ตลาดบ้านเดี่ยว 10-30 ล้านบาท: ‘ไม่มีวันตาย’ 4 บิ๊กแบรนด์เร่งชิงกำลังซื้อ ‘เศรษฐีรุ่นใหม่’ ปี 2569
แม้ภาวะเศรษฐกิจไทยในปี 2569 จะยังคงเผชิญกับความผันผวนและความไม่แน่นอนในระดับมหภาค ส่งผลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวม โดยเฉพาะกลุ่มคอนโดมิเนียมและบ้านราคาระดับเริ่มต้น มีสัญญาณชะลอตัวอย่างชัดเจนและผู้บริโภคต้องใช้เวลาในการตัดสินใจนานขึ้น แต่ในทางตรงกันข้าม ตลาดบ้านเดี่ยวระดับบน โดยเฉพาะกลุ่มราคา 10-30 ล้านบาท กลับยังคงมีแรงขับเคลื่อนอย่างต่อเนื่อง สะท้อนให้เห็นถึงความแข็งแกร่งของกลุ่มกำลังซื้อระดับบน ที่ได้รับผลกระทบจากปัจจัยภายนอกน้อยกว่าตลาดแมส และยังคงมีความต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง (Real Demand) ที่มีความเหนียวแน่น
ภาวะตลาดอสังหาฯ ปี 2569: ภาพรวมที่ต้องแยกส่วน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่า 10 ปี ผมมองว่าภาวะตลาดในปี 2569 จำเป็นต้องถูกวิเคราะห์แยกส่วน เนื่องจากปัจจัยแวดล้อมไม่ได้ส่งผลกระทบต่อทุกกลุ่มเป้าหมายอย่างเท่าเทียมกัน ข้อมูลล่าสุดจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) พบว่า ยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยใหม่ในปี 2568 ลดลงราว 13.9% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ซึ่งถือเป็นตัวเลขที่น่ากังวลสำหรับตลาดโดยรวม แต่ตัวเลขนี้อาจทำให้เกิดความเข้าใจที่คลาดเคลื่อน หากเราไม่ได้มองเจาะลึกไปยังเซ็กเมนต์ย่อย
ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่หลายราย โดยเฉพาะ “แสนสิริ” (Siri) และ “เอพี ไทยแลนด์” (AP) ได้ปรับกลยุทธ์การพัฒนาโครงการอย่างมีนัยสำคัญ โดยลดจำนวนการเปิดโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ลง และหันมาให้น้ำหนักกับการพัฒนาโครงการแนวราบในทุกระดับราคามากขึ้น เพื่อกระจายความเสี่ยงและรักษาฐานกำลังซื้อไว้
อย่างไรก็ตาม หากพิจารณาเฉพาะกลุ่มราคาบ้านเดี่ยว 10-30 ล้านบาท พบว่าตลาดกลับมีการเติบโตที่น่าสนใจ โดยเฉพาะการโอนกรรมสิทธิ์ในกลุ่มนี้ที่ลดลงน้อยกว่ากลุ่มราคาต่ำกว่าอย่างชัดเจน นั่นหมายความว่า กลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูง ไม่ว่าจะเป็นกลุ่ม Young Successor (คนรุ่นใหม่ที่ประสบความสำเร็จ) หรือกลุ่มผู้บริหารระดับสูง ยังคงมีความต้องการบ้านเพื่ออยู่อาศัยจริง และมีศักยภาพทางการเงินในการตัดสินใจซื้อ แม้จะใช้เวลาพิจารณานานขึ้นจากความไม่แน่นอนของสถานการณ์เศรษฐกิจก็ตาม
ตลาดบ้านหรู: ยุทธศาสตร์ที่ต้องเน้นที่ “ความคุ้มค่า” และ “ภาพลักษณ์”
สำหรับตลาดบ้านหรูระดับ 10-30 ล้านบาท ‘บ้านหรู 10-30 ล้าน’ ที่ขับเคลื่อนตลาดในปี 2569 นั้น หัวใจสำคัญที่ทำให้ตลาดยังเดินหน้าไปได้คือ “โครงการแนวราบ” ซึ่งครองสัดส่วนสูงถึง 75-80% ของตลาดบ้านหรูทั้งหมด ผู้ประกอบการจึงเลือกที่จะให้น้ำหนักกับการลงทุนในการพัฒนาโครงการในระดับราคานี้อย่างต่อเนื่อง เนื่องจากเป็นกลุ่มที่มีฐานกำลังซื้อขนาดใหญ่และมีความต้องการที่ชัดเจน
การตัดสินใจซื้อบ้านในเซ็กเมนต์นี้ ไม่ได้อาศัยปัจจัยด้านราคาเป็นหลัก แต่เน้นไปที่ความคุ้มค่าของพื้นที่ใช้สอย ทำเลที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ และภาพลักษณ์ที่สะท้อนถึงความสำเร็จของผู้ซื้อ ทำเลที่ยังคงเป็นที่ต้องการของตลาด ได้แก่ รามอินทรา บางนา ดอนเมือง ราชพฤกษ์ และพื้นที่ปริมณฑลที่มีการขยายตัวของโครงสร้างพื้นฐานรองรับ
กลุ่มเป้าหมายหลักของตลาดนี้ คือกลุ่มคนรุ่นใหม่ชาวไทยอายุไม่เกิน 45 ปี ซึ่งส่วนใหญ่เป็นเจ้าของกิจการ หรือผู้บริหารระดับสูงที่มีฐานรายได้มั่นคง เป็นกลุ่ม Young Successor ที่เพิ่งประสบความสำเร็จในอาชีพ และมองหาบ้านที่สะท้อนสถานะทางสังคมของตนเอง ในสภาวะเศรษฐกิจเช่นนี้ กลุ่มผู้ซื้อเหล่านี้มีแนวโน้มที่จะเปรียบเทียบและพิจารณานานขึ้น เพื่อให้ได้ข้อเสนอที่ดีที่สุด แต่ก็มีอำนาจต่อรองในการเจรจาสูงกว่ากลุ่มตลาดแมสมาก
4 บิ๊กแบรนด์เจ้าตลาด: แข่งกันสร้างความแตกต่างเพื่อชิงกำลังซื้อ
ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ในตลาดนี้ต่างงัดกลยุทธ์ที่แตกต่างกันออกมาเพื่อสร้างความได้เปรียบในการแข่งขัน โดยมี 4 แบรนด์หลักที่น่าจับตามองเป็นพิเศษ:
แสนสิริ (Siri): “เศรษฐสิริ” และ “บุราสิริ” กับการเน้นคุณภาพและบริการหลังการขาย
“แสนสิริ” ยังคงแข็งแกร่งในตลาดบ้านหรูด้วยแบรนด์หลัก “เศรษฐสิริ” ที่มีการปรับปรุงดีไซน์และฟังก์ชันให้ทันสมัยอยู่เสมอ เพื่อตอบสนองความต้องการที่เปลี่ยนแปลงของลูกค้า แสนสิริได้สร้างภาพจำที่ชัดเจนว่า ‘เศรษฐสิริ’ คือแบรนด์ที่ช่วยเสริมสร้างภาพลักษณ์ให้กับผู้ที่อยู่อาศัย
นอกจากนี้ แสนสิริยังมีแบรนด์ “บุราสิริ” ที่เน้นการออกแบบบ้านให้มีบรรยากาศคล้ายกับการพักผ่อนในรีสอร์ต จุดเด่นสำคัญของแสนสิริในเซ็กเมนต์นี้ คือการให้ความสำคัญกับบริการหลังการขาย และระบบรักษาความปลอดภัย LIV-24 ที่สร้างความมั่นใจและความเชื่อมั่นให้กับผู้ซื้อ
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH): พี่ใหญ่แห่งความเชื่อมั่นและคุณภาพ
“แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์” พี่ใหญ่ของวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย ยังคงครองใจลูกค้าตลาดบ้านหรูด้วยแบรนด์หลักอย่าง “ชัยพฤกษ์” “มัณฑนา” และ “สีวลี” ที่เน้นเรื่องของคุณภาพและความเชื่อมั่นของโครงการ แม้ราคาอาจเริ่มต้นที่มากกว่า 10 ล้านบาท แต่ด้วยดีไซน์ที่ปรับเปลี่ยนไปตามยุคสมัย ทำให้แบรนด์เหล่านี้ยังคงเป็นที่ต้องการของตลาดอย่างต่อเนื่อง
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): “บางกอก บูเลอวาร์ด” และ “บางกอก บูเลอวาร์ด ซิกเนเจอร์”
“เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น” หรือ SC เน้นการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคานี้อย่างต่อเนื่อง โดยมีแบรนด์เรือธงคือ “บางกอก บูเลอวาร์ด” ที่มีราคาเริ่มต้นราว 10 ล้านบาท และ “บางกอก บูเลอวาร์ด ซิกเนเจอร์” ซึ่งเป็นกลุ่มที่หรูหราขึ้นมาอีกระดับ ด้วยราคาเริ่มต้นตั้งแต่ 20-35 ล้านบาท SC มุ่งเน้นการพัฒนาบ้านในทำเลศักยภาพใจกลางเมืองและชานเมือง
เอพี ไทยแลนด์ (AP): การกระจายตัวที่ครอบคลุมทำเล
“เอพี ไทยแลนด์” หรือ AP มีแบรนด์หลักในระดับราคาใกล้เคียงกันอย่าง “เดอะซิตี้” และ “เซนโทร” ซึ่งมีการกระจายตัวในหลากหลายทำเลทั่วกรุงเทพฯและปริมณฑล AP เน้นกลยุทธ์การจับกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูงที่ต้องการบ้านในทำเลที่เดินทางสะดวก
นอกจาก 4 แบรนด์ยักษ์ใหญ่แล้ว ผู้ประกอบการรายอื่น ๆ เช่น “ศุภาลัย” และ “พฤกษา” ก็มีโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคานี้เช่นกัน แต่จำนวนอาจไม่เทียบเท่ากับผู้เล่นหลัก อย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบการทุกรายยังคงให้ความสำคัญกับการรักษามาตรฐานของสินค้าและการบริการ เพื่อรักษาฐานลูกค้าในตลาดที่มีกำลังซื้อสูง
ต้นทุนเดิมและมาตรการภาครัฐ: โอกาสทองของผู้ซื้อ
ด้าน “ต้นทุนการผลิต” แม้ราคาวัสดุก่อสร้างในช่วงที่ผ่านมาจะมีการปรับตัวสูงขึ้นประมาณ 5-10% รวมถึงแรงกดดันจากอัตราเงินเฟ้อและราคาน้ำมันที่ได้รับผลกระทบจากความขัดแย้งในตะวันออกกลาง แต่ราคาขายบ้านในระดับ 10-30 ล้านบาทในปัจจุบัน ส่วนใหญ่ยังคงเป็น “ราคาต้นทุนเดิม” หากภาวะความขัดแย้งยืดเยื้อออกไป ราคาขายก็มีแนวโน้มที่จะต้องปรับเพิ่มขึ้นตามต้นทุนการผลิตที่สูงขึ้น
ดังนั้น ช่วงเวลานี้จึงถือเป็น “โอกาสทองสำหรับผู้ซื้อที่ต้องการที่อยู่อาศัยจริง” ในการเข้าถือครองสินทรัพย์ภายใต้ข้อเสนอที่คุ้มค่าจากผู้ประกอบการ นอกจากเป็นการลงทุนเพื่อคุณภาพชีวิตแล้ว อสังหาริมทรัพย์ในทำเลศักยภาพ ทั้งในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ยังมีแนวโน้มที่จะเพิ่มมูลค่าขึ้นทุกปี ตามราคาที่ดินที่ปรับตัวสูงขึ้น การซื้อที่อยู่อาศัยในจังหวะนี้จึงเป็นการสร้างม
