บ้านหรู 10-30 ล้านบาท: เกมชิงกำลังซื้อของเศรษฐีรุ่นใหม่ในยุคเศรษฐกิจพลิกผัน
ท่ามกลางความผันผวนทางเศรษฐกิจในปี 2569 ที่ทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยโดยรวมเริ่มมีสัญญาณการชะลอตัว ผลกระทบที่เห็นได้ชัดที่สุดคือตลาดคอนโดมิเนียม ซึ่งผู้ประกอบการส่วนใหญ่หันไปโฟกัสที่โครงการแนวราบทุกระดับราคา เพื่อบริหารความเสี่ยง การตัดสินใจซื้อของผู้บริโภคชะลอตัวลงเช่นกัน เห็นได้จากสถิติการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยใหม่ในปี 2568 ที่ลดลงถึง 13.9% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
อย่างไรก็ตาม หากเราพิจารณาให้ละเอียด จะพบว่าความน่าสนใจของ “ตลาดบ้านหรู” ระดับราคา 10-30 ล้านบาท ยังคงโดดเด่นเหนือกว่าตลาดอื่นๆ โดยเฉพาะในกลุ่มที่อยู่อาศัยที่มีราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจน้อยกว่า กลุ่มลูกค้านี้มีความพร้อมทางการเงินสูง มี “เรียลดีมานด์” (ความต้องการซื้อจริง) และมองหาการลงทุนระยะยาว ไม่ใช่แค่การซื้อบ้านเพื่ออยู่ แต่เป็นการสร้างความมั่นคงในชีวิตและมรดกให้แก่ครอบครัว
วิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ 2569: ปัจจัยขับเคลื่อนและโอกาสทอง
สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยในประเทศไทยปี 2569 เป็นภาพที่มีความซับซ้อนและมีหลายมิติที่ต้องพิจารณา หากวิเคราะห์ในภาพรวม อาจจะพบว่าตลาดคอนโดมิเนียมและการเก็งกำไรในโครงการที่มีราคาต่ำกว่า 5 ล้านบาท กำลังเผชิญกับความท้าทายอย่างมาก เนื่องจากสภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว ปัญหาหนี้ครัวเรือน และความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย
ทว่า “ตลาดบ้านหรู” ระดับราคา 10-30 ล้านบาท กลับกำลังได้รับแรงสนับสนุนจากปัจจัยภายในและภายนอกที่เอื้อต่อการตัดสินใจซื้อของกลุ่มลูกค้ากำลังซื้อสูง “สุรเชษฐ กองชีพ” หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา บริษัท คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย อธิบายว่า “ตลาดระดับบนมีความแข็งแกร่งมากกว่ากลุ่มราคาอื่น ๆ เพราะลูกค้ากลุ่มนี้ได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจน้อยกว่า มีความพร้อมทางการเงิน และมองหาการลงทุนที่คุ้มค่าในระยะยาว”
สัดส่วนการพัฒนาโครงการแนวราบในระดับราคานี้ยังคงมีความสำคัญอย่างยิ่ง เนื่องจากมีสัดส่วนสูงถึง 75-80% ของตลาดบนทั้งหมด ทำให้ผู้ประกอบการรายใหญ่ต้องทุ่มเททรัพยากรเพื่อตอบสนองความต้องการของตลาดนี้
4 ผู้เล่นรายใหญ่ชิงกำลังซื้อเศรษฐีรุ่นใหม่
ในตลาดบ้านหรูระดับราคา 10-30 ล้านบาท ผู้ประกอบการแต่ละรายต่างสร้างความโดดเด่นและชิงกำลังซื้อด้วยกลยุทธ์ที่แตกต่างกัน เพื่อเจาะกลุ่มเป้าหมาย “เศรษฐีรุ่นใหม่” ที่มองหาคุณภาพชีวิตและความสำเร็จในชีวิต
แสนสิริ (Sansiri): ต้นแบบนวัตกรรมและบริการหลังการขาย
บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ยังคงแข็งแกร่งในตลาดบ้านหรูด้วยแบรนด์เรือธงอย่าง “เศรษฐสิริ” ซึ่งเน้นการปรับดีไซน์และฟังก์ชันให้เข้ากับไลฟ์สไตล์คนเมือง พร้อมสร้างภาพลักษณ์ของความสำเร็จและคุณภาพชีวิตให้กับผู้อยู่อาศัย นอกจากนี้ แสนสิริยังมีแบรนด์ “บุราสิริ” ที่เน้นบรรยากาศการพักผ่อนคล้ายรีสอร์ต และโดดเด่นด้วยระบบรักษาความปลอดภัย LIV-24 ซึ่งเป็นจุดขายสำคัญในยุคที่ความปลอดภัยถือเป็นสิ่งสำคัญอันดับต้น ๆ
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (Land and Houses): คุณภาพและความน่าเชื่อถือระดับตำนาน
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ยักษ์ใหญ่แห่งวงการยังคงยืนหยัดด้วยภาพจำเรื่องของคุณภาพและความน่าเชื่อถือ แบรนด์หลักในระดับนี้ เช่น “ชัยพฤกษ์-มัณฑนา-สีวลี” ยังคงเป็นที่ต้องการของผู้ซื้อ แม้ราคาจะเริ่มต้นที่มากกว่า 10 ล้านบาท แต่ด้วยชื่อเสียงและการพัฒนาที่สอดคล้องกับความต้องการของตลาดเสมอ ทำให้เป็นทางเลือกที่มั่นคงสำหรับผู้ที่มองหาบ้านคุณภาพสูง
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC Asset): ดีไซน์ลักซ์ชัวรี่และนวัตกรรม
SC เน้นการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรระดับราคา 10-30 ล้านบาท โดยมีแบรนด์เรือธงอย่าง “บางกอก บูเลอวาร์ด” ที่มีราคาเริ่มต้น 10 ล้านบาท และ “บางกอก บูเลอวาร์ด ซิกเนเจอร์” ที่ครอบคลุมราคา 20-35 ล้านบาท SC โดดเด่นด้วยนวัตกรรม SC Living Tech™ และการออกแบบที่ทันสมัย เพื่อตอบสนองไลฟ์สไตล์ของคนรุ่นใหม่
เอพี ไทยแลนด์ (AP Thailand): ความหลากหลายและทำเลศักยภาพ
เอพี ไทยแลนด์ หรือ AP มีแบรนด์หลักในระดับราคาเดียวกันคือ “เดอะซิตี้-เซนโทร” ซึ่งกระจายตัวอยู่ในทำเลศักยภาพหลายแห่งทั่วกรุงเทพฯ และปริมณฑล AP มุ่งเน้นการออกแบบที่ตอบโจทย์การใช้ชีวิตเมืองสมัยใหม่ และการเข้าถึงระบบขนส่งสาธารณะ เพื่อดึงดูดกลุ่มลูกค้า Young Successor ที่ต้องการความสะดวกสบายในการเดินทาง
นอกจากนี้ ยังมีผู้เล่นรายอื่น ๆ ที่น่าสนใจในตลาดนี้ เช่น ศุภาลัย (Supalai) และพฤกษา (Pruksa) ที่มีการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคานี้ แต่จำนวนอาจจะไม่เทียบเท่ากับผู้เล่นหลัก
ทำความรู้จัก “เศรษฐีรุ่นใหม่” กลุ่มเป้าหมายหลัก
กลุ่มเป้าหมายหลักของตลาดบ้านหรูระดับ 10-30 ล้านบาทในปัจจุบันคือ “เศรษฐีรุ่นใหม่” ที่มีอายุไม่เกิน 45 ปี โดยส่วนใหญ่เป็นผู้ที่ต้องการอยู่อาศัยจริง (End-users) มากกว่านักลงทุน พวกเขาให้ความสำคัญกับความคุ้มค่าของพื้นที่ใช้สอย ทำเลที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ โดยเฉพาะการเข้าถึงโครงข่ายถนนหลักและระบบขนส่งสาธารณะ
ความต้องการที่สำคัญอื่น ๆ คือ การเข้าใกล้สถานศึกษาชั้นนำสำหรับบุตรหลาน และสภาพแวดล้อมทางสังคมและภายในโครงการที่สะท้อนถึง “คุณภาพชีวิต” ทำเลที่ได้รับความนิยมอย่างมาก ได้แก่ รามอินทรา บางนา ดอนเมือง ราชพฤกษ์ รวมถึงปริมณฑลที่มีการขยายตัวของโครงสร้างพื้นฐานรองรับ
“ผู้บริโภคกลุ่มนี้มีสถานะการเงินที่แข็งแกร่ง ส่วนใหญ่เป็นเจ้าของกิจการ หรือผู้บริหารระดับสูงที่มีฐานรายได้มั่นคง เป็นกลุ่ม Young Successor ที่ประสบความสำเร็จในอาชีพการงาน พฤติกรรมการตัดสินใจซื้อของพวกเขาจึงไม่ได้ขึ้นอยู่กับราคาหรือของแถมเป็นหลัก แต่เน้นความคุ้มค่าและภาพลักษณ์ที่สะท้อนความสำเร็จ”
อย่างไรก็ตาม ในสภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวทั่วโลก กลุ่มผู้ซื้อที่มีศักยภาพเหล่านี้มีแนวโน้มที่จะใช้เวลาในการเปรียบเทียบและตัดสินใจซื้อนานขึ้น เพื่อแสวงหาเงื่อนไขที่ดีที่สุด ทำให้เกิดอำนาจต่อรองที่สูงขึ้นกับผู้ประกอบการ
ต้นทุนการผลิต: แรงกดดันทางเศรษฐกิจและโอกาสทองสำหรับผู้ซื้อ
ปัจจัยสำคัญที่ต้องจับตามองคือ “ต้นทุนการผลิต” ราคาวัสดุก่อสร้างในช่วงเดือนที่ผ่านมาได้ปรับตัวสูงขึ้น 5-10% รวมถึงแรงกดดันจากอัตราเงินเฟ้อและราคาน้ำมันจากสถานการณ์ความไม่แน่นอนในภูมิภาค อย่างไรก็ตาม ราคาขายบ้านในระดับ 10-30 ล้านบาทในปัจจุบันส่วนใหญ่ยังคงเป็น “ราคาต้นทุนเดิม”
หากภาวะความไม่แน่นอนยืดเยื้อออกไป ราคาขายมีแนวโน้มที่จะปรับเพิ่มขึ้นตามต้นทุนใหม่ในทันที “ช่วงเวลานี้จึงถือเป็นโอกาสทองสำหรับผู้ซื้อที่ต้องการที่อยู่อาศัยจริง ในการเข้าถือครองสินทรัพย์ภายใต้ข้อเสนอที่คุ้มค่าจากผู้ประกอบการ” ผู้บริโภคที่ตัดสินใจซื้อในช่วงนี้ ไม่เพียงแค่ได้บ้านเพื่อคุณภาพชีวิต แต่ยังเป็นการลงทุนที่คุ้มค่า เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์ในทำเลศักยภาพทั้งกรุงเทพฯและปริมณฑล ยังมีมูลค่าเพิ่มขึ้นทุกปี ตามราคาที่ดินที่ขยับตัวสูงขึ้น
“การซื้อที่อยู่อาศัยตอนนี้เป็นการสร้างมรดกและส่งต่อความมั่งคั่งที่คุ้มค่าที่สุด ก่อนที่ต้นทุนการพัฒนาในอนาคตจะปรับตัวสูงขึ้นอย่างก้าวกระโดด”
มาตรการรัฐ: แรงสนับสนุนสำคัญในจังหวะทอง
นอกจากปัจจัยด้านเศรษฐกิจและต้นทุนการผลิตแล้ว จังหวะนี้ยังเป็นช่วงเวลาที่อัตราดอกเบี้ยต่ำ และมี 2 มาตรการสำคัญจากรัฐบาลที่สนับสนุนผู้ซื้อบ้าน ได้แก่ การผ่อน
