บทบาทของตลาดบ้านหรู 10-30 ล้านบาท: กุญแจสำคัญของการเติบโตในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569
การวิเคราะห์เชิงลึกจากผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ปี 2569 เผยว่า แม้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวมจะเผชิญความชะลอตัว แต่ตลาดบ้านหรูระดับราคา 10-30 ล้านบาท กลับยังคงเป็นกลุ่มดาวเด่นที่สร้างความเคลื่อนไหวในตลาด ท่ามกลางความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจและสภาวะการเงินที่เข้มงวด “เศรษฐีรุ่นใหม่” หรือกลุ่ม Young Successors กลายเป็นผู้ขับเคลื่อนหลักในเซ็กเมนต์นี้ เนื่องจากพวกเขายังคงมีศักยภาพทางการเงิน และความต้องการเป็นเจ้าของบ้านคุณภาพสูงเพื่อยกระดับคุณภาพชีวิต
ปี 2569 กับทิศทางของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ตามข้อมูลจากคุณสุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา บริษัท คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย ไตรมาสแรกของปี 2569 พบว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังอยู่ในช่วง “ชะลอตัว” อย่างเห็นได้ชัด โดยเฉพาะในกลุ่มคอนโดมิเนียมที่ผู้ประกอบการหลายรายตัดสินใจลดจำนวนการเปิดตัวโครงการใหม่ และหันไปเน้นพัฒนาโครงการแนวราบทุกระดับราคา เพื่อลดความเสี่ยงทางธุรกิจ ขณะที่ฝั่งผู้บริโภคเองก็ตัดสินใจซื้ออย่างระมัดระวังมากขึ้น สถิติการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยใหม่ในปี 2568 สะท้อนภาพดังกล่าว โดยมียอดลดลงถึง 13.9% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
อย่างไรก็ตาม ในสถานการณ์นี้ตลาดบ้านหรูระดับราคา 10-30 ล้านบาทกลับมีสัญญาณการเติบโต โดยเฉพาะกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับราคามากกว่า 10 ล้านบาท ซึ่งได้รับผลกระทบจากการปล่อยสินเชื่อลดลงน้อยกว่ากลุ่มราคาต่ำกว่า สะท้อนให้เห็นว่าฐานลูกค้าในตลาดบนยังคงมีความสามารถในการซื้อสูง และได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจโดยรวมน้อยกว่า ปัจจัยนี้ทำให้กลุ่มตลาดบนกลายเป็นกลุ่มหลักที่ขับเคลื่อนตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปัจจุบัน
เจาะลึกตลาดบ้านหรู 10-30 ล้านบาท: หัวใจหลักของการซื้อขาย
“ตลาดบ้านหรูระดับ 10-30 ล้านบาท ไม่มีวันตาย” คุณสุรเชษฐ ยืนยันในงานแถลงข่าวช่วงต้นปี 2569 โดยชี้ให้เห็นว่า โดยเฉพาะโครงการบ้านเดี่ยวระดับราคานี้ครองสัดส่วนสูงถึง 75-80% ของมูลค่ารวมในตลาดบนทั้งหมด ทำให้ผู้ประกอบการรายใหญ่หลายรายให้ความสำคัญกับการพัฒนาโครงการในระดับราคานี้อย่างต่อเนื่อง เนื่องจากเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อกว้างและมีแนวโน้มที่จะซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงมากกว่าการลงทุนเก็งกำไรเพียงอย่างเดียว
ปัจจัยที่ผลักดันให้ตลาดบ้านหรู 10-30 ล้านบาท ยังคงแข็งแกร่ง:
ตลาดบ้านหรู 10-30 ล้านบาท ไม่ใช่ตลาดบนสุดโต่ง: ลูกค้ากลุ่มนี้ไม่ได้มองหาความหรูหราสูงสุด (Ultra-Luxury) แต่เป็นกลุ่มผู้ซื้อที่ต้องการความคุ้มค่าของพื้นที่ใช้สอย ทำเลที่ตอบโจทย์การใช้ชีวิต และภาพลักษณ์ที่สะท้อนถึงความสำเร็จในหน้าที่การงาน
ความต้องการอยู่อาศัยจริง (Real Demand): ในสภาวะเศรษฐกิจผันผวน กลุ่มผู้ซื้อกลุ่มนี้ไม่ได้มองว่าบ้านเป็นสินทรัพย์เพื่อเก็งกำไรเพียงอย่างเดียว แต่เป็นศูนย์กลางของครอบครัว จึงตัดสินใจซื้ออย่างรอบคอบและระยะยาว
ผลกระทบจากเศรษฐกิจน้อย: กลุ่มผู้ซื้อในตลาดนี้มักเป็นเจ้าของกิจการ หรือผู้บริหารระดับสูงที่มีความมั่นคงทางการเงิน ทำให้ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจถดถอยน้อยกว่ากลุ่มผู้ซื้อสินค้าฟุ่มเฟือย (Luxury)
การแข่งขันที่เพิ่มขึ้นและการตอบสนองของผู้ประกอบการรายใหญ่
ในปี 2569 ผู้ประกอบการรายใหญ่ 4 ราย ที่เป็นผู้นำตลาดบ้านหรู 10-30 ล้านบาท ต่างแข่งขันกันเพื่อช่วงชิงกำลังซื้อของกลุ่ม “เศรษฐีรุ่นใหม่” โดยแต่ละแบรนด์มีกลยุทธ์ที่แตกต่างกันเพื่อสร้างจุดเด่นและตอบสนองความต้องการของลูกค้า
บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน): แสนสิริยังคงมุ่งเน้นการสร้างแบรนด์ “เศรษฐสิริ” ให้เป็นสัญลักษณ์ของความสำเร็จ โดยมีการปรับปรุงดีไซน์และฟังก์ชันของโครงการใหม่ๆ ให้ทันสมัยอยู่เสมอ นอกจากนี้ยังมีแบรนด์ “บุราสิริ” ที่เน้นการสร้างประสบการณ์พักผ่อนสไตล์รีสอร์ต พร้อมจุดเด่นด้านบริการหลังการขายและระบบรักษาความปลอดภัย LIV-24
บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน): แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ เป็นผู้นำตลาดที่มีชื่อเสียงด้านคุณภาพและความเชื่อมั่น โดยแบรนด์เรือธงอย่าง “ชัยพฤกษ์-มัณฑนา-สีวลี” ถูกออกแบบให้มีความทันสมัยและปรับเปลี่ยนไปตามยุคสมัยอย่างต่อเนื่อง แม้ราคาขายจะเริ่มต้นที่กว่า 10 ล้านบาท แต่คุณภาพและภาพลักษณ์ทำให้ยังคงเป็นที่สนใจของผู้บริโภคกลุ่มนี้เสมอ
บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) หรือ SC: SC ยังคงเน้นการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรในระดับนี้ โดยแบรนด์ “บางกอก บูเลอวาร์ด” ราคาเริ่มต้น 10 ล้านบาท และ “บางกอก บูเลอวาร์ด ซิกเนเจอร์” ราคาเริ่มต้น 20-35 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มที่มียอดขายดีในตลาดบ้านหรู
บริษัท เอพี ไทยแลนด์ จำกัด (มหาชน) หรือ AP: AP มีแบรนด์หลักในระดับราคาใกล้เคียงกันคือ “เดอะซิตี้-เซนโทร” ที่มีการกระจายตัวอยู่ในหลายทำเลที่มีศักยภาพในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญในการดึงดูดลูกค้ากลุ่มนี้
ผู้ซื้อเป้าหมายของตลาดบ้านหรู 10-30 ล้านบาท: “เศรษฐีรุ่นใหม่”
จากการวิเคราะห์ของคุณสุรเชษฐ กลุ่มผู้ซื้อเป้าหมายในเซ็กเมนต์นี้ส่วนใหญ่คือคนรุ่นใหม่ชาวไทยอายุไม่เกิน 45 ปี ที่มีความต้องการเป็นเจ้าของบ้านอยู่อาศัยจริง โดยพวกเขาให้ความสำคัญกับปัจจัยเหล่านี้เป็นหลัก:
ปัจจัยทางกายภาพ: ทำเลที่ตั้งที่เชื่อมต่อกับโครงข่ายถนนหลักและระบบขนส่งสาธารณะ (รถไฟฟ้า/รถไฟใต้ดิน) รวมถึงความใกล้กับสถานศึกษาชั้นนำของบุตรหลาน และสภาพแวดล้อมทางสังคมภายในโครงการที่ดี
ปัจจัยทางอารมณ์ (Qualitative Factors): ความรู้สึก “ปลอดภัย” ความรู้สึก “มีหน้ามีตา” และความ “พึงพอใจ” (Self-satisfaction) ที่ได้รับจากการเป็นเจ้าของบ้านในทำเลที่ดี ซึ่งสะท้อนถึง “คุณภาพชีวิต” ที่ดีขึ้น
ทำเลทองที่ได้รับความนิยม: ในปี 2569 พื้นที่ที่ได้รับความนิยมอย่างมากได้แก่ โซนรามอินทรา, บางนา, ดอนเมือง, และราชพฤกษ์ รวมถึงพื้นที่โดยรอบกรุงเทพฯ ที่มีการขยายตัวของโครงสร้างพื้นฐานรองรับ (เช่น รถไฟฟ้าสายต่างๆ และถนนวงแหวน)
สัดส่วนการลงทุนในตลาดบ้านหรู: ข้อมูลจากผู้เชี่ยวชาญระบุว่า กลุ่มลูกค้าเหล่านี้ไม่ได้ใช้เวลาในการตัดสินใจซื้อนานขึ้น เนื่องจาก “ความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจ” แต่ใช้เวลาในการพิจารณาเพื่อ “ความคุ้มค่า” และ “ผลตอบแทนระยะยาว” เนื่องจากมองว่าการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยเป็นการ “ลงทุนเพื่อมรดก” และ “สร้างความมั่งคั่ง” ที่คุ้มค่าที่สุดในระยะยาว
“การใช้เวลาในการตัดสินใจนานขึ้นไม่ได้หมายถึงกำลังซื้อลดลง” คุณสุรเชษฐ อธิบาย “แต่หมายถึงผู้ซื้อให้ความสำคัญกับความคุ้มค่า การเปรียบเทียบข้อมูล และการเจรจาต่อรองเงื่อนไขที่ดีที่สุดเพื่อผลตอบแทนระยะยาว”
ราคาบ้านต้นทุนเดิม: โอกาสทองในการซื้อบ้านปี 2569
ด้านต้นทุนการผลิต แม้ในช่วงต้นปี 2569 ราคาวัสดุก่อสร้างจะปรับตัวสูงขึ้น 5-10% รวมถึงแรงกดดันจากอัตราเงินเฟ้อและราคาน้ำมันจากสงครามตะวันออกกลาง แต่ราคาขายบ้านในระดับ 10-30 ล้านบาทในปัจจุบันส่วนใหญ่ยังคงเป็น “ราคาต้นทุนเดิม” หากภาวะสงครามยืดเยื้อเป็นเวลานาน ราคาขายมีแนวโน้มปรับเพิ่มขึ้นตามต้นทุนใหม่ในทันที
“ช่วงเวลานี้จึงถือเป็นโอกาสทองสำหรับผู้ซื้อที่ต้องการที่อยู่อาศัยจริง ในการเข้าถือครองสินทรัพย์ภายใต้ข้อเสนอที่คุ้มค่าจากผู้ประกอบการ” คุณสุรเชษฐ กล่าวเน้นย้ำ “นอกจากลงทุนเพื่อคุณภาพชีวิตแล้ว อสังหาฯ ในทำเลศักยภาพทั้งกรุงเทพ
