บ้านหรู 10–30 ล้าน: โอกาสสุดท้ายในยุคเศรษฐกิจผันผวน?
บทวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2569
ท่ามกลางความผันผวนทางเศรษฐกิจโลก และผลกระทบจากความไม่แน่นอนทางภูมิรัฐศาสตร์ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังอยู่ในช่วงหัวเลี้ยวหัวต่อที่สำคัญ ในขณะที่ความเชื่อมั่นของผู้บริโภคในกลุ่มตลาดบน (Luxury & High-End) ยังคงรักษาระดับที่แข็งแกร่ง โดยเฉพาะกลุ่มบ้านเดี่ยวระดับราคา 10-30 ล้านบาท กลับแสดงให้เห็นถึงสัญญาณการเติบโตที่โดดเด่นสวนทางกับภาพรวมของตลาดรวม ซึ่งเผชิญกับแรงกดดันจากการเข้าถึงสินเชื่อที่ยากขึ้น
บทวิเคราะห์นี้จะพาคุณเจาะลึกกลยุทธ์ของผู้ประกอบการรายใหญ่ 4 ราย ที่กำลังแข่งขันกันอย่างเข้มข้นเพื่อช่วงชิงกำลังซื้อจากกลุ่ม “เศรษฐีรุ่นใหม่” (Young Successors) รวมถึงวิเคราะห์ปัจจัยด้านต้นทุนและมาตรการภาครัฐที่กำลังจะหมดอายุลง ซึ่งเป็นโอกาสทองครั้งสุดท้ายสำหรับผู้ซื้อที่มีความพร้อมก่อนที่ราคาจะพุ่งสูงขึ้นอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้
สภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ไตรมาส 1 ปี 2569
นายสุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย เปิดเผยข้อมูลเชิงลึกว่า ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในไตรมาสแรกของปี 2569 แสดงให้เห็นสัญญาณการชะลอตัวอย่างชัดเจน โดยเฉพาะกลุ่มคอนโดมิเนียมที่ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ปรับกลยุทธ์หันไปพัฒนาโครงการแนวราบในทุกระดับราคา เพื่อกระจายความเสี่ยงและควบคุมต้นทุนการก่อสร้าง
“ผู้บริโภคเองก็ชะลอการตัดสินใจอย่างต่อเนื่อง ซึ่งสะท้อนผ่านตัวเลขการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยใหม่ในปี 2568 ที่ลดลงราว 13.9% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า สะท้อนถึงแรงกดดันจากภาวะเศรษฐกิจและคุณภาพชีวิตที่เปลี่ยนแปลงไป” นายสุรเชษฐกล่าว
อย่างไรก็ตาม ในขณะที่ภาพรวมตลาดยังมีความท้าทาย บ้านหรูขับเคลื่อนตลาด อย่างน่าจับตา โดยเฉพาะกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป ที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ลดลงน้อยกว่ากลุ่มราคาต่ำกว่าอย่างมีนัยสำคัญ สิ่งนี้บ่งชี้ว่ากลุ่มลูกค้าในตลาดบนยังมีศักยภาพทางการเงินสูง และได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจในวงจำกัด
บ้านหรู คือกลไกขับเคลื่อนเศรษฐกิจ
“โดยเฉพาะโครงการแนวราบที่ครองสัดส่วนสูงถึง 75-80% ของตลาดบนทั้งหมด ทำให้ผู้ประกอบการเลือกให้น้ำหนักกับการพัฒนาโครงการในระดับราคานี้อย่างต่อเนื่อง” นายสุรเชษฐเน้นย้ำ “ทั้งยังเป็นกลุ่มที่มีฐานกำลังซื้อที่มีศักยภาพในวงกว้างกว่ากลุ่มอัลตราลักเซอรี่”
ความต้องการที่เพิ่มขึ้นในตลาดนี้ สะท้อนถึงการเปลี่ยนแปลงวิถีชีวิตของผู้บริโภคกลุ่มนี้ ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัยที่สะท้อน “คุณภาพชีวิต” และ “ความสำเร็จ” มากกว่าเพียงแค่ขนาดหรือฟังก์ชันการใช้งาน
กลยุทธ์การแข่งขันของผู้ประกอบการ 4 รายใหญ่
นายสุรเชษฐวิเคราะห์ว่า ปัจจุบันผู้ประกอบการแต่ละค่ายต่างสร้างจุดเด่นของตัวเองผ่านกลยุทธ์ที่แตกต่างกัน เพื่อตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้า และสร้างความได้เปรียบในการแข่งขัน โดยมีผู้เล่นรายสำคัญดังนี้
บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน)
แสนสิริยังคงยืนหยัดเป็นผู้นำในตลาดบ้านหรูด้วยแบรนด์หลัก “เศรษฐสิริ” ซึ่งได้พัฒนาและปรับปรุงดีไซน์ฟังก์ชันให้เข้ากับยุคสมัยอยู่เสมอ เพื่อสร้างภาพลักษณ์ว่า “เศรษฐสิริ” เป็นแบรนด์ที่สะท้อนความสำเร็จและสถานะทางสังคมอย่างแท้จริง
นอกจากนี้ ยังมีแบรนด์ “บุราสิริ” ที่เป็นอีกหนึ่งตัวเลือกสำคัญในระดับราคาเดียวกัน โดยเน้นบรรยากาศการพักผ่อนแบบรีสอร์ท และจุดเด่นเรื่องบริการหลังการขายรวมถึงระบบรักษาความปลอดภัย LIV-24 ซึ่งยังคงเป็นปัจจัยดึงดูดสำคัญสำหรับกลุ่มครอบครัว
บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน)
ในฐานะ “พี่ใหญ่ของวงการ” แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ยังคงรักษาภาพลักษณ์ด้านคุณภาพและความน่าเชื่อถือของแบรนด์หลักไว้ได้อย่างเหนียวแน่น โดยเฉพาะแบรนด์ “ชัยพฤกษ์-มัณฑนา-สีวลี” ที่มีการปรับเปลี่ยนรูปแบบบ้านให้เข้ากับยุคสมัยเช่นกัน แม้ราคาขายเริ่มต้นอาจจะสูงกว่า 10 ล้านบาท แต่ด้วยชื่อเสียงและคุณภาพ ทำให้เป็นที่สนใจของผู้ที่ต้องการบ้านระดับนี้อย่างต่อเนื่อง
บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน)
SC เน้นการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคาดังกล่าว โดยมีแบรนด์เรือธงอย่าง “บางกอก บูเลอวาร์ด” ราคาเริ่มต้น 10 ล้านบาท และ “บางกอก บูเลอวาร์ด ซิกเนเจอร์” ที่ขยับราคาขึ้นไปสู่ระดับ 20-35 ล้านบาท เพื่อเจาะกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูงและมองหาเอกลักษณ์ที่โดดเด่นกว่า
บริษัท เอพี ไทยแลนด์ จำกัด (มหาชน)
AP มีแบรนด์หลักในระดับราคาเดียวกันคือ “เดอะซิตี้-เซนโทร” ที่กระจายตัวอยู่ในหลากหลายทำเลทั่วกรุงเทพฯและปริมณฑล เพื่อตอบสนองความต้องการที่หลากหลายของคนรุ่นใหม่ที่ต้องการความสะดวกสบายในการเดินทางและเข้าถึงระบบสาธารณูปโภคอย่างเต็มที่
นอกจากผู้เล่นรายใหญ่เหล่านี้ ยังมีผู้ประกอบการรายอื่น ๆ ที่มีโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคาที่ใกล้เคียงกัน อาทิ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) และบริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) ซึ่งยังคงเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจในตลาด
“เศรษฐีรุ่นใหม่”: เป้าหมายหลักของตลาดบ้านหรู
“ผู้บริโภคเป้าหมายในเซ็กเมนต์นี้ ส่วนใหญ่เป็นคนรุ่นใหม่ชาวไทยอายุไม่เกิน 45 ปี ที่มีความต้องการอยู่อาศัยจริง โดยมองหาความคุ้มค่าของพื้นที่ใช้สอย ทำเลที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์” นายสุรเชษฐกล่าว
กลุ่มลูกค้าเหล่านี้กำลังมองหา:
ทำเลที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์: การเดินทางที่เชื่อมต่อทั้งโครงข่ายถนนหลักและระบบขนส่งสาธารณะ เช่น รถไฟฟ้า รวมถึงความใกล้กับสถานศึกษาชั้นนำของบุตรหลาน
สภาพแวดล้อมที่สะท้อนคุณภาพชีวิต: โครงการที่มีความปลอดภัยสูง สิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน และสภาพแวดล้อมทางสังคมที่เอื้อต่อการสร้างครอบครัว
ทำเลที่ได้รับความนิยม: รามอินทรา บางนา ดอนเมือง ราชพฤกษ์ รวมถึงปริมณฑลที่มีเขตติดกับกรุงเทพฯ ที่มีการขยายตัวของโครงสร้างพื้นฐานรองรับ
“ผู้บริโภคกลุ่มนี้มีสถานะการเงินที่แข็งแกร่ง ส่วนใหญ่เป็นเจ้าของกิจการ หรือผู้บริหารระดับสูงที่มีฐานรายได้มั่นคง เป็นกลุ่ม Young Successor จากการประสบความสำเร็จในอาชีพ” นายสุรเชษฐอธิบาย “พฤติกรรมการตัดสินใจซื้อจึงไม่ได้ขึ้นอยู่กับราคาหรือของแถมเป็นหลัก แต่เน้นความคุ้มค่าและภาพลักษณ์ที่สะท้อนความสำเร็จ”
ต้นทุนเดิม-มาตรการรัฐ: วิกฤตที่ซ่อนโอกาส
แม้จะเผชิญกับความท้าทายทางเศรษฐกิจ แต่ราคาขายบ้านในระดับ 10-30 ล้านบาท ในปัจจุบันส่วนใหญ่ยังคงเป็น”ราคาต้นทุนเดิม” ซึ่งถือเป็นโอกาสทองสำหรับผู้ซื้อที่มีความพร้อม
“ช่วงเวลานี้จึงถือเป็นโอกาสทองสำหรับผู้ซื้อที่ต้องการที่อยู่อาศัยจริง ในการเข้าถือครองสินทรัพย์ภายใต้ข้อเสนอที่คุ้มค่าจากผู้ประกอบการ” นายสุรเชษฐเน้นย้ำ “นอกจากลงทุนเพื่อคุณภาพชีวิตแล้ว อสังหาฯ ในทำเลศักยภาพทั้งกรุงเทพฯและปริมณฑล ยังมีมูลค่าเพิ่มขึ้นทุกปี ตามราคาที่ดินที่ขยับตัวสูงขึ้น ทำให้การซื้อที่อยู่อาศัยตอนนี้เป็นการสร้างมรดกและส่งต่อความมั่งคั่งที่คุ้มค่าที่สุด ก่อนที่ต้นทุนการพัฒนาในอนาคตจะปรับตัวสูงขึ้นอย่างก้าวกระโดด”
นอกจากนี้ยังเป็นช่วงจังหวะที่อัตราดอกเบี้ยต่ำ ยังมี 2 มาตรการรัฐสนับสนุน ทั้งผ่อนปรนเกณฑ์ LTV และลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง 0.01% ซึ่งจะสิ้นสุดวันที่ 30
