จับตาวิกฤติความสามารถกู้ซื้อ: 6 โซนร้อนในไทยปี 2569—โอกาสหรือความเสี่ยง?
วิกฤตความสามารถในการกู้ซื้อกลายเป็นคลื่นยักษ์ที่พัดถล่มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะกลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งมีอัตราการกู้ไม่ผ่านสูงถึง 70% จนทำให้ผู้ประกอบการหลายรายถอยหนีจากตลาดแมส (Mass Market) ไปยังกลุ่มลูกค้าตลาดลักชัวรี (Luxury Market) ที่ไม่พึ่งพาเงินกู้เป็นหลัก อย่างไรก็ตาม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569 ยังมีโอกาสสำหรับกลุ่มเรียลดีมานด์ (Real Demand) โดยเฉพาะบ้านแนวราบในทำเลชานเมืองที่มีศักยภาพ ซึ่งเป็นที่ต้องการของผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง
จากการสำรวจโครงการกว่า 4,000 โครงการทั่วกรุงเทพฯ โดยเทอร์ร่า มีเดีย พบว่ามี 6 โซนหลักที่ต้องจับตามองเป็นพิเศษ ซึ่งแต่ละพื้นที่ล้วนมีโอกาสและความเสี่ยงที่แตกต่างกันไป การเข้าถึงความต้องการของกลุ่มเป้าหมายที่หลากหลายจึงต้องอาศัยกลยุทธ์ที่แตกต่างกันในแต่ละทำเล
โซนศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) กรุงเทพฯ: ตลาดเฉพาะกลุ่มระดับลักชัวรี
โซนศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) ของกรุงเทพฯ เช่น สีลม สาทร สุขุมวิท และพระราม 3 ยังคงเป็นสนามสำหรับตลาดเฉพาะกลุ่ม (Niche Market) โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มบ้านแนวราบหรู ซึ่งมีราคาสูงเกินกว่า 65 ล้านบาทต่อยูนิต ตลาดนี้ยังคงมีการเติบโตอย่างต่อเนื่อง โดยมีอัตราการเติบโตประมาณ 10% ต่อปี ขณะที่ตลาดคอนโดมิเนียมมีการเปิดตัวใหม่เพิ่มขึ้น 15% แต่ราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรยังค่อนข้างคงที่
สะท้อนให้เห็นว่านี่คือตลาดที่มุ่งเป้าหมายไปที่กลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูงมากเท่านั้น สินค้าคงเหลือส่วนใหญ่ในพื้นที่นี้มักเป็นโครงการระดับลักชัวรีที่ต้องอาศัยการเข้าถึงกลุ่มลูกค้าต่างชาติและกลุ่มบุคคลที่มีสินทรัพย์จำนวนมาก (HNWI) ตั้งแต่ 30 ล้านบาทขึ้นไป โครงการเหล่านี้ไม่เพียงแต่ขาย ‘พื้นที่อยู่อาศัย’ แต่เน้นการขาย ‘ประสบการณ์’ และ ‘ไลฟ์สไตล์’ ที่เหนือกว่า คู่แข่งในตลาดนี้มีความรุนแรงมาก เนื่องจากต้นทุนที่สูงและตัวเลือกที่หลากหลายสำหรับผู้ซื้อที่มีอำนาจต่อรองสูง
โซนในเมือง (Urban) กรุงเทพฯ: จุดต่ำสุดในรอบทศวรรษของตลาดคอนโด
โซนในเมือง (Urban) เช่น จตุจักร รัชดา พญาไท และห้วยขวาง กำลังเผชิญกับภาวะที่ยากลำบากที่สุดในรอบทศวรรษสำหรับตลาดคอนโดมิเนียม มีการเปิดตัวโครงการใหม่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ อย่างไรก็ตาม คอนโดที่ยังคงขายได้ดีคือกลุ่มที่มีราคาไม่เกิน 150,000 บาทต่อตารางเมตร ในขณะเดียวกัน ตลาดบ้านแนวราบ โดยเฉพาะทาวน์โฮม 3 ชั้น กลับกลายเป็น ‘ฮีโร่’ ของโซนนี้ ซึ่งเป็นโอกาสสำหรับสินค้าในระดับกลางถึงล่างที่ออกแบบมาเพื่อการอยู่อาศัยจริง ความท้าทายหลักคือการแข่งขันกับคอนโดมือสองจำนวนมากในทำเลเดียวกันที่กำลังพยายามระบายสต็อกออกไป
โซนตะวันออก (เกษตร-นวมินทร์, มีนบุรี, อ่อนนุช, ลาดกระบัง): ดาวรุ่งตลาดบ้านแนวราบราคาไม่เกิน 10 ล้านบาท
โซนตะวันออกกำลังเติบโตอย่างก้าวกระโดดในตลาดบ้านแนวราบ ด้วยอัตราการเติบโตต่อเนื่องถึง 11% ต่อปี โดยเฉพาะกลุ่มสินค้าที่มีราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ในขณะที่ตลาดคอนโดยังคงค่อนข้างนิ่งในระดับราคา 70,000-80,000 บาทต่อตารางเมตร สินค้าขายดีที่แท้จริงคือกลุ่มที่มีราคาไม่เกิน 150,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งสะท้อนถึงการกลับมาของความต้องการบ้านเพื่ออยู่อาศัยจริงในกลุ่มลูกค้าที่ยอมจ่ายมากขึ้น อย่างไรก็ตาม การขยายตัวอย่างรวดเร็วของชุมชนใหม่ในโซนนี้กำลังสร้างความท้าทายด้านระบบขนส่งสาธารณะและการรองรับการขยายตัวของเมือง
โซนตะวันตก (ปิ่นเกล้า, กาญจนา, สุขสวัสดิ์, พระราม 2): ความเสี่ยงสูงแม้ราคาขยับ
แม้ราคาในโซนตะวันตกจะมีการขยับตัวสูงขึ้น แต่ก็ถือว่าเป็นทำเลที่มีความเสี่ยงสูง ราคาบ้านแนวราบเพิ่มขึ้นประมาณ 5% แต่จำนวนโครงการใหม่กลับลดลง โดยเฉพาะในกลุ่มที่มีราคา 10-20 ล้านบาท ซึ่งกลายเป็นกลุ่มที่ขายได้ยาก ในทางกลับกัน กลุ่มตลาดแมส (ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท) กลับทำยอดขายได้ดีขึ้น ขณะที่ตลาดคอนโดมีการเปิดตัวโครงการใหม่ลดลงถึง 30% ต่อปี สะท้อนถึงการตั้งรับเต็มรูปแบบจากผู้พัฒนา โซนนี้จึงเป็น ‘โอกาส’ สำหรับบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท และเป็น ‘ความท้าทาย’ สำหรับตลาดกลางถึงบนที่ต้องใช้เวลาในการระบายสินค้า
โซนเหนือ (ดอนเมือง, แจ้งวัฒนะ, รังสิต, ลำลูกกา): ขยายตัวตามแนวรถไฟฟ้าแต่สต็อกยังล้น
โซนเหนือเป็นทำเลที่มีการขยายตัวของตลาดทาวน์โฮมและคอนโดมิเนียมอย่างรวดเร็วตามแนวรถไฟฟ้า ขณะที่ตลาดบ้านแนวราบค่อนข้างคงที่ทั้งในด้านราคาและจำนวนโครงการใหม่ สินค้าส่วนใหญ่ในตลาดนี้มีราคา 3-5 ล้านบาท โดยเฉพาะทาวน์โฮมและคอนโดที่ได้รับแรงหนุนจากโครงการรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายหมอชิต-คูคต ทำให้ราคาเริ่มขยับขึ้นไปอยู่ในช่วง 60,000-150,000 บาทต่อตารางเมตร อย่างไรก็ตาม ปัญหาหลักคือ ‘สต็อกเหลือจำนวนมาก’ จุดแข็งที่เป็นโอกาสคือทำเลที่เชื่อมต่อระหว่างเมืองและชานเมือง ซึ่งกำลังมีการพัฒนาอย่างเต็มรูปแบบ แต่ความท้าทายคือการบริหารจัดการสต็อกไม่ให้เกิดภาวะล้นตลาด
โซนนนทบุรี: การเติบโตอย่างต่อเนื่องของบ้านแนวราบ
โซนนนทบุรีถือเป็นทำเลที่เติบโตเร็วที่สุดสำหรับบ้านแนวราบ โดยราคาเพิ่มขึ้นต่อเนื่องเฉลี่ย 10% ต่อปี ติดต่อกันเป็นเวลา 5-6 ปี สินค้าที่ขายดีที่สุดคือกลุ่มที่มีราคา 3-7 ล้านบาท ซึ่งตอบโจทย์ความต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง (Real Demand) ในทางตรงกันข้าม คอนโดสายสีม่วงยังคงต้องเผชิญกับภาวะสต็อกล้นจากยุคเปิดตัวโครงการเมื่อ 8 ปีก่อน ซึ่งทำให้มีคอนโดเปิดใหม่จำนวนมากถึง 58,000 ยูนิต ในช่วงเวลาเดียวกัน จนเกิดภาวะอุปทานล้นตลาด (Over Supply) เป็นเวลานานเกือบทศวรรษ ระดับราคาของสต็อกที่เหลืออยู่ส่วนใหญ่ต่ำกว่า 60,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งถือเป็น ‘โอกาส’ ที่ตลาดบ้านแนวราบยังคงมีช่องว่างในการเติบโตต่อไป ส่วนความท้าทายตกอยู่ที่ตลาดคอนโดที่ต้องใช้เวลานานในการระบายสินค้าในตลาดที่มีความอ่อนแอ
วิกฤตความสามารถกู้ซื้อและทางออกสำหรับตลาดอสังหาฯ ไทยปี 2569
แม้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญกับปัญหาสะสมที่รุนแรง นับตั้งแต่กำลังซื้อหดตัว ปัญหาหนี้ครัวเรือนพุ่งสูง และอัตราดอกเบี้ยที่ยังไม่เป็นใจ โอกาสในตลาดอสังหาฯ ยังคงมีอยู่จริง โดยสามารถแบ่งออกได้เป็น 2 กลุ่มหลักอย่างชัดเจน:
ตลาดลักชัวรี (Luxury Market): ถูกมองว่าเป็น ‘Safe Haven’ เนื่องจากกำลังซื้อของกลุ่มลูกค้าระดับบนยังคงแข็งแกร่ง อย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบการจำเป็นต้องแข่งขันด้วยการนำเสนอความแตกต่างและคุณค่าใหม่ๆ ที่ตอบสนองความต้องการของกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูงอย่างแท้จริง
ตลาดแมส (Mass Market): มีโอกาสสำหรับกลุ่มบ้านราคา 3-10 ล้านบาท ซึ่งส่วนใหญ่เป็นทาวน์โฮมและบ้านเดี่ยวทางเลือกใหม่คือผู้ประกอบการต้องช่วยเหลือลูกค้าให้สามารถ ‘กู้ผ่าน’ ให้ได้ และเพิ่มมูลค่าเพิ่มให้กับผลิตภัณฑ์ (Value Added) มากกว่าคู่แข่ง
ปัจจุบัน วงการอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังก้าวข้ามการ ‘ขายบ้าน’ ไปสู่การ ‘ขายคุณภาพชีวิต’ ผู้ซื้อยุคใหม่ไม่ได้มองหาแค่ที่อยู่อาศัย แต่ต้องการ ‘ชีวิตที่ดีขึ้น’ ในราคาที่เข้าถึงได้ การตอบโจทย์นี้ถือเป็นความท้าทายครั้งสำคัญในการนิย
