จับตาวิกฤติความสามารถกู้ซื้อ! 6 ทำเลร้อน ‘โอกาส’ หรือความเสี่ยง?
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญกับความท้าทายครั้งใหญ่ใน ปี 2569 โดยเฉพาะอย่างยิ่งในตลาดบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งมีอัตราการถูกปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 70% ทำให้ผู้ประกอบการหลายรายต้องชะลอการลงทุนในตลาดแมสและหันไปพึ่งพากลุ่มลูกค้ากำลังซื้อสูงหรือกลุ่มที่มีเงินสดแทน อย่างไรก็ตาม แม้จะมีความท้าทายดังกล่าว แต่ยังคงมีตลาดที่อยู่อาศัยสำหรับผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง (Real Demand) ที่ยังคงมีความต้องการสูง โดยเฉพาะอย่างยิ่งบ้านแนวราบราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาทในทำเลชานเมืองที่มีศักยภาพ
วิเคราะห์แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ 6 ทำเลเด่นในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ปี 2569
จากการสำรวจโครงการอสังหาริมทรัพย์กว่า 4,000 โครงการทั่วกรุงเทพฯ โดยบริษัท เทอร์ร่า มีเดีย (Terra Media) ได้ระบุถึง 6 โซนที่มีแนวโน้มและความท้าทายที่แตกต่างกัน ซึ่งแต่ละทำเลจำเป็นต้องใช้กลยุทธ์การตลาดที่แตกต่างกัน เพื่อให้สามารถเข้าถึงความต้องการของกลุ่มเป้าหมายได้อย่างแท้จริง
โซนศูนย์กลางธุรกิจ (CBD)
โซนศูนย์กลางธุรกิจหรือ CBD ของกรุงเทพฯ เช่น สีลม สาทร สุขุมวิท และพระราม 3 กำลังเปลี่ยนผ่านเข้าสู่ตลาดเฉพาะกลุ่ม (Niche Market) อย่างชัดเจน โดยเฉพาะบ้านแนวราบที่มีราคาสูงถึงเฉลี่ย 65 ล้านบาทต่อยูนิต แต่ยังคงมีการเติบโตที่น่าจับตามองถึง 10% ต่อปี ในขณะที่ตลาดคอนโดมิเนียมมีการเปิดตัวโครงการใหม่เพิ่มขึ้นถึง 15% แต่ราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรค่อนข้างทรงตัว สะท้อนให้เห็นว่าตลาดนี้เป็นตลาดสำหรับกลุ่มผู้ซื้อที่มีความมั่งคั่งระดับสูงเท่านั้น
สินค้าเหลือขายส่วนใหญ่ในโซนนี้เป็นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ระดับหรู (Luxury) ซึ่งผู้ประกอบการมักจะมุ่งเน้นการตลาดไปยังกลุ่มชาวต่างชาติและกลุ่มบุคคลผู้มีสินทรัพย์สูง (High Net Worth Individuals) ที่มีเงินสดพร้อมสำหรับการลงทุน โดยมักมีวงเงินลงทุนเริ่มต้นที่ 30 ล้านบาทขึ้นไป โครงการที่ประสบความสำเร็จในโซน CBD คือโครงการระดับลักชัวรีที่เน้นการขายประสบการณ์มากกว่าเพียงแค่ขนาดของพื้นที่ใช้สอย อย่างไรก็ตาม ความท้าทายหลักของตลาดนี้คือต้นทุนการพัฒนาโครงการที่สูง การแข่งขันที่รุนแรง และทางเลือกที่หลากหลายของผู้ซื้อ
โซนในเมือง (Urban)
โซนในเมืองอย่างจตุจักร รัชดา พญาไท และห้วยขวาง กำลังเผชิญกับภาวะที่ยากลำบากที่สุดในรอบ 10 ปีของตลาดคอนโดมิเนียม มีโครงการใหม่เปิดตัวน้อยลงอย่างมาก และคอนโดที่ยังคงขายได้มักเป็นโครงการที่มีราคาไม่เกิน 150,000 บาทต่อตารางเมตร ในขณะเดียวกัน แนวราบราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท โดยเฉพาะทาวน์โฮม 3 ชั้น ได้กลายเป็นกลุ่มสินค้าที่โดดเด่นและได้รับความนิยมในโซนนี้ ซึ่งตอบโจทย์ผู้ซื้อที่ต้องการที่อยู่อาศัยจริง โอกาสในโซนนี้อยู่ที่การนำเสนอสินค้ากลุ่มกลาง-ล่างที่มีการออกแบบมาเพื่อตอบโจทย์การอยู่อาศัยจริง แต่ความท้าทายคือการแข่งขันกับตลาดคอนโดมือสองที่มีจำนวนมากและมีราคาค่อนข้างน่าดึงดูด
โซนตะวันออก
โซนตะวันออก ซึ่งครอบคลุมพื้นที่อย่างเกษตร-นวมินทร์ มีนบุรี อ่อนนุช และลาดกระบัง กำลังกลายเป็นตลาดดาวรุ่ง (Rising Star) ของตลาดแนวราบ โดยมีการเติบโตอย่างต่อเนื่องถึง 11% ต่อปี โดยเฉพาะในกลุ่มราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ซึ่งตอบโจทย์ความต้องการของคนทำงานที่มองหาบ้านเพื่ออยู่อาศัยจริงและยอมจ่ายเพิ่มมากขึ้น ในขณะที่ตลาดคอนโดยังคงทรงตัวอยู่ที่ราคา 70,000-80,000 บาทต่อตารางเมตร แต่ยูนิตที่ขายดีกลับเป็นโครงการที่มีราคาสูงกว่า 150,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งบ่งชี้ถึงการยกระดับคุณภาพชีวิตของกลุ่มเป้าหมาย โอกาสในโซนนี้คือความต้องการของกลุ่มผู้อยู่อาศัยจริงที่เพิ่มสูงขึ้น แต่ความท้าทายคือระบบขนส่งสาธารณะและการเดินทางที่ต้องรองรับการขยายตัวของชุมชนใหม่ให้มีประสิทธิภาพมากขึ้น
โซนตะวันตก
โซนตะวันตก อย่างปิ่นเกล้า กาญจนาภิเษก สุขสวัสดิ์ และพระราม 2 แม้ว่าราคาอสังหาริมทรัพย์จะปรับตัวสูงขึ้น แต่มีความเสี่ยงที่ต้องจับตามอง การเปิดตัวโครงการใหม่ในแนวราบลดลงถึง 5% โดยเฉพาะกลุ่มสินค้าที่มีราคากลางถึงสูง (10-20 ล้านบาท) ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีความต้องการน้อยลง ในขณะเดียวกัน กลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทกลับได้รับความนิยมมากขึ้น และตลาดคอนโดมีการเปิดตัวโครงการใหม่ลดลงถึง 30% ต่อปี ซึ่งเป็นสัญญาณว่าผู้ประกอบการกำลังตั้งรับเต็มที่ โอกาสสำหรับโซนนี้อยู่ที่ตลาดบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ขณะที่ความท้าทายอยู่ที่ตลาดกลาง-บน ที่ต้องใช้เวลานานขึ้นในการระบายสต็อกสินค้าเดิม
โซนเหนือ
โซนเหนือ อย่างดอนเมือง แจ้งวัฒนะ รังสิต และลำลูกกา เป็นทำเลที่มีการเติบโตของตลาดทาวน์โฮมและคอนโดมิเนียมตามการขยายตัวของระบบรถไฟฟ้า ในขณะที่ตลาดแนวราบยังคงทรงตัวทั้งด้านราคาและจำนวนการเปิดตัวโครงการใหม่ สินค้าส่วนใหญ่ที่วางขายในตลาดนี้มีราคาอยู่ที่ 3-5 ล้านบาท โดยเฉพาะทาวน์โฮม และคอนโดมิเนียม ที่ได้รับแรงหนุนจากรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายสายสีม่วงทำให้ราคาขยับขึ้นไปสู่ระดับ 60,000-150,000 บาทต่อตารางเมตร อย่างไรก็ตาม ปัญหาหลักของโซนนี้คือสต็อกสินค้าคงค้างจำนวนมาก จุดขายที่เป็นโอกาสคือทำเลที่เชื่อมต่อกับระบบขนส่งมวลชนที่กำลังพัฒนาอย่างเต็มที่ แต่ความท้าทายคือการบริหารจัดการสต็อกไม่ให้ล้นตลาด ซึ่งหากบริหารจัดการไม่ดี อาจส่งผลกระทบต่อราคาขายและกำลังซื้อในระยะยาว
โซนนนทบุรี
โซนนนทบุรี ถือเป็นทำเลที่มีการเติบโตของตลาดแนวราบอย่างต่อเนื่องและรวดเร็วที่สุด โดยราคาที่ดินและราคาขายเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 10% ต่อปี ติดต่อกันเป็นเวลานานกว่า 5-6 ปี สินค้าที่ขายดีมักเป็นกลุ่มบ้านราคา 3-7 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มผู้ซื้อที่ต้องการที่อยู่อาศัยจริงและต้องการพื้นที่ใช้สอยที่มากขึ้น ในทางกลับกัน ตลาดคอนโดสายสีม่วงยังคงประสบปัญหาการระบายสต็อกมาเป็นเวลานานตั้งแต่ปี 2558 ที่มีการเปิดตัวโครงการใหม่จำนวนมหาศาลถึง 58,000 ยูนิต ส่งผลให้เกิดภาวะอุปทานส่วนเกิน (Over Supply) มาอย่างยาวนานเกือบทศวรรษ ระดับราคาคอนโดที่เหลือขายส่วนใหญ่อยู่ต่ำกว่า 60,000 บาทต่อตารางเมตร โอกาสสำหรับโซนนี้คือตลาดบ้านแนวราบที่ยังมีศักยภาพในการเติบโตสูง แต่ความท้าทายอยู่ที่ตลาดคอนโดที่ยังต้องใช้เวลาในการระบายสต็อกในตลาดที่อ่อนแอ
แนวทางรับมือความท้าทายในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
แม้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญกับปัญหาหนัก ทั้งจากกำลังซื้อที่ลดลง หนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูง และอัตราดอกเบี้ยที่ยังคงอยู่ในระดับสูง แต่ยังคงมีโอกาสในการลงทุนใน 2 กลุ่มตลาดหลัก ได้แก่
ตลาดระดับหรู (Luxury Segment): ตลาดนี้ถือเป็นกลุ่มที่แข็งแกร่งที่สุด (Safe Haven) เนื่องจากผู้ซื้อมีกำลังซื้อสูงและไม่ได้รับผลกระทบจากสภาวะเศรษฐกิจเท่ากลุ่มอื่น อย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบการต้องสร้างความแตกต่างและนำเสนอคุณค่าใหม่ๆ เพื่อดึงดูดกลุ่มลูกค้าที่มีความต้องการที่หลากหลายและซับซ้อน
ตลาดแมสสำหรับผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง (Mass Segment – Real Demand): โอกาสอยู่ในกลุ่มบ้านราคา 3-10 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มลูกค้าที่ต้องการซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยจริง โดยเฉพาะทาวน์โฮมและบ้านเดี่ยวทางรอดสำหรับผู้ประกอบการในยุคนี้คือ การช่วยเหลือลูกค้าให้ “กู้ผ่าน” ได้สำเร็จ รวมถึงการสร้างมูลค่าเพิ่ม (Value Added) เหนือคู่แข่ง เพื่อให้สามารถตอบโจทย์ความต้องการที่แท
