จับตาวิกฤตสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ไทย: โอกาสหรือความเสี่ยงใน 6 ทำเลเดือดปี 2569
การปฏิเสธสินเชื่อบ้านยังคงเป็นความท้าทายใหญ่ที่สุดของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยมีอัตราการกู้ไม่ผ่านสูงในกลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท แต่อีกด้าน ตลาดลักชัวรีและบ้านสำหรับผู้อยู่อาศัยจริงยังคงแข็งแกร่ง บทวิเคราะห์นี้เจาะลึก 6 ทำเลหลักในกรุงเทพฯ และปริมณฑลที่กำลังกลายเป็นศูนย์กลางของการแข่งขันใหม่ปี 2569
ในปี 2569 ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญกับความเปลี่ยนแปลงที่สำคัญที่สุดในรอบหลายทศวรรษ วิกฤตความสามารถในการกู้ซื้อหรือภาวะปฏิเสธสินเชื่อที่พุ่งสูงขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มตลาดบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งมีอัตราการถูกปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 70% จนทำให้ผู้ประกอบการรายใหญ่จำนวนมากต้องตัดสินใจถอยออกจากตลาดแมส (Mass Market) เพื่อ “หลีกหนี” ไปสู่ตลาดลักชัวรี (Luxury) ที่มุ่งเน้นการขายโครงการระดับไฮเอนด์ (High-End) ซึ่งลูกค้าส่วนใหญ่มีฐานะทางการเงินแข็งแกร่งและไม่ต้องพึ่งพาการขอสินเชื่อ นอกจากนี้ ในทางกลับกัน ตลาดที่อยู่อาศัยสำหรับผู้ที่ต้องการซื้อเพื่อการอยู่อาศัยจริง (Real Demand) ยังคงมี “โอกาส” โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มบ้านแนวราบราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาทในทำเลชานเมืองที่มีศักยภาพ ซึ่งยังเป็นทำเลที่มีผู้ซื้อเพื่อการอยู่อาศัยจริงมองหาอยู่เสมอ
การสำรวจโครงการอสังหาริมทรัพย์กว่า 4,000 โครงการทั่วกรุงเทพฯ ในปีนี้โดยบริษัท เทอร์ร่า มีเดีย (Terra Media) ระบุว่า มี 6 โซนหลักที่น่าจับตามอง เนื่องจากแต่ละทำเลมีทั้งโอกาสและความท้าทายที่แตกต่างกันไปอย่างชัดเจน ซึ่งผู้ประกอบการจะต้องปรับกลยุทธ์การลงทุนและทางการตลาดให้เหมาะสมกับแต่ละพื้นที่ เพื่อตอบโจทย์ความต้องการของกลุ่มเป้าหมายที่หลากหลายในตลาด ณ ปัจจุบัน
วิเคราะห์ 6 ทำเลทอง: โอกาสและความเสี่ยงของตลาดอสังหาฯ ไทยปี 2569
โซนศูนย์กลางธุรกิจ (CBD: Central Business District)
โซนศูนย์กลางธุรกิจ หรือ CBD ของกรุงเทพมหานคร ได้แก่ สีลม สาทร สุขุมวิท และ พระราม 3 กลายเป็นสนามรบสำคัญสำหรับตลาดเฉพาะกลุ่ม (Niche Market) โดยตลาดบ้านแนวราบ (Residential) ในโซนนี้มียอดขายเฉลี่ยพุ่งทะลุสูงถึง 65 ล้านบาทต่อหน่วย แต่ยังคงเติบโตได้อย่างแข็งแกร่ง โดยมีอัตราการเติบโตถึง 10% ต่อปี ในขณะที่ตลาดคอนโดมิเนียม (Condominium) ในย่านนี้ก็มีการเปิดตัวโครงการใหม่เพิ่มขึ้น 15% แต่ราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรยังคงทรงตัว ซึ่งเป็นสัญญาณบ่งชี้ว่านี่คือตลาดสำหรับกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูงสุด (Ultra High Net Worth Individuals) เท่านั้น
สินค้าคงค้างส่วนใหญ่ในตลาดนี้เป็นโครงการระดับลักชัวรีที่มุ่งเน้นการขายให้กับกลุ่มชาวต่างชาติและกลุ่มบุคคลที่มีสินทรัพย์เพื่อการลงทุนในจำนวนมาก ซึ่งมีมูลค่าทรัพย์สินตั้งแต่ 30 ล้านบาทขึ้นไป (HNWI) โดยโซนนี้เหมาะอย่างยิ่งสำหรับโครงการระดับลักชัวรีที่ขาย “ประสบการณ์การใช้ชีวิต” (Lifestyle) มากกว่าขนาดพื้นที่ใช้สอย อย่างไรก็ตาม ตลาดนี้ยังต้องเผชิญกับความท้าทายสำคัญหลายประการ ได้แก่ ต้นทุนการดำเนินงานที่สูงมาก การแข่งขันที่รุนแรง และลูกค้าที่มีทางเลือกในการลงทุนหลากหลาย ซึ่งล้วนเป็นปัจจัยที่ผู้ประกอบการต้องพิจารณาอย่างรอบคอบ
โซนในเมือง (Urban)
ทำเลในเมืองอย่าง จตุจักร รัชดา พญาไท และห้วยขวาง กำลังเผชิญกับภาวะที่ต่ำที่สุดในรอบ 10 ปีของตลาดคอนโดมิเนียม โดยโครงการใหม่ที่เปิดตัวลดลงอย่างมีนัยสำคัญ อย่างไรก็ตาม คอนโดมิเนียมที่ยังคงมียอดขายที่ดีในโซนนี้คือคอนโดราคาไม่เกิน 150,000 บาทต่อตารางเมตร นอกจากนี้ ตลาดบ้านแนวราบราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท โดยเฉพาะทาวน์โฮม (Townhome) 3 ชั้น กลายเป็นพระเอกของโซนนี้ และเป็นโอกาสทองสำหรับสินค้าประเภทกลาง-ล่างที่ออกแบบมาเพื่อการอยู่อาศัยจริงโดยเฉพาะ ส่วนความท้าทายหลักของโซนนี้คือการต้องแข่งขันอย่างเข้มข้นกับคอนโดมิเนียมมือสองที่มีจำนวนมากในตลาด ซึ่งมีราคาเสนอขายที่น่าดึงดูด
โซนตะวันออก (Eastern Zone)
กลุ่มทำเลโซนตะวันออก ได้แก่ เกษตร-นวมินทร์ มีนบุรี อ่อนนุช และลาดกระบัง กำลังกลายเป็นตลาดดาวรุ่ง (Rising Star) สำหรับบ้านแนวราบที่เติบโตอย่างก้าวกระโดด โดยมีอัตราการเติบโตต่อเนื่องถึง 11% ต่อปี โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ในขณะที่ตลาดคอนโดในโซนนี้ยังคงทรงตัว โดยมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 70,000 – 80,000 บาทต่อตารางเมตร แต่ยูนิตที่ขายดีที่สุดคือยูนิตที่มีราคาต่ำกว่า 150,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งถือเป็นโอกาสสำหรับกลุ่มลูกค้าที่ต้องการซื้อบ้านเพื่อการอยู่อาศัยจริง (Real Demand) และยินดีที่จะจ่ายมากขึ้นเพื่อที่อยู่อาศัยที่ดีขึ้น อย่างไรก็ตาม ความท้าทายหลักของโซนนี้คือระบบขนส่งมวลชนและโครงสร้างพื้นฐานด้านการเดินทางที่ต้องรองรับการขยายตัวของชุมชนใหม่ ๆ อย่างมีประสิทธิภาพ
โซนตะวันตก (Western Zone)
ทำเลโซนตะวันตก ได้แก่ ปิ่นเกล้า กาญจนา สุขสวัสดิ์ และพระราม 2 เป็นทำเลที่มีการปรับราคาเพิ่มขึ้นแต่มีความเสี่ยงสูง ตลาดบ้านแนวราบมีการปรับเพิ่มราคาขึ้น 5% แต่จำนวนโครงการใหม่ที่เปิดตัวลดลงอย่างมาก ส่งผลให้มีสต็อกสินค้าคงเหลือในระดับราคา 10-20 ล้านบาทเพิ่มสูงขึ้น ซึ่งเป็นกลุ่มสินค้าที่ขายได้ยากในตลาดปัจจุบัน ในขณะเดียวกัน ตลาดแมส (Mass Market) หรือกลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท กลับขายดีอย่างต่อเนื่อง ตลาดคอนโดมิเนียมมีการเปิดตัวโครงการใหม่ลดลงถึง 30% ต่อปี ซึ่งเป็นการตั้งรับอย่างเต็มรูปแบบของผู้ประกอบการ นับเป็น “โอกาส” สำหรับกลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ขณะเดียวกันก็เป็น “ความท้าทาย” สำหรับตลาดบ้านระดับกลาง-บน ที่จะต้องใช้เวลาในการระบายสต็อกสินค้าคงเหลือออกไป
โซนเหนือ (Northern Zone)
โซนเหนือ ประกอบด้วย ดอนเมือง แจ้งวัฒนะ รังสิต และลำลูกกา เป็นทำเลที่มีการเติบโตของตลาดทาวน์โฮมและคอนโดมิเนียมอย่างต่อเนื่อง ตามเส้นทางของระบบรถไฟฟ้าสายสีเขียว (Green Line) ขณะที่ตลาดบ้านแนวราบยังคงนิ่งทั้งในด้านของราคาและจำนวนโครงการใหม่ที่เปิดตัว สินค้าที่มีการกระจายอยู่ในตลาดส่วนใหญ่อยู่ในระดับราคา 3-5 ล้านบาท โดยเฉพาะทาวน์โฮมและคอนโดมิเนียม ซึ่งได้รับแรงหนุนอย่างมากจากการก่อสร้างรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายสายสีเขียว (ส่วนต่อขยายจากหมอชิตไปคูคต) ส่งผลให้ราคาเริ่มขยับขึ้นไปสู่ช่วง 60,000 – 150,000 บาทต่อตารางเมตร อย่างไรก็ตาม ปัญหาใหญ่ของโซนนี้คือ “สต็อกคงเหลือจำนวนมาก” จุดแข็งที่เป็นโอกาสของทำเลนี้คือศักยภาพในการเป็นศูนย์กลางการเชื่อมต่อระหว่างเมืองและชานเมือง (Urban-Suburban Hub) ซึ่งกำลังพัฒนาอย่างเต็มรูปแบบ แต่ความท้าทายสำคัญคือการบริหารจัดการสต็อกสินค้าไม่ให้ล้นตลาด
โซนนนทบุรี (Nonthaburi)
ทำเลโซนนนทบุรี เป็นพื้นที่ที่มีการเติบโตอย่างแข็งแกร่งที่สุดของตลาดบ้านแนวราบ โดยราคาอสังหาริมทรัพย์มีการปรับเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องเฉลี่ยประมาณ 10% ต่อปี ติดต่อกันมานานถึง 5-6 ปี สินค้าที่ขายดีและเป็นที่ต้องการมากที่สุดคือบ้านแนวราบในระดับราคา 3-7 ล้านบาท เนื่องจากเป็นตลาดที่มีความต้องการซื้อเพื่อการอยู่อาศัยจริง (Real Demand) อย่างแท้จริง ในทางกลับกัน ตลาดคอนโดมิเนียมสายสีม่วง (Purple Line) ยังคงต้องเร่งระบายสต็อกจำนวนมหาศาลที่เคยเปิดตัวไปในยุคแรกเริ่ม ซึ่งมียอดเปิดตัวมากถึง 8,000 ยูนิต ภายในปีเดียว ทำให้เกิดภาวะล้นตลาด (Over Supply) มานานเกือบ
