“บ้านหรู 10-30 ล้านบาท”: ตลาดนิชมหัศจรรย์ ท่ามกลางกระแสเศรษฐกิจชะลอตัว
ท่ามกลางแรงกดดันจากปัจจัยภายนอกและภาวะความผันผวนทางเศรษฐกิจโลกที่เข้มข้นขึ้นเรื่อยๆ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยได้เผชิญกับความท้าทายอย่างมีนัยสำคัญ อย่างไรก็ตาม ในขณะที่ตลาดแมสยังคงสะดุดจากการเข้าถึงสินเชื่อที่เข้มงวด และกำลังซื้อของผู้บริโภคเริ่มแสดงอาการชะลอตัวลงอย่างเห็นได้ชัด แต่ตลาดในกลุ่ม “บ้านหรูระดับราคา 10-30 ล้านบาท” กลับยืนหยัดอย่างแข็งแกร่ง และยังคงเป็นตัวจักรสำคัญที่ขับเคลื่อนภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยให้คงอยู่ในช่วงปลายปี 2569 นี้
จากข้อมูลการวิเคราะห์โดยผู้เชี่ยวชาญ พบว่าตลาดบ้านหรูในช่วงไตรมาส 1 ปี 2569 นี้ มีสัญญาณการเติบโตที่ชัดเจน โดยเฉพาะในกลุ่มโครงการแนวราบ ที่มียอดขายและการโอนกรรมสิทธิ์ขยายตัวได้ดีอย่างต่อเนื่อง ซึ่งสวนทางกับภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยโดยรวมที่เริ่มส่งสัญญาณชะลอตัวอย่างรุนแรง การวิเคราะห์นี้สะท้อนให้เห็นว่า “ตลาดบ้านหรู” เป็นพื้นที่ที่มีความยืดหยุ่นสูง สามารถรับมือกับแรงกระแทกทางเศรษฐกิจได้ดีกว่า โดยมีกลุ่มผู้ซื้อที่มีศักยภาพทางการเงินสูง และกำลังมองหาที่อยู่อาศัยที่สะท้อนถึงความสำเร็จและคุณภาพชีวิตที่เหนือกว่า
“บ้านหรูขับเคลื่อนตลาด”
การวิเคราะห์เจาะลึกจาก นายสุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา บริษัท คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย ระบุว่า “ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในไตรมาสที่ 1 ปี 2569 นี้ มีสัญญาณการหดตัวที่ค่อนข้างชัดเจน โดยเฉพาะกลุ่มคอนโดมิเนียมที่ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ได้ปรับกลยุทธ์ลดการเปิดตัวโครงการใหม่ และหันไปพัฒนาโครงการแนวราบทุกระดับราคา เพื่อกระจายความเสี่ยง ในขณะที่ผู้บริโภคเองก็เริ่มชะลอการตัดสินใจอย่างต่อเนื่อง สังเกตได้จากสถิติการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยใหม่ในปี 2568 ที่ลดลงถึง 13.9% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า”
แต่ในขณะเดียวกัน ตลาดบ้านหรูระดับราคา 10-30 ล้านบาทกลับมีแนวโน้มขยายตัว โดยเฉพาะกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป ที่มียอดการโอนกรรมสิทธิ์ลดลงน้อยกว่ากลุ่มราคาต่ำกว่าอย่างเห็นได้ชัด สะท้อนให้เห็นว่ากลุ่มลูกค้าในตลาดบนยังมีศักยภาพทางการเงินสูง ได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจน้อยกว่าตลาดแมส และยังคงมีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง ส่งผลให้ตลาดบ้านหรูเป็นกลุ่มที่ขับเคลื่อนตลาดในปัจจุบันได้อย่างมีนัยสำคัญ
“โดยเฉพาะโครงการแนวราบที่ครองสัดส่วนสูงถึง 75-80% ของตลาดบนทั้งหมด ทำให้ผู้ประกอบการเลือกให้น้ำหนักกับการพัฒนาโครงการในระดับราคานี้อย่างต่อเนื่อง ทั้งยังเป็นกลุ่มที่มีฐานกำลังซื้อที่มีศักยภาพในวงกว้างกว่ากลุ่มอัลตราลักเซอรี่” นายสุรเชษฐ กล่าวเสริม
“4 บิ๊กแบรนด์เจ้าตลาด”
ปัจจุบันผู้ประกอบการแต่ละรายต่างพยายามสร้างจุดเด่นของตัวเองผ่านกลยุทธ์ที่แตกต่างกัน เพื่อตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้าและสร้างความได้เปรียบในการแข่งขัน โดยมีผู้เล่นที่น่าสนใจมากมาย เริ่มต้นที่ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ซึ่งมี “เศรษฐสิริ” เป็นแบรนด์หลัก มีการพัฒนาและปรับเปลี่ยนดีไซน์ฟังก์ชันให้ทันสมัยอยู่เสมอ พร้อมกับสร้างภาพจำว่า “เศรษฐสิริ” เป็นแบรนด์ที่สร้างภาพลักษณ์และสะท้อนความสำเร็จให้กับผู้อยู่อาศัย
รวมถึง “บุราสิริ” อีกหนึ่งแบรนด์บ้านเดี่ยวในระดับราคาใกล้เคียงกัน แต่เน้นบรรยากาศการพักผ่อนแบบรีสอร์ต พร้อมจุดเด่นด้านบริการหลังการขายที่ครบวงจร และระบบรักษาความปลอดภัยมาตรฐานสูง LIV-24
ด้าน บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) ซึ่งเป็นผู้ประกอบการรายใหญ่ของตลาด ให้ความสำคัญกับคุณภาพและความน่าเชื่อถือของโครงการ แบรนด์หลักในตลาดบนของบริษัทคือ “ชัยพฤกษ์-มัณฑนา-สีวลี” ที่มีรูปแบบบ้านปรับเปลี่ยนไปตามยุคสมัย ราคาขายอาจเริ่มต้นมากกว่า 10 ล้านบาท แต่ด้วยภาพลักษณ์และคุณภาพทำให้เป็นที่สนใจสำหรับผู้ที่กำลังมองหาบ้านในระดับราคานี้อยู่เสมอ
เช่นเดียวกันกับ บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) หรือ SC ที่มุ่งเน้นการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคานี้เป็นหลัก โดยมีแบรนด์เรือธงอย่าง “บางกอก บูเลอวาร์ด” ราคาเริ่มต้นประมาณ 10 ล้านบาท และ “บางกอก บูเลอวาร์ด ซิกเนเจอร์” ราคาเริ่มต้นที่ 20-35 ล้านบาท
ขณะที่ บริษัท เอพี ไทยแลนด์ จำกัด (มหาชน) หรือ AP ก็มีแบรนด์หลักในระดับราคาเดียวกันคือ “เดอะซิตี้-เซนโทร” ที่กระจายตัวอยู่ในหลายทำเลทั่วกรุงเทพฯ และปริมณฑล นอกจากนี้ยังมีบริษัทอื่นๆ ที่น่าสนใจในตลาดนี้ เช่น ศุภาลัย และพฤกษา ที่มีโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคาเดียวกัน แต่จำนวนอาจไม่เทียบเท่าผู้เล่นรายใหญ่
“เป้าหมาย ‘เศรษฐีรุ่นใหม่’”
สำหรับกลุ่มผู้ซื้อเป้าหมายในตลาดบ้านหรูระดับ 10-30 ล้านบาท นายสุรเชษฐ วิเคราะห์ว่า ส่วนใหญ่เป็นคนรุ่นใหม่ชาวไทยอายุไม่เกิน 45 ปี ที่มีความต้องการอยู่อาศัยจริง โดยเน้นเรื่องความคุ้มค่าของพื้นที่ใช้สอย ทำเลที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ โดยเฉพาะการเดินทางที่เชื่อมต่อทั้งโครงข่ายถนนหลักและระบบขนส่งสาธารณะ รวมถึงความใกล้กับสถานศึกษาชั้นนำของบุตรหลาน สภาพแวดล้อมทางสังคม และสภาพแวดล้อมภายในโครงการที่สะท้อนถึง “คุณภาพชีวิต” ทำเลที่ได้รับความนิยมอย่างสูงคือ รามอินทรา บางนา ดอนเมือง ราชพฤกษ์ รวมถึงปริมณฑลที่มีเขตติดกับกรุงเทพฯ ซึ่งมีการขยายตัวของโครงสร้างพื้นฐานรองรับอย่างต่อเนื่อง
“ผู้บริโภคกลุ่มนี้มีสถานะการเงินที่แข็งแกร่ง ส่วนใหญ่เป็นเจ้าของกิจการ หรือผู้บริหารระดับสูงที่มีฐานรายได้มั่นคง เป็นกลุ่ม Young Successor จากการประสบความสำเร็จในอาชีพ พฤติกรรมการตัดสินใจซื้อจึงไม่ได้ขึ้นอยู่กับราคาหรือของแถมเป็นหลัก แต่เน้นความคุ้มค่าและภาพลักษณ์ที่สะท้อนความสำเร็จ และในสภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวทั่วโลก กลุ่มผู้ซื้อที่มีศักยภาพเหล่านี้มีแนวโน้มใช้เวลาในการเปรียบเทียบและตัดสินใจซื้อนานขึ้น เพื่อแสวงหาเงื่อนไขที่ดีที่สุด ทำให้เกิดอำนาจต่อรองที่สูงขึ้น”
“บ้านต้นทุนเดิม-มาตรการรัฐหนุน”
ในด้าน “ต้นทุนการผลิต” แม้ราคาวัสดุก่อสร้างในช่วงที่ผ่านมาจะมีการปรับตัวสูงขึ้น 5-10% รวมถึงแรงกดดันจากอัตราเงินเฟ้อและราคาน้ำมันจากความตึงเครียดในตะวันออกกลาง แต่ราคาขายบ้านในระดับ 10-30 ล้านบาท ส่วนใหญ่ยังคงใช้ราคาต้นทุนเดิม หากภาวะสงครามยืดเยื้อออกไปอีก ราคาขายมีแนวโน้มที่จะปรับเพิ่มสูงขึ้นตามต้นทุนใหม่ในทันที
“ช่วงเวลานี้จึงถือเป็นโอกาสทองสำหรับผู้ซื้อที่ต้องการที่อยู่อาศัยจริง ในการเข้าถือครองสินทรัพย์ภายใต้ข้อเสนอที่คุ้มค่าจากผู้ประกอบการ นอกจากลงทุนเพื่อคุณภาพชีวิตแล้ว อสังหาฯ ในทำเลศักยภาพทั้งกรุงเทพฯ และปริมณฑล ยังคงมีมูลค่าเพิ่มขึ้นทุกปี ตามราคาที่ดินที่ขยับตัวสูงขึ้น ทำให้การซื้อที่อยู่อาศัยตอนนี้เป็นการสร้างมรดกและส่งต่อความมั่งคั่งที่คุ้มค่าที่สุด ก่อนที่ต้นทุนการพัฒนาในอนาคตจะปรับตัวสูงขึ้นอย่างก้าวกระโดด”
นอกจากนี้ ยังเป็นช่วงจังหวะที่ดีที่อัตราดอกเบี้ยอยู่ในระดับต่ำ อีกทั้งยังมีมาตรการสนับสนุนจากภาครัฐอีก 2 ประการ ทั้งการผ่อนปรนเกณฑ์ LTV และการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองลง 0.01% ซึ่งมาตรการเหล่านี้จะสิ้นสุดในวันที่ 30 มิถุนายน 2569 ช่วยเพิ่มสภาพคล่องและลดภาระเงินดาวน์ ก่อนที่เกณฑ์จะกลับมาเข้มงวดอีกครั้ง ดังนั้น การตัดสินใจในจังหวะนี้ถือเป็นความคุ้มค่าเชิงกลยุทธ์สูงสุดสำหรับกลุ่มผู้ซื้อที่มีความพร้อม
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาบ้านหรู
