ตลาดบ้านหรู 10-30 ล้านบาท: ไม่มีวันตาย แม้เศรษฐกิจชะลอตัว แต่กลุ่มลูกค้ายังมั่นคง
แม้สภาพเศรษฐกิจไทยในปี 2569 จะเผชิญกับความท้าทายจากความผันผวนของตลาดโลก และแรงกดดันจากอัตราเงินเฟ้อที่ปรับตัวสูงขึ้น ส่งผลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวมยังคงชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด อย่างไรก็ตาม ในขณะที่คอนโดมิเนียมและตลาดล่างเผชิญแรงกระแทกจากข้อจำกัดด้านสินเชื่อและภาวะเศรษฐกิจ ตลาดบ้านหรูระดับราคา 10-30 ล้านบาท กลับยังคงเป็นที่ต้องการอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะกลุ่มผู้บริโภคชาวไทยรุ่นใหม่ที่มองหาความคุ้มค่าและความมั่นคงในชีวิต
สัญญาณตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569: ชะลอตัวในบางเซ็กเมนต์ แต่ตลาดบนยังคงเป็นที่ต้องการ
ในช่วงไตรมาสแรกของปี 2569 สุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย ได้รายงานภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่มีสัญญาณชะลอตัวอย่างชัดเจน ผู้ประกอบการส่วนใหญ่เลือกที่จะลดการเปิดตัวโครงการใหม่ และหันมาให้ความสำคัญกับการพัฒนาโครงการแนวราบในทุกระดับราคา เพื่อเป็นการบริหารความเสี่ยง ในขณะที่ผู้บริโภคเองก็มีแนวโน้มที่จะชะลอการตัดสินใจออกไป สะท้อนได้จากสถิติการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยใหม่ในปี 2568 ที่ลดลงประมาณ 13.9% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
อย่างไรก็ตาม ในสถานการณ์ที่ตลาดโดยรวมกำลังเผชิญกับความไม่แน่นอน ตลาดบ้านหรูระดับราคา 10-30 ล้านบาท กลับยังคงแสดงสัญญาณการเติบโตอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะกลุ่มที่อยู่อาศัยที่มีราคาสูงกว่า 10 ล้านบาท ซึ่งมีการโอนกรรมสิทธิ์ลดลงน้อยกว่ากลุ่มราคาต่ำกว่าอย่างเห็นได้ชัด ปรากฏการณ์นี้สะท้อนให้เห็นว่ากลุ่มลูกค้าในตลาดบนยังมีศักยภาพทางการเงินที่แข็งแกร่ง และได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจชะลอตัวน้อยกว่าตลาดล่าง ส่งผลให้ตลาดบนเป็นกลุ่มที่สามารถขับเคลื่อนตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงเวลานี้ได้
ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ ตลาดบ้านหรูถือเป็นกลุ่มที่มีความได้เปรียบทางการแข่งขันสูง เนื่องจากผู้ประกอบการจำนวนมากเลือกที่จะมุ่งเน้นไปที่การพัฒนาโครงการในกลุ่มราคานี้อย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะโครงการแนวราบ ที่ครอบคลุมสัดส่วนสูงถึง 75-80% ของตลาดบนทั้งหมด นอกจากนี้ ตลาดบ้านหรูยังมีฐานกำลังซื้อที่มีศักยภาพในวงกว้างกว่ากลุ่มตลาดอัลตราลักเซอรี่
4 บิ๊กแบรนด์เจ้าตลาด: แย่งชิงกำลังซื้อ ‘เศรษฐีรุ่นใหม่’
ในสภาวะการแข่งขันที่สูงเช่นนี้ ผู้ประกอบการแต่ละรายต่างมุ่งมั่นที่จะสร้างจุดเด่นของตนเองผ่านกลยุทธ์ที่แตกต่างกัน เพื่อตอบสนองความต้องการของลูกค้าและสร้างความได้เปรียบในการแข่งขัน ในปัจจุบันมีผู้ประกอบการชั้นนำจำนวนมากที่ก้าวเข้ามาแข่งขันในตลาดบ้านหรูอย่างดุเดือด เริ่มจากบริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ซึ่งมี “เศรษฐสิริ” เป็นแบรนด์เรือธง ที่มีการพัฒนาและปรับปรุงดีไซน์รวมถึงฟังก์ชันให้เข้ากับความต้องการของลูกค้าอย่างต่อเนื่อง สร้างภาพจำให้แบรนด์นี้เป็นสัญลักษณ์ของความสำเร็จ และสะท้อนถึงสถานะทางสังคมของผู้ที่อยู่อาศัย
นอกจากนี้ แสนสิริยังมีแบรนด์ “บุราสิริ” ซึ่งเป็นอีกหนึ่งแบรนด์บ้านเดี่ยวในระดับราคาใกล้เคียงกัน โดยเน้นบรรยากาศการพักผ่อนเสมือนรีสอร์ต พร้อมจุดเด่นด้านบริการหลังการขาย และระบบรักษาความปลอดภัย LIV-24 ซึ่งตอบโจทย์ผู้ที่มองหาบ้านที่สะดวกสบายและมีคุณภาพชีวิตที่ดี
อีกหนึ่งผู้เล่นรายสำคัญในตลาดคือ บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) ซึ่งเป็นพี่ใหญ่ของวงการอสังหาริมทรัพย์ ด้วยชื่อเสียงในด้านคุณภาพและความน่าเชื่อถือของแบรนด์หลักในระดับนี้ อาทิ “ชัยพฤกษ์” “มัณฑนา” และ “สีวลี” รูปแบบบ้านของแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ มีการปรับเปลี่ยนไปตามยุคสมัย ราคาขายเริ่มต้นอาจจะมากกว่า 10 ล้านบาท แต่ด้วยภาพลักษณ์และความน่าเชื่อถือ ทำให้เป็นที่สนใจของผู้ที่ต้องการบ้านในราคานี้อยู่เสมอ
ขณะที่ บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) หรือ SC เน้นการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคานี้เช่นกัน โดยมีแบรนด์เรือธงอย่าง “บางกอก บูเลอวาร์ด” ราคาเริ่มต้น 10 ล้านบาท และ “บางกอก บูเลอวาร์ด ซิกเนเจอร์” ที่มีราคาสูงกว่า เริ่มตั้งแต่ 20-35 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัท เอพี ไทยแลนด์ จำกัด (มหาชน) หรือ AP ก็ได้เปิดตัวแบรนด์หลักในระดับราคาเดียวกันอย่าง “เดอะซิตี้” และ “เซนโทร” ที่มีการกระจายตัวอยู่ตามทำเลศักยภาพทั่วกรุงเทพมหานครและปริมณฑล
นอกจากผู้เล่นหลักทั้งสี่รายแล้ว ยังมีผู้ประกอบการรายอื่น ๆ ที่มีโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคานี้เช่นกัน แต่จำนวนโครงการอาจไม่มากเท่า เช่น ศุภาลัย และ พฤกษา เป็นต้น อย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบการทุกรายต่างมุ่งมั่นที่จะสร้างความแตกต่างและเพิ่มมูลค่าให้กับโครงการของตนเอง เพื่อตอบสนองความต้องการของตลาดและรักษาความได้เปรียบในการแข่งขัน
เจาะกลุ่มเป้าหมาย: ‘เศรษฐีรุ่นใหม่’ กับความต้องการด้านไลฟ์สไตล์
กลุ่มผู้ซื้อเป้าหมายหลักในตลาดบ้านหรูระดับราคา 10-30 ล้านบาท คือชาวไทยรุ่นใหม่ที่มีอายุไม่เกิน 45 ปี ที่มีความต้องการอยู่อาศัยจริง โดยมองหาความคุ้มค่าของพื้นที่ใช้สอย ทำเลที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ และสิ่งอำนวยความสะดวกที่ครบครัน โดยเฉพาะการเดินทางที่เชื่อมต่อทั้งโครงข่ายถนนหลักและระบบขนส่งสาธารณะ ความใกล้เคียงกับสถานศึกษาชั้นนำของบุตรหลาน รวมถึงสภาพแวดล้อมทางสังคมและภายในโครงการที่สะท้อนถึง “คุณภาพชีวิต” ทำเลที่ได้รับความนิยมสูงในกลุ่มนี้ได้แก่ รามอินทรา บางนา ดอนเมือง และราชพฤกษ์ รวมถึงพื้นที่ปริมณฑลที่มีการขยายตัวของโครงสร้างพื้นฐานรองรับ
กลุ่มผู้ซื้อกลุ่มนี้มีฐานะการเงินที่แข็งแกร่ง ส่วนใหญ่เป็นเจ้าของกิจการ หรือผู้บริหารระดับสูงที่มีรายได้มั่นคง เป็นกลุ่ม Young Successor ที่ประสบความสำเร็จในอาชีพ พฤติกรรมการตัดสินใจซื้อจึงไม่ได้ขึ้นอยู่กับราคาหรือของแถมเป็นหลัก แต่จะพิจารณาถึงความคุ้มค่าของทรัพย์สิน และภาพลักษณ์ที่สะท้อนถึงความสำเร็จในชีวิต ในสภาวะที่เศรษฐกิจโลกกำลังชะลอตัว กลุ่มผู้ซื้อที่มีศักยภาพเหล่านี้มีแนวโน้มที่จะใช้เวลาในการเปรียบเทียบและตัดสินใจซื้อนานขึ้น เพื่อให้ได้เงื่อนไขที่ดีที่สุด ทำให้เกิดอำนาจต่อรองที่สูงขึ้น
วิเคราะห์ต้นทุนและมาตรการภาครัฐ
ด้านต้นทุนการผลิตอสังหาริมทรัพย์ ในช่วงเดือนที่ผ่านมาพบว่าราคาวัสดุก่อสร้างได้ปรับตัวสูงขึ้นราว 5-10% ประกอบกับแรงกดดันจากอัตราเงินเฟ้อและราคาน้ำมันที่เพิ่มสูงขึ้นจากสงครามตะวันออกกลาง อย่างไรก็ตาม ราคาขายบ้านในระดับ 10-30 ล้านบาทยังคงเป็น “ราคาต้นทุนเดิม” หากสถานการณ์สงครามยืดเยื้อเป็นเวลานาน ราคาขายมีแนวโน้มที่จะปรับสูงขึ้นตามต้นทุนใหม่ในทันที
ดังนั้น ช่วงเวลานี้จึงถือเป็น “โอกาสทอง” สำหรับผู้ซื้อที่ต้องการที่อยู่อาศัยจริง ในการเข้าถือครองสินทรัพย์ภายใต้ข้อเสนอที่คุ้มค่าจากผู้ประกอบการ นอกเหนือจากการลงทุนเพื่อคุณภาพชีวิตแล้ว อสังหาริมทรัพย์ในทำเลศักยภาพทั้งกรุงเทพฯ และปริมณฑล ยังมีมูลค่าเพิ่มขึ้นในทุกปี ตามราคาที่ดินที่ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ทำให้การซื้อที่อยู่อาศัยในตอนนี้ถือเป็นการสร้างมรดกและส่งต่อความมั่งคั่งที่คุ้มค่าที่สุด ก่อนที่ต้นทุนการพัฒนาในอนาคตจะปรับตัวสูงขึ้นอย่างก้าวกระโดด
นอกจากนี้ ช่วงเวลานี้ยังเป็นจังหวะที่อัตราดอกเบี้ยยังอยู่ในระดับต่ำ และยังมีมาตรการภาครัฐที่สนับสนุนอยู่ 2 ประการ ได้แก่ การผ่อนปรนเกณฑ์ LTV และการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง 0.01% ซึ่งจะสิ้นสุดวันที่ 30 มิถุนายน 2569 มาตรการเหล่านี้ช่วยเพิ่มสภาพคล่องและลดภ
