เปิดทำเลร้อนอสังหาฯ 2026: วิกฤตความสามารถกู้ซื้อ ปั้นโอกาสหรือความเสี่ยงให้ดีเวลลอปเปอร์?
บทวิเคราะห์วิกฤตการปฏิเสธสินเชื่อและความเหลื่อมล้ำในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2569
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปัจจุบันกำลังเผชิญกับปรากฏการณ์ที่น่าจับตามองอย่างยิ่ง โดยเฉพาะวิกฤตความสามารถในการเข้าถึงสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ (Mortgage Accessibility) ในกลุ่มผู้ซื้อรายได้ปานกลางและน้อยกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งมีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อพุ่งสูงถึง 70% ส่งผลให้ผู้ประกอบการต้องถอยห่างจากตลาดแมส (Mass Market) และหันไปพึ่งกลุ่มลูกค้าตลาดลักชัวรี (Luxury Market) ที่มีกำลังซื้อและไม่พึ่งพิงสินเชื่อเป็นหลัก
อย่างไรก็ตาม ในอีกด้านหนึ่งยังมีตลาดที่อยู่อาศัยสำหรับผู้ซื้อที่อยู่อาศัยจริง (Real Demand) โดยเฉพาะตลาดบ้านแนวราบราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาทในทำเลชานเมืองที่มีศักยภาพ ซึ่งยังคงเป็นตลาดที่สดใสและมีความต้องการอย่างต่อเนื่อง บทความนี้จะวิเคราะห์ 6 ทำเลหลักในกรุงเทพฯ และปริมณฑล เพื่อให้เห็นภาพโอกาสและความเสี่ยงที่แตกต่างกันสำหรับผู้ประกอบการ
ข้อมูลเชิงลึกจากผู้เชี่ยวชาญ: วิกฤตสินเชื่อและความท้าทายของตลาด
คุณปิยะพร เลิศวิสุทธิไพบูลย์ หัวหน้าฝ่ายวิจัยจากเทอร์ร่า มีเดีย ได้เปิดเผยข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2568 (ซึ่งจะนำมาอัปเดตให้เป็นข้อมูลปี 2569) สิ่งที่สะท้อนออกมาไม่ใช่แค่ตัวเลขสถิติ แต่คือสัญญาณเตือนว่าตลาดอสังหาฯ กำลังเผชิญกับปัญหาเรื้อรังที่รุนแรงที่สุดในรอบหลายปี นั่นคือวิกฤตความสามารถในการเข้าถึงสินเชื่อ โดยเฉพาะกลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ที่มีอัตราการถูกปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 70%
สาเหตุหลักมาจากหลายปัจจัย ได้แก่ การเข้มงวดของธนาคารพาณิชย์หลังวิกฤตโควิด-19, การเพิ่มขึ้นของอัตราดอกเบี้ย, และภาระหนี้สินครัวเรือนที่สูงขึ้นของประชาชน ทำให้ผู้ประกอบการต้องถอยออกจากตลาดแมสและหันไปพึ่งกลุ่มไฮเอนด์ที่มีเงินสดและไม่ต้องอาศัยการกู้
แต่ในขณะเดียวกัน ตลาดที่อยู่อาศัยสำหรับกลุ่มที่อยู่อาศัยจริง (Real Demand) ยังคงมี “โอกาส” โดยเฉพาะแนวราบราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาทในทำเลชานเมืองที่มีศักยภาพ ซึ่งยังเป็นโซนที่ผู้ซื้ออยู่จริงยังคงมองหาอยู่เสมอ
จากการสำรวจโครงการกว่า 4,000 โครงการทั่วกรุงเทพฯ ของเทอร์ร่า ระบุว่า 6 โซนที่น่าจับตามีโอกาสและความท้าทายที่แตกต่างกัน ต้องใช้กลยุทธ์ต่างกันในแต่ละทำเล เพื่อเข้าถึงความต้องการของกลุ่มเป้าหมาย
6 ทำเลเด่นในตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569: โอกาสและความเสี่ยงที่ต้องพิจารณา
โซนศูนย์กลางธุรกิจ (CBD): สนามรบของตลาดลักชัวรีและกลุ่ม HNWI
โซนศูนย์กลางธุรกิจ หรือ CBD ของกรุงเทพฯ อย่างสีลม สาทร สุขุมวิท และพระราม 3 กลายเป็นสนามของตลาดเฉพาะกลุ่ม (Niche) แนวราบราคาทะลุเฉลี่ย 65 ล้านบาทต่อยูนิต แต่ยังโต 10% ต่อปี โครงการคอนโดมิเนียมเปิดตัวใหม่เพิ่ม 15% แต่ราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรทรงตัว สะท้อนว่านี่คือตลาดของคนมีเงิน “ระดับบนสุด” เท่านั้น
สินค้าเหลือขายส่วนใหญ่ในโซนนี้เป็นลักชัวรีที่ต้องยิงตรงหากลุ่มต่างชาติและกลุ่มบุคคลที่มีสินทรัพย์เพื่อการลงทุนจำนวนมากตั้งแต่ 30 ล้านบาท หรือ HNWI (High Net Worth Individuals) เหมาะกับโครงการระดับลักชัวรีที่ “ขายประสบการณ์มากกว่าตารางเมตร” ส่วนความท้าทายคือ ต้นทุนสูง แข่งรุนแรง และลูกค้ามีทางเลือกมาก
โซนในเมือง (Urban): วิกฤตคอนโดและฮีโร่ทาวน์โฮม 3 ชั้น
โซนในเมือง (Urban) อย่างจตุจักร รัชดา พญาไท ห้วยขวาง กำลังเผชิญกับจังหวะต่ำสุดในรอบ 10 ปีของตลาดคอนโด โครงการใหม่หายไปอย่างมีนัยสำคัญ สินค้าที่ยังขายได้คือราคาไม่เกิน 150,000 บาทต่อตร.ม. แนวราบราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท โดยเฉพาะทาวน์โฮม 3 ชั้น กลายเป็นฮีโร่ของโซนนี้ เป็นโอกาสของสินค้ากลาง-ล่างที่ออกแบบเพื่ออยู่จริง ส่วนความท้าทายคือต้องแข่งกับคอนโดมือสองจำนวนมาก
โซนตะวันออกและเกษตร-นวมินทร์: ดาวรุ่งตลาดแนวราบราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท
โซนตะวันออก เกษตร-นวมินทร์ มีนบุรี อ่อนนุช ลาดกระบัง กำลังเป็น Rising Star ตลาดแนวราบแบบติดเทอร์โบ! เพราะมีอัตราการเติบโตต่อเนื่อง 11% ต่อปี โดยเฉพาะช่วงราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ขณะที่ตลาดคอนโดยังนิ่งในระดับ 70,000-80,000 บาทต่อตร.ม. แต่ยูนิตขายดีอยู่ที่ต่ำกว่า 150,000 บาทต่อ ตร.ม. เป็นโอกาสของคนกำลังหาบ้านจริงเพื่ออยู่ และยอมจ่ายมากขึ้น ส่วนความท้าทายคือการเดินทางและระบบขนส่งต้องรองรับการขยายตัวของชุมชนใหม่
สินค้าใหม่ที่น่าสนใจ: โครงการเดอะ พลัส (The Plus) อ่อนนุช 70 เป็นตัวอย่างของทาวน์โฮมแนวคิดใหม่ที่ผสมผสานการอยู่อาศัยและพื้นที่เชิงพาณิชย์ ทำให้ผู้ซื้อสามารถสร้างรายได้เพิ่มจากที่อยู่อาศัยได้ทันที สะท้อนการปรับตัวของผู้ประกอบการเพื่อตอบโจทย์การใช้ชีวิตยุคใหม่
โซนตะวันตก: ราคาขยับแต่ความเสี่ยงสูง
โซนตะวันตก ปิ่นเกล้า กาญจนา สุขสวัสดิ์ พระราม 2 ราคาขยับแต่ความเสี่ยงสูง แนวราบขึ้นราคา 5% แต่เปิดโครงการใหม่ลดลง สต็อกระดับราคา 10-20 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มขายยากเพิ่มขึ้น ขณะที่ตลาดแมส ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทกลับขายดี โครงการเปิดใหม่ลดลงถึง 30% ต่อปี สะท้อนการตั้งรับเต็มรูปแบบของดีเวลลอปเปอร์ เป็น “โอกาส” สำหรับกลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ขณะเดียวกันเป็น ความท้าทาย ของตลาดกลาง-บน ที่ต้องใช้เวลาในการระบายสต็อก
โซนเหนือ: ทาวน์โฮมขยายตัวตามรถไฟฟ้า
โซนเหนือ ดอนเมือง แจ้งวัฒนะ รังสิต ลำลูกกา เป็นทำเลของทาวน์โฮมและคอนโดขยายตัวตามรถไฟฟ้า ขณะที่ตลาดแนวราบนิ่งทั้งราคาและจำนวนเปิดตัว สินค้าที่กระจายอยู่ส่วนใหญ่ ราคา 3-5 ล้านบาท โดยเฉพาะทาวน์โฮมและคอนโด ได้แรงหนุนจากรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายหมอชิ-คูคต ทำให้ราคาเริ่มไต่ขึ้นสู่โซน 60,000-150,000 บาทต่อตร.ม. แต่ปัญหาคือ “สต็อกเหลือจำนวนมาก” จุดขายที่เป็นโอกาสคือทำเลเชื่อมเมือง-ชานเมือง กำลังพัฒนาเต็มรูปแบบแต่ความท้าทายคือต้องบริหารสต็อกไม่ให้ล้นตลาด
โซนนนทบุรี: ดาวรุ่งแนวราบและสต็อกคอนโดที่ต้องเคลียร์
โซนนนทบุรี เป็นทำเลโตแรงสุดของแนวราบ ราคาเพิ่มต่อเนื่องเฉลี่ย 10% ต่อปี นาน 5-6 ปี สินค้าขายดี ราคา 3-7 ล้านบาท เพราะเป็นตลาดเรียลดีมานด์เข้าถึง ในทางกลับกัน คอนโดสายสีม่วงยังต้องระบายสต็อกจากยุคเปิดตัว 58,000 ยูนิต ในปีเดียวจน Over Supply ยาวนานเกือบทศวรรษ ระดับราคาที่เหลืออยู่ส่วนใหญ่ต่ำกว่า 60,000 บาทต่อตร.ม. เป็น “โอกาส” ที่บ้านแนวราบยังโตได้อีก ส่วนความท้าทายตกอยู่ที่คอนโดต้องใช้เวลาเคลียร์สต็อกในตลาดที่อ่อนแรง
การปรับกลยุทธ์ของผู้ประกอบการในตลาดอสังหาฯ ปี 2569
แม้ตลาดเผชิญปัญหาหนักตั้งแต่กำลังซื้อหดตัว หนี้ครัวเรือนพุ่ง และดอกเบี้ยยังไม่เป็นใจ
