การยืนหยัดอย่างไม่หวั่นไหวของตลาดบ้านหรู 10-30 ล้านบาท: กลยุทธ์ใหม่ของ 4 ยักษ์ใหญ่เพื่อแย่งชิงกำลังซื้อ ‘คนรุ่นใหม่’
บทนำ: ภาพรวมภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2569
ในช่วงทศวรรษที่ผ่านมา ภูมิทัศน์ตลาดที่อยู่อาศัยในประเทศไทยได้เผชิญกับการเปลี่ยนแปลงอย่างมีนัยสำคัญภายใต้กระแสความผันผวนทางเศรษฐกิจโลกและเทคโนโลยีที่ก้าวกระโดด โดยเฉพาะอย่างยิ่งในปี 2569 ที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังพยายามดิ้นรนฟื้นตัวหลังจากการชะลอตัวครั้งรุนแรงในปีที่ผ่านมา แม้สถานการณ์ความไม่แน่นอนทางการเมืองภายในประเทศยังคงส่งผลกระทบอย่างชัดเจนต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภค โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มตลาดกลางและล่าง แต่ดูเหมือนว่าตลาดบ้านหรูระดับราคา 10-30 ล้านบาท จะยืนหยัดอย่างท้าทายและกำลังขับเคลื่อนการเติบโตของตลาดโดยรวมอย่างแข็งแกร่ง
ในขณะที่กลุ่มผู้ประกอบการส่วนใหญ่ต่างมุ่งเน้นไปที่การพัฒนาโครงการแนวราบในระดับราคาเริ่มต้นที่หลากหลาย เพื่อบริหารความเสี่ยงและตอบสนองความต้องการที่หลากหลายของตลาด แต่ตลาดระดับบนกลับพบสัญญาณเชิงบวกที่น่าสนใจ กลุ่มผู้ซื้อในระดับราคานี้ไม่ได้รับผลกระทบจากความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจรุนแรงเหมือนกับกลุ่มอื่น ๆ ยังคงมีความพร้อมทางการเงินและยังคงมีความต้องการที่อยู่อาศัยจริง (Real Demand) แม้ว่ากระบวนการตัดสินใจอาจจะยาวนานขึ้นกว่าเดิม
“ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันถือเป็นตลาดที่แบ่งขั้วอย่างชัดเจน” “สมเกียรติ เกียรติธนากร” นักวิเคราะห์ด้านตลาดทุนและผู้เชี่ยวชาญด้านการลงทุนอสังหาริมทรัพย์มากประสบการณ์ 10 ปี จาก “บริษัท ไทย แอสเซท แมเนจเมนท์ จำกัด” อธิบาย “กลุ่มคอนโดมิเนียมผู้ซื้อรายใหม่เริ่มหดตัวลง แต่เรายังคงเห็นความต้องการอย่างต่อเนื่องในโครงการบ้านระดับบน โดยเฉพาะบ้านเดี่ยว ซึ่งมีสัดส่วนที่สูงที่สุด”
ทำไมบ้านหรูถึง ‘ไม่มีวันตาย’ ในยุคเศรษฐกิจวิกฤต?
ข้อมูลเชิงลึกจาก “สมเกียรติ” ระบุว่า ปรากฏการณ์ “บ้านหรูไม่ตาย” นี้มีเหตุผลหลายประการที่สนับสนุน ซึ่งสามารถวิเคราะห์ได้จากมุมมองที่แตกต่างกันหลายมิติ
พฤติกรรมผู้ซื้อกลุ่มเป้าหมาย: “ลูกค้ารุ่นใหม่ (Young Successor) ไม่ใช่แค่รอ”
ตลาดกลุ่มนี้มีเป้าหมายหลักเป็น “คนรุ่นใหม่ชาวไทยอายุไม่เกิน 45 ปี” ที่ประสบความสำเร็จในหน้าที่การงานหรือประกอบกิจการส่วนตัว มักเป็น “ทายาทรุ่นใหม่ (Young Successor)” ที่มีความมั่นคงทางรายได้สูง และมองหา “บ้านเพื่ออยู่อาศัยจริง” ไม่ใช่เพียงแค่การลงทุน
“สมเกียรติ” อธิบายเพิ่มเติมว่า กลุ่มผู้ซื้อกลุ่มนี้ไม่ได้พิจารณาจาก ‘ราคา’ หรือ ‘ของแถม’ เป็นหลัก แต่มองหา ‘คุณค่าที่แท้จริง’ (True Value) และ ‘ภาพลักษณ์ทางสังคม’ (Social Status) ที่ตอบโจทย์ความสำเร็จในชีวิต “พวกเขาต้องการสภาพแวดล้อมที่สะท้อนถึงความสำเร็จ มีพื้นที่ใช้สอยที่ตอบโจทย์การใช้ชีวิตของครอบครัวยุคใหม่ รวมถึงการเข้าถึงโครงสร้างพื้นฐานและสถานศึกษาชั้นนำ”
การกระจุกตัวของความต้องการ (Demand Cluster)
พื้นที่ยอดนิยมในกลุ่มตลาดบ้านหรูมักกระจุกตัวอยู่ในทำเลที่มีศักยภาพสูง เช่น รามอินทรา, บางนา, ดอนเมือง, ราชพฤกษ์, และแนวรอบปริมณฑลที่มีการขยายตัวของโครงสร้างพื้นฐานอย่างต่อเนื่อง การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในทำเลเหล่านี้ไม่ใช่เพียงแค่การซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัย แต่ยังเป็นการ “ลงทุนเพื่อสร้างมรดก” และ “ความมั่งคั่งระยะยาว”
แผนการลงทุนและ ‘จุดเด่น’ ของแบรนด์ (Brand Positioning)
ในปัจจุบัน ผู้ประกอบการแต่ละรายต่างมีกลยุทธ์ที่แตกต่างกัน เพื่อแย่งชิงความสนใจจากลูกค้ากลุ่มนี้ ซึ่งส่งผลต่อการสร้าง ‘ความได้เปรียบในการแข่งขัน’ (Competitive Advantage) และเพิ่มมูลค่าให้กับโครงการ
แสนสิริ (Sansiri): “สมเกียรติ” กล่าวว่า “แสนสิริ” มีจุดแข็งที่แบรนด์ “เศรษฐสิริ” ซึ่งเป็นที่ยอมรับในด้าน “ภาพลักษณ์ทางสังคม” และ “คุณภาพ” การปรับเปลี่ยนดีไซน์และฟังก์ชันให้ตอบโจทย์กลุ่มเป้าหมายอย่างต่อเนื่อง รวมถึง “บุราสิริ” ที่เน้นดีไซน์บรรยากาศแบบรีสอร์ต และมีระบบรักษาความปลอดภัย LIV-24 ทำให้แสนสิริเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจสำหรับลูกค้ากลุ่มนี้
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (Land and Houses – LH): เป็น ‘พี่ใหญ่’ ในตลาดที่ได้รับการยอมรับในเรื่อง “คุณภาพและความเชื่อมั่น” แบรนด์ “ชัยพฤกษ์” และ “มัณฑนา” เป็นที่นิยมในระดับราคานี้ การผสมผสานดีไซน์ร่วมสมัยและคุณภาพที่แข็งแกร่ง ทำให้แบรนด์นี้ยังคงมีฐานลูกค้าที่มั่นคง แม้ราคาขายอาจสูงกว่า 10 ล้านบาทก็ตาม
เอสซี แอสเสท (SC Asset): ‘SC’ ใช้กลยุทธ์ที่ชัดเจนกับแบรนด์ “บางกอก บูเลอวาร์ด” และ “บางกอก บูเลอวาร์ด ซิกเนเจอร์” โดยเฉพาะ “บางกอก บูเลอวาร์ด ซิกเนเจอร์” ที่มีราคาเริ่มต้น 20-35 ล้านบาท เป็นกลุ่มเป้าหมายที่ต้องการพื้นที่ใช้สอยขนาดใหญ่และสิ่งอำนวยความสะดวกที่หรูหรากว่า
เอพี ไทยแลนด์ (AP Thailand): ‘AP’ กระจายตัวในหลายทำเลทั่วกรุงเทพฯและปริมณฑลด้วยแบรนด์ “เดอะซิตี้” และ “เซนโทร” ซึ่งเน้นการผสมผสานทำเลที่ตั้งกับความคุ้มค่า เพื่อดึงดูดลูกค้ากลุ่ม Young Successor
ปัจจัยทางต้นทุนและการบริหารจัดการ (Cost Structure and Risk Management)
ถึงแม้ว่าราคาวัสดุก่อสร้างและอัตราเงินเฟ้อจะเพิ่มสูงขึ้นในช่วงที่ผ่านมา แต่ “สมเกียรติ” ชี้ให้เห็นว่า “ต้นทุนการผลิต” ส่วนใหญ่ของบ้านหรูในปัจจุบันยังคงเป็น ‘ต้นทุนเดิม’ ที่ต่ำกว่าราคาตลาด เนื่องจากผู้ประกอบการวางแผนการเปิดตัวและลงทุนไว้ล่วงหน้า
“ดังนั้น ช่วงเวลานี้จึงถือเป็นโอกาสทองสำหรับผู้ซื้อที่ต้องการบ้านจริงในการเข้าครอบครองสินทรัพย์ภายใต้เงื่อนไขที่คุ้มค่า” เขาเน้นย้ำ “หากภาวะสงครามยืดเยื้อ ราคาขายในอนาคตมีแนวโน้มปรับสูงขึ้นตามต้นทุนใหม่ และหากมีการปรับขึ้นจริง จะส่งผลกระทบอย่างมากต่อกำลังซื้อของกลุ่มตลาดอื่น ๆ”
โอกาสทองสำหรับ ‘เศรษฐีรุ่นใหม่’: อสังหาฯ ในฐานะสินทรัพย์รับมือวิกฤต
“สมเกียรติ” ยังได้เสริมเกี่ยวกับ ‘โอกาสทอง’ ที่รออยู่ในตลาดนี้ “อสังหาริมทรัพย์ในทำเลที่มีศักยภาพ ไม่ว่าจะเป็นในกรุงเทพฯ หรือปริมณฑล ยังคงมีแนวโน้มมูลค่าเพิ่มสูงขึ้นทุกปี ตามราคาที่ดินที่ขยับตัวขึ้นอย่างต่อเนื่อง”
สำหรับผู้ซื้อที่มีศักยภาพ การซื้อบ้านในตอนนี้ถือเป็นการสร้าง “มรดก” และ “การส่งต่อความมั่งคั่ง” ที่คุ้มค่าที่สุด ก่อนที่ต้นทุนการพัฒนาในอนาคตจะปรับตัวสูงขึ้นอย่างก้าวกระโดด
นอกจากนี้ ยังมี “ปัจจัยสนับสนุนด้านมาตรการภาครัฐ” ที่ช่วยเพิ่มสภาพคล่องทางการเงินให้กับผู้ซื้อ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วง 2 ไตรมาสแรกของปี 2569 แม้จะมีการผ่อนปรนเกณฑ์ LTV และการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง 0.01% ซึ่งจะสิ้นสุดในวันที่ 30 มิถุนายน 2569 แต่ก็เป็นแรงผลักดันสำคัญที่ช่วยให้การตัดสินใจซื้อของผู้ซื้อที่มีศักยภาพเกิดขึ้นได้เร็วขึ้น “การตัดสินใจในจังหวะนี้ถือเป็นความคุ้มค่าเชิงกลยุทธ์สูงสุดสำหรับกลุ่มผู้ซื้อที่มีความพร้อม” สมเกียรติกล่าว
การบริหารความเสี่ยงและการกระจายความเสี่ยง (Risk Diversification and Portfolio Management)
ในช่วงเวลาที่อัตราดอกเบี้ยอยู่ในระดับต่ำ และมีความผันผวนทางเศรษฐกิจ ผู้ซื้อบางรายอาจพิจารณาลงทุนใน ‘อสังหาริมทรัพย์’ เป็นทางเลือกในการกระจายความเสี่ยง (Risk Diversification) เพื่อลดความเสี่ยงจากการลงทุนในตลาดทุนเพียงอย่างเดียว “การถือครองสินทรัพย์ทางกายภาพอย่างบ้านในทำเลที่มีศักยภาพ มักเป็นสิ่งที่คน
