ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569: เกมการแข่งขันของ “บ้านหรู 10-30 ล้าน” และการชิงกำลังซื้อกลุ่ม “เศรษฐีรุ่นใหม่”
ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจผันผวนและการชะลอตัวในภาพรวม ส่งผลให้ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยเผชิญกับความท้าทาย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มตลาดที่อยู่อาศัยระดับบน แต่ทว่า “บ้านหรู 10-30 ล้าน” กลับยังคงเป็นเซ็กเมนต์ที่แข็งแกร่งและเป็น “แกนหลัก” ขับเคลื่อนตลาด โดยได้รับแรงหนุนจาก “ผู้ซื้อรายใหญ่” ที่ยังคงมีกำลังซื้อสูง แม้จะต้องใช้เวลาในการตัดสินใจนานขึ้น
สำหรับภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยในช่วงปี 2569 สัญญาณชะลอตัวในตลาดคอนโดมิเนียมนั้นค่อนข้างชัดเจน ผู้ประกอบการรายใหญ่จำนวนมากจำเป็นต้องปรับกลยุทธ์ หันมาให้ความสำคัญกับการพัฒนา “โครงการแนวราบ” ในหลากหลายระดับราคาเพื่อลดความเสี่ยง ส่วนผู้บริโภคเองก็แสดงท่าทีระมัดระวังในการตัดสินใจซื้ออย่างต่อเนื่อง สังเกตได้จากสถิติการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยใหม่ในปี 2568 ซึ่งลดลงอย่างมีนัยสำคัญถึง 13.9% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
แต่ในขณะเดียวกัน กลุ่ม “บ้านหรู” ที่มีระดับราคาอยู่ในช่วง 10-30 ล้านบาท กลับเป็นอีกหนึ่งกลุ่มที่ตลาดดูเหมือนจะไม่ได้รับผลกระทบมากนัก โดยเฉพาะอย่างยิ่งกลุ่มที่อยู่อาศัยที่มีราคาเริ่มต้นตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป ตัวเลขการโอนกรรมสิทธิ์ที่ลดลงน้อยกว่ากลุ่มราคาต่ำกว่า สะท้อนให้เห็นว่ากลุ่ม “ลูกค้าตลาดบน” ยังคงมีศักยภาพทางการเงินสูง และไม่ได้รับผลกระทบจากความผันผวนทางเศรษฐกิจเท่าที่ควร แม้ว่าพวกเขาอาจจะใช้เวลาในการตัดสินใจนานขึ้นเล็กน้อยก็ตาม
“บ้านหรู 10-30 ล้าน” ขับเคลื่อนตลาดในภาวะชะลอตัว
“บ้านหรู 10-30 ล้าน” กลายเป็นดาวเด่นที่ขับเคลื่อนอุตสาหกรรมนี้ โดยปัจจัยสำคัญมาจากองค์ประกอบของตลาดที่ตอบสนองความต้องการของผู้ซื้อกลุ่มนี้ได้อย่างลงตัว ในภาวะที่ “การลงทุนอสังหาริมทรัพย์” ในกรุงเทพฯและปริมณฑล ยังคงมีแนวโน้ม “ราคาที่ดินขยับตัวสูงขึ้น” ทุกปี ผู้บริโภคจึงมองว่าการตัดสินใจซื้อบ้านหรูในเวลานี้เปรียบเสมือนการสร้างมรดกและส่งต่อความมั่งคั่งที่คุ้มค่าที่สุด โดยเฉพาะก่อนที่ “ต้นทุนการพัฒนา” จะปรับตัวสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว
นอกจากนี้ “บ้านหรู” ยังถือเป็นกลุ่มที่ได้รับประโยชน์จาก “อัตราดอกเบี้ยต่ำ” และ “มาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ของภาครัฐ” ที่ยังมีผลอยู่ เช่น การผ่อนปรนเกณฑ์ LTV (Loan to Value) และการลดหย่อนค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง 0.01% ซึ่งจะสิ้นสุดในวันที่ 30 มิถุนายน 2569 มาตรการเหล่านี้ช่วยเพิ่ม “สภาพคล่อง” ลดภาระเงินดาวน์ ก่อนที่กฎเกณฑ์จะกลับมาเข้มงวดอีกครั้ง ดังนั้น การตัดสินใจในช่วงเวลานี้จึงถือเป็นการลงทุนเชิงกลยุทธ์ที่คุ้มค่าสำหรับกลุ่มผู้ซื้อที่มีความพร้อม
แม้ว่าในช่วงเดือนที่ผ่านมา “ราคาวัสดุก่อสร้าง” จะปรับตัวสูงขึ้นราว 5-10% รวมถึงแรงกดดันจาก “อัตราเงินเฟ้อ” และ “ราคาน้ำมัน” ที่สูงขึ้นจากสถานการณ์ความไม่แน่นอนในภูมิภาคตะวันออกกลาง แต่ “ราคาขายบ้านในระดับ 10-30 ล้าน” ส่วนใหญ่ยังคงยึดกับ “ราคาต้นทุนเดิม” อย่างไรก็ตาม หากสถานการณ์สงครามยืดเยื้อเป็นเวลานาน “ราคาขาย” ก็มีแนวโน้มต้องปรับเพิ่มขึ้นตามต้นทุนใหม่ในทันที
ปัจจัยขับเคลื่อนตลาด: จากภาพลักษณ์สู่ความคุ้มค่า
“สุรเชษฐ กองชีพ” หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย ให้ข้อมูลเชิงลึกว่า “โครงการแนวราบ” ครองสัดส่วนสูงสุดในตลาดบ้านหรู (75-80%) ทำให้ผู้ประกอบการเลือกให้น้ำหนักกับการพัฒนาโครงการกลุ่มนี้อย่างต่อเนื่อง เพราะตลาดนี้ยังมี “ฐานกำลังซื้อ” ที่มีความแข็งแกร่งในวงกว้างกว่ากลุ่ม “อัลตราลักเซอรี่”
“การลงทุนในบ้านหรูในช่วงนี้จึงถือเป็นโอกาสทองสำหรับผู้ซื้อจริง เพราะนอกจากจะเป็นการลงทุนเพื่อยกระดับ ‘คุณภาพชีวิต’ แล้ว อสังหาริมทรัพย์ในทำเลศักยภาพยังคงมีมูลค่าเพิ่มขึ้นทุกปีตามราคาที่ดิน ซึ่งจะทำให้การซื้อในปัจจุบันกลายเป็นการสร้างความมั่งคั่งที่คุ้มค่าที่สุด ก่อนที่ต้นทุนการพัฒนาในอนาคตจะปรับตัวสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ” สุรเชษฐ ระบุ
4 ผู้เล่นรายใหญ่ในสมรภูมิ “บ้านหรู 10-30 ล้าน”
ปัจจุบันผู้ประกอบการรายใหญ่ต่างสร้าง “จุดเด่น” ผ่านกลยุทธ์ที่แตกต่างกัน เพื่อตอบสนองความต้องการของกลุ่มเป้าหมาย และเพิ่มความได้เปรียบทางการแข่งขัน โดยมีรายชื่อบริษัทชั้นนำที่น่าจับตา ดังนี้:
บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน): แสนสิริยังคงแข็งแกร่งในกลุ่มนี้ด้วยแบรนด์ “เศรษฐสิริ” ซึ่งเป็นแบรนด์หลัก โดยมีการพัฒนาและปรับเปลี่ยน “ดีไซน์” และ “ฟังก์ชัน” ให้เข้ากับความต้องการของลูกค้าอย่างต่อเนื่อง พร้อมทั้งสร้างภาพลักษณ์ที่ชัดเจนว่า “เศรษฐสิริ” คือบ้านที่สร้าง “ภาพลักษณ์” ให้กับผู้อยู่อาศัย
นอกจากนี้ แสนสิริยังมีแบรนด์ “บุราสิริ” ที่อยู่ในระดับราคาใกล้เคียงกัน โดยเน้น “บรรยากาศการพักผ่อน” ในสไตล์รีสอร์ต จุดเด่นสำคัญของแสนสิริคือ การให้ความสำคัญกับ “บริการหลังการขาย” และระบบรักษาความปลอดภัย LIV-24 ซึ่งสร้างความมั่นใจให้กับลูกค้าในระยะยาว
บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) (LH): ในฐานะ “พี่ใหญ่” ของวงการ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ มีภาพจำในเรื่องของ “คุณภาพ” และ “ความเชื่อมั่น” แบรนด์หลักที่ได้รับความนิยมอย่างสูงในกลุ่มนี้คือ “ชัยพฤกษ์-มัณฑนา-สีวลี” ซึ่งแม้ราคาอาจเริ่มต้นสูงกว่า 10 ล้านบาท แต่ด้วยคุณภาพการก่อสร้างและการออกแบบที่ทันสมัย ทำให้ยังคงเป็นที่ต้องการของกลุ่มเป้าหมายที่มองหาบ้านในราคานี้
บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) (SC): SC เน้นการพัฒนา “โครงการบ้านจัดสรร” ในระดับราคานี้ โดยมีแบรนด์เรือธงอย่าง “บางกอก บูเลอวาร์ด” ราคาเริ่มต้นที่ 10 ล้านบาท และ “บางกอก บูเลอวาร์ด ซิกเนเจอร์” ที่มีราคาตั้งแต่ 20-35 ล้านบาท โครงการของ SC โดดเด่นด้วยการออกแบบที่เน้น “ฟังก์ชันการใช้งาน” ที่ตอบโจทย์การใช้ชีวิตของครอบครัวสมัยใหม่ พร้อมทำเลที่ตั้งอยู่ในพื้นที่เศรษฐกิจใหม่
บริษัท เอพี ไทยแลนด์ จำกัด (มหาชน) (AP): AP มีแบรนด์หลักในระดับราคานี้คือ “เดอะซิตี้” และ “เซนโทร” โดยมีการกระจายโครงการในหลายทำเลทั่ว “กรุงเทพฯ” และ “ปริมณฑล” ซึ่งตอบโจทย์การเดินทางและเชื่อมต่อกับระบบขนส่งสาธารณะ เอพีเป็นผู้เล่นที่สำคัญในการพัฒนาบ้านระดับบน โดยเน้นการสร้าง “นวัตกรรม” และ “คุณภาพชีวิต” ให้กับผู้อยู่อาศัย
นอกจากผู้เล่นรายใหญ่เหล่านี้ ยังมีผู้ประกอบการรายอื่น ๆ ที่มีโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคานี้ เช่น บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) และบริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) ซึ่งต่างก็มีจุดแข็งและกลยุทธ์ที่แตกต่างกันไป
ใครคือเป้าหมาย? “เศรษฐีรุ่นใหม่” ที่กำลังเติบโต
“สุรเชษฐ” วิเคราะห์กลุ่มผู้ซื้อเป้าหมายในตลาด “บ้านหรู 10-30 ล้าน” ว่า ส่วนใหญ่เป็นคนรุ่นใหม่ชาวไทยอายุไม่เกิน 45 ปี ซึ่งมีความต้องการ “อยู่อาศัยจริง” และให้ความสำคัญกับ “ความคุ้มค่า” ของพื้นที่ใช้สอย รวมถึง “ทำเล” ที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์
ปัจจัยสำคัญที่กลุ่มนี้มองหา ได้แก่:
การเดินทางที่สะดวก: การเชื่อมต่อกับโครงข่ายถนนหลักและระบบขนส่งสาธารณะ
ความใกล้สถานศึกษา: การเดินทางไป
