ตลาดบ้านหรู 10-30 ล้านบาท: เสาหลักแห่งความมั่งคั่งในยุคเศรษฐกิจผันผวน ปี 2569
ท่ามกลางความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจที่ปกคลุมบรรยากาศการลงทุนทั่วโลกในปี 2569 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญหน้ากับการแบ่งขั้วอย่างชัดเจน ในขณะที่ตลาดระดับแมสและคอนโดมิเนียมต้องต่อสู้กับปัจจัยลบจากภาวะกู้ไม่ผ่านและอัตราดอกเบี้ยขาขึ้น แต่กลับมี “ตลาดบ้านหรูระดับ 10-30 ล้านบาท” ที่ยังคงรักษาความแข็งแกร่ง และยืนหยัดเป็น ‘ขุมทรัพย์ที่ไม่มีวันตาย’ สำหรับผู้ประกอบการชั้นนำ 4 ราย ที่ต่างเร่งช่วงชิงกำลังซื้อจาก ‘เศรษฐีรุ่นใหม่’ ที่กำลังเติบโตในสังคมไทย
ในฐานะผู้ที่มีประสบการณ์ในวงการอสังหาริมทรัพย์มาเกือบสิบปี ผมมองว่าปรากฏการณ์นี้ไม่ใช่เพียงแค่การปรับตัวตามสภาวะ แต่คือ ‘สัญญาณแห่งการเปลี่ยนแปลงเชิงโครงสร้าง’ ของพฤติกรรมผู้บริโภค ที่ให้คุณค่ากับคุณภาพชีวิตและความมั่นคงทางการเงินมากกว่าการเก็งกำไรฉาบฉวย ข้อมูลล่าสุดจากการวิเคราะห์ของสำนักวิจัยชั้นนำชี้ชัดว่า แม้ภาพรวมเศรษฐกิจไทยจะชะลอตัว การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยใหม่ลดลงเกือบ 14% ในปี 2568 แต่กลุ่มอสังหาฯ ระดับบนกลับ ‘สวนกระแส’ ด้วยยอดขายและยอดโอนที่ยังคงเติบโตอย่างโดดเด่น โดยเฉพาะอย่างยิ่งกลุ่มโครงการบ้านจัดสรรแนวราบ ที่ครองสัดส่วนมากกว่า 75-80% ของตลาดบนทั้งหมด
ความแข็งแกร่งของตลาดบ้านหรูนี้สะท้อนถึงความเชื่อมั่นของผู้บริโภคที่มีศักยภาพสูง ที่มองหา ‘การลงทุนระยะยาว’ ในสินทรัพย์ที่สร้าง ‘คุณภาพชีวิต’ ให้กับครอบครัว ไม่ใช่เพียงการซื้อบ้านเพื่อพักอาศัย แต่เป็นการสร้างมรดกและส่งต่อความมั่งคั่งสู่รุ่นต่อไปในราคาที่ยังคงมีความคุ้มค่าอยู่
บทนำ: เศรษฐกิจซึม แต่ตลาดบนไม่ “จอด”
ในช่วงต้นปี 2569 สภาพแวดล้อมทางเศรษฐกิจไทยเผชิญกับความท้าทายหลายมิติ ตั้งแต่แรงกดดันจากอัตราเงินเฟ้อที่พุ่งสูงขึ้น จากต้นทุนสินค้าเกษตรและราคาน้ำมัน ไปจนถึงความไม่แน่นอนจากสถานการณ์ความขัดแย้งระหว่างประเทศ ซึ่งส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อและบรรยากาศการลงทุนโดยรวม ผลสำรวจล่าสุดเผยให้เห็นว่า โดยรวมแล้วตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลัง “สะดุด” อย่างชัดเจน โดยเฉพาะในกลุ่มคอนโดมิเนียม ซึ่งผู้ประกอบการหลายรายต้องชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่และหันไปพึ่งพากลยุทธ์การขายสต็อกเดิม
ทว่า ในขณะที่ตลาดภาพรวมซบเซา กลับมี “ข้อยกเว้น” ที่โดดเด่น นั่นคือ ตลาดบ้านหรูระดับราคา 10-30 ล้านบาท ซึ่งยังคงแสดงสัญญาณการเติบโต และทำหน้าที่เป็น “เครื่องยนต์ขับเคลื่อน” ที่สำคัญของตลาด แม้ว่าความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจจะทำให้ผู้บริโภคบางส่วนชะลอการตัดสินใจลงบ้าง แต่ตลาดบนกลับมีภูมิคุ้มกันที่แข็งแกร่งกว่ากลุ่มอื่น
ตลาดบ้านหรูขับเคลื่อนตลาด: ‘ความต้องการ’ ปะทะ ‘สภาพคล่อง’
“สุรเชษฐ กองชีพ” หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย ได้วิเคราะห์สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงไตรมาสแรกของปี 2569 ว่า มีสัญญาณชะลอตัวอย่างชัดเจน โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียมที่มีการเปิดตัวโครงการใหม่น้อยลงอย่างมีนัยสำคัญ และผู้ประกอบการหันไปโฟกัสโครงการแนวราบในทุกระดับราคาเพื่อบริหารความเสี่ยง
ขณะเดียวกัน การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยใหม่ในปี 2568 ลดลง 13.9% เมื่อเทียบกับปี 2567 สะท้อนถึงความลังเลใจของผู้บริโภค แต่เมื่อพิจารณาในรายละเอียดกลับพบว่า ตลาดบ้านหรู (10-30 ล้านบาท) มีตัวเลขการโอนลดลงน้อยกว่ากลุ่มราคาต่ำกว่าอย่างชัดเจน นี่คือเครื่องบ่งชี้ที่สำคัญที่สุดว่า กลุ่มลูกค้าในตลาดบนยังคงมีศักยภาพทางการเงินสูง ไม่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจรุนแรงเท่ากลุ่มอื่น และมีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยจริงอย่างต่อเนื่อง
ข้อดีของการลงทุนใน ‘บ้านหรู’ ปี 2569
ภูมิคุ้มกันทางเศรษฐกิจ: กลุ่มลูกค้าเป้าหมายส่วนใหญ่มีรายได้มั่นคงจากกิจการส่วนตัวหรือตำแหน่งผู้บริหารระดับสูง ทำให้ไม่ได้รับผลกระทบจากความผันผวนทางเศรษฐกิจมากนัก
กลยุทธ์ ‘เลี่ยงความเสี่ยง’: การลงทุนในสินทรัพย์จับต้องได้อย่างบ้านหรู ช่วยกระจายความเสี่ยงจากการลงทุนในสินทรัพย์ดิจิทัลหรือตลาดหุ้นที่มีความผันผวนสูง
การสร้างมรดก: กลุ่มเศรษฐีรุ่นใหม่มองหาการลงทุนระยะยาวเพื่อส่งต่อความมั่งคั่งให้ทายาท
นวัตกรรมและเทคโนโลยี: โครงการบ้านหรูในปัจจุบันมักผนวกเทคโนโลยี Smart Home และพลังงานทดแทน ซึ่งตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์คนรุ่นใหม่
ปัจจัยที่ทำให้ตลาดบ้านหรูโตสวนกระแส
ตลาดบ้านหรูระดับ 10-30 ล้านบาท เติบโตอย่างโดดเด่นเนื่องจากปัจจัยสำคัญ 2 ด้าน ได้แก่
จำนวนโครงการแนวราบที่เพิ่มขึ้น: ผู้ประกอบการหันมาพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรที่ตอบโจทย์พื้นที่ใช้สอยและความเป็นส่วนตัวมากขึ้น โดยเฉพาะในทำเลชานเมืองที่กำลังมีการขยายตัวของโครงสร้างพื้นฐาน
ฐานลูกค้าที่มั่นคง: กลุ่มลูกค้าเป้าหมายคือกลุ่ม Young Successor ที่ประสบความสำเร็จในอาชีพการงาน และให้ความสำคัญกับภาพลักษณ์และความคุ้มค่ามากกว่าราคา
4 บิ๊กแบรนด์ยักษ์ใหญ่ที่ ‘แย่งชิงกำลังซื้อ’
ในตลาดบ้านหรูที่มีการแข่งขันดุเดือด ผู้ประกอบการแต่ละรายต่างสร้าง “จุดเด่น” และ “เอกลักษณ์” ให้กับแบรนด์ของตนเองเพื่อดึงดูดกลุ่มเป้าหมาย โดย 4 บิ๊กแบรนด์เจ้าตลาดได้ปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับความต้องการของลูกค้าที่เปลี่ยนแปลงไป
แสนสิริ (Sansiri): ผู้นำด้านนวัตกรรมและบริการ
บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) เป็นหนึ่งในผู้เล่นที่แข็งแกร่งที่สุดในตลาดบ้านหรู โดยมีแบรนด์หลักอย่าง “เศรษฐสิริ” ที่มีชื่อเสียงโด่งดังในด้านการออกแบบที่ทันสมัย ฟังก์ชันการใช้งานที่ตอบโจทย์ และการยกระดับภาพลักษณ์ของผู้อยู่อาศัย แสนสิริยังคงมุ่งเน้นการพัฒนาโครงการใหม่ๆ ที่เน้นความใส่ใจในรายละเอียด และการตอบสนองความต้องการของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงตลอดเวลา
นอกจากนี้ “บุราสิริ” ก็เป็นอีกหนึ่งแบรนด์บ้านเดี่ยวในตลาดราคานี้ ที่เน้นบรรยากาศการพักผ่อนในสไตล์รีสอร์ต พร้อมจุดเด่นด้านบริการหลังการขาย และระบบรักษาความปลอดภัย Liv-24 ที่สร้างความมั่นใจให้กับลูกค้าระดับบน
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (Land and Houses): ตำนานแห่งคุณภาพและความเชื่อมั่น
บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) หรือ LH ยังคงเป็น ‘แบรนด์เสาหลัก’ ที่ได้รับความไว้วางใจอย่างสูง ด้วยภาพลักษณ์ที่แข็งแกร่งในเรื่อง “คุณภาพ” และ “ความน่าเชื่อถือ” แบรนด์หลักของ LH ในกลุ่มราคานี้ ได้แก่ “ชัยพฤกษ์-มัณฑนา-สีวลี” ซึ่งมีการปรับรูปแบบบ้านให้เข้ากับยุคสมัยอยู่เสมอ แม้ราคาขายจะเริ่มต้นที่มากกว่า 10 ล้านบาท แต่ด้วยภาพลักษณ์และความมั่นคง ทำให้ยังคงเป็นตัวเลือกแรกๆ สำหรับผู้ที่ต้องการบ้านในราคานี้
LH เน้นการพัฒนาโครงการที่เน้น “การใช้ชีวิต” (Lifestyle) โดยเฉพาะการสร้างบรรยากาศที่ผ่อนคลายและการตอบโจทย์กิจกรรมของครอบครัว ซึ่งเป็นสิ่งที่ลูกค้าในตลาดบ้านหรูให้ความสำคัญ
เอสซี แอสเสท (SC Asset): เจาะกลุ่มผู้อยู่อาศัยจริงด้วยความประณีต
บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) หรือ SC ยังคงเน้นการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรในกลุ่มระดับราคา 10-30 ล้านบาท อย่างต่อเนื่อง โดยมีแบรนด์เรือธงอย่าง “บางกอก บูเลอวาร์ด” (ราคา
