ตลาดบ้านเดี่ยว 10-30 ล้านบาท: มิติใหม่แห่งโอกาสของเศรษฐีรุ่นใหม่ในยุคเศรษฐกิจไม่แน่นอน
ในสถานการณ์เศรษฐกิจโลกที่มีความผันผวนสูงและแรงกดดันจากภาวะเงินเฟ้อต่อเนื่อง ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในไตรมาสที่ 1 ปี 2569 ยังคงสะท้อนให้เห็นถึงความเปราะบางในบางเซ็กเมนต์ โดยเฉพาะกลุ่มคอนโดมิเนียมที่ผู้ประกอบการต้องปรับกลยุทธ์การตลาดและลดการเปิดตัวโครงการใหม่ เพื่อบริหารความเสี่ยง ควบคู่ไปกับการมุ่งเน้นการพัฒนาโครงการแนวราบในทุกระดับราคา อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางกระแสชะลอตัวดังกล่าว ตลาดบ้านระดับบนกลับมีสัญญาณที่น่าจับตาเป็นอย่างยิ่ง โดยเฉพาะกลุ่มบ้านเดี่ยวราคา 10-30 ล้านบาท ซึ่งพบว่าอัตราการโอนกรรมสิทธิ์ลดลงน้อยกว่ากลุ่มราคาที่ต่ำกว่า สะท้อนให้เห็นว่าตลาดในกลุ่มนี้ยังมีเรียลดีมานด์ (Real Demand) จากกลุ่มผู้ซื้อที่มีกำลังซื้อจริงและได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจน้อยกว่ากลุ่มอื่นๆ แม้ว่าพวกเขาจะต้องใช้เวลาในการตัดสินใจที่นานขึ้นก็ตาม
บ้านหรู: ผู้ขับเคลื่อนตลาดอสังหาฯ ในปี 2569
“สุรเชษฐ กองชีพ” หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา บริษัท คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย ให้ข้อมูลเชิงลึกว่า โดยรวมแล้วตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยกำลังเผชิญกับความชะลอตัวที่ชัดเจน สถิติการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยใหม่ในปี 2568 ได้ลดลงอย่างมีนัยสำคัญถึง 13.9% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ซึ่งเป็นตัวชี้วัดความเข้มงวดของสถาบันการเงินและความกังวลของผู้บริโภค อย่างไรก็ตาม ในขณะที่ตลาดโดยรวมอยู่ในภาวะซบเซา ตลาดบ้านเดี่ยวระดับราคาสูงกลับยังคงเติบโตได้ดี โดยเฉพาะช่วง 10-30 ล้านบาทที่ยังคงมีความแข็งแกร่ง ซึ่งถือเป็นกลุ่มสำคัญที่ผลักดันการฟื้นตัวของตลาด
ปัจจัยสำคัญที่ทำให้กลุ่มบ้านหรูยังคงไปได้ดี เนื่องจากผู้ซื้อกลุ่มนี้มีศักยภาพทางการเงินที่สูงกว่า และมีความมั่นคงต่อผลกระทบทางเศรษฐกิจโลกมากกว่าตลาดแมส นอกจากนี้ โครงการบ้านเดี่ยวยังคงครองสัดส่วนที่มากถึง 75-80% ของตลาดบนทั้งหมด ทำให้ผู้ประกอบการให้ความสำคัญกับการพัฒนาโครงการในระดับราคานี้อย่างต่อเนื่อง เพราะนอกจากจะตอบโจทย์ความต้องการของตลาดบนได้แล้ว ยังเป็นกลุ่มที่มีศักยภาพในการใช้จ่ายสูงกว่ากลุ่ม Ultra-Luxury
4 บิ๊กแบรนด์: การแข่งขันเพื่อแย่งชิงกำลังซื้อ ‘เศรษฐีรุ่นใหม่’
ในตลาดที่มีความได้เปรียบเช่นนี้ ผู้ประกอบการรายใหญ่ในวงการต่างแข่งขันกันนำเสนอจุดเด่นของแบรนด์ เพื่อดึงดูดกำลังซื้อจากกลุ่มเป้าหมาย “เศรษฐีรุ่นใหม่” ซึ่งกำลังเติบโตอย่างต่อเนื่องในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ยังคงเป็นผู้นำตลาดด้วยแบรนด์เรือธง “เศรษฐสิริ” ที่ได้รับการยอมรับในเรื่องของคุณภาพ มาตรฐาน และภาพลักษณ์ที่ทันสมัย แสนสิริมีการปรับดีไซน์ ฟังก์ชัน และเทคโนโลยีอย่างต่อเนื่อง เพื่อให้ตอบโจทย์ความต้องการของกลุ่มลูกค้าใหม่ๆ ที่มองหาแบรนด์ที่สะท้อนความสำเร็จและคุณภาพชีวิตที่เหนือกว่า นอกจากนี้ แบรนด์ “บุราสิริ” ซึ่งอยู่ในระดับราคาใกล้เคียงกัน ก็ยังคงได้รับความนิยม เนื่องจากนำเสนอประสบการณ์การอยู่อาศัยที่ผ่อนคลายเสมือนการพักผ่อนในรีสอร์ต พร้อมความได้เปรียบด้านการบริการหลังการขายและระบบรักษาความปลอดภัย LIV-24
ขณะที่ บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) ซึ่งเป็นผู้เล่นรายใหญ่และมีภาพจำด้านคุณภาพและความน่าเชื่อถือ ก็ยังคงมีกลุ่มลูกค้าเหนียวแน่นกับแบรนด์ “ชัยพฤกษ์” และ “มัณฑนา” ซึ่งได้รับการยอมรับในด้านความแข็งแรงของโครงการและทำเลที่ตั้ง แม้ราคาขายจะเริ่มต้นที่มากกว่า 10 ล้านบาท แต่ด้วยแบรนด์ที่แข็งแกร่งทำให้ยังคงเป็นที่ต้องการของผู้ซื้อที่ต้องการบ้านเดี่ยวในระดับราคานี้
ในทำนองเดียวกัน บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) หรือ SC ก็ยังคงพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคาดังกล่าวอย่างต่อเนื่อง ด้วยแบรนด์ “บางกอก บูเลอวาร์ด” ที่มีราคาเริ่มต้น 10 ล้านบาท และ “บางกอก บูเลอวาร์ด ซิกเนเจอร์” ที่ราคาเริ่มต้นอยู่ที่ 20-35 ล้านบาท
ส่วน บริษัท เอพี ไทยแลนด์ จำกัด (มหาชน) หรือ AP ก็เป็นอีกหนึ่งผู้เล่นสำคัญที่เน้นพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคาเดียวกัน โดยมีแบรนด์ “เดอะซิตี้” และ “เซนโทร” ซึ่งกระจายตัวอยู่ตามทำเลสำคัญทั่วกรุงเทพฯ และปริมณฑล
นอกจากนี้ ยังมีผู้ประกอบการรายอื่นๆ เช่น บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) และ บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) ซึ่งมีโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคาเดียวกัน แม้จำนวนอาจจะยังไม่มากเท่ารายใหญ่ แต่ก็เข้ามาสร้างสีสันและความหลากหลายในตลาด
เจาะกลุ่มเป้าหมาย: “เศรษฐีรุ่นใหม่” หัวใจหลัก
“สุรเชษฐ” วิเคราะห์ว่า กลุ่มผู้ซื้อเป้าหมายหลักของตลาดบ้านเดี่ยวระดับ 10-30 ล้านบาท ส่วนใหญ่คือคนรุ่นใหม่ชาวไทยที่มีอายุไม่เกิน 45 ปี ที่ต้องการมีบ้านเป็นของตัวเองอย่างแท้จริง พวกเขาให้ความสำคัญกับความคุ้มค่าของพื้นที่ใช้สอย ทำเลที่รองรับไลฟ์สไตล์ และศักยภาพในการเดินทางที่เชื่อมต่อทั้งโครงข่ายถนนหลักและระบบขนส่งสาธารณะ นอกจากนี้ การอยู่ใกล้สถานศึกษาชั้นนำของบุตรหลาน และสภาพแวดล้อมภายในโครงการที่สะท้อนถึง “คุณภาพชีวิต” ถือเป็นปัจจัยสำคัญในการตัดสินใจ ทำเลยอดนิยมในปัจจุบัน ได้แก่ รามอินทรา บางนา ดอนเมือง ราชพฤกษ์ รวมถึงพื้นที่ปริมณฑลที่ติดกับกรุงเทพฯ ซึ่งมีการขยายตัวของโครงสร้างพื้นฐานรองรับอย่างต่อเนื่อง
ผู้บริโภคกลุ่มนี้มีฐานะทางการเงินที่แข็งแกร่ง โดยส่วนใหญ่เป็นเจ้าของกิจการ หรือผู้บริหารระดับสูงที่มีรายได้มั่นคง และได้รับการยอมรับว่าเป็น Young Successors ที่ประสบความสำเร็จในอาชีพการงาน พฤติกรรมการตัดสินใจซื้อจึงไม่ได้พิจารณาแค่เรื่องราคาหรือโปรโมชั่นเป็นหลัก แต่เน้นความคุ้มค่าและภาพลักษณ์ที่สะท้อนถึงความสำเร็จ ในสภาวะเศรษฐกิจที่มีความผันผวนทั่วโลก กลุ่มผู้ซื้อที่มีศักยภาพเหล่านี้มีแนวโน้มที่จะใช้เวลาในการเปรียบเทียบและตัดสินใจนานขึ้น เพื่อให้ได้เงื่อนไขที่ดีที่สุด ซึ่งส่งผลให้ผู้ซื้อมีอำนาจในการต่อรองที่สูงขึ้นด้วยเช่นกัน
บ้านต้นทุนเดิม: โอกาสทองของ ‘คนซื้อ’ ก่อนต้นทุนพุ่ง
ด้าน “ต้นทุนการผลิต” แม้ในช่วงเดือนที่ผ่านมาจะพบว่าราคาวัสดุก่อสร้างมีการปรับตัวสูงขึ้นราว 5-10% รวมถึงแรงกดดันจากอัตราเงินเฟ้อและราคาน้ำมัน ซึ่งเป็นผลมาจากความไม่แน่นอนของสถานการณ์โลก แต่ราคาขายบ้านในระดับ 10-30 ล้านบาทในปัจจุบันส่วนใหญ่ยังคงเป็น”ราคาต้นทุนเดิม” หากสถานการณ์สงครามยืดเยื้อเป็นเวลานาน ราคาขายมีแนวโน้มที่จะปรับเพิ่มขึ้นตามต้นทุนใหม่ในทันที
อย่างไรก็ตาม “สุรเชษฐ” มองว่า ช่วงเวลานี้จึงถือเป็นโอกาสทองสำหรับผู้ซื้อที่ต้องการที่อยู่อาศัยจริง ในการเข้าถือครองสินทรัพย์ภายใต้ข้อเสนอที่คุ้มค่าจากผู้ประกอบการ นอกจากจะเป็นการลงทุนเพื่อยกระดับคุณภาพชีวิตแล้ว การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในทำเลศักยภาพทั้งในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ยังมีแนวโน้มที่จะเพิ่มมูลค่าขึ้นในแต่ละปี ตามราคาที่ดินที่สูงขึ้นเรื่อยๆ ทำให้การซื้อบ้านในตอนนี้เปรียบเสมือนการสร้างมรดกและส่งต่อความมั่งคั่งที่คุ้มค่าที่สุด ก่อนที่ต้นทุนการพัฒนาในอนาคตจะปรับตัวสูงขึ้นอย่างก้าวกระโดด
นอกจากนี้ยังเป็นช่วงที่อัตราดอกเบี้ยยังอยู่ในระดับที่ต่ำ และมี 2 มาตรการจากภาครัฐเข้ามาสนับสนุน ทั้งการผ่อนปรนเกณฑ์ LTV และการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง เหลือเพียง 0.01% ซึ่งจะสิ้นสุดในวันที่ 30 มิถุนายน 2569 มาตรการเหล่านี้ช่วยเพิ่มสภาพคล่องและลดภาระเงินดาวน์สำหรับผู้ซื้อ ก่อนที่เกณฑ์จะกลับมาเข้มงวดขึ้น ดังนั้น การตัดสินใจในจังหวะนี้จึงถือเป็นความคุ้มค่าเชิงกลยุทธ์สูงสุดสำหรับกลุ่มผู้ซื้อ
