วิกฤตความสามารถในการกู้ซื้อบ้าน: 6 ทำเลทองในไทยปี 2568 – โอกาสหรือความเสี่ยง?
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยกำลังเผชิญกับความท้าทายครั้งใหญ่ในรอบหลายปี โดยเฉพาะอย่างยิ่งวิกฤตความสามารถในการกู้ซื้อ (Mortgage Rejection Crisis) ส่งผลให้ผู้ประกอบการหลายรายต้องหันกลับไปพึ่งตลาดระดับลักชัวรีที่ใช้เงินสดและไม่ต้องอาศัยสินเชื่อ แต่ในขณะเดียวกัน กลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง (Real Demand) โดยเฉพาะบ้านแนวราบราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาทในทำเลชานเมือง ยังคงมีโอกาสที่น่าสนใจ
ผลการสำรวจโครงการอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลของเทอร์ร่า มีเดีย พบว่ามี 6 โซนหลักที่น่าจับตา ซึ่งแต่ละแห่งมีความแตกต่างกันทั้งในด้านโอกาสและความเสี่ยง ทำให้ผู้ประกอบการต้องปรับกลยุทธ์ให้เหมาะสมกับแต่ละพื้นที่เพื่อตอบสนองความต้องการของตลาดในปี 2566
จับตาวิกฤตความสามารถกู้ซื้อ! 6 ทำเลร้อน – โอกาสหรือความเสี่ยง?
บทวิเคราะห์จาก ปิยะพร เลิศวิสุทธิไพบูลย์ หัวหน้าฝ่ายวิจัยจากเทอร์ร่า มีเดีย เผยข้อมูลสำคัญที่ชี้ให้เห็นถึงภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2568 โดยข้อมูลไม่ได้สะท้อนแค่ตัวเลข แต่เป็นสัญญาณเตือนว่าตลาดกำลังเผชิญกับวิกฤตความสามารถในการกู้ซื้อที่รุนแรงที่สุดในรอบหลายปี
กลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท: มีอัตราการถูกปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 70% ทำให้ผู้ประกอบการต้องถอยห่างจากตลาดแมส และหันไปพึ่งกลุ่มไฮเอนด์ที่ใช้เงินสด
กลุ่มบ้านแนวราบราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาทในทำเลชานเมือง: เป็นตลาดที่ยังมีโอกาสสำหรับผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง ซึ่งกำลังมองหาที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์และความต้องการที่แท้จริง
จากการสำรวจโครงการกว่า 4,000 โครงการทั่วกรุงเทพฯ และปริมณฑล พบว่า 6 โซนหลักต่อไปนี้มีความน่าสนใจอย่างมาก ซึ่งแต่ละแห่งมีทั้งโอกาสและความท้าทายที่แตกต่างกัน ผู้ประกอบการจึงต้องใช้กลยุทธ์ที่เหมาะสมกับแต่ละทำเลเพื่อเข้าถึงกลุ่มเป้าหมาย
โซนศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) – สนามของตลาดลักชัวรีและความเป็นส่วนตัว
ทำเลใจกลางกรุงเทพฯ อย่างสีลม สาทร สุขุมวิท และพระราม 3 กลายเป็นตลาดเฉพาะกลุ่ม (Niche) สำหรับโครงการระดับลักชัวรี โดยมีราคาเฉลี่ยสูงเกินกว่า 65 ล้านบาทต่อยูนิต แต่ยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่องด้วยอัตรา 10% ต่อปี
ตลาดคอนโดมิเนียมใน CBD:
การเปิดตัวโครงการใหม่: มีอัตราการเพิ่มขึ้นถึง 15% สะท้อนถึงการลงทุนของผู้ประกอบการในตลาดนี้
ราคาต่อตารางเมตร: แม้จะมีการเปิดตัวโครงการใหม่มากขึ้น แต่ราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรยังคงทรงตัว ซึ่งหมายความว่าตลาดนี้มุ่งเน้นไปที่กลุ่มผู้ซื้อที่มีกำลังซื้อสูงมากเท่านั้น
สินค้าขายดีใน CBD:
สินค้าส่วนใหญ่ที่ขายได้ในทำเลนี้คือ โครงการระดับลักชัวรี โดยมุ่งเป้าหมายไปยัง:
กลุ่มชาวต่างชาติ: ที่กำลังมองหาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนหรืออยู่อาศัยในกรุงเทพฯ
กลุ่มบุคคลที่มีสินทรัพย์สูง (HNWI): ที่มีกำลังซื้อตั้งแต่ 30 ล้านบาทขึ้นไป และต้องการความพิเศษเหนือระดับ
กลยุทธ์การตลาดสำหรับโซน CBD:
ผู้ประกอบการควรเน้นการขาย “ประสบการณ์มากกว่าตารางเมตร” โดยนำเสนอโครงการที่มี:
ความหรูหราและเอกสิทธิ์: การออกแบบที่โดดเด่น ฟังก์ชันการใช้งานที่เหนือระดับ และการบริการแบบพรีเมียม
ทำเลที่ตั้ง: การอยู่ในย่านธุรกิจที่มีความสะดวกสบาย การเดินทางที่ง่าย และการเข้าถึงแหล่งอำนวยความสะดวกชั้นนำ
ความท้าทาย:
ต้นทุนการพัฒนาโครงการ: ที่มีราคาสูงมาก
การแข่งขัน: ที่มีความรุนแรงเนื่องจากมีผู้ประกอบการรายใหญ่เข้าสู่ตลาดจำนวนมาก
ทางเลือกของลูกค้า: ผู้ซื้อในกลุ่มนี้มีทางเลือกที่หลากหลาย และต้องการสิ่งที่ดีที่สุด
โซนในเมือง – ตลาดคอนโดตกต่ำแต่ทาวน์โฮมสวนกระแส
ทำเลในเมืองอย่างจตุจักร รัชดา พญาไท ห้วยขวาง กำลังเผชิญกับช่วงเวลาที่ยากลำบากที่สุดในรอบ 10 ปีสำหรับตลาดคอนโดมิเนียม โดยมีจำนวนโครงการเปิดตัวใหม่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
การเปลี่ยนแปลงของตลาดคอนโด:
ราคาที่ไม่เกิน 150,000 บาทต่อตารางเมตร: ยังคงเป็นราคาที่ขายได้ดีในตลาดคอนโด
จำนวนโครงการใหม่: ลดลงอย่างมาก สะท้อนถึงความกังวลของผู้ประกอบการในการลงทุนในตลาดนี้
โอกาสสำหรับแนวราบ:
ทาวน์โฮม 3 ชั้น: กลายเป็น “ฮีโร่” ของโซนนี้ โดยเฉพาะราคาที่ต่ำกว่า 10 ล้านบาท ซึ่งตอบโจทย์ความต้องการของผู้ที่ต้องการอยู่อาศัยจริง
สินค้าที่ขายดี: คือสินค้ากลุ่มกลาง-ล่างที่ออกแบบมาเพื่อการอยู่อาศัยจริง และมีราคาที่เข้าถึงได้
ความท้าทาย:
การแข่งขันกับคอนโดมือสอง: ที่มีจำนวนมากในตลาด
การปรับตัวของตลาด: ผู้ประกอบการต้องปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนไป
การวิเคราะห์แนวโน้มตลาด:
ตลาดคอนโดในทำเลในเมืองกำลังอยู่ในช่วง “ชะลอตัว” เนื่องจากการแข่งขันสูง กำลังซื้อที่ลดลง และการเปลี่ยนแปลงของไลฟ์สไตล์ผู้บริโภค อย่างไรก็ตาม ตลาดทาวน์โฮมในทำเลนี้ยังมีศักยภาพสูง โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากผู้ประกอบการสามารถนำเสนอสินค้าที่ตอบโจทย์ความต้องการของกลุ่มผู้อยู่อาศัยจริงได้
โซนตะวันออก – มังกรแห่งตลาดแนวราบ
ทำเลตะวันออก เช่น เกษตร-นวมินทร์ มีนบุรี อ่อนนุช และลาดกระบัง กำลังกลายเป็นดาวรุ่งของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในตลาดบ้านแนวราบที่มีอัตราการเติบโตอย่างรวดเร็วถึง 11% ต่อปี
การเติบโตของตลาดแนวราบ:
ราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท: เป็นตลาดที่เติบโตอย่างโดดเด่น
อัตราการเติบโต: สูงถึง 11% ต่อปี สะท้อนถึงความต้องการบ้านแนวราบที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง
ตลาดคอนโดมิเนียมในโซนตะวันออก:
ราคาต่อตารางเมตร: ยังคงนิ่งอยู่ในระดับ 70,000–80,000 บาทต่อตารางเมตร
สินค้าที่ขายดี: คือคอนโดที่มีราคาต่ำกว่า 150,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งตอบโจทย์ผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงที่ยอมจ่ายมากขึ้นเพื่อความสะดวกสบาย
โอกาสและศักยภาพ:
กลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง: ยังคงมองหาที่อยู่อาศัยในทำเลนี้ เนื่องจากมีราคาที่เข้าถึงได้ และยังมีความเป็นธรรมชาติ
ความต้องการที่เพิ่มขึ้น: เนื่องจากมีการขยายตัวของเมือง และระบบขนส่งที่อำนวยความสะดวก
ความท้าทาย:
ระบบขนส่งและโครงสร้างพื้นฐาน: การพัฒนาโครงข่ายคมนาคมยังต้องรองรับการขยายตัวของชุมชนใหม่ให้เพียงพอ
การแข่งขัน: ผู้ประกอบการต้องแข่งขันกับสินค้าในตลาดที่หลากหลาย และการเปลี่ยนแปลงของไลฟ์สไตล์ผู้บริโภค
การลงทุนในโซนตะวันออก:
โซนตะวันออกเป็นตลาดที่น่าสนใจสำหรับผู้ประกอบการที่ต้องการลงทุนในโครงการบ้านแนวราบขนาดกลางและขนาดเล็ก โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากสามารถนำเสนอสินค้าที่มีความแตกต่างและตอบโจทย์ความต้องการของกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงได้
โซนตะวันตก – ตลาดผสมที่มีความเสี่ยงสูง
ทำเลตะวันตก เช่น ปิ่นเกล้า กาญจนา สุขสวัสดิ์ และพระราม 2 กำลังเผชิญกับภาวะความไม่แน่นอน โดยมีการเปลี่ยนแปลงของราคาและอัตราการเปิดตัวโครงการใหม่ที่แตกต่างกัน
ความเปลี่ยนแปลงของตลาดแนวราบ:
ราคาขยับขึ้น 5%: แต่จำนวนโครงการเปิดตัวใหม่ลดลง
