถจ่ายด้วยเงินสดได้ทันที หรือมีเอกสารทางการเงินที่แข็งแรงพอที่จะกู้ธนาคารได้
อย่างไรก็ตาม แม้ตลาดภาพรวมจะเผชิญกับความยากลำบาก ตลาดที่อยู่อาศัยสำหรับผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง (Real Demand) ก็ยังคงมี “โอกาส” โดยเฉพาะตลาดบ้านแนวราบที่กำลังเติบโตอย่างต่อเนื่องในทำเลชานเมืองที่มีศักยภาพ ซึ่งเป็นทำเลที่ตอบโจทย์ความต้องการของคนไทยที่ต้องการซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยจริง และยอมรับที่จะยอมจ่ายเพิ่มขึ้นเพื่อแลกกับทำเลที่ดีและคุณภาพชีวิตที่เหมาะสม “ความท้าทายสำคัญในยุคนี้ไม่ได้อยู่ที่ตัวทำเลอีกต่อไป แต่คือการสร้างผลิตภัณฑ์ที่ตรงกับความต้องการที่แท้จริงของตลาด” ปิยะพรกล่าวเสริม
การสำรวจโครงการอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑลจำนวนมาก เผยให้เห็น 6 ทำเลที่มีแนวโน้มความต้องการและโอกาสที่แตกต่างกันอย่างชัดเจน ผู้ประกอบการจึงจำเป็นต้องใช้กลยุทธ์ทางการตลาดที่แตกต่างกันไปในแต่ละทำเล เพื่อเข้าถึงความต้องการของกลุ่มเป้าหมายได้อย่างมีประสิทธิภาพ
โซนศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) – สีลม สาทร สุขุมวิท และพระราม 3
โซนศูนย์กลางธุรกิจ (Central Business District หรือ CBD) ซึ่งประกอบด้วยสีลม สาทร สุขุมวิท และพระราม 3 กำลังกลายเป็นตลาดเฉพาะกลุ่ม (Niche Market) ของตลาดแนวราบ โดยมีบ้านเดี่ยวและทาวน์โฮมระดับลักชัวรีที่มีราคาขายเฉลี่ยทะลุ 65 ล้านบาทต่อยูนิต อย่างไรก็ตาม แม้จะเป็นตลาดเฉพาะกลุ่ม แต่โซนนี้ก็ยังคงมีอัตราการเติบโตที่ดี โดยเฉพาะกลุ่มแนวราบที่มีราคาขายในระดับนี้ ซึ่งยังคงเติบโตได้ประมาณ 10% ต่อปี ในขณะเดียวกัน ตลาดคอนโดมิเนียมในโซนนี้ก็กำลังเติบโตอย่างน่าจับตามองเช่นกัน ด้วยอัตราการเปิดตัวโครงการใหม่เพิ่มขึ้นกว่า 15% ในช่วงที่ผ่านมา แต่ราคาขายเฉลี่ยต่อตารางเมตรยังคงค่อนข้างคงที่ ซึ่งสะท้อนว่านี่คือตลาดที่เน้นกลุ่มผู้ซื้อที่มีกำลังซื้อสูงเท่านั้น
สินค้าหลักในกลุ่มนี้คือโครงการลักชัวรีที่ต้องยิงตรงไปยังกลุ่มลูกค้ากำลังซื้อสูง (HNWI) และนักลงทุนทั้งชาวไทยและต่างชาติ โดยสินค้ามักจะเป็นโครงการที่ขาย “ประสบการณ์” มากกว่าการขายขนาดพื้นที่อยู่อาศัย สำหรับผู้ประกอบการที่เข้ามาลงทุนในโซนนี้ สิ่งสำคัญคือต้องเข้าใจว่ากลุ่มลูกค้ามีความคาดหวังที่สูงมาก ทั้งในด้านดีไซน์ คุณภาพของวัสดุ และบริการต่างๆ “ความท้าทายคือต้นทุนการก่อสร้างที่สูงมาก การแข่งขันที่รุนแรงในตลาด และการที่ผู้ซื้อมีทางเลือกมากในทำเลใจกลางเมือง” ปิยะพรเสริม
โซนในเมือง (Urban) – จตุจักร รัชดา พญาไท และห้วยขวาง
โซนในเมือง เช่น จตุจักร รัชดา พญาไท และห้วยขวาง กำลังเผชิญกับจังหวะที่ตกต่ำที่สุดในรอบ 10 ปีสำหรับตลาดคอนโดมิเนียม โดยมีการเปิดตัวโครงการใหม่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ อย่างไรก็ตาม สินค้าคอนโดมิเนียมที่ยังคงขายได้ดีคือโครงการที่มีราคาไม่เกิน 150,000 บาทต่อตารางเมตร และกลุ่มทาวน์โฮม 3 ชั้นที่มีราคาไม่เกิน 10 ล้านบาท กลายเป็น “ฮีโร่” ของโซนนี้ เพราะสามารถตอบโจทย์กลุ่มผู้ซื้อที่ต้องการอยู่อาศัยจริงและต้องการความสะดวกสบายในการเดินทาง “โอกาสของตลาดในโซนนี้อยู่ที่การพัฒนาสินค้าประเภทกลาง-ล่าง ที่เน้นการออกแบบเพื่อตอบสนองความต้องการของผู้ที่อาศัยจริง” ปิยะพรกล่าว สำหรับความท้าทายของตลาดในโซนนี้คือการแข่งขันที่สูงจากคอนโดมิเนียมมือสองจำนวนมากที่มีอยู่ในตลาด ซึ่งเป็นทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับกลุ่มผู้ซื้อบางกลุ่ม
โซนตะวันออก (East) – เกษตร-นวมินทร์ มีนบุรี อ่อนนุช และลาดกระบัง
โซนตะวันออก ซึ่งครอบคลุมพื้นที่เกษตร-นวมินทร์ มีนบุรี อ่อนนุช และลาดกระบัง กำลังเป็นตลาดที่มาแรงที่สุดสำหรับบ้านแนวราบ โดยมีอัตราการเติบโตอย่างต่อเนื่องที่ประมาณ 11% ต่อปี โดยเฉพาะช่วงราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ขณะเดียวกันตลาดคอนโดมิเนียมในโซนนี้ค่อนข้างคงที่ โดยมีราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 70,000–80,000 บาทต่อตารางเมตร แต่โครงการที่ขายได้ดีที่สุดคือคอนโดมิเนียมที่มีราคาไม่เกิน 150,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งตอบโจทย์กลุ่มผู้ซื้อที่ต้องการอยู่อาศัยจริงและยอมจ่ายเพิ่มขึ้นเพื่อแลกกับทำเลที่ตั้งและคุณภาพชีวิตที่ตอบโจทย์ “โอกาสของตลาดนี้อยู่ที่กลุ่มลูกค้าที่ต้องการซื้อบ้านอยู่อาศัยจริงเป็นหลัก ส่วนความท้าทายคือการพัฒนาด้านการคมนาคมและระบบขนส่งสาธารณะเพื่อรองรับการขยายตัวของชุมชนใหม่” ปิยะพรเสริม
โซนตะวันตก (West) – ปิ่นเกล้า กาญจนา สุขสวัสดิ์ และพระราม 2
โซนตะวันตก ซึ่งรวมถึงปิ่นเกล้า กาญจนา สุขสวัสดิ์ และพระราม 2 เป็นอีกหนึ่งโซนที่กำลังเผชิญกับความผันผวนอย่างหนัก โดยพบว่าราคาบ้านแนวราบมีการขยับขึ้นเล็กน้อยถึง 5% แต่มีอัตราการเปิดตัวโครงการใหม่ลดลงอย่างเห็นได้ชัด โครงการที่มีอยู่ในตลาดส่วนใหญ่เป็นบ้านที่มีราคาสูงกว่า 10 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มที่ขายได้ยากกว่า โดยเฉพาะทาวน์โฮมในกลุ่มนี้มีจำนวนมาก ในทางกลับกัน กลุ่มทาวน์โฮมราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท กลับเป็นกลุ่มที่ขายดีที่สุดในตลาดนี้ แสดงให้เห็นว่ากำลังซื้อของกลุ่มนี้ยังคงมีความต้องการอย่างต่อเนื่อง
ในขณะที่ตลาดบ้านแนวราบกำลังเผชิญกับความท้าทาย ตลาดคอนโดมิเนียมกลับมีการเปิดตัวโครงการใหม่ลดลงมากถึง 30% ต่อปี ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าผู้ประกอบการกำลังตั้งรับเต็มรูปแบบในตลาดนี้ “นี่คือโอกาสสำหรับกลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท แต่ขณะเดียวกันก็เป็นความท้าทายของตลาดกลาง-บน ที่ต้องใช้เวลาในการระบายสต็อกบ้านราคาสูงออกไป” ปิยะพรกล่าวทิ้งท้าย
โซนเหนือ (North) – ดอนเมือง แจ้งวัฒนะ รังสิต และลำลูกกา
โซนเหนือ ซึ่งครอบคลุมพื้นที่ดอนเมือง แจ้งวัฒนะ รังสิต และลำลูกกา เป็นทำเลที่การขยายตัวของทาวน์โฮมและคอนโดมิเนียมได้รับแรงหนุนจากรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายสายสีม่วง (หมอชิต-คูคต) อย่างไรก็ตาม ตลาดบ้านแนวราบในโซนนี้ค่อนข้างนิ่งทั้งในด้านราคาและการเปิดตัวโครงการใหม่ โดยส่วนใหญ่สินค้าที่กระจายอยู่ในตลาดมีราคาอยู่ที่ประมาณ 3–5 ล้านบาท โดยเฉพาะทาวน์โฮม
รถไฟฟ้าส่วนต่อขยายสายสีม่วง
