บ้านหรู 10-30 ล้าน: สนามประลองกำลังซื้อ ‘คนรุ่นใหม่’ ปี 2569
ท่ามกลางกระแสความผันผวนทางเศรษฐกิจไทยในปี 2569 ซึ่งส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ในวงกว้าง โดยเฉพาะภาคคอนโดมิเนียมที่เห็นการชะลอตัวของการเปิดตัวโครงการใหม่ แต่ตลาดกลุ่มบ้านหรูระดับราคา 10-30 ล้านบาทกลับยืนหยัดได้อย่างน่าทึ่ง ด้วยความแข็งแกร่งของกลุ่มผู้ซื้อที่แท้จริง (Real Demand) และความต้องการสร้าง ‘คุณภาพชีวิต’ ที่ดีอย่างยั่งยืน ผู้ประกอบการชั้นนำจึงต่างทุ่มงบประมาณ ขยายศักยภาพการแข่งขัน เพื่อช่วงชิงกลุ่มลูกค้าเป้าหมายนี้ ซึ่งเป็นกำลังซื้อที่มีกำลังซื้อสูงและมีอำนาจต่อรอง
‘สุรเชษฐ กองชีพ’ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย ให้ความเห็นว่า ตลาดบ้านหรูระดับราคา 10-30 ล้านบาทในปัจจุบันยังคงมีโอกาสทางการเติบโตอย่างแข็งแกร่ง จากแนวโน้มของผู้ประกอบการที่เน้นการพัฒนาโครงการแนวราบเป็นหลัก เนื่องจากกลุ่มนี้สามารถบริหารความเสี่ยงได้ดีกว่า และมีความต้องการของตลาดที่ต่อเนื่อง โดยเฉพาะในกลุ่มผู้ที่มีศักยภาพทางการเงินและได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจโลกน้อยกว่ากลุ่มลูกค้าตลาดแมสทั่วไป
บ้านหรู: ‘ดาวเด่น’ ขับเคลื่อนตลาด
ข้อมูลล่าสุดจาก คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ชี้ให้เห็นว่าแม้ตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวมจะชะลอตัว สะท้อนจากสถิติการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยใหม่ที่ลดลง 13.9% ในปี 2568 (เทียบกับปีก่อนหน้า) แต่กลุ่มตลาดบ้านหรูระดับ 10 ล้านบาทขึ้นไปยังคงแสดงศักยภาพที่น่าจับตามอง โดยมีการโอนกรรมสิทธิ์ที่ลดลงน้อยกว่ากลุ่มราคาต่ำกว่าอย่างมีนัยสำคัญ ปรากฏการณ์นี้สะท้อนให้เห็นว่าผู้บริโภคในตลาดบนยังคงมีความเชื่อมั่นในศักยภาพการลงทุนและมีสถานะการเงินที่พร้อมรองรับความผันผวนทางเศรษฐกิจ ซึ่งถือเป็นความได้เปรียบของผู้ประกอบการที่เลือกเน้นตลาดนี้
ความโดดเด่นของตลาดบ้านหรู 10-30 ล้านบาท คือการกระจุกตัวของโครงการในแนวราบ ซึ่งมีสัดส่วนมากถึง 75-80% ของทั้งหมดในกลุ่มราคานี้ ทำให้ผู้ประกอบการรายใหญ่หันมาทุ่มเทกับการพัฒนาโครงการประเภทนี้อย่างต่อเนื่อง เพื่อตอบสนองความต้องการของกลุ่มเป้าหมายที่กว้างกว่ากลุ่มบ้านหรูระดับอัลตราลักเซอรี่ ซึ่งเป็นกลุ่มที่แม้จะมีกำลังซื้อสูงมาก แต่มีจำนวนที่จำกัดกว่า
กลยุทธ์ของ 4 บิ๊กแบรนด์เจ้าตลาด
การแข่งขันในตลาดบ้านหรูระดับราคานี้กำลังเข้มข้นขึ้นอย่างมาก โดยผู้ประกอบการแต่ละค่ายต่างงัดเอากลยุทธ์ที่หลากหลาย เพื่อดึงดูดกำลังซื้อของกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย ซึ่งมีหลากหลายมิติ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ยังคงครองตำแหน่งผู้นำตลาด ด้วยแบรนด์หลัก ‘เศรษฐสิริ’ ที่ให้ความสำคัญกับการพัฒนาดีไซน์และฟังก์ชันของบ้านให้สอดคล้องกับความต้องการของลูกค้าอยู่เสมอ พร้อมสร้างภาพจำว่าเป็นแบรนด์ที่สะท้อนถึง ‘ความสำเร็จ’ และ ‘คุณภาพชีวิต’ ของผู้อยู่อาศัย รวมถึงแบรนด์ ‘บุราสิริ’ ซึ่งเน้นดีไซน์ที่ให้ความรู้สึกเหมือนพักผ่อนในรีสอร์ต และระบบรักษาความปลอดภัยมาตรฐาน LIV-24 ที่เป็นจุดแข็ง
ในขณะที่ บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) หรือ LH ยังคงเป็นหนึ่งในผู้นำตลาด ด้วยความเชื่อมั่นที่สั่งสมมานานกว่า 40 ปี แบรนด์บ้านจัดสรรในกลุ่มนี้ ได้แก่ ‘ชัยพฤกษ์-มัณฑนา-สีวลี’ ซึ่งมีการปรับปรุงรูปแบบบ้านให้มีความทันสมัย และราคาขายที่เริ่มต้นมากกว่า 10 ล้านบาท แต่ด้วยภาพลักษณ์ของคุณภาพที่แบรนด์สร้างมาอย่างยาวนาน ทำให้โครงการยังคงเป็นที่ต้องการของกลุ่มลูกค้าในตลาดนี้
บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) หรือ SC เน้นการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคาดังกล่าว โดยมีแบรนด์เรือธง ‘บางกอก บูเลอวาร์ด’ ที่เริ่มต้นราคาที่ 10 ล้านบาท และ ‘บางกอก บูเลอวาร์ด ซิกเนเจอร์’ ซึ่งเจาะตลาดระดับบน ด้วยราคาเริ่มต้น 20-35 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัท เอพี ไทยแลนด์ จำกัด (มหาชน) หรือ AP ก็ได้เข้ามาร่วมวงในตลาดนี้อย่างเข้มข้น ด้วยการพัฒนาแบรนด์หลักอย่าง ‘เดอะซิตี้’ และ ‘เซนโทร’ ที่กระจายตัวอยู่ในหลายทำเลศักยภาพทั่วกรุงเทพฯ และปริมณฑล
นอกจากนี้ยังมีผู้ประกอบการรายอื่น ๆ ที่เข้าร่วมตลาดบ้านหรูนี้อย่างแข็งขัน โดยเฉพาะกลุ่มผู้พัฒนาโครงการรายใหญ่อย่าง บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) และ บริษัท พฤกษา โฮลดิ้ง จำกัด (มหาชน) ที่เข้ามานำเสนอสินค้าที่ตอบโจทย์ความต้องการในตลาดนี้เช่นกัน
กลุ่มเป้าหมาย: ‘เศรษฐีรุ่นใหม่’ กำลังซื้อที่มั่นคง
สำหรับกลุ่มผู้บริโภคเป้าหมายในตลาดบ้านหรู 10-30 ล้านบาท หัวใจสำคัญคือ ‘คนรุ่นใหม่’ ที่มีอายุไม่เกิน 45 ปี โดยส่วนใหญ่เป็นกลุ่มคนที่มีความต้องการซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยจริง (Real Demand) และมองหาความคุ้มค่าของพื้นที่ใช้สอย ทำเลที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์การเดินทางที่เชื่อมต่อโครงข่ายถนนหลักและระบบขนส่งสาธารณะ รวมถึงความใกล้ชิดกับสถานศึกษาชั้นนำสำหรับบุตรหลาน การเลือกที่อยู่อาศัยประเภทนี้ยังขึ้นอยู่กับสภาพแวดล้อมทางสังคมและบรรยากาศภายในโครงการที่สะท้อนถึง ‘คุณภาพชีวิต’ ที่พวกเขาให้ความสำคัญ
ทำเลที่ได้รับความนิยมอย่างมากในกลุ่มตลาดนี้ ได้แก่ รามอินทรา บางนา ดอนเมือง ราชพฤกษ์ รวมถึงโซนปริมณฑลที่มีเขตเชื่อมต่อกับกรุงเทพฯ และมีการขยายตัวของโครงสร้างพื้นฐานรองรับอย่างต่อเนื่อง
ผู้บริโภคกลุ่มนี้มีสถานะทางการเงินที่แข็งแกร่ง ส่วนใหญ่เป็นเจ้าของกิจการ หรือผู้บริหารระดับสูงที่มีรายได้มั่นคง เป็นกลุ่ม ‘Young Successor’ ที่ประสบความสำเร็จในหน้าที่การงาน การตัดสินใจซื้อบ้านของคนกลุ่มนี้ไม่ได้ขึ้นอยู่กับราคาเพียงอย่างเดียว แต่เน้นความคุ้มค่าและภาพลักษณ์ที่สะท้อนความสำเร็จของตนเอง และในสภาวะเศรษฐกิจโลกที่ผันผวนเช่นนี้ กลุ่มผู้ที่มีศักยภาพเหล่านี้มักใช้เวลาในการเปรียบเทียบข้อมูลและตัดสินใจนานขึ้น เพื่อแสวงหาเงื่อนไขที่ดีที่สุด ซึ่งส่งผลให้มีอำนาจต่อรองสูงขึ้นในการเจรจาต่อรองกับผู้ประกอบการ
ปัจจัยต้นทุนและการลงทุนอย่างมีกลยุทธ์
แม้ราคาวัสดุก่อสร้างในช่วงไตรมาสแรกของปี 2569 จะมีการปรับตัวสูงขึ้น 5-10% รวมถึงแรงกดดันจากอัตราเงินเฟ้อและราคาน้ำมันจากเหตุการณ์ความขัดแย้งในตะวันออกกลาง แต่ราคาขายของบ้านในกลุ่ม 10-30 ล้านบาทในปัจจุบันส่วนใหญ่ยังคงใช้ ‘ราคาต้นทุนเดิม’ อย่างไรก็ตาม หากภาวะสงครามยังคงยืดเยื้อเป็นเวลานาน คาดการณ์ว่าราคาขายอาจจะต้องมีการปรับเพิ่มขึ้นตามต้นทุนการก่อสร้างในอนาคต
ช่วงเวลานี้ถือเป็นโอกาสทองสำหรับผู้ซื้อที่ต้องการบ้านเพื่ออยู่อาศัยจริง ในการเข้าถือครองสินทรัพย์ภายใต้ข้อเสนอที่ดีที่สุดจากผู้ประกอบการ นอกจากจะลงทุนเพื่อคุณภาพชีวิตแล้ว อสังหาริมทรัพย์ในทำเลศักยภาพของกรุงเทพฯ และปริมณฑล ยังคงมีมูลค่าเพิ่มขึ้นทุกปี ตามราคาที่ดินที่ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง การซื้อที่อยู่อาศัยตอนนี้จึงถือเป็นการสร้างรากฐานและส่งต่อความมั่งคั่งที่คุ้มค่าที่สุด ก่อนที่ต้นทุนการพัฒนาในอนาคตจะปรับตัวสูงขึ้นอย่างก้าวกระโดด
นอกจากนี้ สถานการณ์ปัจจุบันยังเป็นช่วงจังหวะที่อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยอยู่ในระดับที่น่าสนใจ นอกจากนี้ยังมี 2 มาตรการจากภาครัฐที่คอยสนับสนุนการตัดสินใจซื้อ โดยเฉพาะการผ่อนปรนเกณฑ์ LTV และการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง 0.01% ซึ่งจะสิ้นสุดในวันที่ 30 มิถุนายน 2569 การตัดสินใจในช่วงเวลานี้จึงถือเป็นความคุ้มค่าเชิงกลยุทธ์สูงสุดสำหรับผู้ซื้อที่มีความพร้อมในการลงทุน
สรุป
การแข่งขันในตลาดบ้านหรูระดับราคา 10-30 ล้านบาทยังคงดุเดือด โดยผู้ประกอบการรายใหญ่ต่าง
