ตลาดบ้านหรู 10-30 ล้านบาท 2569: ไม่มีวันตาย 4 บิ๊กค่ายชิงกำลังซื้อ “เศรษฐีรุ่นใหม่”
บทวิเคราะห์ฉบับลึก: ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยในยุคแห่งความไม่แน่นอน
สภาวะเศรษฐกิจมหภาคที่ผันผวนในช่วงปี 2569 ยังคงส่งผลกระทบอย่างชัดเจนต่ออุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย ทำให้บรรยากาศการซื้อขายในตลาด “ชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด” โดยเฉพาะในกลุ่มโครงการคอนโดมิเนียม ที่ผู้ประกอบการรายใหญ่ต่างเลือกที่จะ “ลดการเปิดตัวโครงการใหม่” และหันไปพัฒนาโครงการแนวราบทุกระดับราคา เพื่อกระจายความเสี่ยงและลดความไม่แน่นอนในการดำเนินงาน ขณะเดียวกัน ผู้บริโภคเองก็ยังคง “ชะลอการตัดสินใจซื้ออย่างต่อเนื่อง” ซึ่งสะท้อนได้จากตัวเลขสถิติการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยใหม่ในปี 2568 ที่แสดงให้เห็น “การลดลงถึง 13.9%” เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางความท้าทายทางเศรษฐกิจนี้ “ตลาดบ้านหรูระดับราคา 10-30 ล้านบาท” กลับแสดงให้เห็น “การเติบโตอย่างสวนกระแส” โดยเฉพาะกลุ่มที่อยู่อาศัยในระดับราคานี้ ที่มี “อัตราการลดลงของการโอนกรรมสิทธิ์น้อยกว่า” เมื่อเทียบกับกลุ่มตลาดแมส สะท้อนให้เห็นว่า “กลุ่มลูกค้าในตลาดบน” ยังคงมีศักยภาพทางการเงินที่แข็งแกร่ง มีความพร้อมในการซื้อ และ “ได้รับผลกระทบจากสภาวะเศรษฐกิจน้อยกว่า” ทำให้ตลาดระดับบนกลายเป็น “กลไกหลักที่ขับเคลื่อนตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน” โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มโครงการแนวราบ ที่ปัจจุบัน “ครองสัดส่วนสูงถึง 75-80% ของตลาดบ้านหรูทั้งหมด” ซึ่งผลักดันให้ผู้ประกอบการรายใหญ่ “หันมาให้ความสำคัญอย่างมาก”กับการพัฒนาโครงการในระดับราคานี้ เพราะเป็นกลุ่มที่มี “กำลังซื้อที่แข็งแกร่งและมีศักยภาพในวงกว้างกว่ากลุ่มอัลตราลักเซอรี่”
ในบริบทนี้ “บริษัทผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่” แต่ละรายต่างพยายาม “สร้างจุดขายที่แตกต่าง” ผ่านกลยุทธ์ที่หลากหลาย เพื่อตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้าที่หลากหลายและ “เพิ่มความได้เปรียบในการแข่งขัน” ซึ่งมีผู้เล่นรายใหญ่ที่น่าจับตาในตลาดนี้อยู่หลายเจ้า ดังนี้
“แสนสิริ” (SANSIRI)
กลุ่ม “แสนสิริ จำกัด (มหาชน)” ถือเป็นหนึ่งในผู้เล่นที่แข็งแกร่งในตลาดบ้านหรู โดยมีแบรนด์เรือธงอย่าง “เศรษฐสิริ” ที่เน้น “การพัฒนาดีไซน์และฟังก์ชันที่ตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้าอย่างต่อเนื่อง” พร้อมสร้างภาพลักษณ์ความเป็นบ้านที่หรูหราและมีระดับ นอกจากนี้ แสนสิริยังมีแบรนด์ “บุราสิริ” ซึ่งเป็นแบรนด์บ้านเดี่ยวในระดับราคาใกล้เคียงกัน แต่เน้น “การสร้างบรรยากาศการพักผ่อนสไตล์รีสอร์ต” และมีการชูจุดเด่นเรื่อง “การบริการหลังการขายที่ยอดเยี่ยม” รวมถึงระบบรักษาความปลอดภัย “LIV-24”
“แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์” (LH)
ในฐานะ “เจ้าตลาดอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่” บริษัท “แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน)” ยังคงได้รับความเชื่อมั่นในเรื่อง “คุณภาพและมาตรฐานของโครงการ” โดยมีแบรนด์หลักในระดับราคา 10-30 ล้านบาท คือ “ชัยพฤกษ์” “มัณฑนา” และ “สีวลี” ซึ่งแบรนด์เหล่านี้มีการ “ปรับเปลี่ยนรูปแบบบ้านให้ทันสมัยอยู่เสมอ” แม้ราคาขายเริ่มต้นอาจจะสูงกว่า 10 ล้านบาท แต่ด้วย “ภาพลักษณ์แบรนด์ที่แข็งแกร่งและความเชื่อมั่นในคุณภาพ” ทำให้ยังคงเป็นที่ต้องการของผู้ที่มองหาบ้านในระดับราคานี้อย่างต่อเนื่อง
“เอสซี แอสเสท” (SC)
บริษัท “เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน)” หรือ SC ได้เน้นการพัฒนา “โครงการบ้านจัดสรรในระดับราคานี้” อย่างชัดเจน โดยมีแบรนด์เรือธงคือ “บางกอก บูเลอวาร์ด” ราคาเริ่มต้น 10 ล้านบาท และแบรนด์ “บางกอก บูเลอวาร์ด ซิกเนเจอร์” ที่มีราคาเริ่มต้นสูงกว่า 20-35 ล้านบาท ซึ่งเน้นการสร้าง “ดีไซน์และฟังก์ชันที่ตอบโจทย์ชีวิตคนเมือง” และการลงทุนในทำเลที่มีศักยภาพสูง
“เอพี ไทยแลนด์” (AP)
ในด้านของบริษัท “เอพี ไทยแลนด์ จำกัด (มหาชน)” หรือ AP ก็มีแบรนด์หลักในระดับราคาใกล้เคียงกัน คือ “เดอะซิตี้” และ “เซนโทร” ที่มีการกระจายตัวของโครงการอยู่ในหลายทำเลสำคัญทั่วทั้งกรุงเทพฯ และปริมณฑล โดยเน้น “ทำเลที่เดินทางสะดวก” และ “การเชื่อมต่อกับโครงสร้างพื้นฐาน” อย่างระบบขนส่งสาธารณะ
นอกจากนี้ ยังมีผู้ประกอบการรายอื่น ๆ ที่มีโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคา 10-30 ล้านบาท แม้จำนวนอาจจะไม่เทียบเท่าผู้เล่นรายใหญ่ แต่ก็ถือเป็นกลุ่มผู้เล่นที่มีบทบาทสำคัญในตลาดนี้ เช่น บริษัท “ศุภาลัย” และ “พฤกษา”
กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย: การขับเคลื่อนตลาดของ “คนรุ่นใหม่”
สำหรับกลุ่มผู้ซื้อเป้าหมายในตลาดบ้านหรูระดับราคา 10-30 ล้านบาท “สุรเชษฐ กองชีพ” วิเคราะห์ว่า ส่วนใหญ่เป็น “คนรุ่นใหม่ชาวไทยอายุไม่เกิน 45 ปี” ที่มีความต้องการ “อยู่อาศัยจริง” โดยพวกเขาจะพิจารณาจาก “ความคุ้มค่าของพื้นที่ใช้สอย” และ “ทำเลที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์” โดยเฉพาะอย่างยิ่ง “การเดินทางที่เชื่อมต่อกับโครงข่ายถนนหลักและระบบขนส่งสาธารณะ” รวมถึง “ความใกล้เคียงกับสถานศึกษาชั้นนำ” ของบุตรหลาน นอกจากนี้ ยังให้ความสำคัญกับ “สภาพแวดล้อมทางสังคมและภายในโครงการที่สะท้อนถึงคุณภาพชีวิต” ซึ่งทำเลที่ได้รับความนิยมอย่างสูงในกลุ่มนี้ได้แก่ “รามอินทรา” “บางนา” “ดอนเมือง” และ “ราชพฤกษ์” รวมถึงพื้นที่ปริมณฑลที่มี “การขยายตัวของโครงสร้างพื้นฐาน” รองรับ
กลุ่มผู้ซื้อเหล่านี้ “ส่วนใหญ่มีฐานะทางการเงินที่มั่นคง” มักจะเป็นเจ้าของธุรกิจ หรือผู้บริหารระดับสูงที่มีรายได้ประจำที่สม่ำเสมอ และ “เป็นกลุ่มคนรุ่นใหม่ที่มีความสำเร็จในสายอาชีพ (Young Successors)” ด้วยเหตุนี้ “พฤติกรรมการตัดสินใจซื้อจึงไม่ได้ขึ้นอยู่กับราคาหรือของแถมเพียงอย่างเดียว” แต่จะเน้นที่ “ความคุ้มค่าและความโดดเด่นของแบรนด์” รวมถึง “ภาพลักษณ์ที่สะท้อนความสำเร็จ” ในสภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวทั่วโลก กลุ่มผู้ซื้อที่มีศักยภาพเหล่านี้มีแนวโน้มที่จะ “ใช้เวลาในการเปรียบเทียบและตัดสินใจซื้อนานขึ้น” เพื่อให้ได้ “ข้อเสนอที่ดีที่สุด” ซึ่งทำให้พวกเขามี “อำนาจในการต่อรองที่สูงขึ้น” ในการเจรจากับผู้ขาย
ต้นทุนการผลิตและแรงกระตุ้นจากภาครัฐ: โอกาสทองสำหรับผู้ซื้อที่พร้อม
ในด้านของ “ต้นทุนการผลิต” แม้ในช่วงต้นปี 2569 ราคาวัสดุก่อสร้างจะมีการปรับตัวสูงขึ้นประมาณ 5-10% ซึ่งได้รับแรงกดดันจากอัตราเงินเฟ้อและราคาน้ำมันที่สูงขึ้นอันเนื่องมาจาก “ความขัดแย้งในตะวันออกกลาง” แต่ “ราคาขายบ้านในระดับ 10-30 ล้านบาท ในปัจจุบันส่วนใหญ่ยังคงเป็นราคาต้นทุนเดิม” หาก “ภาวะสงครามยืดเยื้อเป็นระยะเวลานาน” ราคาขายก็มีแนวโน้มที่จะ “ปรับเพิ่มขึ้นตามต้นทุนที่สูงขึ้น” ในทันที
ช่วงเวลาเช่นนี้จึงถือเป็น “โอกาสทองสำหรับผู้ซื้อที่มีความพร้อมและต้องการที่อยู่อาศัยจริง” ในการเข้าถือครองสินทรัพย์ภายใต้ข้อเสนอที่คุ้มค่าจากผู้ประกอบการ นอกจาก “การลงทุนเพื่อคุณภาพชีวิต” แล้ว “อสังหาริมทรัพย์ในทำเลศักยภาพ” ทั้งในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ยังคงมีแนวโน้มที่จะ “มีมูลค่าเพิ่มสูงขึ้นทุกปี” ตามราคาที่ดินที่ขยับตัวขึ้นอย่างต่อเนื่อง ดังนั้น “การซื้อที่อยู่อาศัยในช่วงนี้จึงเป็นการสร้างมรดกและส่งต่อความมั่งคั่งที่คุ้มค่า” ก่อนที่ต้นทุนการพัฒนาในอนาคตจะปรับตัวสูงขึ้นอย่างก้าวกระโดด
นอกจากนี้ “ช่วงนี้ยังเป็นจังหวะที่อัตราดอกเบี้ยอยู่ในระดับต่ำ” และยังมี “2 มาตรการรัฐที่สนับสนุน” ได้แก่ การผ่อนปรนเกณฑ์
