ในวันที่ 14 เมษายน พ.ศ. 2569 มีข้อมูลจากผู้เชี่ยวชาญเผยว่า “ตลาดบ้านหรู 10-30 ล้าน” จะไม่หายไปไหน เนื่องจากผู้บริโภคกลุ่มใหม่ที่กำลังมาแรงอย่าง “เศรษฐีรุ่นใหม่” ให้ความสนใจกับบ้านในกลุ่มนี้อย่างต่อเนื่อง ซึ่งมีบริษัทผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำหลายรายกำลังชิงส่วนแบ่งทางการตลาดในกลุ่มเป้าหมายนี้
ภาวะเศรษฐกิจกับการซื้อบ้านในตลาดระดับบน
แม้ว่าสภาวะเศรษฐกิจโดยรวมจะค่อนข้างเงียบเหงา และส่งผลกระทบต่อตลาดที่อยู่อาศัย ทำให้ผู้คนระมัดระวังในการตัดสินใจซื้อมากขึ้น แต่พบว่ายังมี “บางกลุ่ม” ที่ยังคงเดินหน้าซื้ออยู่ โดยเฉพาะตลาดบ้านในระดับบน ที่ลูกค้ายังคงมีกำลังซื้อสูง แม้ว่าจะใช้เวลาในการตัดสินใจนานกว่าเดิม เนื่องจากสถานการณ์เศรษฐกิจยังมีความไม่แน่นอนอยู่ก็ตาม
“สุรเชษฐ กองชีพ” หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย ได้กล่าววิเคราะห์แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ในไตรมาสที่ 1 ของปี 2569 ว่า ตลาดคอนโดมิเนียมชะลอตัวลงอย่างเห็นได้ชัด ผู้ประกอบการหลายเจ้าจึงปรับกลยุทธ์หันไปพัฒนาโครงการแนวราบแทนทุกระดับราคาเพื่อลดความเสี่ยง ทำให้ผู้บริโภคเองก็ชะลอการตัดสินใจซื้อเช่นกัน ซึ่งสะท้อนได้จากสถิติการโอนกรรมสิทธิ์บ้านที่อยู่อาศัยใหม่ในปี 2568 ที่ลดลงถึง 13.9% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
แต่ในทางกลับกัน พบว่า บ้านหรู ในกลุ่มราคา 10-30 ล้านบาท กลับเติบโตขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งในส่วนของบ้านเดี่ยวที่มีราคามากกว่า 10 ล้านบาทขึ้นไป พบว่ามีการโอนกรรมสิทธิ์ลดลงน้อยกว่ากลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า สะท้อนให้เห็นชัดเจนว่ากลุ่มลูกค้าในตลาดบนยังมีศักยภาพทางการเงินสูง และได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจน้อยกว่าตลาดแมส ทำให้บ้านในกลุ่มระดับบนกลายเป็นกลุ่มที่ขับเคลื่อนตลาดในปัจจุบัน
“โดยเฉพาะโครงการแนวราบที่ครองสัดส่วนสูงถึง 75-80% ของตลาดบนทั้งหมด ทำให้ผู้ประกอบการเลือกให้น้ำหนักกับการพัฒนาโครงการในระดับราคานี้อย่างต่อเนื่อง ทั้งยังเป็นกลุ่มที่มีฐานกำลังซื้อที่มีศักยภาพในวงกว้างกว่ากลุ่มอัลตราลักเซอรี่” หัวหน้าฝ่ายวิจัยฯ กล่าว
4 บิ๊กแบรนด์เจ้าตลาดบ้านหรู
สำหรับกลุ่มผู้เล่นในตลาดบ้านหรูระดับราคา 10-30 ล้านบาท ผู้ประกอบการแต่ละเจ้าต่างงัดกลยุทธ์เด็ดของตัวเองออกมา เพื่อตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้า และแย่งชิงกำลังซื้อของตลาด โดยมีผู้เล่นที่น่าสนใจมากมายในกลุ่มนี้ เริ่มกันที่ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ที่มี “เศรษฐสิริ” เป็นแบรนด์หลัก ซึ่งยังคงมีการพัฒนาและปรับเปลี่ยนดีไซน์ให้เข้ากับความต้องการของลูกค้าอย่างต่อเนื่อง พร้อมทั้งสร้างภาพลักษณ์ที่น่าจดจำให้กับแบรนด์ว่า “เศรษฐสิริ” เป็นตัวแทนของความสำเร็จ
นอกจากนี้ แสนสิริยังมีอีกหนึ่งแบรนด์บ้านเดี่ยวในระดับราคาใกล้เคียงกันอย่าง “บุราสิริ” ที่เน้นการออกแบบให้มีความรู้สึกเหมือนได้พักผ่อนในรีสอร์ต พร้อมทั้งมีจุดเด่นที่ความสำคัญกับงานบริการหลังการขาย และระบบรักษาความปลอดภัย LIV-24 ที่เป็นจุดเด่นของบริษัท
อีกหนึ่งผู้เล่นรายใหญ่ของวงการคือ บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) ที่มีภาพจำในเรื่องของคุณภาพและความเชื่อมั่นของโครงการ โดยแบรนด์หลักในระดับราคา 10-30 ล้านบาท คือ “ชัยพฤกษ์-มัณฑนา-สีวลี” ที่มีการปรับรูปแบบบ้านให้ทันสมัยเข้ากับยุคสมัยอยู่เสมอ แม้ว่าราคาขายอาจจะเริ่มต้นที่มากกว่า 10 ล้านบาท แต่ด้วยภาพลักษณ์และคุณภาพทำให้เป็นที่น่าสนใจของผู้ที่มองหาบ้านในราคานี้
เช่นเดียวกันกับ บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) หรือ SC ที่เน้นการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคานี้เช่นกัน โดยมีแบรนด์เรือธงอย่าง “บางกอก บูเลอวาร์ด” ที่ราคาเริ่มต้น 10 ล้านบาท และ “บางกอก บูเลอวาร์ด ซิกเนเจอร์” ที่ราคาเริ่มต้น 20-35 ล้านบาท
ส่วนบริษัท เอพี ไทยแลนด์ จำกัด (มหาชน) หรือ AP ก็มีแบรนด์หลักในระดับราคาเดียวกันอย่าง “เดอะซิตี้-เซนโทร” ที่มีการกระจายตัวอยู่ตามทำเลต่างๆ ทั่วกรุงเทพฯและปริมณฑล
นอกจากนี้ ยังมีผู้ประกอบการรายอื่นๆ ที่มีโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคานี้เช่นกัน แต่จำนวนอาจจะไม่มากเท่า เช่น ศุภาลัย และพฤกษา
เป้าหมายตลาด: กลุ่ม “เศรษฐีรุ่นใหม่”
เมื่อพูดถึงกลุ่มเป้าหมายหลักในการซื้อบ้านในกลุ่มนี้ “สุรเชษฐ” ได้วิเคราะห์ไว้ว่า ส่วนใหญ่เป็นคนรุ่นใหม่ชาวไทยที่มีอายุไม่เกิน 45 ปี ที่ต้องการซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยจริงๆ โดยพวกเขาจะมองหาความคุ้มค่าของพื้นที่ใช้สอย ทำเลที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ที่แตกต่างกัน โดยเฉพาะอย่างยิ่งการเดินทางที่สะดวกสบายเชื่อมต่อทั้งถนนหลักและระบบขนส่งสาธารณะ และความใกล้กับสถานศึกษาชั้นนำของลูกหลาน รวมถึงสภาพแวดล้อมทางสังคมภายในโครงการที่สะท้อนถึง “คุณภาพชีวิต”
ทำเลที่เป็นที่นิยมอย่างมากในกลุ่มนี้ ได้แก่ รามอินทรา บางนา ดอนเมือง ราชพฤกษ์ รวมถึงพื้นที่ปริมณฑลที่อยู่ติดกับกรุงเทพฯ เพราะเป็นโซนที่มีการขยายตัวของโครงสร้างพื้นฐานมารองรับอย่างต่อเนื่อง
“ผู้บริโภคกลุ่มนี้มีสถานะการเงินที่แข็งแกร่ง ส่วนใหญ่เป็นเจ้าของกิจการ หรือผู้บริหารระดับสูงที่มีฐานรายได้มั่นคง เป็นกลุ่ม Young Successor จากการประสบความสำเร็จในอาชีพ พฤติกรรมการตัดสินใจซื้อจึงไม่ได้ขึ้นอยู่กับราคาหรือของแถมเป็นหลัก แต่เน้นความคุ้มค่าและภาพลักษณ์ที่สะท้อนความสำเร็จ และในสภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวทั่วโลก กลุ่มผู้ซื้อที่มีศักยภาพเหล่านี้มีแนวโน้มใช้เวลาในการเปรียบเทียบและตัดสินใจซื้อนานขึ้น เพื่อแสวงหาเงื่อนไขที่ดีที่สุด ทำให้เกิดอำนาจต่อรองที่สูงขึ้น”
ต้นทุนเดิมและการสนับสนุนจากภาครัฐ
แม้ในช่วงเดือนที่ผ่านมา ราคาวัสดุก่อสร้างจะปรับตัวสูงขึ้นประมาณ 5-10% รวมถึงแรงกดดันจากอัตราเงินเฟ้อและราคาน้ำมันที่สูงขึ้นจากการเปลี่ยนแปลงทางภูมิรัฐศาสตร์ แต่พบว่าราคาขายบ้านในระดับ 10-30 ล้านบาทในปัจจุบัน ส่วนใหญ่ยังคงเป็น”ราคาต้นทุนเดิม” หากสถานการณ์ความไม่สงบยืดเยื้อออกไป อาจต้องมีการปรับราคาขายให้สูงขึ้นตามต้นทุนที่เพิ่มขึ้น
“ช่วงเวลานี้จึงถือเป็นโอกาสทองสำหรับผู้ซื้อที่ต้องการที่อยู่อาศัยจริง ในการเข้าถือครองสินทรัพย์ภายใต้ข้อเสนอที่คุ้มค่าจากผู้ประกอบการ นอกจากลงทุนเพื่อคุณภาพชีวิตแล้ว อสังหาฯ ในทำเลศักยภาพทั้งกรุงเทพฯและปริมณฑล ยังมีมูลค่าเพิ่มขึ้นทุกปี ตามราคาที่ดินที่ขยับตัวสูงขึ้น ทำให้การซื้อที่อยู่อาศัยตอนนี้เป็นการสร้างมรดกและส่งต่อความมั่งคั่งที่คุ้มค่าที่สุด ก่อนที่ต้นทุนการพัฒนาในอนาคตจะปรับตัวสูงขึ้นอย่างก้าวกระโดด”
นอกจากนี้ ยังเป็นจังหวะที่อัตราดอกเบี้ยอยู่ในระดับที่ต่ำ และยังมี 2 มาตรการสนับสนุนจากภาครัฐ ได้แก่ มาตรการผ่อนปรนเกณฑ์ LTV และมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง 0.01% ซึ่งมาตรการเหล่านี้จะสิ้นสุดลงในวันที่ 30 มิถุนายน 2569 การตัดสินใจซื้อในช่วงเวลานี้จึงถือเป็นการตัดสินใจที่คุ้มค่าเชิงกลยุทธ์สำหรับกลุ่มผู้ซื้อที่มีความพร้อม
นอกจากนี้ สำหรับผู้ประกอบการรายใหม่ที่ต้องการเข้าสู่ตลาดนี้ ยังมีตัวเลือกของโครงการบ้านในรูปแบบ Pre-sale หรือจองล่วงหน้าที่ราคาพิเศษ ซึ่งเป็นอีกหนึ่งโอกาสในการลงทุนสำหรับผู้ที่มองหาการลงทุนในระยะยาว
สำหรับผู้ประกอบการรายเดิมที่กำลังมองหาแนวทางการเติบโตในอนาคต “สุรเชษฐ” ได้แนะนำให้มองหาโอกาสใหม่ๆ โดยเฉพาะการเจาะตลาดในพื้นที่ต่างจังหวัด และการลงทุนในรูปแบบอื่นๆ นอกจากโครงการที่อยู่อาศัยเดิมๆ ที่ทำอยู่เดิม ซึ่งจะช่วยสร้างการเติบโตที่ยั่งยืนในอนาคต
สำหรับผู้ประกอบการรายใหญ่ที่ต้องการแย่งชิงกำลังซื้อในตลาดนี้ ควรให้ความสำคัญกับการปรับเปลี่ยนดีไซน์และฟังก์ชันของบ้านให้เข้ากับความต้องการของลูกค้ากลุ่มใหม่ๆ ซึ่งมีความต้องการ
