จับตาปัญหาสินเชื่ออสังหาฯ 2568! 6 ทำเลในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ‘โอกาส’ หรือ ‘ความเสี่ยง’?
วิกฤติปฏิเสธสินเชื่อบ้าน: ทำเลทองบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท กับโอกาสในตลาดลักชัวรีปี 2568
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2568 กำลังก้าวผ่านช่วงเวลาที่ท้าทายที่สุดในรอบหลายปี สัญญาณเตือนสำคัญคือปัญหาความสามารถในการกู้ซื้อ (Mortgage Rejection Crisis) ซึ่งส่งผลกระทบโดยตรงต่อกลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ทำให้มีอัตราการถูกปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 70% จนผู้ประกอบการต้องหันไปพึ่งพากลุ่มตลาดลักชัวรีที่มีกำลังซื้อสูงเป็นหลัก อย่างไรก็ตาม ตลาดบ้านแนวราบสำหรับผู้อยู่อาศัยจริง (Real Demand) โดยเฉพาะบ้านราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาทในทำเลชานเมืองที่มีศักยภาพ ยังคงเป็นโอกาสสำคัญที่น่าจับตามอง
ปิยะพร เลิศวิสุทธิไพบูลย์ หัวหน้าฝ่ายวิจัยจากเทอร์ร่า มีเดีย (Terra Media) ได้เผยข้อมูลเชิงลึกจากการสำรวจโครงการอสังหาริมทรัพย์กว่า 4,000 โครงการทั่วกรุงเทพฯ และปริมณฑล ซึ่งชี้ให้เห็นความแตกต่างของ 6 โซนที่น่าสนใจ ซึ่งแต่ละทำเลมีความท้าทายและโอกาสที่แตกต่างกันอย่างชัดเจน ทำให้ผู้ประกอบการต้องใช้กลยุทธ์ที่หลากหลายเพื่อตอบสนองความต้องการของกลุ่มเป้าหมายที่หลากหลาย
แนวโน้มตลาดอสังหาฯ ไทย 2568
ปัจจุบันตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญกับปัญหาใหญ่ด้านกำลังซื้อ หนี้ครัวเรือนที่เพิ่มสูงขึ้น และอัตราดอกเบี้ยที่ยังคงอยู่ในระดับสูง ปัจจัยเหล่านี้ล้วนส่งผลต่อความสามารถในการกู้ซื้อของประชาชน โดยเฉพาะในกลุ่มผู้มีรายได้ปานกลางถึงน้อย
อย่างไรก็ตาม ในภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2568 ยังคงมีโอกาสที่น่าสนใจ โดยสามารถแบ่งได้เป็น 2 กลุ่มหลัก ได้แก่ ตลาดลักชัวรี (Luxury) ซึ่งกำลังซื้อยังค่อนข้างแข็งแกร่ง และตลาดบ้านแนวราบสำหรับผู้อยู่อาศัยจริง (Real Demand) ที่เป็นทาวน์โฮมและบ้านเดี่ยวราคาไม่เกิน 10 ล้านบาท ผู้ประกอบการยุคใหม่จำเป็นต้องปรับตัวโดยการช่วยให้ลูกค้าสามารถ “กู้ผ่าน” ได้สำเร็จ และสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับโครงการ (Value Added) เพื่อเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขัน
ปัจจุบันอสังหาฯ ไทยกำลังเปลี่ยนจากการเน้นการขาย “ที่อยู่อาศัย” ไปสู่การขาย “คุณภาพชีวิต” ผู้ซื้อไม่ได้มองหาแค่บ้านเพื่ออยู่อาศัย แต่ต้องการ “ชีวิตที่ดีขึ้น” ในราคาที่เข้าถึงได้ คือโจทย์สำคัญที่กำลังกำหนดอนาคตของอสังหาริมทรัพย์ไทยในปัจจุบันและอนาคต
วิเคราะห์ 6 ทำเลร้อน: โอกาสและความท้าทาย
จากการสำรวจโครงการกว่า 4,000 โครงการทั่วกรุงเทพฯ ของเทอร์ร่า ระบุว่า 6 โซนที่น่าจับตามีโอกาสและความท้าทายที่แตกต่างกัน ต้องใช้กลยุทธ์ต่างกันในแต่ละทำเล เพื่อเข้าถึงความต้องการของกลุ่มเป้าหมาย
โซนศูนย์กลางธุรกิจ (CBD): สีลม สาทร สุขุมวิท พระราม 3
โซนศูนย์กลางธุรกิจของกรุงเทพฯ เช่น สีลม สาทร สุขุมวิท และพระราม 3 ได้กลายเป็นสนามสำหรับตลาดเฉพาะกลุ่ม (Niche Market) แนวราบที่มียูนิตราคาสูงถึงเฉลี่ย 65 ล้านบาทต่อยูนิต โดยยังคงมีการเติบโตอย่างต่อเนื่องที่ 10% ต่อปี ส่วนตลาดคอนโดมิเนียมมีการเปิดตัวเพิ่มขึ้น 15% แต่ราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรยังคงทรงตัว สะท้อนให้เห็นว่านี่คือตลาดสำหรับกลุ่มบุคคลที่มีสินทรัพย์สูง (High Net Worth Individuals – HNWI) โดยเฉพาะชาวต่างชาติและผู้ที่มีเงินทุนจำนวนมากสำหรับการลงทุน
สินค้าเหลือขายส่วนใหญ่ในโซนนี้เป็นโครงการระดับลักชัวรี ซึ่งต้องใช้กลยุทธ์การตลาดแบบตรงเป้าไปยังกลุ่มนักลงทุนที่มีสินทรัพย์ตั้งแต่ 30 ล้านบาทขึ้นไป เหมาะกับโครงการที่เน้น “การขายประสบการณ์มากกว่าพื้นที่ใช้สอย” ส่วนความท้าทายของโซนนี้คือต้นทุนโครงการที่สูง การแข่งขันที่รุนแรง และจำนวนคู่แข่งที่หลากหลาย
โซนในเมือง (Urban): จตุจักร รัชดา พญาไท ห้วยขวาง
โซนในเมืองอย่างจตุจักร รัชดา พญาไท ห้วยขวาง กำลังเผชิญกับภาวะที่ตลาดคอนโดมิเนียมซบเซาที่สุดในรอบ 10 ปี มีการเปิดตัวโครงการใหม่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ โครงการคอนโดที่ยังคงสามารถขายได้ดีคือโครงการที่มีราคาไม่เกิน 150,000 บาทต่อตารางเมตร ในขณะที่ตลาดบ้านแนวราบราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท โดยเฉพาะทาวน์โฮม 3 ชั้น กลายเป็นฮีโร่ของโซนนี้ เป็นโอกาสสำหรับสินค้าในระดับราคาปานกลางถึงล่างที่ออกแบบมาเพื่ออยู่อาศัยจริง ส่วนความท้าทายคือการแข่งขันกับคอนโดมิเนียมมือสองจำนวนมาก
โซนตะวันออก: เกษตร-นวมินทร์ มีนบุรี อ่อนนุช ลาดกระบัง
โซนตะวันออกอย่างเกษตร-นวมินทร์ มีนบุรี อ่อนนุช และลาดกระบัง กำลังกลายเป็นดาวรุ่ง (Rising Star) ในตลาดบ้านแนวราบ มีการเติบโตต่อเนื่องถึง 11% ต่อปี โดยเฉพาะบ้านราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ขณะที่ตลาดคอนโดยังคงทรงตัวในระดับ 70,000 – 80,000 บาทต่อตารางเมตร แต่โครงการที่ขายดีมักจะมีราคาไม่เกิน 150,000 บาทต่อตารางเมตร โซนนี้เป็นโอกาสสำหรับกลุ่มผู้อยู่อาศัยจริงที่พร้อมจ่ายมากขึ้น แต่ความท้าทายคือการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานและระบบขนส่งมวลชนที่ต้องรองรับการขยายตัวของชุมชนใหม่ให้ทันท่วงที
โซนตะวันตก: ปิ่นเกล้า กาญจนา สุขสวัสดิ์ พระราม 2
โซนตะวันตกอย่างปิ่นเกล้า กาญจนา สุขสวัสดิ์ และพระราม 2 มีราคาเพิ่มสูงขึ้นแต่มาพร้อมกับความเสี่ยงที่เพิ่มขึ้น ตลาดบ้านแนวราบมีการเพิ่มราคาขึ้น 5% แต่จำนวนโครงการใหม่ลดลงอย่างมาก ระดับราคาที่ขายยากที่สุดคือกลุ่มบ้านราคา 10-20 ล้านบาท ซึ่งมีสต็อกสินค้าคงค้างเพิ่มสูงขึ้น ในขณะเดียวกัน กลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทกลับขายดี และตลาดคอนโดมิเนียมมีการเปิดตัวลดลงถึง 30% ต่อปี สะท้อนให้เห็นว่าผู้ประกอบการส่วนใหญ่เริ่มตั้งรับเต็มรูปแบบ เป็น “โอกาส” สำหรับกลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ขณะเดียวกันก็เป็น “ความท้าทาย” สำหรับตลาดบ้านระดับกลางถึงบน ที่ต้องใช้เวลาในการระบายสต็อกจำนวนมาก
โซนเหนือ: ดอนเมือง แจ้งวัฒนะ รังสิต ลำลูกกา
โซนเหนืออย่างดอนเมือง แจ้งวัฒนะ รังสิต และลำลูกกา เป็นตลาดที่มีความเคลื่อนไหวสูงจากการขยายตัวของรถไฟฟ้าสายสีเขียว สินค้าที่ได้รับความนิยมคือทาวน์โฮมและคอนโดมิเนียม ขณะที่ตลาดบ้านแนวราบยังคงทรงตัวทั้งราคาและจำนวนการเปิดตัว สินค้าส่วนใหญ่ที่กระจายตัวอยู่ในระดับราคา 3-5 ล้านบาท โดยเฉพาะทาวน์โฮมและคอนโด ได้รับแรงสนับสนุนอย่างมากจากโครงการรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายหมอชิต-คูคต ทำให้ราคาเริ่มขยับขึ้นสู่โซน 60,000 – 150,000 บาทต่อตารางเมตร แต่ปัญหาสำคัญคือ “สต็อกสินค้าคงค้างจำนวนมาก” จุดขายที่น่าสนใจคือทำเลที่เชื่อมต่อระหว่างเมืองกับชานเมือง ซึ่งกำลังมีการพัฒนาอย่างต่อเนื่อง แต่ความท้าทายคือการบริหารจัดการสต็อกไม่ให้ล้นตลาดจนเกินไป
โซนนนทบุรี
โซนนนทบุรีเป็นทำเลที่มีการเติบโตของบ้านแนวราบอย่างต่อเนื่อง ราคาเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 10% ต่อปี ติดต่อกันมานาน 5-6 ปี สินค้าที่ขายดีที่สุดคือทาวน์โฮมและบ้านเดี่ยวราคา 3-7 ล้านบาท ซึ่งเป็นตลาดสำหรับผู้อยู่อาศัยจริง (Real Demand) และเข้าถึงได้ง่าย ในทางกลับกัน ตลาดคอนโดมิเนียมยังคงต้องเร่งระบายสต็อกจากยุคที่เคยเปิดตัวโครงการมากถึง 58,000 ยูนิต ในปีเดียว จนเกิดภาวะอุปทานส่วนเกิน (Over Supply) ยาวนานเกือบศตวรรษ ระดับราคาที่เหลืออยู่ส่วนใหญ่ต่ำกว่า 60,00
