ฟื้นวิกฤตอสังหาฯ 2026: 6 โซนเด่นกับการปลดล็อกกำลังซื้อจริง
วิกฤตการณ์อนุมัติสินเชื่อกลายเป็น “บาดแผลเรื้อรัง” ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะกลุ่มบ้านระดับต่ำกว่า 3 ล้านบาท ที่มีอัตราการถูกปฏิเสธสินเชื่อพุ่งสูงถึง 70% ส่งผลให้นักพัฒนาโครงการต้องหันเหความสนใจจากตลาดแมส (Mass Market) ไปสู่กลุ่มลูกค้าระดับไฮเอนด์ (High-End) ซึ่งเน้นการใช้เงินสดและลดการพึ่งพาการกู้ยืม อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางความท้าทายนี้ ตลาดยังคงมี “ความหวัง” ในกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง (Real Demand) โดยเฉพาะตลาดบ้านแนวราบระดับราคา 3-10 ล้านบาท ในพื้นที่ชานเมือง ซึ่งยังคงเป็นโซนที่ได้รับการจับตามองอย่างใกล้ชิดจากนักลงทุน
แผนที่ตลาดอสังหาฯ 2026: 6 โซนแห่งโอกาสและความเสี่ยง
จากการรวบรวมข้อมูลโครงการอสังหาริมทรัพย์กว่า 4,000 โครงการทั่วกรุงเทพฯ โดย เทอร์ร่า มีเดีย (Terra Media) สะท้อนให้เห็นถึงความแตกต่างของสถานการณ์ในแต่ละทำเล ซึ่งผู้ประกอบการต้องใช้กลยุทธ์ที่เหมาะสมกับศักยภาพและความต้องการของกลุ่มเป้าหมายในแต่ละพื้นที่ โซนหลักที่น่าจับตามองและมีโอกาส-ความเสี่ยงที่แตกต่างกัน มีดังนี้
โซนศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) – สีลม สาทร สุขุมวิท พระราม 3
ตลาดรวม: โซน CBD กลายเป็นสนามของตลาดเฉพาะกลุ่ม (Niche Market) โดยเฉพาะกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ระดับลักชัวรี (Luxury Real Estate) ราคาขายเฉลี่ยสูงถึง 65 ล้านบาทต่อยูนิต แต่ยังคงมีอัตราการเติบโตที่น่าจับตาอยู่ที่ประมาณ 10% ต่อปี ขณะเดียวกัน ตลาดคอนโดมิเนียมในโซนนี้มีการเปิดตัวโครงการใหม่เพิ่มขึ้นถึง 15% แต่ราคาขายเฉลี่ยต่อตารางเมตรยังคงค่อนข้างทรงตัว ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่านี่คือตลาดของผู้ซื้อที่มีสินทรัพย์สูงเท่านั้น (High Net Worth Individuals – HNWI)
สินค้าเด่น: โครงการประเภทบ้านหรูหรือคอนโดระดับซูเปอร์ลักชัวรีที่มีการออกแบบเป็นเอกลักษณ์ และเน้นการขาย “ประสบการณ์” มากกว่าเพียงแค่พื้นที่ใช้สอย (Experience-Based Selling) สินค้าคงค้างส่วนใหญ่เป็นกลุ่มลักชัวรีที่มุ่งเป้าไปที่ชาวต่างชาติ และนักลงทุนที่มีสินทรัพย์พร้อมซื้อตั้งแต่ 30 ล้านบาทขึ้นไป
โอกาสและความท้าทาย: เป็นโอกาสสำหรับผู้ประกอบการที่เน้นความพิเศษและความพรีเมียม แต่ก็ต้องเผชิญกับต้นทุนการพัฒนาที่สูงมาก การแข่งขันที่รุนแรง และทางเลือกของผู้ซื้อที่มีความต้องการหลากหลายและมีอำนาจต่อรองสูง
โซนในเมือง (Urban) – จตุจักร รัชดา พญาไท ห้วยขวาง
ตลาดรวม: โซนในเมืองกำลังเผชิญกับภาวะตกต่ำที่สุดในรอบทศวรรษสำหรับตลาดคอนโดมิเนียม โดยมีโครงการเปิดตัวใหม่อย่างมีนัยสำคัญในจำนวนที่น้อยมาก โครงการคอนโดมิเนียมที่ยังคงขายได้ในตลาดคือกลุ่มที่มีราคาไม่เกิน 150,000 บาทต่อตารางเมตร แนวราบระดับราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท โดยเฉพาะทาวน์โฮม 3 ชั้น ได้รับความนิยมอย่างสูงในโซนนี้ กลายเป็นกลุ่มสินค้าที่ตอบโจทย์ความต้องการอยู่อาศัยจริงได้ดี
สินค้าเด่น: ทาวน์โฮม 3 ชั้น ที่ออกแบบให้มีความคุ้มค่าและตอบสนองการใช้ชีวิตจริงของครอบครัวยุคใหม่ คอนโดมิเนียมในราคาที่แข่งขันได้
โอกาสและความท้าทาย: เป็นโอกาสสำหรับผู้ประกอบการที่เน้นสินค้ากลุ่มกลาง-ล่าง (Mid-to-Low End) ที่ออกแบบมาเพื่อตอบสนองกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง แต่ก็ต้องแข่งขันอย่างหนักกับตลาดคอนโดมือสองที่มีจำนวนมากในทำเลนี้
โซนตะวันออก เกษตร-นวมินทร์ มีนบุรี อ่อนนุช ลาดกระบัง
ตลาดรวม: โซนนี้กำลังก้าวขึ้นเป็นดาวรุ่ง (Rising Star) ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะกลุ่มบ้านแนวราบที่มีอัตราการเติบโตอย่างรวดเร็วถึง 11% ต่อปี โดยเฉพาะกลุ่มราคาไม่เกิน 10 ล้านบาท ขณะที่ตลาดคอนโดยังทรงตัวอยู่ในระดับราคา 70,000-80,000 บาทต่อตารางเมตร แต่คอนโดมิเนียมที่ขายดีที่สุดมักมีราคาไม่เกิน 150,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งบ่งชี้ถึงกำลังซื้อที่ยอมจ่ายเพิ่มขึ้นเพื่อหาที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์
สินค้าเด่น: บ้านเดี่ยวและทาวน์โฮมราคา 3-10 ล้านบาท คอนโดมิเนียมที่มีราคาเหมาะสมกับการอยู่อาศัยจริง
โอกาสและความท้าทาย: เป็นโอกาสที่ดีสำหรับผู้ประกอบการที่มุ่งเน้นตลาดผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงในพื้นที่ชานเมือง แต่ก็ต้องคำนึงถึงความท้าทายด้านระบบขนส่งสาธารณะและโครงสร้างพื้นฐานที่ต้องรองรับการขยายตัวของชุมชนใหม่ๆ อย่างมีประสิทธิภาพ
โซนตะวันตก ปิ่นเกล้า กาญจนา สุขสวัสดิ์ พระราม 2
ตลาดรวม: โซนตะวันตกกำลังเผชิญกับภาวะราคาที่ขยับสูงขึ้นพร้อมกับความเสี่ยงที่เพิ่มสูงขึ้น แนวราบในระดับราคา 10-20 ล้านบาท มีปริมาณสต็อกคงค้างเพิ่มสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ ทำให้ยากต่อการขาย ขณะเดียวกัน ตลาดแมส (ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท) กลับขายดีอย่างไม่น่าเชื่อ และตลาดคอนโดมิเนียมเปิดตัวใหม่ลดลงถึง 30% ต่อปี ซึ่งสะท้อนว่าผู้ประกอบการได้ปรับกลยุทธ์มาเน้นการขายกลุ่มสินค้าที่กำลังเป็นที่ต้องการ
สินค้าเด่น: บ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท
โอกาสและความท้าทาย: เป็นโอกาสที่ดีสำหรับตลาดบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท แต่ก็เป็นความท้าทายสำหรับกลุ่มตลาดกลาง-บน (Mid-to-High End) ที่ต้องใช้เวลานานขึ้นในการระบายสินค้าคงค้าง
โซนเหนือ ดอนเมือง แจ้งวัฒนะ รังสิต ลำลูกกา
ตลาดรวม: โซนนี้มีการเติบโตของตลาดทาวน์โฮมและคอนโดมิเนียมตามการขยายตัวของระบบรถไฟฟ้า ขณะที่ตลาดแนวราบยังคงทรงตัวทั้งราคาและจำนวนการเปิดตัว สินค้าส่วนใหญ่ที่เหลืออยู่ในตลาดคือกลุ่มราคา 3-5 ล้านบาท โดยเฉพาะทาวน์โฮม ซึ่งได้รับอานิสงส์จากการขยายตัวของรถไฟฟ้าสายสีม่วง (MRT Purple Line) ทำให้ระดับราคาของสินค้าขยับสูงขึ้นมาอยู่ในช่วง 60,000-150,000 บาทต่อตารางเมตร อย่างไรก็ตาม ปัญหาสำคัญที่กำลังเผชิญคือปริมาณสต็อกคงค้างที่ยังมีจำนวนมาก
สินค้าเด่น: ทาวน์โฮม คอนโดมิเนียม ในราคาที่แข่งขันได้
โอกาสและความท้าทาย: โอกาสอยู่ที่การใช้ประโยชน์จากทำเลที่เชื่อมต่อระหว่างใจกลางเมืองและชานเมือง ซึ่งกำลังมีการพัฒนาอย่างต่อเนื่อง แต่ความท้าทายคือการบริหารจัดการสต็อกสินค้าให้ไม่เกิดภาวะล้นตลาด (Oversupply)
โซนนนทบุรี
ตลาดรวม: นนทบุรีถือเป็นโซนที่มีการเติบโตมากที่สุดสำหรับตลาดบ้านแนวราบ โดยราคาขยับเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องเฉลี่ย 10% ต่อปี เป็นเวลา 5-6 ปีติดต่อกัน สินค้าที่ขายดีที่สุดคือกลุ่มราคา 3-7 ล้านบาท เนื่องจากเป็นตลาดที่มีกำลังซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงเข้ามาอย่างต่อเนื่อง ขณะที่ตลาดคอนโดมิเนียมที่ติดกับรถไฟฟ้าสายสีม่วง ยังคงประสบปัญหาการระบายสต็อกจำนวนมาก ซึ่งเคยเปิดตัวมากถึง 58,000 ยูนิต ในปีเดียว ทำให้เกิดภาวะล้นตลาด (Oversupply) มานานเกือบทศวรรษ ระดับราคาของคอนโดที่เหลืออยู่ในตลาดส่วนใหญ่ต่ำกว่า 60,000 บาทต่อตารางเมตร
สินค้าเด่น: บ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม ราคา 3-7 ล้านบาท
โอกาสและความท้าทาย: ตลาดบ้านแนวราบยังมีโอกาสเติบโตได้อีกมาก แต่ความท้าทายหลักตกอยู่ที่ตลาดคอนโดที่ต้องใช้เวลาในการระบายสต็อกจำนวน
